Cómo financiar una propiedad de alquiler para Airbnb: guía para inversionistas

Probablemente has oído hablar de Airbnb. Puede que incluso hayas usado uno. Airbnb es una plataforma que permite a la gente alquilar habitaciones o propiedades enteras a viajeros, quienes pueden reservar a través del sitio web. Esto permite experiencias de viaje personalizadas y ofrece alojamiento en áreas que quizás no tengan muchos hoteles o posadas. Airbnb es un tipo popular de propiedad de inversión, y muchas personas se preguntan si se pueden financiar. La respuesta simple es sí.

Te guiaremos por los diferentes préstamos que están disponibles para propiedades de inversión a corto plazo, los desafíos que podrías enfrentar y consejos sobre cómo conseguir el préstamo.

¿Qué es un préstamo para Airbnb?

Aunque no existe algo específico llamado “préstamo para Airbnb”, hay una variedad de opciones de financiamiento para estas propiedades de inversión a corto plazo.

El tipo de financiamiento que necesitarás dependerá de tu situación. Tal vez simplemente quieras alquilar un remolque o un área para acampar en un terreno. Talvez quieras comprar una casa de casa de campo para ti y alquilarla durante la parte del año en que no la estés usando. O, quizá simplemente quieras alquilar una habitación en tu casa, de lo que hablaremos más adelante en este artículo. Sea lo que sea que estés considerando, podrás usar los ingresos del alquiler para pagar tu hipoteca o préstamo.

Hay dos cosas importantes que debes tener en cuenta cuando busques financiamiento para un Airbnb:

• Los alquileres de Airbnb generalmente se consideran diferentes de las propiedades de alquiler residencial a largo plazo, ya que los huéspedes a menudo se quedan solo por unos pocos días o semanas.
• Las hipotecas para propiedades de inversión tienen requisitos más altos que las de las residencias principales. El down payment debe ser un mínimo del 15%, mientras que tendrán tasas de interés más altas y requisitos de puntuación de crédito más estrictos.

Tipos de financiamiento disponibles para invertir en Airbnb

Dependiendo de cómo uses tu Airbnb, tienes una variedad de opciones de financiamiento. Veamos algunas de estas opciones para quienes están pensando en usar Airbnb como una propiedad de inversión donde no vivirá el propietario.

Ten en cuenta que todos los requisitos que mencionamos aquí son estimaciones generales, no específicas de ninguna compañía. Un prestamista podría pedir una puntuación de crédito mínima de 620, mientras que otro prestamista que ofrece el mismo préstamo pide que sea de 680.

Hipoteca convencional

Una hipoteca convencional es lo usual para las personas que nunca han sacado una hipoteca antes y no tienen acceso a capital para refinanciar. Están respaldadas por prestamistas privados, no por el gobierno. Algunas son de tasa fija, mientras que otras son de tasa ajustable. En pocas palabras, esto significa que algunas tienen una tasa de interés fija durante toda la vida del préstamo, mientras que otras tienen una tasa de interés que fluctúa con el mercado.

La mayoría de las hipotecas convencionales también son “conformes”, lo que significa que siguen las pautas establecidas por las entidades patrocinadas por el gobierno llamadas Fannie Mae y Freddie Mac. El dato más importante es el límite del préstamo, que en 2025 es de $806,500 en la mayor parte de Estados Unidos. Si necesitas más que eso, tendrías que considerar los préstamos no conformes, como los préstamos jumbo.

¿Qué necesitas?

• Una puntuación de crédito mínima de 620
• Una relación deuda-ingresos (DTI) máxima del 50%
• Un down payment mínimo del 3%
• Seguro hipotecario privado hasta que tengas el 20% de capital en la casa

¿Para quién es mejor?

• Personas que no tienen, o no quieren usar, su capital de otra propiedad
• Personas que quieren comprar una propiedad junto con un socio de inversión
• Personas con finanzas bastante sólidas

Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo es una hipoteca nueva que reemplaza la original, por lo que es necesario tener ya al menos una propiedad. Cuando obtienes un refinanciamiento, seguirás haciendo un solo pago mensual por tu casa, pero los términos serán nuevos. Si obtienes un refinanciamiento con desembolso de efectivo, estás sacando un préstamo más grande y obteniendo la diferencia entre ambos como un pago en efectivo, posiblemente con una tasa de interés más baja. Puedes usar este dinero para el down payment de una posible propiedad de Airbnb.

Sin embargo, hay desventajas a considerar. Tienes un préstamo más grande sobre tu casa, es probable que los pagos mensuales sean más altos y tendrás que volver a pagar costos de cierre.

¿Qué necesitas?

• Una puntuación de crédito mínima de 580, aunque esto varía según el prestamista
• Una relación DTI máxima del 50%
• Capital de un cierto porcentaje en una propiedad existente

¿Para quién es mejor?

• Personas con bastante capital acumulado en una o más propiedades
• Personas con propiedades que podrían haber subido de valor desde la compra
• Personas que quieren minimizar la cantidad de facturas que tienen cada mes

Préstamo sobre la plusvalía

Un préstamo sobre la plusvalía es otra opción frecuente para alguien que tiene capital en una o más propiedades. Los préstamos sobre la plusvalía son segundas hipotecas. A diferencia de un refinanciamiento con desembolso de efectivo, dejas tu hipoteca original intacta. En cambio, pides un nuevo préstamo contra el capital que acumulaste en otra propiedad.

Si bien esto significa un segundo pago mensual por una propiedad, es probable que tengas costos de cierre más bajos de lo que tendrías en un refinanciamiento con desembolso de efectivo.

Rocket Mortgage® ofrece un préstamo sobre la plusvalía.

¿Qué necesitas?

• Una puntuación de crédito mínima de 620, aunque es más alta para la mayoría de los prestamistas
• Una relación DTI máxima del 45%
• Usualmente se necesita capital suficiente para sacar una cantidad mínima, que varía según el prestamista

¿Para quién es mejor?

• Personas con bastante capital acumulado en una o más propiedades
• Personas con propiedades que podrían haber subido de valor desde la compra
• Personas que no quieren refinanciar su hipoteca original debido a las tasas de interés

Línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC)

Una línea de crédito garantizada por la plusvalía, más conocida como HELOC, es similar a un préstamo sobre la plusvalía. Pides prestado contra el capital de tu casa, pero la diferencia clave es que la cantidad que retiras es flexible. No tienes un préstamo de una cantidad fija, por lo que puedes usar tanto o tan poco como quieras siempre que te mantengas dentro del límite.

Rocket Mortgage no ofrece HELOC por ahora.

¿Qué necesitas?

• Una puntuación de crédito mínima de aproximadamente 650, aunque es más alta para la mayoría de los prestamistas
• Una relación DTI baja
• Usualmente se necesita capital suficiente para sacar una cantidad mínima, que varía según el prestamista

¿Para quién es mejor?

• Personas que no saben cuánto dinero podrían necesitar
• Personas con bastante capital acumulado en una o más propiedades
• Personas con propiedades que podrían haber subido de valor desde la compra

Préstamo de portafolio

Los préstamos de portafolio, aunque menos comunes, son ideales para quienes tienen dificultades para obtener un préstamo convencional o uno patrocinado por el gobierno. Esto podría ser porque tienen una puntuación de crédito baja, una relación deuda-ingresos alta, ingresos estacionales o no constantes, o un historial de crédito desfavorable. Como los préstamos de portafolio están respaldados por el prestamista individual y nunca se venden en el mercado secundario, no tienen que cumplir los requisitos de los préstamos conformes que siguen los préstamos convencionales. Esto significa que pueden ser más flexibles.

Ten en cuenta que, si estás en la posición de necesitar un préstamo de portafolio, es posible que no estés en una situación para comprar una propiedad de inversión.

¿Qué necesitas?

• Varía mucho según el prestamista

¿Para quién es mejor?

• Personas que tienen dificultad para obtener un préstamo convencional
• Personas que buscan un proceso y servicio más personalizados

Hipoteca a corto plazo

Una hipoteca a corto plazo es exactamente lo que parece. Es una hipoteca que se paga en mucho menos tiempo que la mayoría de las hipotecas, generalmente menos de 10 años, aunque a veces hasta 15. De lo contrario, no es tan diferente. Si bien los pagos mensuales serán más altos, las tasas de interés suelen ser más bajas y los prestatarios podrán pagar su préstamo más rápido y pagar aún menos en intereses.

No muchos prestamistas las ofrecen, pero Rocket Mortgage ofrece YOURgage®. Esta opción única permite que los prestatarios elijan un plazo específico entre 8 y 29 años

¿Para quién es mejor?

• Personas que ya tienen ingresos altos y confiables
• Personas que están seguras de que su propiedad generará ingresos por alquiler considerables
• Personas que planean también usar la propiedad como su residencia principal, lo que los motivará a pagar la deuda incluso cuando tienen dificultades

Retos para obtener una hipoteca para un Airbnb

Si bien obtener una propiedad para Airbnb para obtener ingresos de inversión podría sonar atractivo, tener una implica retos. Sé realista cuando consideres tus opciones y ten en cuenta lo siguiente:

La propiedad no es tu residencia principal

Una residencia principal es una propiedad que consideras tu hogar. Vives allí la mayor parte del año y probablemente la tengas como tu dirección en la mayoría de tus documentos de identidad.

Los prestamistas están más dispuestos a ofrecer préstamos para residencias principales porque es más probable que los propietarios se mantengan al día con esos pagos. Si alguien enfrenta una crisis económica, pagará la hipoteca de su casa antes de preocuparse por el pago de una propiedad de inversión. Este es un comportamiento normal y probablemente la razón principal por la que es más difícil obtener un préstamo para la mayoría de las propiedades de Airbnb.

Si el comprador no vive en el lugar, podría tener que hacer un down payment más alto, pagar tasas de interés más altas y tener requisitos más estrictos para la elegibilidad del préstamo.

Un mercado de viajes poco confiable

La industria de viajes puede ser poco confiable e inestable. En algunos años, podría estar en auge. Otros años, debido a una serie de factores como la inflación, el mal tiempo en el área de tu Airbnb o que simplemente otra región es la de moda ese año, podrías operar con pérdidas.

A veces surgen emergencias a nivel nacional o mundial que limitan muchísimo todos los viajes. Podrías tener meses o incluso años de ingresos de alquiler mínimos.

Algunos Airbnb que operan cerca de hospitales o universidades importantes podrían tener un éxito más estable. Esto se debe a que las familias de los pacientes y estudiantes tienen más probabilidades de viajar independientemente de las tendencias de turismo en ese momento.

Puede ser difícil demostrar que tienes ingresos de alquiler constantes

Como hemos mencionado, la industria de viajes puede ser impredecible, lo que significa que los ingresos por alquiler a corto plazo no siempre son estables o constantes. Incluso si las cosas van bien por un tiempo, es difícil predecir cómo serán en 10 o 15 años cuando todavía estás pagando la hipoteca.

La ocupación económica es la cantidad de alquiler que realmente se cobra comparada con la cantidad potencial total si se alquilara todas las noches. Cuando tienes un alquiler a corto plazo que es necesario limpiar entre cada huésped, no es realista esperar que puedas alquilarlo todas las noches. Compara esto con alquilar un apartamento con un contrato de arrendamiento anual, donde tienes una probabilidad razonablemente alta de recibir ingresos de alquiler constantes.

Por esto, probablemente no quieras depender únicamente de los ingresos de alquiler de Airbnb, al menos no si no tienes varias propiedades.

Costos de mantenimiento y seguridad continuos

Como cualquier casa, una propiedad de Airbnb necesita un mantenimiento continuo. Lo recomendable es reservar del 1% al 3% del valor de una casa al año para reparaciones, pero cuando se trata de un Airbnb, probablemente deberías reservar mucho más.

Desafortunadamente, los huéspedes pueden ser impredecibles. Esto es cierto para cualquier propiedad de alquiler, pero como en un alquiler a corto plazo tienes una alta rotación de personas nuevas, es aún más cierto con un Airbnb. Algunas personas son descuidadas y propensas a ser irrespetuosas con la propiedad, mientras que otras rompen cosas por accidente. Podrías recibir quejas de los vecinos por huéspedes ruidosos o tener que lidiar con alguien que no cierra la propiedad con llave cuando se va. Asegúrate de escribir una lista clara y fácilmente accesible de las reglas de la casa y mantente en contacto con tus huéspedes. La plataforma de Airbnb también te permite seleccionar a los huéspedes interesados para que, si te sientes incómodo después de tener una conversación inicial con ellos, puedas rechazarlos.

Si bien la plataforma de Airbnb podría ofrecerse a ayudar a cubrir algunos costos de daños de los huéspedes, no hace mucho por los daños de otras causas. De cualquier manera, perderás ingresos de alquiler mientras la propiedad permanece vacía durante las reparaciones.

Leyes de zonificación y restricciones locales

Las leyes de zonificación regulan qué tipos de propiedades puede haber en diferentes áreas. Seguramente no quieras que haya una fábrica ruidosa en medio de un suburbio tranquilo, mientras que algunas áreas podrían tener lotes más pequeños o carreteras peligrosas cerca, lo que significa que no son aptas para animales de granja. De manera similar, algunas de estas leyes existen para evitar los alquileres a corto o largo plazo.

Algunas ciudades específicas en Estados Unidos (y en todo el mundo) han prohibido por completo los alquileres a corto plazo como Airbnb debido a la crisis de la vivienda. Otras los han restringido y requieren permisos que pueden ser difíciles de obtener. Asegúrate de que estén permitidos en el área que estás considerando (y que no se esté discutiendo ninguna legislación actual para prohibirlos) antes de entusiasmarte demasiado con un Airbnb.

Si tu propiedad es parte de una asociación de propietarios (HOA), un condominio o una asociación cooperativa, revisa sus reglas antes de comprometerte con una compra. Algunas HOA no permiten alquileres a corto o incluso a largo plazo en absoluto.

Otras formas de financiar un Airbnb

Si ninguna de las opciones anteriores te funciona, existen alternativas. Estas son algunas:

Compra una propiedad de varias unidades y vive en el lugar

Una propiedad de varias unidades o multifamiliar es una en la que viven dos o más familias. Esto podría ser un edificio de apartamentos de cualquier tamaño o un dúplex. Como esto significa que puedes vivir en la propiedad y también alquilarla, estas son especialmente ideales por algunas razones:

• Puedes estar justo al lado de la propiedad que estás alquilando por cualquier problema que pueda surgir, pero no tendrás que abrir tu puerta a los viajeros.
• Vivir al lado significa que no tienes que contratar a un administrador de propiedades o hacer un viaje especial para limpiar la unidad entre un huésped y el siguiente.
• Serás elegible para préstamos que generalmente están reservados para personas que compran una residencia principal. Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y los préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) en particular ofrecen muchos beneficios. Ambos tipos de préstamo permiten flexibilidad en cuanto al down payment y otros requisitos.

Alquila una habitación o una zona para acampar en tu residencia principal

Si bien muchas personas dudan en dejar entrar a extraños a su casa, algunos viajeros eligen Airbnb específicamente por la oportunidad de conocer a los locales. Permitir que los viajeros se queden contigo te da la oportunidad de conocer gente nueva, mostrarles el área y tal vez incluso aprender algunas recetas nuevas.

Por supuesto, no tienes que dedicarles tanto tiempo. Eso depende completamente de ti. De cualquier manera, las habitaciones en casas en las que viven los propietarios representan alrededor del 16% de todos los alquileres de Airbnb en todo el mundo.

Además de alquilar una habitación, podrías alquilar parte de tu propiedad. Si vives en un área popular para acampar o cerca de un cuerpo de agua, considera establecer un campamento o incluso alquilar un pequeño remolque en la propiedad. Como solo estás alquilando una pequeña porción de tu casa, podrías ser elegible para obtener un préstamo estándar para una residencia principal.

Si sigues esta ruta, asegúrate de verificar las leyes de zonificación locales y, si las tienes, las reglas de la HOA.

Consejos para asegurar el financiamiento para un Airbnb

A pesar de las posibles dificultades para encontrar una manera de financiar un Airbnb, hay algunas formas de hacerlo más probable. Considera los siguientes consejos:

• Entiende las tendencias del mercado: no te estamos pidiendo que aprendas sobre el mercado inmobiliario actual, aunque puede ser útil. En cambio, infórmate sobre el mercado de los alquileres a corto plazo. Estudia las tendencias de viajes y turismo y ten una idea de qué esperar en esa área específica. ¿Cuántos otros alojamientos a corto plazo hay disponibles allí y cuánto cuestan por noche? ¿Cuáles son las tasas de ocupación y la capacidad estacional? Asegúrate de presentar un caso sólido sobre cómo tu propiedad de inversión podrá pagar el préstamo.
• No vayas solo: Podría valer la pena encontrar un socio para invertir en propiedades. De esta manera, pueden juntar no solo sus recursos económicos, sino sus diferentes habilidades. Tal vez puedan turnarse para administrar la propiedad, o tal vez encuentres a alguien que tenga experiencia con alquileres a corto plazo.
• Ofrece un down payment más grande: un down payment más grande suele ser atractivo para los prestamistas, especialmente en un mercado de vendedores o una guerra de ofertas. Como los alquileres a corto plazo son propiedades de inversión notoriamente riesgosas, los prestamistas podrían estar más dispuestos a ofrecerte un préstamo si puedes dar un down payment considerable y reducir la cantidad del préstamo. Ten en cuenta que de todos modos es probable que tengas que dar al menos el 15% de down payment.

Preguntas frecuentes

Ahora que ya cubrimos lo básico, quizá tengas algunas preguntas más sobre cómo invertir en un Airbnb. Estas son algunas de las más frecuentes:

¿Puedo comprar una propiedad para Airbnb sin no tengo dinero?

Hay programas disponibles para que las personas de ingresos bajos o moderados compren una casa. Estos programas son muy diversos, y es posible que haya programas locales de ayuda para la compra de vivienda en tu área. A menudo, estos están reservados para personas que quieren comprar una primera residencia o una residencia principal. Puedes encontrar más información en el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).

Sin embargo, si estás en una situación económica restrictiva, probablemente no sea prudente comprar una propiedad de inversión. Si actualmente no tienes dinero, probablemente no tengas ingresos lo suficientemente estables o altos para hacer los pagos constantes del préstamo. Habla con un asesor financiero antes de tomar decisiones apresuradas.

¿Existen las hipotecas sin down payment?

Hay dos tipos de hipotecas aseguradas por el gobierno que permiten comprar sin hacer un down payment. Sin embargo, son difíciles de conseguir si estás buscando una propiedad de inversión. Si tu única opción es buscar un préstamo sin un down payment, podría ser mejor esperar o usar la casa como tu residencia principal y simplemente alquilar una o dos habitaciones.

Si eso te parece bien, o si quieres conocer mejor tus opciones, lee sobre los préstamos del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) y los préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA). Los préstamos del USDA están disponibles en partes específicas del país y reservados para personas dentro de ciertos límites de ingresos. Mientras tanto, los préstamos del VA son para quienes han servido en las fuerzas armadas.

¿Puedo ofrecer mi casa en Airbnb si tengo una hipoteca?

En la mayoría de los casos, puedes ofrecer tu casa incluso si tienes una hipoteca sobre ella. De lo contrario, no podrías obtener ningún ingreso de la casa hasta por 30 años. Sin embargo, revisa la documentación de tu préstamo para asegurarte de que no haya sorpresas, ya que, en algunos casos raros, podría haber restricciones.

Conclusión: Puedes conseguir financiamiento para un Airbnb

Ciertamente es posible obtener financiamiento para un Airbnb, pero tienes mucho que considerar antes de comenzar a buscar una propiedad de inversión. Asegúrate de entender muy bien el mercado de alquileres, las tendencias de viaje, las leyes locales de zonificación y los alquileres a corto plazo, y para qué préstamos podrías ser elegible. Algunos de estos son préstamos convencionales y préstamos de portafolio. Si ya has acumulado capital en otra propiedad, un préstamo sobre la plusvalía o un refinanciamiento con desembolso de efectivo podría ser la opción. Si planeas vivir en la propiedad y también ofrecerla en Airbnb, tendrás aún más opciones con préstamos respaldados por el gobierno.

Cualquiera que sea el camino que tomes, estamos aquí para darte asesoramiento. Explora las opciones de financiamiento con Rocket Mortgage hablando con un Experto en Préstamos Hipotecarios hoy mismo.