Guías de la FHA para préstamos estudiantiles

Si eres uno de los 44 millones de estadounidenses que tienen deudas de préstamos estudiantiles, puede ser fácil sentir que está fuera de tu alcance llegar a ser propietario de vivienda. Aunque la deuda de préstamos estudiantiles puede ser una carga pesada, todavía hay formas de obtener una hipoteca y comprar una casa.

La Administración Federal de Vivienda (FHA) tiene un programa de préstamos que ayuda a las personas con puntuaciones de crédito bajas o menos ahorros a comprar una casa, y tiene Guías especiales para personas con deudas de préstamos estudiantiles que pueden ayudarlos a comprar una vivienda.

Veremos en detalle las normas de la FHA para la deuda de préstamos estudiantiles y cómo puedes usar un préstamo de la FHA para comprar una casa.

Resumen

• Los préstamos de la FHA son hipotecas diseñadas para personas con menos crédito más o down payments pequeños
• Si tienes préstamos estudiantiles, aún puedes calificar para un préstamo de la FHA
• Si tu préstamo está en diferimiento o aplazamiento, los prestamistas utilizarán el 0.5% como su pago mensual supuesto para determinar tu relación deuda-ingresos (DTI)

¿Cuáles son las Guías de la FHA para los préstamos estudiantiles?

Cuando solicitas un préstamo, los prestamistas querrán examinar tu historial crediticio y tu situación financiera actual para determinar si puedes pagar el préstamo. Una de las cosas que analizan son tus deudas existentes y cuánto debes pagar por ellas cada mes.

Con la deuda estudiantil, la FHA tiene reglas especiales para determinar cuánto pagas por el préstamo cada mes al considerar tu elegibilidad para un préstamo.

Las guías establecen que los prestamistas deben usar ya sea:

• La cantidad del pago real que se muestra en el informe de crédito o en la factura
• El 0.5% del saldo pendiente del préstamo

Esto significa que los préstamos que están diferidos o en aplazamiento se incluyen al determinar tu capacidad para calificar para un préstamo.

¿Qué cambió respecto a la “regla del 1%”?

En el pasado, la FHA usaba lo que se llamaba la regla del 1% para determinar la elegibilidad para las hipotecas. Según esta regla, los prestamistas consideraban que tu pago era igual al 1% de la cantidad de tu préstamo al determinar la relación deuda-ingresos (DTI).

Ahora, los prestamistas pueden usar el pago real o el 0.5% de la cantidad del préstamo, lo que facilita el acceso a un préstamo.

Cómo cuenta la FHA los pagos de préstamos estudiantiles

La forma en que los prestamistas de la FHA cuentan tus pagos de préstamos estudiantiles dependerá del estado de tu préstamo.

Si estás haciendo pagos (reembolso estándar vs. reembolso basado en los ingresos)

Si estás haciendo pagos de tu préstamo estudiantil, los prestamistas usarán la cantidad real que pagas cada mes para calcular tu relación deuda-ingresos. El prestamista encontrará esta información en tu informe de crédito o en la copia de una factura que le proporciones.

Si no estás haciendo pagos (diferimiento, aplazamiento)

Si no estás haciendo pagos porque tus préstamos están en diferimiento o aplazamiento, los prestamistas usarán el 0.5% de la cantidad total que tienes en préstamos para calcular la DTI.

Por ejemplo, si tienes un préstamo de $40,000, el prestamista calculará el 0.5% de esa cantidad ($200) y supondrá que ese número es tu pago mensual al calcular tu DTI.

Documentación que los prestamistas necesitan para verificar las cantidades de los pagos

Es posible que tu prestamista pueda encontrar la cantidad de tu pago en tu informe de crédito. También puedes proporcionarle al prestamista una copia del estado de cuenta del préstamo o una factura para demostrar la cantidad de tu pago mensual.

Ejemplo de DTI con deuda de préstamo estudiantil

Tu relación DTI juega un papel importante en cuánto dinero puedes pedir prestado en una hipoteca. Tu deuda de préstamo estudiantil afecta tu relación DTI, por lo que entender cómo la afecta es importante para calcular cuánto puedes pedir prestado.

Cálculo paso a paso

Imagina que ganas $60,000 al año o $5,000 al mes. Cada mes, recibes las siguientes facturas:

• Préstamo de auto: $400
• Factura de tarjeta de crédito: $250
• Deuda médica: $100
• Factura de préstamo estudiantil: $350

Tus pagos mensuales totales de deuda son $1,100. Eso significa que tu relación deuda-ingresos es $1,100/$5,000 = 22%

Cómo afectan los supuestos de pago la cantidad máxima del préstamo

Con un préstamo de la FHA, hay un límite para cuánto puedes pedir prestado basado en la relación DTI con la que te dejaría tu hipoteca. Por lo general, tu DTI no puede ser más del 36%, pero puedes llegar hasta el 45% si tienes un crédito sólido y, en algunos casos raros, subir hasta el 50%.

Supongamos que la persona en el escenario anterior tiene un crédito sólido y puede obtener un préstamo con una relación DTI del 45%. Eso significaría que podría manejar un pago hipotecario mensual de $1,150.

$1,100 + $1,150 = $2,250

$2,250/$5,000 = 45%

Ahora imagina que la persona en el escenario anterior tiene $95,000 de deuda de préstamos estudiantiles, pero que el préstamo estaba diferido. Usando las guías de la FHA, el prestamista asumiría que el pago de esa deuda sería de $475.

Eso reduciría el pago hipotecario potencial a $1,025.

Estado de reembolso y elegibilidad hipotecaria

El estado actual de reembolso de tus préstamos estudiantiles también afectará tu capacidad para calificar para una hipoteca.

Consideraciones sobre el diferimiento y aplazamiento

Si tu préstamo está en diferimiento o aplazamiento, todavía puedes calificar para una hipoteca. Los prestamistas utilizarán el 0.5% de la cantidad del préstamo al determinar tu relación DTI; por lo tanto, si tienes un préstamo estudiantil grande y planeas usar métodos de reembolso basados en los ingresos para mantener tus pagos bajos, eso puede complicar tu elegibilidad.

Por ejemplo, si tienes $200,000 de deuda, los prestamistas supondrían un pago mensual de $1,000, incluso si un plan de reembolso basado en los ingresos hiciera que tu pago fuera de $300 al mes, una cantidad mucho más asequible.

Préstamos en mora o vencidos: qué esperar

Si tienes un préstamo estudiantil en mora o que está vencido, tendrás problemas para calificar para cualquier tipo de préstamo, y mucho más para una hipoteca. Que un préstamo entre en mora dañará tu crédito, y los prestamistas de la FHA no aceptarán solicitantes con un préstamo gubernamental en mora.

Estrategias para calificar con una alta deuda estudiantil

Si tienes deuda estudiantil, considera estas estrategias para calificar para un préstamo de la FHA.

Salir del período de aplazamiento o actualizar el plan de reembolso

Si tu préstamo está en aplazamiento, los prestamistas considerarán el 0.5% del saldo al calcular tu pago mensual. Si tienes un saldo grande, considera sacar el préstamo del aplazamiento y usar un plan de reembolso basado en los ingresos. Eso puede dejarte con un pago bajo que reducirá tu relación DTI comparado con el pago calculado a partir del 0.5% del saldo de tu préstamo.

Analiza los números y reduce la DTI

Antes de solicitar un préstamo, haz las cuentas tú mismo para ver cuál es tu relación DTI. Si es posible, intenta reducir tu relación DTI pagando otros préstamos. Por ejemplo, si puedes pagar alguna deuda de tarjeta de crédito o un préstamo de auto, puedes liberar dinero en tu presupuesto mensual.

Trabaja de cerca con tu agente de préstamos

Tu agente de préstamos está ahí para responder cualquier pregunta que tengas sobre la solicitud de un préstamo. También puede darte consejos sobre cómo mejorar tu situación financiera para ayudarte a calificar para un préstamo.

FHA vs. convencional: tratamiento de los préstamos estudiantiles

Al igual que con los préstamos de la FHA, los préstamos convencionales implican un proceso de evaluación de la solicitud que examina tu situación financiera. Sin embargo, la forma en que se tratan tus préstamos estudiantiles al solicitar un préstamo convencional puede variar.

Diferencias clave que los prestatarios deben saber

La diferencia clave radica en cómo se determina tu pago al calcular la DTI.

Con un préstamo convencional, los prestamistas pueden calcular que el pago es de $0 si puedes demostrar que el pago es realmente de $0 basándote en un plan de reembolso basado en los ingresos. Para los préstamos en aplazamiento o diferimiento, el prestamista puede usar ya sea el 1% del saldo (más del 0.5% utilizado por los préstamos de la FHA) o lo que sería el pago totalmente amortizado del préstamo.

Contexto de 2025 y notas sobre políticas

Las políticas gubernamentales siempre están cambiando, y lo mismo ocurre cuando se trata de préstamos de la FHA y préstamos estudiantiles, por lo que es importante estar al tanto de las cosas que podrían afectar tu capacidad para calificar para un préstamo.

Litigios del plan SAVE e impactos potenciales

En 2023, se promulgó el Plan de Pago para una Educación de Calidad (SAVE). Este proporcionó un plan de reembolso basado en los ingresos que permitió a algunos prestatarios reducir sus pagos mensuales de préstamos estudiantiles.

En 2024, dos estados presentaron una demanda contra el plan, lo que llevó a un fallo judicial que ordenó al Departamento de Educación detener la implementación del plan.

Dependiendo de cómo se desarrolle el litigio, las personas que usan el Plan SAVE pueden tener que comenzar a hacer pagos completos o cambiarse a otro plan de reembolso basado en los ingresos. Esto podría aumentar la cantidad de tu pago mensual, reduciendo la cantidad que puedes pedir prestado en una hipoteca.

Lista de verificación de la documentación necesaria

Cuando solicitas una hipoteca, debes proporcionarle a tu prestamista una variedad de documentos para mostrar tu situación financiera. Esto puede incluir cosas como estados de cuenta bancarios, estados de cuenta de préstamos y otros documentos financieros.

Si tienes préstamos estudiantiles, necesitarás otros documentos para mostrar el estado de los préstamos.

Estados de cuenta de préstamos, plan de reembolso, cartas de estado

Al solicitar un préstamo de la FHA y tener deuda estudiantil, deberás presentar más documentos. Además de los estados de cuenta de tus préstamos, tendrás que proporcionar cartas de estado que muestren si tu préstamo está en diferimiento, aplazamiento o reembolso activo.

Si tienes un plan de reembolso especial, como un plan basado en los ingresos, deberás proporcionar pruebas de que te has acogido a ese plan y cuánto pagas cada mes.

Si se te perdona, cancela, condona o paga un saldo en su totalidad, también necesitarás cartas de tu prestamista que lo acrediten.

Preguntas frecuentes sobre el reembolso de préstamos estudiantiles

Solicitar préstamos de la FHA mientras se tiene una deuda de préstamos estudiantiles puede ser complicado, así que asegúrate de entender cómo tu deuda estudiantil afecta tu posibilidad de obtener una hipoteca.

¿Cuáles son las guías de la FHA para los préstamos estudiantiles?

Las guías afectan cómo los prestamistas calculan tu pago mensual para determinar tu relación DTI. Los prestamistas usan ya sea la cantidad real de tu pago o el 0.5% de tu saldo.

¿Cómo se calculan los pagos de préstamos estudiantiles para los préstamos de la FHA?

Para determinar la cantidad de tus pagos mensuales de un préstamo estudiantil para los préstamos de la FHA, los prestamistas usan la cantidad del pago real en tu factura o el 0.5% del saldo del préstamo si este está en diferimiento o aplazamiento.

¿Puedo obtener un préstamo de la FHA si mis préstamos estudiantiles están en mora?

No, no puedes obtener un préstamo de la FHA si tienes préstamos estudiantiles en mora.

¿Qué pasó con la “regla del 1%”?

Los prestamistas de la FHA ya no usan la regla del 1%. En su lugar, usan tu pago mensual real o el 0.5% de la cantidad del préstamo al calcular tu relación DTI.