Cómo financiar un alquiler de Airbnb: una guía para inversionistas

Operar un espacio o propiedad de Airbnb se ha vuelto cada vez más popular, ya que los viajeros buscan continuamente alojamientos más cómodos y asequibles cuando están de vacaciones. Si alguna vez has estado interesado en ser anfitrión de Airbnb, o en propietario de una propiedad de alquiler, pero no estás seguro por dónde empezar, veamos los conceptos básicos para financiar una propiedad de inversión para Airbnb.

¿Qué es un préstamo para Airbnb?

Un “préstamo para Airbnb” se refiere a cualquier tipo de financiamiento que un inversionista puede usar para comprar una propiedad con el fin de usarla para un Airbnb. No existe un préstamo específicamente para uso de Airbnb, pero hay muchas opciones de financiamiento diseñadas pensando en los inversionistas de propiedades de alquiler.

Cuando quieras obtener financiamiento para una propiedad de alquiler de Airbnb, ten en cuenta que este tipo de hipotecas funciona de manera diferente a como lo haría un préstamo para tu residencia principal. Es probable que sea necesario hacer un down payment más alto para obtener el financiamiento, generalmente un mínimo del 15%, y también que tengas tasas de interés más altas.

¿Qué es una propiedad para alquiler de Airbnb?

Airbnb es una plataforma en línea que permite a los propietarios de vivienda alquilar sus casas a huéspedes por períodos cortos de tiempo. Los anfitriones deciden cuánto cobrar a los huéspedes por noche y son responsables de administrar la propiedad ellos mismos. Es gratis publicar una propiedad en Airbnb, pero se cobran cargos de servicio tanto al anfitrión como a los huéspedes por usar su plataforma.

En este punto, las personas a menudo usan el término “Airbnb” para referirse a un alquiler a corto plazo, pero esta plataforma ya no tiene el monopolio de los alojamientos de alquiler a corto plazo. Sitios como Vrbo y Golightly ofrecen una plataforma similar, y los ingresos futuros de estas fuentes también contarán para tu hipoteca.

¿Es más difícil obtener una hipoteca para Airbnb?

En general, es más difícil obtener una hipoteca para una propiedad de inversión. Además de las dificultades habituales, Airbnb y la industria de viajes en general todavía se están poniendo al día después del levantamiento de las restricciones de viaje relacionadas con el COVID-19.

Aunque es posible que puedas obtener fondos para una propiedad para Airbnb, ten en cuenta que, como con cualquier propiedad de inversión, también habrá riesgos al administrarla.

Riesgos de compartir la casa

Los prestamistas tienden a ser muy cautelosos con cualquier riesgo potencial cuando trabajan con los prestatarios, por lo que puede ser un poco difícil obtener el financiamiento para una propiedad de alquiler si no tienes el efectivo o un largo historial de éxito en la administración de alquileres.

Las propiedades de alquiler a corto plazo se consideran más riesgosas que las que operan con arrendamientos más largos por varios motivos. En primer lugar, eres responsable de alquilar constantemente el espacio para mantener el flujo de ingresos. Si no logras encontrar inquilinos para tu espacio durante algunas semanas o meses, no ganarás dinero por el alquiler durante ese tiempo, lo que podría afectar tu capacidad para pagar un préstamo sobre la propiedad.

En segundo lugar, si tu propiedad de Airbnb no es también tu residencia principal o no vives en el lugar, esto también se considera un riesgo para tu prestamista. Si tienes problemas financieros, lo más probable es que pagues primero el cobro mensual de tu residencia principal. Las propiedades de inversión, en particular los alquileres a corto plazo están más abajo en la lista de prioridades de pago, lo que hace que los prestamistas sean más cautelosos para confiar los préstamos.

Riesgos de la industria de viajes

Ya sea que la propiedad para Airbnb que esperas administrar esté destinada únicamente para huéspedes o como tu vivienda de tiempo parcial, habrá riesgos implicados. Operar un alquiler para Airbnb no es solo alquilar la propiedad constantemente, sino que también debes administrarla activamente.

Uno de los mayores riesgos de operar un alquiler a corto plazo es compartir tu espacio con extraños. Siempre existe la posibilidad de que un huésped pueda destrozar la propiedad y causar daños. Aunque Airbnb puede darte cierto apoyo si un huésped destruye un espacio de alquiler, es posible que debas cancelar o rechazar las próximas reservas mientras lo limpias y lo reparas. Hay cosas que pueden surgir y cualquier cosa que haga que pospongas nuevas reservas tendrá como consecuencia una pérdida de dinero.

¿Qué financiamiento está disponible para Airbnb?

La demanda de viajes aumentó desde que se levantaron las restricciones por la pandemia en todo el mundo, por lo que, si ya consideraste los riesgos y estás listo para trabajar en tu propiedad de alquiler, estas son tus opciones.

Hipoteca para Airbnb

Si planeas operar un alquiler para Airbnb que no está en tu propiedad o en una parte de una casa que es tuya, necesitarás financiar una nueva propiedad que puedas usar como alquiler a corto plazo. A menos que puedas pagar en efectivo, tendrás que pedir una hipoteca para financiar la casa o la propiedad.

Muchos prestamistas ofrecen hipotecas para una segunda vivienda o propiedades de inversión, pero recuerda que puede ser difícil obtener un préstamo para una propiedad que se usará para alquiler a corto plazo. No es raro que un prestamista niegue préstamos para este tipo de propiedades, especialmente si el prestatario no tiene un historial bien establecido como anfitrión. Puedes esperar que tu prestamista pida ver el historial de ingresos por alquiler de un año por medio de Airbnb, Vrbo u otra plataforma de alquiler a corto plazo.

Refinanciamiento para Airbnb

Si un anfitrión actual de Airbnb busca refinanciar sus propiedades para tener tasas de interés más bajas, acceder a capital para financiar otra inversión o por cualquier otro motivo, también debería tener algunas opciones de financiamiento interesantes.

En 2018, Airbnb se asoció con Fannie Mae y varias instituciones financieras, incluyendo Rocket Mortgage®, para que los anfitriones pudieran usar su Comprobante de ingresos de Airbnb en sus solicitudes de refinanciamiento. Con los prestamistas participantes, ahora es posible que los anfitriones de Airbnb usen un porcentaje de sus ganancias proyectadas para verificar sus ingresos.

¿Hay otras opciones para financiar la compra de una propiedad de Airbnb?

Si financiar una propiedad convencionalmente para usarla en arrendamientos a corto plazo no funciona para tus circunstancias, no te preocupes, hay muchas otras opciones. Estas son algunas otras formas en que puedes obtener financiamiento y comenzar a alquilar una casa, con y sin Airbnb.

Compra una segunda vivienda y alquílala a tiempo parcial para establecer tu potencial de generación de ingresos

Recuerda, los prestamistas siempre considerarán que un préstamo para una segunda vivienda o propiedad de inversión siempre será más riesgoso que una hipoteca sobre tu residencia principal. Invertir en otra propiedad para alquiler a corto plazo es aún más arriesgado. Para una mayor estabilidad financiera, podrías considerar comprar una segunda vivienda y, en lugar de permitir que los huéspedes la alquilen con frecuencia, alquilarla a inquilinos de largo plazo.

De esta manera, puedes establecer ingresos regulares por el alquiler mensual y reducir algunos de los riesgos que conlleva la administración de una casa de Airbnb, como los daños y desorden que causan los huéspedes.

Compra una propiedad de varias unidades y vive en el lugar

Si estás dispuesto a invertir en una propiedad de varias unidades y vivir en el lugar, es posible calificar para un préstamo de la FHA o el VA sobre la propiedad, que tienden a tener requisitos de crédito e ingresos menos exigentes que los préstamos convencionales. Aunque tendrías que vivir en la propiedad y podrías tener un máximo de cuatro unidades, esta es una forma más accesible de comenzar como anfitrión de Airbnb, ya que puedes alquilar hasta tres espacios a los viajeros.

Ofrece un down payment más alto

Si tu solicitud para obtener un préstamo convencional para una propiedad de inversión es un poco débil, a veces puedes remediarlo simplemente haciendo un down payment más alto. Aunque posiblemente ya exige el 15%, si puedes dar más, tu prestamista podría estar más dispuesto a aceptar un préstamo, incluso para una propiedad que se usa para estancias a corto plazo.

Considera un préstamo sobre la plusvalía

Un préstamo sobre la plusvalía, a veces llamado segunda hipoteca, es otra opción si estás buscando maneras de financiar una propiedad para alquiler de Airbnb. Los préstamos sobre la plusvalía y las líneas de crédito garantizadas por la plusvalía (HELOC) pueden darte dinero como una suma total (o línea de crédito) basado en la cantidad de capital acumulado en tu vivienda principal. Esta puede ser una buena manera de liberar algunos de tus activos si tu dinero está todo “restringido” en una hipoteca.

Este dinero es una excelente manera de financiar nuevas inversiones, pero ten en cuenta que debes devolverlo, o podrías tener consecuencias potencialmente graves. Dado que una segunda hipoteca mantiene tu casa como garantía, podrías arriesgarte a una ejecución hipotecaria si no la pagas.

Preguntas frecuentes sobre los préstamos para Airbnb

¿Considerarán los prestamistas los ingresos proyectados de otras plataformas en línea?

Sí. Las directrices de Fannie Mae permiten que los prestamistas hagan ofertas para préstamos convencionales que aceptan los ingresos proyectados de plataformas de alquileres a corto plazo, incluyendo, entre otros, sitios de viaje conocidos como Airbnb y Vrbo. Sin embargo, tendrás que mostrar el valor de un año de alquiler a corto plazo de otras propiedades que tengas. Es poco probable que puedas usar los ingresos futuros de Airbnb y Vrbo si eres un comprador de vivienda por primera vez sin un historial de éxito de alquiler a corto plazo.

¿Puedo comprar una propiedad para Airbnb sin dinero?

Es posible que puedas aprovechar los programas destinados a ayudar a los compradores de vivienda por primera vez o personas de ingresos bajos a moderados a comprar viviendas. Esta asistencia se presenta en forma de subvenciones o préstamos favorables. Los estados y municipios también ofrecen ayuda con el costo de ser propietarios de vivienda. Puedes encontrar información sobre los programas locales de asistencia para la compra de vivienda en tu área en el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de Estados Unidos.

¿Hay hipotecas sin down payment disponibles?

Hay dos programas de préstamos hipotecarios asegurados por el gobierno que ofrecen opciones sin down payment.

Si la casa o propiedad que te interesa comprar está situada en un área designada por el USDA y estás en los límites de ingresos, es posible que califiques para un préstamo del USDA. Si serviste en las fuerzas armadas, podrías calificar para un préstamo del VA. Ambas opciones son préstamos extremadamente favorables que también te permiten incluir tus costos de cierre en el préstamo.

¿Puedo alquilar mi casa en Airbnb si tengo una hipoteca?

Sí, puedes hacerlo en la mayoría de los casos. Revisa la documentación del préstamo para ver si hay alguna restricción, aunque es poco probable que encuentres una. Sin embargo, si la propiedad que estás considerando está en una asociación de propietarios de vivienda (HOA), condominio o cooperativa, debes asegurarte de revisar que sus reglas no prohíban alquilar la propiedad a corto o largo plazo.

Conclusión: Es posible que los anfitriones potenciales de Airbnb tengan que ponerse creativos para comprar una propiedad para Airbnb

Puede ser que los prestamistas te pongan algunos obstáculos más cuando intentas financiar la compra de una propiedad de alquiler a corto plazo, pero los prestamistas acreditados se sienten cada vez más cómodos con el uso de los ingresos proyectados de Airbnb al evaluar una solicitud de préstamo. También hay opciones de la FHA y el VA si eliges vivir en el lugar en una casa de varias unidades.

¿Estás listo para enviar una solicitud de préstamo para financiar tu propiedad para Airbnb? Envía una solicitud en línea hoy y comienza tu nueva aventura.