Qué es el mercado hipotecario primario

Ya sea que vayas a comprar tu primera casa o una propiedad de inversión, entender cómo funciona el mercado hipotecario primario puede ayudarte a sentirte más seguro durante todo el proceso. Aquí es donde los prestatarios se conectan directamente con los prestamistas para obtener financiamiento para comprar una casa. Esta guía paso a paso te explica cómo funciona.

¿Qué es el mercado hipotecario primario?

El mercado hipotecario primario es donde los prestatarios se encuentran con bancos, cooperativas de crédito o corredores hipotecarios para conseguir financiamiento. Todas las hipotecas comienzan en el mercado primario. Muchas se venderán más tarde en el mercado hipotecario secundario.

Cuando te comunicas con un prestamista para la preaprobación, estás dando el primer paso en el mercado hipotecario primario. Esto establece tu relación de crediticia y te da una idea clara de cuánto financiamiento está dispuesto a darte un prestamista. A partir de ahí, trabajarás con tu prestamista para elegir el tipo de hipoteca que mejor se adapte a tus objetivos. Aunque nadie puede predecir el mercado, quizás incluso quieras ver un pronóstico de tasas de interés.

Durante este período, harás preguntas, compararás opciones de préstamos y tomarás decisiones sobre los pasos a seguir. El mercado hipotecario primario ofrece una amplia variedad de tipos de préstamos, tasas de interés y plazos de pago, dándote la flexibilidad de encontrar lo que funciona para tu situación.

Un ejemplo del mercado hipotecario primario

Para ilustrar cómo funciona el mercado hipotecario primario, veamos un escenario frecuente. Imagina que alguien está listo para comprar su primera casa. Ha logrado una sólida puntuación de crédito y ha ahorrado algo de dinero para el down payment, pero es menos del 20%. Como le interesan las opciones de préstamo flexibles, comienza por obtener la precalificación con varios prestamistas aprobados por la FHA.

En esta etapa, está explorando lo que el mercado hipotecario primario tiene para ofrecer. Compara tasas de interés, cargos y plazos de préstamo entre diferentes prestamistas. Una vez que elige un prestamista, presenta una solicitud formal y proporciona los documentos que solicita el prestamista.

El prestamista evalúa la solicitud del préstamo y, si todo está en orden, se extienden los fondos para completar la compra de la casa. De principio a fin, todo este proceso ocurre en el mercado hipotecario primario.

Tipos de prestamistas en el mercado hipotecario primario

Encontrarás diferentes tipos de prestamistas hipotecarios en el mercado primario, y cada uno ofrece diferentes beneficios:

• Banqueros hipotecarios. Estos prestamistas emiten préstamos usando sus propios fondos o fondos que han pedido prestados. Ofrecen un proceso optimizado desde la emisión hasta el cierre.
• Corredores hipotecarios. Los corredores no prestan directamente, sino que actúan como intermediarios, poniéndote en contacto con posibles prestamistas. Un corredor puede ser especialmente útil si quieres comparar rápidamente una amplia gama de productos hipotecarios.
• Bancos comerciales. Los bancos ofrecen hipotecas junto con otros servicios financieros tradicionales como cuentas de cheques y de ahorro. Si ya tienes una cuenta en uno, tener tu hipoteca en el mismo lugar podría tener sentido.
• Cooperativas de crédito. Estas instituciones sin fines de lucro pueden ofrecer cargos más bajos y tasas competitivas a sus miembros. Si calificas para unirte, una cooperativa de crédito puede ser una opción rentable.
• Asociaciones de ahorros y préstamos. Al igual que los bancos, estas instituciones aceptan depósitos de ahorro y otorgan préstamos hipotecarios.

Ventajas del mercado hipotecario primario

El mercado hipotecario primario ofrece varios beneficios que hacen que el camino hacia ser propietario de vivienda sea más accesible.

Opciones y flexibilidad

No estás limitado a un solo tipo de préstamo. Quizás prefieras la estabilidad de una hipoteca de tasa fija, o quizás estés abierto a una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) si quieres una tasa inicial más baja y planeas mudarte dentro de unos años. También tienes la opción de elegir entre plazos de pago de 15 y 30 años.

Como los prestamistas compiten por captar tu negocio en el mercado hipotecario primario, puedes comparar precios de hipotecas y asegurar los términos que mejor te funcionen. Esta flexibilidad hace posible que encuentres una hipoteca que se ajuste a tu presupuesto y planes a largo plazo.

Opciones de down payment más bajo

Ahorrar para un down payment puede ser un reto, especialmente si buscas alcanzar el 20%. Afortunadamente, muchos préstamos y prestamistas en el mercado hipotecario primario aceptan down payments más pequeños. Esto abre la puerta a los compradores que quieren tener una casa, pero no han podido ahorrar tanto como les gustaría.

Ten en cuenta que, si tu down payment es de menos del 20%, generalmente tendrás que pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Aunque esto aumenta tu pago mensual, puede ser una alternativa que valga la pena si te permite comprar antes y comenzar a acumular capital.

Costos de cierre bajos

Como los originadores de hipotecas se encargan de gran parte de la evaluación de riesgo y la documentación internamente, puedes ahorrar en los costos de cierre comparado con los préstamos con más participación de terceros. Los costos iniciales más bajos pueden aliviar la carga financiera de la compra y liberar fondos para gastos de mudanza, muebles o esas reparaciones iniciales de la casa.

¿Qué es el mercado hipotecario secundario?

Quizás te hayas preguntado qué sucede después de que se origina tu hipoteca. Ahí es donde entra en juego el mercado hipotecario secundario.

El mercado secundario es donde los inversionistas compran y venden hipotecas existentes, a menudo agrupándolas en títulos respaldados por hipotecas. Los prestamistas venden los préstamos que originaron para liberar capital, lo que les da los recursos para emitir nuevos préstamos.

Aunque no interactúes directamente con el mercado hipotecario secundario, este juega un papel muy importante en mantener las hipotecas asequibles. Reponer los fondos de los prestamistas ayuda a garantizar que más personas puedan acceder a financiamiento con tasas de interés competitivas.

Mercado hipotecario primario vs. secundario

El mercado hipotecario primario conecta a los compradores directamente con los prestamistas para originar préstamos hipotecarios. Aquí también es donde tomas decisiones, comparas ofertas y, al final, obtienes el financiamiento que necesitas.

El mercado secundario es donde los préstamos se venden a inversionistas como Fannie Mae, Freddie Mac o instituciones privadas. Aunque la mayoría de los prestatarios solo negocian directamente en el mercado primario, estos dos mercados trabajan juntos.

Sin el mercado secundario, los prestamistas se quedarían rápidamente sin fondos para prestar, y las tasas de interés probablemente subirían. Es por eso que la mayoría de las hipotecas originadas en el mercado primario no permanecen con el prestamista original por mucho tiempo. Por lo general, se agrupan y se venden poco después del cierre.

¿Son Fannie Mae y Freddie Mac parte del mercado secundario?

Sí, Fannie Mae y Freddie Mac son empresas patrocinadas por el gobierno que juegan un papel importante en el mercado hipotecario secundario. Compran hipotecas a los prestamistas y las mantienen en su portafolio o las agrupan en títulos respaldados por hipotecas.

Su participación garantiza la liquidez y la estabilidad del mercado de la vivienda, lo que te beneficia como prestatario. Ayudando a los prestamistas a reciclar sus fondos, Fannie Mae y Freddie Mac hacen posible que más compradores puedan acceder a hipotecas con condiciones competitivas.

Conclusión: El financiamiento para ser propietario de vivienda comienza aquí

El mercado hipotecario primario es donde comienza tu viaje hacia ser propietario de vivienda. Es donde te conectas con prestamistas, exploras tus opciones y tomas decisiones que pueden moldear tu futuro financiero. Y aunque el proceso pueda parecer complejo al principio, saber cómo trabajan juntos los mercados primario y secundario puede ayudarte a abordarlo con más confianza.