Cómo comprar una casa nueva antes de vender la actual

Ya sea que estés cambiando de trabajo o ampliando tu familia, los cambios en la vida pueden significar que ha llegado el momento de comprar una nueva vivienda y mudarte. Si ya eres propietario de una casa, también tendrás la tarea adicional de venderla para poder comprar la nueva. Algunos propietarios de vivienda optan por comprar primero la nueva vivienda para evitar tener que mudarse dos veces. Sin embargo, esta decisión implica nuevas consideraciones financieras. Necesitarás reunir el dinero para el pago inicial y los costos de cierre, y podrías terminar pagando dos hipotecas al mismo tiempo durante un período transitorio. A continuación, te explicamos las diferentes opciones de financiamiento disponibles para comprar una casa nueva antes de vender la actual, con el fin de ayudarte a que el proceso sea un poco menos estresante.

Aspectos clave:

• Comprar antes de vender puede aumentar la complejidad financiera. Es posible que necesites reunir el dinero para el pago inicial mientras continúas pagando tu hipoteca actual, lo que puede afectar tu relación deuda-ingresos (DTI) y tu capacidad de pago en general.
• Existen varias herramientas de financiamiento que pueden ayudarte a comprar una nueva vivienda antes de vender la actual. Dependiendo de tu situación y elegibilidad, las opciones pueden incluir préstamos sobre la plusvalía, la reestructuración de la hipoteca, préstamos temporales, préstamos contra tu plan 401(k) o un refinanciamiento con desembolso de efectivo.
• Comprar primero ofrece comodidad, pero también aumenta el riesgo financiero. Te permite asegurar una nueva vivienda sin prisas, pero también incrementa los gastos mensuales y aumenta la posibilidad de que tu vivienda actual tarde más de lo previsto en venderse.

Cómo reunir el pago inicial antes de vender tu vivienda

Dos de los mayores retos al comprar una nueva vivienda y vender la actual son reunir el dinero para el pago inicial y gestionar tu relación deuda-ingreso (DTI) mientras mantienes la propiedad de dos inmuebles. La relación deuda-ingresos (DTI) es un indicador que los prestamistas utilizan para evaluar si calificas para una nueva hipoteca. Muchos propietarios no cuentan con suficientes ahorros para cubrir el pago inicial sin quedarse prácticamente sin su fondo de emergencia.

Formas de comprar una vivienda antes de vender la actual

Veamos algunas maneras de financiar la compra de una vivienda antes de vender la que tienes actualmente.

1. Pedir un préstamo del capital de la vivienda

A medida que has ido pagando la hipoteca de tu vivienda actual, has ido acumulando capital, es decir, la parte de la vivienda que realmente te pertenece. Puedes calcular el capital restante restando al valor de mercado actual de la vivienda el saldo pendiente de tu hipoteca. Aunque el capital no está disponible de inmediato en efectivo, puedes pedir dinero prestado con ese capital para cubrir el pago inicial de una nueva vivienda.

Una opción es un préstamo sobre la plusvalía, que constituye una segunda hipoteca en la que utilizas tu vivienda como garantía para obtener una suma total de dinero. Otra alternativa es una línea de crédito garantizada por la plusvalía, o HELOC, que también es una segunda hipoteca, pero funciona como una línea de crédito renovable de la que puedes disponer en varias ocasiones. Ten en cuenta que Rocket Mortgage® no ofrece líneas de crédito HELOC en este momento, aunque sí ofrece préstamos sobre la plusvalía. Comunícate con un especialista en préstamos hipotecarios o presenta tu solicitud en línea.

Utilizar tu vivienda como garantía reduce el riesgo para el prestamista y, como resultado, normalmente te permite acceder a una tasa de interés más baja. Además, si utilizas el dinero para comprar o mejorar una vivienda, los intereses pueden ser deducibles de impuestos.

Sin embargo, la desventaja de utilizar tu vivienda como garantía para obtener una segunda hipoteca es que podrías enfrentar una ejecución hipotecaria si no puedes mantener al día ambos pagos mensuales. Una vez que vendas tu vivienda actual, podrás utilizar los fondos obtenidos para liquidar la segunda hipoteca. No obstante, si la venta de tu vivienda se demora más de lo previsto, tendrás que asumir dos pagos mensuales y tu puntuación de crédito podría verse afectada por mantener una carga de deuda elevada durante un período prolongado.

2. Reestructuración de la hipoteca

La reestructuración de la hipoteca te permite hacer un pago único de la suma total de tu hipoteca. Posteriormente, el prestamista recalcula el calendario de pagos y reduce la cantidad de tu pago mensual. La reestructuración hipotecaria puede utilizarse después de que hayas comprado una nueva vivienda y vendido la anterior. Puedes destinar los fondos obtenidos de la venta para reducir el pago mensual de tu nueva hipoteca. Es una opción similar a un refinanciamiento, con la diferencia de que no tienes que pagar costos de cierre ni cambiar tu tasa de interés. Sin embargo, los prestamistas suelen cobrar una comisión por la reestructuración y no todos los tipos de préstamos son elegibles.

3. Préstamo temporal

Un préstamo temporal es un tipo de financiamiento diseñado para cubrir el período entre la compra de una nueva vivienda y la venta de la vivienda actual. Obtener un préstamo temporal te proporciona los fondos necesarios para hacer el pago inicial y cubrir los costos de cierre de tu nueva vivienda. También puedes solicitar un préstamo temporal lo suficientemente grande como para liquidar la hipoteca de tu vivienda actual y hacer el pago inicial de la nueva, de modo que solo tengas que hacer un pago hipotecario. Los préstamos temporales suelen tener plazos cortos, generalmente de 6 meses a 1 año.

Una desventaja de este tipo de préstamo es que suele tener tasas de interés más altas que las hipotecas principales. Además, dado que tu vivienda se utiliza como garantía, podrías enfrentar una ejecución hipotecaria si no reembolsas el préstamo.

Rocket Mortgage ofrece préstamos temporales de hasta $500,000 con un plazo de 6 meses.

4. Solicita un préstamo de tu plan 401(k)

Por lo general, no es recomendable retirar fondos de tu plan 401(k) antes de cumplir los 59 años y medio, ya que la cantidad retirada se considera ingreso gravable y, además, deberás pagar una penalización del 10%. Sin embargo, el IRS establece una excepción cuando los fondos se utilizan para comprar una residencia principal. Otra posibilidad es pedir prestado contra tu plan 401(k) mediante un préstamo 401(k). Con esta opción no tienes que pagar una penalización, pero sí debes devolver el dinero prestado. Algunos planes de jubilación permiten solicitar hasta el 50% del saldo consolidado. No obstante, si dejas tu empleo, es posible que debas reembolsar el préstamo de inmediato. Ten presente que, en cualquiera de estas alternativas, retirar dinero de tu 401(k) reduce su potencial de crecimiento de largo plazo.

5. Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo, pagas tu hipoteca actual mediante un préstamo de mayor cantidad y recibes la diferencia en efectivo. Esta es otra manera de utilizar el capital acumulado en tu vivienda para hacer el pago inicial de una nueva casa. Sin embargo, debes tener en cuenta que tendrás que pagar costos de cierre que pueden oscilar entre el 3% y el 6% de la cantidad total del préstamo. Además, tu tasa de interés cambiará y podría aumentar o disminuir según las condiciones del mercado. Aun así, la tasa de interés de un refinanciamiento con desembolso de efectivo suele ser más baja que la que normalmente obtendrías con una HELOC.

6. Recibe una donación de un familiar

Muchos prestamistas permiten que familiares aporten fondos para el pago de tu préstamo. El dinero donado puede provenir de cualquier persona relacionada contigo por consanguinidad, matrimonio, pareja doméstica o adopción, o por tutela legal. Esto incluye familiares del prestatario o de su pareja doméstica, familiares políticos, excónyuges o exfamiliares, padrinos, hijos o incluso una persona comprometida en matrimonio con el prestatario. Deberás proporcionar una certificación de los fondos donados, firmada por el donante, que indique la cantidad del regalo y confirme que no será necesario devolver ese dinero.

7. Venta con cláusula de arrendamiento

Una venta con cláusula de arrendamiento te permite vender tu vivienda y continuar ocupándola temporalmente como inquilino. De esta manera, puedes acceder a los fondos obtenidos de la venta para comprar tu nueva vivienda y evitar mudarte dos veces. Sin embargo, es de que el alquiler sea más alto que el pago mensual de tu hipoteca. Una contingencia es una condición que debe cumplirse para que la compraventa se concrete; de lo contrario, puedes retirarte de la transacción sin penalización. La desventaja es que las ofertas contingentes suelen ser más difíciles de negociar y tendrás que encontrar un comprador dispuesto a aceptarlas.

8. Línea de crédito respaldada por valores (SBLOC)

Una línea de crédito respaldada por valores (SBLOC) te permite utilizar tus inversiones como garantía para obtener un préstamo a corto plazo. En lugar de vender acciones, fondos mutuos o fondos cotizados en bolsa (ETF) para reunir el dinero necesario para el pago inicial, puedes conservar esas inversiones y pedir dinero prestado utilizando su valor como respaldo para obtener una línea de crédito. Debido a que estás ofreciendo una garantía, normalmente podrás acceder a una tasa de interés más favorable que la disponible en otros tipos de préstamos. No obstante, los prestamistas pueden exigir que tus inversiones mantengan un valor mínimo determinado para que califiques para este tipo de financiamiento.

Ventajas y desventajas de comprar antes de vender

Comprar una vivienda nueva antes de vender la actual tiene ventajas y desventajas. Estas son algunas que debes considerar.

Ventajas

Algunos de los beneficios de comprar una vivienda antes de vender la actual incluyen:

• Asegurar tu nueva vivienda sin tener que apresurarte
• Evitar múltiples mudanzas y la necesidad de almacenamiento temporal
• Poder actuar rápidamente cuando encuentras la vivienda adecuada

Desventajas

• Menor liquidez y costos mensuales más altos
• Tendrás que hacer dos pagos mensuales del préstamo si la venta tarda más de lo previsto
• Tus ahorros podrían agotarse si tu vivienda se vende más lentamente o por un precio inferior al esperado

Preguntas frecuentes sobre comprar una vivienda antes de vender otra

Veamos algunas de las preguntas más frecuentes sobre comprar una casa antes de vender tu vivienda actual.

¿Cómo puedes presentar una oferta por una casa antes de vender la tuya?

Puedes presentar una oferta por una casa antes de vender la tuya mediante un préstamo temporal, un préstamo sobre la plusvalía, una HELOC, una SBLOC o un refinanciamiento con desembolso de efectivo. También podrías reestructurar tu hipoteca actual o incluir una contingencia de venta con arrendamiento de retorno para ayudar a financiar tu propósito.

¿Cuál es la duración de un préstamo temporal?

Los préstamos temporales están diseñados como financiamiento a corto plazo y, por lo general, tienen plazos de entre seis meses y un año.

¿Cuánto tiempo deberías ser propietario de una vivienda antes de venderla?

Por lo general, se recomienda que los propietarios conserven su vivienda durante al menos 5 años antes de venderla para recuperar los costos iniciales, acumular plusvalía y evitar el impuesto sobre las ganancias de capital.

¿Cuántas casas deberías visitar antes de comprar una?

No existe un número mínimo de viviendas que debas visitar antes de presentar una oferta. Sin embargo, puede ser útil comparar diferentes viviendas dentro de tu rango de precio para conocer las opciones disponibles y lo que tu dinero puede ofrecerte. De esta manera, podrás comparar precios, ubicaciones y características.

¿Cuánto tiempo toma comprar una casa?

De principio a fin, el proceso de compra de una vivienda puede tomar entre 6 meses y 1 año, dependiendo del mercado y del tipo de vivienda que estés buscando. Una vez que te aprueban la hipoteca, normalmente transcurren entre 45 y 60 días antes del cierre de la compra. Si no necesitas una hipoteca y compras la vivienda en efectivo, el proceso puede completarse en tan solo 2 semanas.

Conclusión: comprar primero requiere planificación

Comprar una vivienda antes de vender tu vivienda actual implica más consideraciones que comprar tu primera casa. La buena noticia es que hay varias opciones de financiamiento que pueden ayudarte a reunir el dinero necesario para el pago inicial. Para muchos compradores, vale la pena obtener financiamiento mediante un préstamo a corto plazo para evitar mudarse dos veces. Una vez que vendes tu vivienda, puedes utilizar los ingresos de la venta para pagar el préstamo.

Si estás listo para comprar una nueva vivienda, comienza hoy mismo a buscar la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades.

El producto de préstamo sobre la plusvalía exige documentación completa de ingresos y activos, puntuación de crédito y las relaciones máximas de préstamo-valor (LTV), préstamos combinados-valor (CLTV) y préstamos combinados y capital-valor (HCLTV). Los requisitos se actualizaron el 11/19/25 y están escalonados de la siguiente manera: puntuación FICO mínima de 680 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 80%; puntuación FICO mínima de 700 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 85%; y puntuación FICO mínima de 740 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 90%. Tu relación deuda-ingresos (DTI) debe ser del 50% o menos. Válido para cantidades de préstamo entre $45,000.00 y $500,000.00 (la cantidad mínima del préstamo para las propiedades en Michigan es de $10,000.00). El producto es un segundo gravamen independiente y no puede usarse para transacciones piggyback. El producto no está disponible para productos Ameriprise. Las directrices pueden variar para quienes trabajan por cuenta propia. Algunas hipotecas pueden considerarse de “mayor precio” según la prueba de diferencia respecto de la APOR. Los préstamos de mayor precio no están permitidos para las propiedades en Nueva York. Se aplican otras restricciones. Esto no es un compromiso de préstamo.

Este artículo es solo para fines informativos y no tiene la intención de proporcionar asesoramiento financiero, de inversión o fiscal. Debes consultar a un profesional financiero o fiscal calificado antes de tomar decisiones relacionadas con tus fondos de jubilación o tu hipoteca.