Tenencia en común vs. tenencia conjunta

Al comprar una vivienda con otra persona, es importante decidir cómo compartirán la propiedad legal. Las opciones más comunes son la tenencia conjunta, donde cada parte tiene una participación igual, y la tenencia en común, que permite participaciones desiguales.

La opción adecuada para ti dependerá de tus planes respecto a la propiedad y de cómo quieres dividirla si decides venderla o si uno de los propietarios fallece. Aquí te explicamos cómo funciona cada una, sus principales diferencias y sus ventajas y desventajas.

¿Qué es tenencia conjunta?

La tenencia conjunta permite que dos o más personas compartan la propiedad de un bien inmueble en partes iguales.

Por ejemplo, si una pareja casada compra una vivienda bajo esta modalidad, cada uno es propietario del 50% del inmueble. Si cuatro personas compran una vivienda, cada una es propietaria del 25%.

Al tomar decisiones, como vender o hacer mejoras en la vivienda, todos los copropietarios deben estar de acuerdo. Además, los propietarios comparten la responsabilidad de pagar la hipoteca y cubrir las reparaciones necesarias.

Este esquema establece el derecho de supervivencia y el derecho pleno de ocupar y utilizar la propiedad. Si uno de los propietarios fallece, su participación pasa automáticamente a los propietarios sobrevivientes.

La tenencia conjunta se establece en el momento de adquirir la propiedad y generalmente se especifica expresamente en el título de propiedad.

¿Qué es la tenencia en común?

La tenencia en común es un acuerdo en el que la propiedad de un inmueble puede dividirse de manera desigual. También permite que los propietarios vendan su participación a quien quieran o transfieran su parte de la propiedad a sus herederos.

Por ejemplo, un propietario podría tener el 70% de participación en una propiedad, mientras que otro controla el 30%. Ambas partes tienen pleno derecho de uso del inmueble.

Tenencia en común no incluye el derecho de sobrevivencia. Un propietario puede vender su participación a otra persona o inversionista. Asimismo, el propietario fallecido puede transmitir su participación a un heredero.

Diferencias clave explicadas

Comprar una propiedad con un amigo o socio comercial es un compromiso financiero importante. Es fundamental contar con una relación fluida y con una forma de resolver conflictos fácilmente. Elegir la forma correcta de propiedad es clave y depende de tu situación y objetivos.

Abajo se explican las principales diferencias legales entre estos tipos de propiedad.

Derecho de supervivencia en la tenencia conjunta

Para muchos propietarios, el derecho de sobrevivencia reduce muchas preocupaciones. Si eres propietario de una vivienda con tu cónyuge bajo este régimen, la propiedad pasará automáticamente al cónyuge sobreviviente en caso de fallecimiento, sin necesidad de pasar por un proceso sucesorio.

Sin embargo, este tipo de copropiedad no se adapta a todas las situaciones. Si dos amigos tienen una casa juntos y cada uno quiere transferir su parte de la propiedad a un familiar al fallecer, la tenencia conjunta y el derecho de sobrevivencia incorporado puede frustrar esos planes. En lugar de que su 50% pase a su heredero, pasaría automáticamente al otro copropietario.

Flexibilidad en la participación de propiedad con la tenencia en común

Cuando compras una propiedad con una o más personas y cada una invierte cantidades diferentes, la tenencia en común puede ser una mejor opción. Permite estructurar la propiedad de acuerdo con la inversión de cada parte.

Por ejemplo, si tres amigos compran una propiedad de inversión juntos y cada uno aporta cantidades distintas, un acuerdo de tenencia en común les permite dividir la propiedad según su inversión: uno podría tener el 50%, y los otros dos, el 25% cada uno. Además, este tipo de copropiedad permite que uno de los propietarios venda su participación a otra persona, quien asumiría su parte en la propiedad.

Efecto en la sucesión y planificación patrimonial

La tenencia conjunta implica que, si uno de los propietarios fallece, su parte se transfiere automáticamente al sobreviviente sin pasar por un proceso sucesorio. En el caso de un matrimonio, el cónyuge sobreviviente heredaría automáticamente la participación del otro.

Si quieres que tu parte de la propiedad pase a alguien distinto de tu copropietario, debes evitar el derecho de sobrevivencia. La tenencia en común te permite vender tu participación a quien quieras o transferirla a un heredero de tu elección mediante un proceso sucesorio. in embargo, esto puede complicar la situación para los herederos y el propietario restante, especialmente si existe un saldo pendiente de la hipoteca después del fallecimiento de uno de los propietarios.

Ventajas y desventajas de la tenencia en común

Todo acuerdo legal tiene ventajas y desventajas. Esto es lo que debes considerar sobre la copropiedad en común.

Participaciones de propiedad variables

En un acuerdo de copropiedad en común, los propietarios pueden asignar participaciones desiguales entre las partes. Esto permite que varias personas compartan la propiedad con diferentes porcentajes.

Capacidad de vender o transferir participaciones de forma independiente

Los arrendatarios pueden vender o transferir su participación sin necesidad de aprobación de los demás. Por ejemplo, el propietario de una parte de una propiedad puede transferir su parte a su hijo después de su fallecimiento.

Aunque esto ofrece flexibilidad, puede generar problemas para los otros propietarios, ya que no tienen control sobre quién adquiere la participación.

Posibles complicaciones en la planificación patrimonial

Con la copropiedad en común, la parte de la propiedad que se transfiere cuando uno de los propietarios fallece debe pasar por el tribunal de sucesiones. Para algunos herederos y propietarios restantes, esto puede ser complicado.

Información sobre las implicaciones fiscales

Cada propietario debe manejar por separado sus obligaciones fiscales relacionadas con la propiedad. Por ejemplo, en una propiedad de alquiler compartida, cada uno reporta sus ingresos de manera individual al IRS.

Sin embargo, en cuanto a impuestos sobre la propiedad, el gobierno local emite una única factura de impuesto a la propiedad. Los propietarios deben decidir entre ellos quién paga qué parte de la factura del impuesto sobre la propiedad.

Sobre la flexibilidad en la toma de decisiones de la tenencia en común

Los copropietarios no tienen que estar de acuerdo en todo. Esto permite que cada uno tome ciertas decisiones sin permiso de los demás. Por ejemplo, un propietario puede vender su participación sin que los otros tengan voz en la decisión.

Ventajas y desventajas de la tenencia conjunta

La tenencia conjunta permite a los propietarios tener una participación igual en la propiedad y evitar el tribunal de sucesiones si uno de ellos fallece.

Evita el proceso sucesorio

Las personas que establecen una tenencia conjunta pueden evitar el proceso sucesorio si uno de los propietarios fallece. Por defecto, el propietario sobreviviente adquiere la participación del fallecido en la propiedad.

Participaciones iguales

La copropiedad implica que cada propietario tiene el mismo derecho de propiedad. Esto tiene ventajas y desventajas. Por ejemplo, si uno de los propietarios invita a un amigo a quedarse por un tiempo, el otro no puede desalojarlo.

Dificultades para vender o modificar la propiedad

Si quieres vender o renovar la vivienda, todos los copropietarios deben estar de acuerdo con la decisión. Si uno quiere vender y el otro no, la operación puede estancarse. De igual forma, si uno planea una renovación y el otro no está de acuerdo, puede ser imposible avanzar.

En algunos estados, si los copropietarios no están de acuerdo, uno de ellos puede disolver el acuerdo de tenencia conjunta con la ayuda de un abogado.

Información sobre consideraciones fiscales

La tenencia conjunta implica participaciones iguales, lo que significa que cada propietario asume una parte equivalente del impuestos sobre la propiedad. Cuando se generan ingresos o se obtienen ganancias por la venta del inmueble, estos se dividen en partes iguales, lo que también distribuye equitativamente las obligaciones fiscales.

Sobre el proceso de toma de decisiones en la tenencia conjunta

Cuando estás de acuerdo con tus copropietarios, este tipo de copropiedad puede funcionar sin problemas. Sin embargo, si hay desacuerdos sobre renovaciones o sobre el momento de vender la vivienda, la situación puede complicarse rápidamente.

Preguntas frecuentes

Estas son algunas respuestas a preguntas comunes sobre la tenencia en común y la tenencia conjunta.

¿Qué tipo de copropiedad es mejor para parejas no casadas?

La tenencia en común ofrece mayor flexibilidad, incluyendo la posibilidad de dejar tu participación a alguien distinto de tu copropietario. Para algunas parejas no casadas que quieran comprar una vivienda, esta puede ser la mejor opción.

¿Por qué puede ser recomendable evitar la copropiedad conjunta?

La copropiedad conjunta no permite participaciones desiguales e incluye el derecho de sobrevivencia, lo que puede ser una desventaja para muchas personas. Si quieres dejar tu participación a alguien distinto de tu copropietario, la tenencia en común puede ser más adecuada.

¿El matrimonio afecta la tenencia conjunta?

Cuando las personas están casadas, la copropiedad conjunta pasa a llamarse copropiedad conyugal. Este cambio ocurre porque el matrimonio se considera una sola entidad legal, lo que da a ambos cónyuges el 100% de la propiedad.

¿Por qué a la tenencia conjunta a veces se le llama el “testamento del pobre”?

La tenencia conjunta a veces se llama así porque incluye el derecho de sobrevivencia. Esto significa que la participación del propietario fallecido pasa directamente al copropietario sobreviviente sin necesidad de pasar por un proceso sucesorio.

¿Cómo se pone fin a una tenencia conjunta?

Una tenencia conjunta puede finalizar mediante una negociación con el otro propietario, la venta de la propiedad, el fallecimiento de uno de los copropietarios o un divorcio. Sin embargo, las reglas pueden variar según las leyes del estado.

Conclusión: evalúa las ventajas y desventajas de la tenencia conjunta vs. la tenencia en común

Antes de iniciar la compra de una vivienda con otras personas, es útil considerar todas tus opciones. Tanto la tenencia conjunta como la tenencia en común ofrecen formas de ser propietario junto con otra persona. Sin embargo, la mejor opción dependerá de tu situación y tus preferencias. Considera buscar asesoría legal de un abogado de bienes raíces antes de tomar una decisión.

Cuando hayas elegido el tipo de copropiedad adecuado para la compra de tu propiedad, da el siguiente paso solicitando un préstamo hipotecario con