Cómo evitar los impuestos sobre ganancias de capital en bienes raíces

Vender tu casa o propiedad de inversión es un acontecimiento financiero importante y debe ser algo que te impulse hacia adelante, no que te haga retroceder. Si no entiendes claramente cómo funcionan los impuestos sobre las ganancias de capital, tu ganancia podría disminuir más de lo esperado. Pero hay una buena noticia. Con el conocimiento y la planificación adecuados, puedes minimizar tu carga fiscal y aprovechar al máximo tu venta.

Aspectos clave:

• Puedes excluir hasta $250,000 – $500,000 en ganancias. Si has vivido en tu casa durante al menos 2 de los últimos 5 años, podrías calificar para la exclusión de venta de vivienda, que permite a quienes declaran como solteros excluir hasta $250,000 y a las parejas casadas hasta $500,000 en ganancias de capital de los impuestos.
• Los impuestos sobre ganancias de capital dependen de cuánto tiempo fuiste dueño de la propiedad. Vender después de ser propietario por más de 1 año te califica para las tasas más bajas de impuestos sobre ganancias de capital de largo plazo (0% – 20%), mientras que vender antes del año puede resultar en tasas más altas a corto plazo que se gravan como ingresos ordinarios.
• Tu tasa de impuesto se ve influenciada por tus ingresos, estado civil y tipo de propiedad. Factores como si la propiedad es tu residencia principal o una inversión, tus ingresos anuales y tu estado civil afectan directamente cuánto deberás en impuestos sobre ganancias de capital.

¿Qué son los impuestos sobre ganancias de capital?

Cuando vendes una casa o propiedad de inversión por más de lo que pagaste por ella, la ganancia que obtienes se considera una ganancia de capital. Esa ganancia es imponible, lo que significa que el IRS podría quitarte una parte considerable de tus ganancias, especialmente si no estás al tanto de cómo funcionan las reglas.

Los impuestos sobre ganancias de capital pueden elevarse. Si has sido dueño de la propiedad por más de un año, es probable que pagues impuestos sobre ganancias de capital de largo plazo, que oscila entre el 0% y el 20% dependiendo de tus ingresos. Si la has tenido por menos de un año, tu ganancia podría pagar impuestos a tasas de ingreso ordinarias, que podrían ser significativamente más altas.

Formas de evitar los impuestos sobre ganancias de capital en bienes raíces

Los impuestos sobre ganancias de capital pueden quitarte una buena parte de las ganancias de la venta de tu casa, pero no tiene por qué ser así. Con la estrategia correcta, podrías reducirlos o incluso evitarlos por completo. Entender estas opciones legales puede ayudarte a conservar más de tus ganancias y dar tu próximo paso con confianza, ya sea hacia una nueva casa u oportunidad.

Exclusiones de venta de vivienda 121

Si vas a vender tu residencia principal, el IRS ofrece una gran ventaja por medio de la exclusión de la Sección 121. Esta regla te permite excluir hasta $250,000 de ganancias de los impuestos sobre ganancias de capital si eres soltero, o hasta $500,000 si estás casado y presentas una declaración conjunta, siempre y cuando hayas sido dueño y hayas vivido en la casa durante al menos 2 de los últimos 5 años. Esta exclusión puede marcar una diferencia significativa en la cantidad de dinero que te queda después del cierre.

Elegibilidad

Para calificar para la exclusión de ganancias de capital, debes haber sido dueño y haber vivido en la casa como tu residencia principal durante al menos 2 de los 5 años antes de la venta. Este tiempo no tiene que ser continuo, pero debe sumar 24 meses en el plazo de esa ventana de 5 años.

Varios tipos de viviendas son elegibles para la exclusión de la venta, incluyendo:

• Casas móviles
• Remolques
• Casas flotantes
• Condominios
• Casas unifamiliares
• Apartamentos en cooperativa

Limitaciones

Si cumples los requisitos, puedes excluir hasta $250,000 en ganancias de capital si presentas la declaración como soltero o casado que presenta por separado, y hasta $500,000 si presentas una declaración conjunta con tu cónyuge. Esta exclusión solo se puede usar una vez cada 2 años, por lo que, si ya la has reclamado durante ese tiempo, tendrás que esperar antes de aplicarla a otra venta.

Intercambio 1031 de propiedad similar

Para quienes venden una propiedad de inversión, el intercambio 1031 de propiedad similar es otra herramienta poderosa. Esta estrategia de aplazamiento de impuestos te permite reinvertir las ganancias de la venta de una propiedad de inversión en otra propiedad que califique, posponiendo los impuestos sobre las ganancias de capital en el proceso. Es una jugada inteligente para los inversionistas que buscan hacer crecer sus portafolios sin generar una factura de impuestos inmediata.

Elegibilidad

La propiedad en venta se debe mantener con fines de inversión o comerciales, no como residencia principal. Para calificar para un intercambio 1031 de propiedad similar, debes:

• Identificar una propiedad de reemplazo en el plazo de los 45 días posteriores a la venta de la propiedad original.
• Cerrar la compra de la nueva propiedad en el plazo de los 180 días posteriores a la venta original.
• Usar un intermediario calificado (QI) para retener y transferir las ganancias de la venta.
• Comprar una propiedad de reemplazo de valor igual o mayor para aplazar completamente los impuestos.

Limitaciones

• La transacción debe seguir reglas estrictas del IRS, incluyendo la identificación y el cierre oportunos.
• Debes reinvertir todas las ganancias; de lo contrario, podrías tener que pagar impuestos sobre la parte no usada (llamada “boot”).
• Debes reportar la transacción al IRS usando el formulario 8824 durante el año fiscal del intercambio.
• El aplazamiento no es permanente. Los impuestos sobre las ganancias de capital se aplicarán si vendes la nueva propiedad más tarde sin otro intercambio.

Otras formas de minimizar los impuestos sobre ganancias de capital

Cuando se trata de impuestos sobre ganancias de capital, hay más de una forma de proteger tu ganancia. El IRS proporciona varias oportunidades para que los propietarios de viviendas reduzcan o aplacen su carga fiscal, si sabes dónde buscar.

Si entiendes y aprovechas estas estrategias, ya sea que te cambies de ciudad, hagas mejoras a tu casa o trabajes en el servicio público, puedes tomar decisiones seguras que estén en línea con tus objetivos financieros y minimicen tu carga fiscal de manera legal y efectiva.

Vive en la casa por al menos 2 años

Una de las formas más efectivas de evitar los impuestos sobre ganancias de capital es cumplir la prueba de propiedad y uso. Si vives en tu casa durante al menos 2 de los 5 años antes de vender, puedes calificar para la exclusión de la Sección 121.

Por ejemplo, si compraste tu casa por $300,000 y la vendiste por $600,000 después de vivir en ella por más de 2 años, podrías excluir potencialmente la totalidad de los $300,000 de ganancia de tus ingresos imponibles, suponiendo que cumples los demás requisitos.

Determina si calificas para excepciones

Aunque no cumplas el requisito completo de 2 años, aún puedes calificar para una exclusión parcial en circunstancias especiales. El IRS hace excepciones para los contribuyentes que necesitan vender su casa debido a eventos imprevistos, lo que te permite excluir una parte prorrateada de tus ganancias de capital.

Tienes que vender debido a un trabajo o una enfermedad

• Si te ves obligado a vender tu casa debido a una reubicación laboral, una condición médica u otro cambio importante en la vida, el IRS puede permitirte excluir una parte de tu ganancia de capital, incluso si no viviste en la casa durante los 2 años completos.
• Por ejemplo, si viviste en la casa por un año, pero tienes que reubicarte a 75 millas de distancia por tu nuevo empleo, podrías ser elegible para excluir la mitad de la exclusión estándar. Los preparadores de impuestos y los profesionales financieros pueden ayudarte a documentar y validar el motivo de tu mudanza y asegurar que el IRS reconozca tu excepción.

Trabajas para el gobierno federal

• Algunos empleados federales reciben una consideración especial que extiende la ventana de elegibilidad de 5 años para las exclusiones de ganancias de capital. Específicamente, si estás sirviendo en un servicio oficial extendido calificado, puedes suspender el período de prueba de 5 años por hasta 10 años, dándote más tiempo para calificar para la exclusión de venta de vivienda.
• Los empleados federales que califican para esta excepción incluyen:
  • Miembros del servicio exterior
  • Empleados de la comunidad de inteligencia
  • Miembros de los servicios uniformados estacionados lejos de casa
• Esta extensión les da a los empleados federales la flexibilidad de vender sus casas sin perder la oportunidad de excluir sus ganancias de capital, incluso si han estado ausentes por períodos prolongados debido al servicio.

Deduce las mejoras de la casa

Otra manera inteligente de reducir tu responsabilidad de ganancias de capital es aumentar tu costo base. El costo base es la cantidad que invertiste originalmente en la casa. Las mejoras que haces a la propiedad se pueden sumar a tu costo base, lo que reduce el tamaño de tu ganancia gravable cuando vendes.

Supongamos que compraste tu casa por $400,000 y después agregaste un techo nuevo, remodelaste la cocina y mejoraste el sistema de calefacción y aire acondicionado, por un total de $50,000. Tu base ajustada se vuelve $450,000. Si vendes en $600,000, tu ganancia de capital es solo $150,000 en lugar de $200,000.

Preguntas frecuentes

¿Aún tienes preguntas sobre cómo funcionan los impuestos sobre ganancias de capital cuando vendes tu casa o una propiedad de inversión? No estás solo. Abajo incluimos las respuestas a algunas de las preguntas más frecuentes para ayudarte a dar tus próximos pasos con claridad y confianza.

¿Qué es la exclusión de impuestos sobre ganancias de capital de $250,000/$500,000?

La exclusión de impuestos sobre ganancias de capital de $250,000/$500,000 es una disposición del IRS que permite a los propietarios de viviendas excluir hasta $250,000 de ganancias de la venta de su residencia principal si presentan la declaración como solteros, o hasta $500,000 si están casados y presentan una declaración conjunta. Para calificar, debes haber sido dueño y haber vivido en la casa durante al menos 2 de los 5 años antes de la venta. Esta exclusión se puede usar una vez cada 2 años y ayuda a reducir o eliminar los impuestos sobre ganancias de capital en ventas de viviendas elegibles.

¿Pago impuestos sobre las ganancias de capital si heredo una propiedad?

Por lo general, no pagas impuestos sobre ganancias de capital en el momento en que heredas una propiedad. Sin embargo, si más tarde vendes la propiedad heredada, es posible que debas pagar impuestos sobre las ganancias de capital. Los impuestos se calculan usando una “base de costo escalonada”, que ajusta el valor de la propiedad a su valor justo de mercado en el momento de la muerte del dueño original. Esto a menudo reduce o elimina la ganancia imponible cuando la propiedad se vende poco después de la herencia.

¿Debo pagar impuestos sobre ganancias de capital si vendo una casa después de un divorcio?

Sí, los impuestos sobre las ganancias de capital pueden aplicarse si vendes una casa después de un divorcio, pero hay reglas importantes que pueden reducir o eliminar la carga fiscal. Si la casa fue tu residencia principal y cumples los requisitos de propiedad y uso, aún puedes calificar para la exclusión de $250,000 como declarante soltero, incluso si la casa era propiedad conjunta. Además, si la propiedad se te transfirió como parte del acuerdo de divorcio, el IRS generalmente no lo considera un evento imponible en el momento de la transferencia, pero las ganancias de capital pueden aplicarse si vendes la propiedad.

Conclusión: Los impuestos sobre las ganancias de capital se pueden evitar o minimizar

Vender una casa o propiedad de inversión puede ser un logro gratificante. Pero si no entiendes claramente cómo funcionan los impuestos sobre ganancias de capital, también puede convertirse en una carga financiera inesperada. Mientras planificas tu próximo paso, es importante que consideres todas tus opciones.

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Si eres propietario y no estás completamente listo para vender, considera solicitar un préstamo sobre la plusvalía para financiar mejoras o renovaciones que pueden aumentar el valor de tu propiedad y mejorar tu calidad de vida.

Sin importar el camino que elijas, tomarte el tiempo para entender tu exposición a ganancias de capital y explorar estrategias fiscales inteligentes puede ayudarte a proteger tus ganancias, planificar tu futuro y hacer tu próximo movimiento inmobiliario con confianza.