Guía sobre los dominios plenos

El dominio pleno es un término legal que se refiere a la propiedad de un bien inmueble por un período de tiempo indefinido. Comúnmente se contrasta con los dominios no plenos, también llamados derechos en arrendamiento, que limitan el tiempo durante el que puedes tener una propiedad mediante un contrato de arrendamiento. En otras palabras, el dominio pleno significa ser propietario de un inmueble, mientras que un derecho de arrendamiento significa alquilarlo.

Como comprador potencial de vivienda, comprender la diferencia entre dominios plenos y no plenos te ayuda a tomar decisiones más informadas en tus inversiones inmobiliarias.

 

Aspectos clave:

• El dominio pleno significa ser propietario de una propiedad por tiempo indefinido, lo que te da plenos derechos para usarla, venderla o heredarla.
• Comprender los diferentes tipos de dominio pleno, como el dominio absoluto y el dominio vitalicio, puede ayudarte a evitar errores costosos al comprar o heredar una propiedad.
• Los dominios no plenos se refieren a acuerdos de arrendamiento. Comprender los distintos tipos puede ayudarte a desenvolverte con mayor confianza en contratos de arrendamiento y derechos de los inquilinos.

Cómo funciona el dominio pleno

Tener un dominio pleno generalmente te da el derecho de usar, vender o legar una propiedad mientras seas su propietario. Es una forma de bien inmueble, que incluye la tierra y todo lo que esté permanentemente adherido a ella, como edificaciones o recursos minerales.

Este tipo de propiedad es valioso en el sector inmobiliario porque te permite beneficiarte de cualquier apreciación en el valor de la propiedad, los ingresos por alquiler que pueda generar y de diversas ventajas fiscales, como la deducción de gastos de la propiedad y el diferimiento de las ganancias de capital por medio de intercambios 1031.

Tipos de dominios plenos

Existen diferentes tipos de dominio pleno, y entender cómo se diferencian puede ayudarte a evitar errores costosos al invertir.

Dominio absoluto

El dominio simple absoluto, o simplemente dominio absoluto, es la forma más frecuente y completa de bien raíz de dominio pleno. Otorga a los propietarios el derecho de usar o disponer de la propiedad como consideren conveniente, siempre que no infrinjan servidumbres, leyes de zonificación y continúen pagando los impuestos sobre la propiedad.

Además, el dominio absoluto otorga la propiedad de manera indefinida, lo que significa que puedes quedarte con la propiedad durante toda tu vida y legarla a tus herederos o beneficiarios. En pocas palabras, el propietario conserva tanto el título como la posesión de la propiedad, independientemente de cualquier evento o circunstancia futura.

Dominio absoluto resoluble

El dominio absoluto resoluble es más limitado. El propietario conserva el título y la posesión de la propiedad mientras se cumplan ciertas condiciones.

Por ejemplo, puede exigirse al propietario que utilice la propiedad únicamente como una finca agrícola. Si en cambio la convierte en un campo de béisbol, podría perderla.

Existen tres subcategorías que determinan qué ocurre si no se cumplen las condiciones de dominio simple resoluble:

• Propiedad simple determinable. El dominio simple vuelve automáticamente al otorgante (la persona de quien se recibió la propiedad) si se cumple una condición específica.
• Dominio simple sujeto a condición resolutoria. Si se cumple una condición específica, el otorgante tiene el derecho (pero no la obligación) de recuperar la propiedad.
• Dominio simple sujeto a un interés ejecutorio. Si ocurre una condición específica, el derecho de propiedad se transfiere a un tercero distinto del otorgante.

Dominio vitalicio

El dominio vitalicio es un acuerdo de copropiedad en el que un usufructuario vitalicio comparte la propiedad con un heredero durante su vida. Una vez que mueres, el heredero, o remainderman, recibe el derecho restante sobre el inmueble, obteniendo así la propiedad plena.

¿Qué es un dominio no pleno?

Un dominio no pleno te da el derecho de usar u ocupar un bien inmueble por un tiempo limitado. En otras palabras, alquilas una propiedad, pero no eres su propietario. Por ejemplo, un condominio podría ser un inmueble de dominio no pleno si lo alquilas a un propietario.

Tipos de dominios no plenos

Existen diferentes tipos de inmuebles de dominio no pleno, y conocer la diferencia entre ellos puede ayudarte a manejar mejor la relación entre propietario e inquilino.

Arrendamiento por tiempo determinado

El arrendamiento por tiempo determinado ocurre cuando tienes derecho a ocupar la propiedad durante un período fijo, con tiempo de inicio y finalización claramente establecidos en el contrato de arrendamiento. Cuando termina el plazo, la tenencia expira automáticamente y debes desalojar la propiedad, a menos que se acuerde un nuevo contrato. Este tipo de arrendamiento puede ser por cualquier período definido, aunque habitualmente dura 1 año o más.

Por ejemplo, imagina que firmas un contrato para alquilar un apartamento del 1 de septiembre de 2025 al 31 de agosto de 2026. Esto te da derecho a vivir en la propiedad durante un año, después de lo cual debes negociar un nuevo contrato con el propietario o mudarte.

Arrendamiento periódico

Los arrendamientos periódicos no tienen una fecha de finalización definida. En cambio, continúan por períodos que se renuevan automáticamente, mensual o anualmente, hasta que el propietario o el inquilino den el aviso correspondiente para terminar el arrendamiento. El contrato normalmente establece el intervalo de pago del alquiler, la renovación y el tiempo de aviso necesario para finalizar el arrendamiento.

Por ejemplo, supongamos que alquilas un apartamento de tu tía, pero tu contrato no especifica una fecha de finalización. En cambio, debes darle a tu tía un aviso de 30 días antes de mudarte. Del mismo modo, tu tía debe darte aviso adecuado si quiere terminar el arrendamiento.

Arrendamiento a voluntad

El arrendamiento a voluntad es un acuerdo informal entre un inquilino y el propietario en el que cualquiera de las partes puede terminarlo en cualquier momento, generalmente con poco aviso, según las leyes del estado. No tiene una fecha de finalización fija y normalmente carece de contrato formal o términos de alquiler definidos.

Por ejemplo, imagina que tu contrato anual termina y tu propietario te dice que puedes quedarte en la unidad siempre que lo necesites. No hay un nuevo contrato y el alquiler no está claramente definido. Esto es un arrendamiento a voluntad, que cualquiera de las partes puede terminar en cualquier momento.

Arrendamiento por tolerancia

El arrendamiento por tolerancia ocurre cuando un inquilino permanece en la propiedad después de que su contrato ha vencido, sin el consentimiento del propietario. A diferencia del arrendamiento a voluntad, no se basa en un acuerdo. El propietario tiene el derecho de desalojar al inquilino y cobrar el alquiler correspondiente al tiempo excedido.

Por ejemplo, supongamos que tu contrato de alquiler termina, pero aún no has encontrado un nuevo lugar donde vivir. En este punto, permanecer en la propiedad constituiría un arrendamiento por tolerancia.

Conclusión: los dominios plenos explican cómo se utiliza y hereda la tierra

Conocer las diferencias entre los dominios plenos y no plenos es clave para tomar decisiones inteligentes en bienes raíces. Los dominios plenos implican propiedad, mientras que los dominios no plenos implican arrendamiento.

Al aprender cómo funcionan estos tipos de propiedad, podrás planificar mejor tu próxima compra de vivienda. Si no estás seguro de qué tipo de propiedad se ajusta mejor a tus objetivos, habla con un experto en bienes raíces de Rocket Mortgage®, quien puede guiarte en el proceso y ayudarte a tomar la decisión correcta.