Cómo comprar una segunda vivienda con un préstamo del VA

Los préstamos del VA, ofrecidos a través del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA), tienen varios beneficios para los clientes elegibles que deseen comprar una casa, incluida la posibilidad de comprar sin un pago inicial y requisitos más flexibles en torno a la puntuación de crédito y las deudas.

La vida en el servicio militar a veces implica muchas mudanzas, por lo que la posibilidad de usar un préstamo del VA para comprar varias casas a lo largo de la vida es ideal. Pero ¿qué sucede si quieres comprar una nueva residencia con un préstamo del VA mientras mantienes tu residencia anterior?

Se puede usar un préstamo del VA para una segunda casa o incluso para una propiedad de inversión, pero debes saber algunas cosas. Veamos en detalle cómo puedes usar un préstamo del VA para financiar la compra de una segunda vivienda.

Sí, puedes usar un préstamo del VA para comprar una segunda vivienda, pero tendrás que seguir ciertos requisitos.

En el ámbito de los préstamos y en la vida, la principal definición de segunda vivienda es una casa de vacaciones: que sirve para escaparse del trajín diario. Como los préstamos del VA tienen el objetivo de ayudar a las personas a comprar o refinanciar una residencia principal, tendrás que seguir los requisitos de ocupación para préstamos del VA. Esto significa que no puedes comprar legalmente una casa con un préstamo del VA que no pretendas ocupar la mayor parte del año.

Comprar una residencia principal significa que tienes que mudarte a ella en el plazo de 60 días, con algunas excepciones posibles sobre las que hablaremos luego.

Ejemplos de la compra de una segunda vivienda con un préstamo del VA

Veamos algunas situaciones con las que podrías encontrarte al intentar comprar una segunda vivienda con un préstamo del VA.

Si pagaste la totalidad de tu primera casa

La situación más fácil de analizar es la que ocurre si ya pagaste el préstamo original del VA por completo y quieres conservar la propiedad que adquiriste inicialmente con el respaldo del VA. Si este es tu caso, debes saber que se te puede restaurar el derecho completo del VA por única vez a fin de obtener otro préstamo del VA.

Si no pagaste la totalidad de tu primera casa

Si no pagaste la totalidad de tu casa y tienes la intención de conservarla permanentemente o incluso si tienes la intención de venderla, tu propiedad original con el respaldo de un préstamo del VA puede convertirse en una segunda vivienda. Sin embargo, tienes que calificar con ambos pagos.

Si planeas conservar la propiedad permanentemente, debes saber que tu capacidad de obtener otro préstamo del VA podría verse afectada por el hecho de si te quedan dólares del derecho. Más tarde, veremos cómo funciona esto desde un punto de vista técnico.

Si planeas vender tu primera casa

Si vendes la propiedad, debes saber que un préstamo del VA es una hipoteca asumible. Esto significa que la persona que te compre la casa puede asumir los términos de tu préstamo y reanudar los pagos sin pagarlo en su totalidad.

Si se la vendes a alguien que no sea elegible para una asunción según el VA, pierdes tu derecho del VA porque sigue vinculado a la casa anterior. Por otra parte, si se la vendes a otra persona con una aprobación del VA con una asunción, su derecho se reemplaza por el tuyo. Luego, podrás comprar una casa nueva con un derecho completo del VA.

Derecho del VA

Y hablamos un poco sobre los derechos y seguiremos hablando sobre esto más adelante, pero un derecho del VA es el monto que el VA le pagará al prestamista en caso de que no cumplas con tu préstamo y el prestamista hipotecario deba compensar a los inversionistas.

A veces, también podrías escuchar hablar sobre los conceptos de derechos básicos y adicionales. Cada veterano de guerra tiene derecho a un derecho básico de $36,000. Esto figura en su certificado de elegibilidad como un derecho completo. Sin embargo, esa cifra de $36,000 se basa en un precio promedio de la vivienda de $144,000, que ya no suele ser el caso. Ahí es donde entra en juego el derecho adicional.

Aparte del derecho básico, el VA cubrirá el 25% del precio de compra por encima de los $144,000. Este es tu derecho adicional. Cabe destacar que las cosas son un poco diferentes si solo te queda un derecho parcial. Esta situación ocurre cuando obtienes un nuevo préstamo del VA sin pagar la totalidad del anterior. A continuación, veremos más acerca del derecho adicional.

Como los préstamos del VA están destinados a la compra de residencias principales, no puedes comprar una propiedad con el fin específico de que sea una propiedad de alquiler. Sin embargo, puedes convertir esa propiedad en una propiedad de inversión si te mudas en algún momento. Si tienes planeado convertir la propiedad, es una buena idea que hables con tu prestamista.

Es posible que te pida contratos de arrendamiento y haga una valuación para asegurarse de que los alquileres propuestos estén admitidos en caso de que planees hacer pagos futuros con los ingresos del alquiler. Una vez que hayas hecho la conversión, podrás usar estos ingresos para ayudarte a comprar una casa nueva, después de que se reste el 25% como factor de desocupación en caso de que tengas que encontrar inquilinos nuevos.

La forma mucho más común de generar ingresos del alquiler no es convertirla en una propiedad de alquiler en absoluto, sino comprar una propiedad principal de múltiples unidades. Tú vives en una unidad y alquilas las otras. Esta es más parecida a una transacción estándar del VA.

Los prestamistas tendrán políticas diferentes, pero en Rocket Mortgage^® tienes que tener 6 meses de reservas para calificar con los ingresos del alquiler propuestos, lo que significa que podrías hacer el pago de 6 meses si perdieras tus ingresos. También debe haber contratos de arrendamiento en vigor.

Los préstamos del VA solo pueden usarse para comprar una vivienda principal. Sin embargo, existen un par de situaciones en las que se puede comprar una casa de vacaciones siguiendo las reglas.

Según lo mencionado antes, podrías mudarte a una nueva estación de servicio con una residencia principal nueva, pero optar por conservar tu otra casa como destino de vacaciones. De forma similar a las propiedades de inversión, puedes convertir una vivienda principal y comprar una segunda vivienda, siempre y cuando puedas hacer los pagos de las dos hipotecas.

Además, podrías comprar una segunda vivienda con la intención de mudarte allí después de jubilarte. En general, tienes que ocupar una residencia principal en el período de 60 días a partir de la compra de una propiedad. No obstante, los miembros en servicio activo que se jubilen en el plazo de un año pueden proporcionar una fecha en la que prevén mudarse a la propiedad. Tu cónyuge también puede presentarse como ocupante si tú estás en servicio activo.

Los préstamos hipotecarios del VA son diferentes en el sentido de que, en la mayoría de los casos, no se te va a exigir que hagas un pago inicial. Sin embargo, también se trata de un programa de préstamos del Gobierno, cuya factura paga el contribuyente estadounidense. Si un cliente no cumple, el Gobierno federal garantiza un mínimo del 25% del monto del préstamo, suponiendo que el cliente tenía un derecho completo.

Una de las mitigaciones de costos es la tarifa de financiamiento que se exige a la mayoría de los clientes, que se paga al cierre o a lo largo de la vigencia del préstamo. El otro mecanismo es el límite de derecho. El VA no tiene límites de préstamo tradicionales para personas que usan el préstamo del VA en una casa, por lo que, con la primera casa, la garantía es de solo el 25% del monto del préstamo.

Si un veterano de guerra quiere usar un préstamo del VA para comprar una segunda propiedad principal sin un pago inicial, en general, tiene que tener suficiente derecho restante para cubrir el 25% del monto total del préstamo porque eso es lo que el VA garantizaría sobre el primer préstamo.

Sin embargo, dado que el VA solo otorgará el monto del derecho restante, el prestamista podrá exigirte un pago inicial que cubra la diferencia entre el monto del derecho que te queda y el 25% del monto del préstamo.

Ejemplo de derecho parcial

Calcular el monto máximo garantizado por el VA puede ser complicado porque se basa no solo en el monto que se usó previamente, sino también en los límites para préstamos conformes. Sin embargo, también es importante porque afecta cualquier pago inicial que puedas tener que hacer. Cuando un cliente tiene un derecho parcial restante, el VA garantiza el monto que sea menor entre el 25% del monto del préstamo y el 25% de los límites para préstamos del condado menos el derecho usado del cliente.

A modo de ejemplo, digamos que Joan quiere comprar una casa de $400,000 en un área con límites para préstamos conformes de $726,200. Usó $100,000 en concepto del derecho del VA en el pasado que no se ha restaurado. Veamos el siguiente cálculo.

Para la primera ecuación, veamos el 25% del límite local para préstamos menos el derecho sin restaurar.

$726,200 × 0.25 - $100,000 = $81,550

Ahora, veamos la otra opción, que es estrictamente el 25% del monto del préstamo.

$400,000 × 0.25 = $100,000

El VA toma el número más bajo entre estas dos ecuaciones, por lo que garantizará $81,550. Como la mayoría de los prestamistas, incluido Rocket Mortgage, exigen que la combinación del pago inicial y la garantía del VA cubra un mínimo del 25% del monto del préstamo, Joan tendría que hacer un pago inicial de $18,450 (100,000 - 81,550).

Debido a esta regla, es muy importante que te asegures de que se restaure tu derecho si vendes la propiedad anterior. Sin embargo, debes tener en cuenta que el proceso no es automático. Tienes que solicitar la restauración después de haber vendido la propiedad.

La forma más fácil de saber con certeza si tienes un derecho completo es si el derecho básico en tu certificado de elegibilidad dice que tienes $36,000 disponibles. Si tienes un monto menor que ese, se aplican las ecuaciones de arriba y podrías tener que hacer planes para un pago inicial.

Ejemplo de derecho parcial en un área de costos altos

Tal como se mencionó arriba, los límites para préstamos no se aplican a los préstamos del VA, a menos que intentes comprar una segunda propiedad con un préstamo del VA. En el caso de los condados con costos más altos, los límites para préstamos se establecen por condado. Pueden ser de hasta $1,089,300 para una propiedad de una unidad.

Veamos cómo sería el cálculo para Joan en caso de que quisiera comprar una casa de $800,000 en un área con límites para préstamos de $1,089,300 y $100,000 de derecho usado previamente.

Recuerda que la primera ecuación es el 25% del límite para préstamos del condado menos el derecho usado existente.

$1,089,300 × 0.25 - $100,000 = $172,325

La segunda ecuación es el monto del préstamo por el 25%.

$800,000 × 0.25 = $200,000

Como el VA cubre el monto más bajo entre las dos ecuaciones, ella debería tener que hacer un pago inicial de $27,675 en virtud de las políticas de la mayoría de los prestamistas.

Desde el punto de vista de la política del VA, los límites para préstamos no tienen ningún impacto en un préstamo del VA para alguien que simplemente quiere comprar una casa. Sin embargo, los prestamistas pueden establecer sus propias políticas y la mayoría de ellos tienen algunos requisitos especiales si los montos del préstamo son lo suficientemente altos. Rocket Mortgage hará préstamos jumbo del VA de hasta $1.5 millones sin pago inicial si tienes un puntaje FICO^® promedio de al menos 640. Puedes obtener un préstamo jumbo del VA de hasta $2 millones con una puntuación de crédito de 680 y el 10% de pago inicial o capital.

Restauración de tu derecho

Una de las cosas realmente interesantes de los préstamos del VA es que, si pagaste la totalidad de tu préstamo del VA anterior, puedes acceder a una restauración de tu derecho del VA por única vez para comprar otra residencia principal con un préstamo hipotecario del VA.

Para esto, solo tienes que completar un formulario 26-1880 en el VA, que es una solicitud de un certificado de elegibilidad del VA. Tu prestamista también debería poder ayudarte con esto.

La única desventaja real que tiene esto es que solo puedes hacerlo una vez, por lo que no puedes pagar la totalidad de los préstamos del VA continuamente y usar eso como medio para convertirlos en propiedades de inversión cuando quieras mudarte.

El objetivo de los préstamos del VA es ayudar a los clientes elegibles a conseguir propiedades principales que sirvan como residencia principal. Por esto, comprar una casa con un préstamo del VA a fin de convertirla en una segunda vivienda o una propiedad de inversión no está permitido, pero puedes convertir la propiedad una vez que hayas vivido allí. También puedes obtener ingresos del alquiler si vives en una unidad y alquilas las otras.

Si planeas comprar una segunda vivienda con el derecho restante del VA, es muy importante que te asegures de entender cómo interactúan tu derecho restante y los límites locales para préstamos conformes. Si tienes alguna duda, puedes hablar con nosotros.

Si ya estás listo para comenzar, puedes enviar una solicitud en línea o llamarnos al (800) 718-8233.