Cómo comprar una segunda vivienda con un préstamo del VA

Las personas que han completado un servicio militar elegible u otro servicio público calificado, o el cónyuge sobreviviente de alguien que lo haya hecho, pueden ser elegibles para un préstamo del VA. Estos préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos tienen el gran beneficio de que, por lo general, no se necesita un down payment.

Aunque están diseñados para comprar una residencia principal, es posible usar un préstamo del VA para una segunda vivienda en circunstancias específicas.

¿Puedes usar un préstamo del VA para una segunda vivienda?

Usar un préstamo del VA para comprar una segunda vivienda o una casa de vacaciones es posible para aquellos que han cumplido con los requisitos de servicio o son el cónyuge sobreviviente elegible de un veterano. Sin embargo, debido a que sirven para comprar o refinanciar una residencia principal, tienes que seguir estrictamente las reglas de ocupación de los préstamos del VA.

Una residencia principal es una casa en la que vives la mayor parte del año, mientras que una casa de vacaciones es una en la que vives a tiempo parcial. Una propiedad de inversión es una casa en la que no vives y que compras principalmente para ganar dinero alquilándola o remodelándola para venderla.

Según las reglas de ocupación del VA, tienes que ocupar la casa como tu residencia principal en el plazo de los 60 días posteriores al cierre del préstamo. Hay excepciones para las casas en proceso de renovación, miembros del servicio activo o prestatarios elegibles del VA que compren una casa para la jubilación en el plazo de un año después de su fecha de jubilación.

Esto puede complicar las cosas para aquellos que buscan comprar una segunda vivienda o una propiedad de inversión, pero hay maneras de lograr este objetivo.

Ejemplos de la compra de una segunda vivienda con un préstamo del VA

Veamos varios escenarios en los que puedes usar tu derecho a un préstamo del VA más de una vez.

Si tu primera casa está pagada

Cuando compras una casa con un préstamo del VA, tu préstamo se basa en tu derecho del VA. Si ya pagaste tu primer préstamo del VA, puedes hacer una restauración de derecho por única vez.

Una vez en tu vida, puedes restaurar el derecho que usaste para comprar tu casa anterior sin venderla para comprar otra casa con un préstamo del VA. Bajo este escenario, la nueva propiedad se convertiría en tu residencia principal. La casa pagada se convierte entonces en tu casa de vacaciones, y solo tienes que pagar una hipoteca.

Si tu primera casa no está pagada

Si tu primera casa aún no está pagada, puedes usar un préstamo del VA para comprar una segunda vivienda. Si todavía estás haciendo pagos por tu primera casa o pasó por un proceso de ejecución hipotecaria, podrías tener un derecho parcial, lo que significa que tendrías que hacer un down payment.

Si planeas vender tu primera casa

La forma más frecuente de restaurar tu derecho es vendiendo tu casa. Si la vendes, podrías comprar una nueva residencia principal con un préstamo del VA y obtener una segunda vivienda o propiedad de inversión con un préstamo convencional.

Pero si encuentras un comprador que es elegible para un préstamo del VA, puedes ofrecer un beneficio especial: Los préstamos del VA son una hipoteca asumible. Esto significa que tienes la opción de permitir que el comprador se haga cargo de tu préstamo del VA existente. Esto podría ser atractivo para el comprador si las tasas de mercado actuales son más altas de lo que eran cuando obtuviste tu préstamo del VA.

Aunque esto lo podrías hacer con cualquier prestatario, si alguien que no es elegible para un préstamo del VA en circunstancias normales asume tu préstamo, pierdes tu derecho del VA. Sin embargo, si encuentras un comprador que ya es elegible para un préstamo del VA, pueden intercambiar tu derecho por el suyo para el préstamo. Tu derecho queda restaurado.

Derecho del VA

El derecho del VA se refiere a la cantidad de tu préstamo que el VA garantizará a tu prestamista si tu casa es ejecutada. Esto es importante porque el VA solo garantiza hasta el 25% de la cantidad del préstamo, por lo que esto ayuda a determinar si necesitas un down payment y de cuánto.

Encontrarás tu derecho del VA en tu certificado de elegibilidad (COE), que también verifica tu elegibilidad para los beneficios del VA. Hay dos tipos de derecho: básico y adicional.

El derecho básico garantiza que hay hasta $36,000 disponibles para los prestamistas para montos de préstamo hasta de $144,000. Como generalmente te sería difícil encontrar una casa en la mayoría de las áreas del país por esa cantidad, también existe un derecho adicional.

Si tu derecho básico del COE es $36,000, tienes el derecho completo. Para aquellos con derecho completo, el VA no establece un límite de préstamo, aunque los prestamistas pueden establecer el suyo.

Cómo usar un préstamo del VA para una propiedad de inversión

Aunque no puedes usar un préstamo del VA para comprar una casa para uso inicial como propiedad de inversión, hay algunos métodos que puedes usar para obtener ingresos de inversión siguiendo las reglas.

Siempre que ocupes la propiedad como residencia principal durante la cantidad mínima de tiempo especificada en tu contrato hipotecario, puedes convertir una casa comprada con un préstamo del VA en una propiedad de inversión y usar los ingresos de alquiler para calificar para otro préstamo. Es posible que tengas que hacer un down payment.

Si va a solicitar otro préstamo VA, los ingresos por alquiler están destinados específicamente a compensar el pago de la hipoteca. Necesitas un contrato de arrendamiento completamente ejecutado y un informe de tasación 1007 o 1025. A la renta se le aplica una reducción del 25% para cubrir los periodos vacíos entre inquilinos.

El house hacking puede ser un poco más sencillo. El VA te permite comprar una casa hasta de cuatro unidades. Usas una unidad como tu residencia principal y alquilas las otras tres. No es técnicamente usar un préstamo del VA para una propiedad de inversión, pero estás obteniendo ingresos de inversión.

Cómo usar un préstamo del VA para una casa de vacaciones

Como hemos dicho, no puedes comprar una casa de vacaciones directamente con un préstamo del VA. Sin embargo, puedes considerar comprar otra residencia principal y convertir tu residencia principal anterior en una casa de vacaciones.

Como parte de este proceso, generalmente tienes 60 días para hacer de la nueva casa tu residencia principal, pero hay excepciones. Tu cónyuge puede ocupar la casa en tu lugar si está en el préstamo. Pero hay una exención a los requisitos de ocupación para el personal militar en servicio activo, por lo que también puedes comprar una casa como soldado soltero.

También hay más flexibilidad en términos de fecha de mudanza si tienes la intención de regresar a la propiedad después de terminar tu período de servicio. En este caso, debes tener una fecha de jubilación.

Qué son los derechos adicionales

El derecho adicional determina cuánto pagará el VA si el monto del préstamo excede los $144,000. Nuevamente, si tienes el completo, el VA en sí no establece límites para el préstamo, aunque los prestamistas pueden hacerlo. El derecho completo generalmente significa que no hay down payment. Donde las cosas se complican es con el derecho parcial.

Abajo hablaremos todo sobre la elegibilidad, pero ten en cuenta que incluso si no tienes que hacer un down payment, puede haber otros costos de cierre, incluyendo la tarifa de financiamiento al VA.

Ejemplo de derecho parcial

Si tienes un derecho parcial, es posible que debas hacer un down payment para comprar una casa con un préstamo del VA. Lo primero que debes hacer es verificar tu COE. Si muestra derecho usado, solo tienes derecho parcial. Si muestra que tienes $36,000 de derecho disponible, tienes el derecho completo.

Cuando un cliente tiene derecho parcial, el VA garantiza el monto que sea menor entre el 25% del monto del préstamo y el 25% de los límites para préstamos conformes del condado menos el derecho usado del cliente.

Por ejemplo, Joan quiere comprar una casa de $480,000 en un área con un límite de préstamo conforme de $806,500. Ella ha usado $100,000 de su derecho del VA en el pasado, que no ha sido restaurado.

Para la primera ecuación, veamos el 25% del límite local para préstamos menos el derecho sin restaurar.

$806,500 × 0.25 - $100,000 = $101,625

Ahora, veamos la otra opción, que es estrictamente el 25% del monto del préstamo.

$480,000 × 0.25 = $120,000

El VA toma el número más bajo entre estas dos ecuaciones, por lo que garantizará $101,625. Como la mayoría de los prestamistas, incluyendo Rocket Mortgage®, piden que la combinación del down payment y la garantía del VA cubra un mínimo del 25% de la cantidad del préstamo, Joan podría tener que hacer un down payment de $18,375 ($120,000 - $101,625).

Debido a esta regla, es muy importante que te asegures de que se restaure tu derecho si vendes la propiedad anterior. Sin embargo, el proceso no es automático. Tienes que solicitar la restauración después vender tu propiedad.

Ejemplo de derecho parcial en un área de costos altos

En el caso de los condados con costos más altos, los límites para préstamos se establecen por condado. Pueden ser hasta de $1,209,750 para una propiedad de una unidad.

Así es como se calcula si Joan quiere comprar una casa de $900,000 en un área con límites de préstamo de $1,209,750 y $100,000 en derecho usado previamente.

Recuerda que la primera ecuación es el 25% del límite para préstamos del condado menos el derecho usado existente.

$1,209,750 × 0.25 - $100,000 = $202,437.50

La segunda ecuación es el monto del préstamo por el 25%:

$900,000 × 0.25 = $225,000

Como el VA cubre el monto más bajo de las dos ecuaciones, ella debería tener que hacer un down payment de $22,562.50 según las políticas de la mayoría de prestamistas.

Los límites de préstamo no afectan un préstamo del VA para alguien con derecho completo que solo está tratando de comprar una casa desde el punto de vista de la política del VA. Sin embargo, los prestamistas pueden establecer sus propias políticas, y la mayoría tiene requisitos especiales si los montos de los préstamos alcanzan cierto umbral.

Rocket Mortgage ofrece préstamos jumbo del VA hasta de $1.5 millones sin down payment si tienes un puntaje FICO^® promedio mínimo de 640. Puedes obtener un préstamo jumbo del VA hasta de $2.5 millones con una puntuación de crédito de 680 y sin down payment.

Restauración de tu derecho

Si pagaste un préstamo del VA existente y quieres usar el beneficio nuevamente, puedes solicitar una restauración por única vez de tu derecho pidiendo esencialmente un nuevo certificado de elegibilidad. Puedes completar el Formulario 26-1880 en línea o pedirle a tu prestamista que solicite la restauración en tu nombre. Es posible que pueda hacerlo por medio de un proceso acelerado.

Solo lo puedes hacer una vez.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre cómo comprar una segunda vivienda con un préstamo del VA.

¿Tendré que hacer un down payment para un préstamo del VA?

Aunque siempre existe la posibilidad de que los prestamistas tengan políticas diferentes, es probable que solo tengas que preocuparte por la posibilidad de un down payment si tienes derecho parcial.

¿Cuál es la tarifa de financiamiento al VA para una segunda vivienda?

Dependiendo de tu down payment, la tarifa de financiamiento al VA es entre 1.25% y 3.3% de la cantidad del préstamo para cada préstamo del VA después del primero. Cuanto mayor sea el down payment, menor será la tarifa. Para los prestatarios primerizos, la tarifa es entre 1.25% y 2.15%.

¿Cuántas casas puedo obtener con un préstamo del VA?

No hay un límite establecido para el número de casas que puedes comprar con un préstamo del VA. Si bien se aplican las reglas relacionadas con las residencias principales y el derecho personal, cada vez que vendes tu casa y pagas tu préstamo, tu derecho se restaura, por lo que puedes seguir haciéndolo indefinidamente.

¿Cuánto tiempo tengo que esperar para obtener un segundo préstamo del VA?

Los prestamistas tienen diferentes políticas sobre el tiempo de espera entre un préstamo VA y otro. En general, si ya cumpliste el período mínimo de ocupación de tu primer préstamo, puedes seguir adelante sin problema. La excepción sería si tuviste una bancarrota o una ejecución hipotecaria; en esos casos, el tiempo de espera puede ser de hasta 2 años.

¿Puede un veterano tener dos residencias principales?

Si bien no es posible tener dos residencias principales, puedes convertir una residencia principal anterior en una casa de vacaciones y comprar otra casa con un préstamo del VA. Esto se logra con derecho parcial restante o con la restauración por única vez de tu derecho completo si ya pagaste tu préstamo anterior.

Conclusión: Sí, puedes comprar dos casas con un préstamo del VA

Para comprar más de una casa con un préstamo del VA, debes comprar una nueva residencia principal y convertir tu casa anterior en una casa de vacaciones o una propiedad de inversión. Haces esto con el derecho parcial restante o con una restauración por única vez de tu derecho completo si ya terminaste de pagar tu préstamo anterior. Con derecho parcial, los límites de préstamos conformes locales a menudo dictan si es necesario un down payment.

Si te sientes seguro de que entiendes las opciones, puedes solicitar una hipoteca en línea.