¿Qué son los títulos respaldados por hipotecas (MBS) no de agencia, y debería invertir en ellos?

A muchas personas les resulta atractivo invertir en bienes raíces, pero ser arrendador suena como un gran fastidio. Si quieres entrar en el mercado de inversión en bienes raíces con una inversión pasiva, los títulos respaldados por hipotecas (MBS) podrían ser una buena opción.

Un MBS es una inversión que funciona como un bono, pagando intereses periódicos. En lugar de estar respaldado por una empresa o un gobierno, un MBS está respaldado por una hipoteca. Los títulos hipotecarios no de agencia son un tipo de MBS que no cumple los requisitos de préstamos conformes establecidos por Freddie Mac y Fannie Mae. Esto puede significar que conllevan riesgos ligeramente más altos, pero también rendimientos potencialmente mayores.

Si te interesa obtener ingresos pasivos y estás considerando invertir en un MBS no de agencia, este artículo describe lo que necesitas saber sobre los riesgos, las posibles recompensas, cómo invertir y quién debería considerar invertir en estos títulos.

¿Qué es un MBS no de agencia?

Fannie Mae y Freddie Mac son empresas patrocinadas por el gobierno encargadas de mantener el sistema hipotecario del país funcionando sin problemas. Lo hacen comprando préstamos a los prestamistas que los originan, siempre y cuando esos préstamos se ajusten a los requisitos que establece la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA).

Debido a que Fannie y Freddie deben adherirse a los requisitos de la FHFA para estos préstamos, las hipotecas que compran tienen características relativamente similares, lo que facilita la evaluación del riesgo y el rendimiento de cualquier MBS que contenga estos préstamos conformes.

Un MBS que contiene préstamos que no se ajustan a los requisitos de Fannie y Freddie es un MBS no de agencia. Los préstamos contenidos en ellos podrían ser de más riesgo o tener términos inusuales, lo que significa un riesgo más alto. Para compensar, pueden ofrecer mejores rendimientos potenciales.

Qué son los títulos respaldados por hipotecas

Un título respaldado por hipoteca es una inversión basada en préstamos hipotecarios. El propietario de un MBS tiene derecho a los pagos hipotecarios que hacen las personas que pidieron dinero prestado con las hipotecas contenidas en el MBS.

La mayoría de los MBS contienen un conjunto grande de préstamos, que generalmente oscilan entre una docena y cien o más. Eso ayuda a reducir el riesgo porque si un prestatario incumple con el pago, el propietario del MBS sigue recibiendo pagos de los otros prestatarios.

Por lo general, estos títulos los crean empresas patrocinadas por el gobierno. Cuando un prestamista le otorga un préstamo a alguien, le vende ese préstamo a Freddie Mac o Fannie Mae. Esas agencias agrupan varios préstamos en un MBS y lo venden a inversionistas.

Este proceso le permite al prestamista recuperar rápidamente el dinero prestado, obteniendo beneficios por las comisiones de suscripción y cierre. A cambio, el inversionista obtiene un título que produce un flujo de ingresos.

MBS de agencia vs. no de agencia

Todos los MBS están respaldados por préstamos hipotecarios, pero hay diferencias clave entre un MBS de agencia y un MBS no de agencia. Un MBS de agencia es uno que está respaldado por una agencia gubernamental como Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae. Los MBS no de agencia, por otro lado, son emitidos por instituciones privadas y no tienen garantía de una agencia gubernamental.

También existen títulos respaldados por hipotecas residenciales no de agencia (RMBS), que incluyen solo préstamos residenciales, sin préstamos comerciales.

Posibles riesgos de invertir en MBS no de agencia

Invertir en títulos respaldados por hipotecas conlleva riesgo, y los MBS no de agencia pueden ser aún más riesgosos.

Los MBS no de agencia no tienen ningún respaldo gubernamental, por lo que, si un gran número de prestatarios incumple con el pago, el MBS producirá menos ingresos, y los inversionistas podrían incluso perder dinero.

El riesgo de crédito para los MBS no de agencia también suele ser mayor que para los MBS de agencia. Los préstamos conformes que van a los MBS de agencia tienen requisitos de suscripción más estrictos, mientras que los préstamos en un MBS no de agencia podrían haberse ofrecido a personas con mal crédito o que de otra manera no pudieron cumplir los requisitos de los préstamos conformes.

Los inversionistas obtuvieron una visión clara del riesgo de invertir en MBS durante la crisis de préstamos subprime de 2008, cuando muchos propietarios no pudieron hacer los pagos de sus préstamos. En las casi dos décadas transcurridas desde entonces, leyes como la Ley Dodd-Frank, las reglas de capacidad de reembolso (ATR) y la Ley de Veracidad en los Préstamos han ayudado a reducir, pero no a eliminar, este riesgo.

Posibles recompensas de invertir en un MBS no de agencia

A pesar de los riesgos, un MBS no de agencia puede ser atractivo para los inversionistas por varias razones.

Una ventaja clave es que ofrecen mejores rendimientos potenciales que los MBS de agencia o los bonos tradicionales. Si quieres maximizar tus ganancias potenciales, puedes considerar un MBS no de agencia.

Por ejemplo, si un bono ofrece un rendimiento del 5% y un MBS un rendimiento del 8%, podrías ganar mucho más con el MBS durante la vida del título.

También ofrecen diversificación en el mercado inmobiliario, lo que puede ser bueno para las personas que de otra manera no tienen exposición a bienes raíces.

Invertir en un MBS también ofrece la oportunidad de tener una inversión inmobiliaria pasiva en lugar de comprar una propiedad de inversión y convertirte en arrendador.

Cómo invertir en un MBS no de agencia

Los títulos respaldados por hipotecas no son el tipo de inversión más habitual, por lo que comenzar puede ser un poco complicado. Lo que complica aún más las cosas es el hecho de que la inversión directa en MBS no de agencia generalmente está limitada a inversionistas acreditados e inversionistas institucionales. Para invertir, deberás invertir en un REIT, un fondo mutuo o un fondo de bonos que ofrecen estos inversionistas.

Paso 1. Comprende tu tolerancia al riesgo

Considera tu perfil de riesgo y cuánto estás dispuesto a perder. Según tu respuesta, elige cuánto estás dispuesto a arriesgar en esta inversión.

Paso 2. Decide cómo invertirás

Los inversionistas acreditados pueden comprar MBS no de agencia directamente, mientras que otros tendrán que invertir indirectamente, por ejemplo, comprando REIT o ETF que sigan el rendimiento de los MBS de un inversionista institucional.

Paso 3. Busca un corredor o asesor financiero

Si todavía no tienes una cuenta de corretaje, compara algunas opciones y abre una. No todas las plataformas ofrecen fondos de MBS o RMBS no de agencia. Algunos pueden dedicarse solo a títulos respaldados por agencias.

Paso 4. Considera tus opciones

Compara tus opciones analizando aspectos como los cargos y los perfiles de riesgo de los MBS en los que puedes invertir.

Paso 5. Diversifica

Al igual que con cualquier inversión, es importante no poner todos los huevos en la misma canasta. Asegúrate de comprar otras inversiones, como acciones y bonos, para mantener tu portafolio diversificado.

Paso 6. Monitorea tu inversión

Mantente atento a tu inversión y al mercado en general. Factores como las tasas de interés, las tendencias en el mercado inmobiliario y las tasas de incumplimiento pueden tener un impacto en tus rendimientos, y quizás cambiar tu estrategia. Consulta con un asesor financiero regularmente para asegurarte de que la inversión aún se ajusta a tus objetivos.

Preguntas frecuentes

Antes de invertir en un MBS no de agencia, es importante estar seguro de que entiendes cómo funcionan.

¿Son los MBS no de agencia una buena inversión en 2025?

Los MBS no de agencia pueden ser una buena inversión para la persona adecuada. Con altas tasas de interés y un mercado inmobiliario activo, los rendimientos que ofrecen pueden ser bastante atractivos siempre y cuando estés dispuesto a aceptar el riesgo.

¿Quién regula los MBS no de agencia?

A diferencia de los MBS de agencia, los MBS no de agencia no están sujetos a los requisitos de las agencias gubernamentales. Sin embargo, sí los regula la Comisión de Bolsa y Valores y deben cumplir los estándares de revelación de la información.

¿Puedo comprar MBS no de agencia en una cuenta IRA o de jubilación?

Sí, puedes comprar MBS no de agencia en ciertas cuentas para la jubilación. Por ejemplo, puedes comprar un ETF que siga las inversiones en MBS de una empresa por medio de tu cuenta IRA.

¿Cómo se califican los MBS no de agencia?

Los MBS no de agencia a menudo los califican agencias como Moody's o S&P usando una escala de calificación con letras. Los MBS de mayor grado son menos riesgosos, pero tienden a ofrecer rendimientos más bajos.

¿Cuál es la diferencia entre RMBS y CMBS?

Un RMBS es un MBS residencial, lo que significa que tiene hipotecas sobre propiedades residenciales. Un CMBS es un MBS comercial, por lo que tiene préstamos comerciales. Tanto un RMBS como un CMBS pueden ser no de agencia, pero los préstamos residenciales y comerciales tienen características muy diferentes, por lo que cada uno tiende a favorecer a diferentes inversionistas. Consulta con un asesor financiero para determinar qué inversión es adecuada para ti.

Conclusión: Un riesgo más alto trae la oportunidad de una recompensa más grande

Invertir en títulos respaldados por hipotecas permite a los inversionistas tener exposición a bienes raíces sin tener que comprar propiedades. Los MBS no de agencia tienen un riesgo más alto que los MBS de agencia, pero ofrecen rendimientos potencialmente más altos. Si puedes manejar el riesgo y quieres exposición a inversiones inmobiliarias, pueden ser una buena opción para tu portafolio.