La regla ATR/QM: qué es y lo que deben saber los prestatarios

Cuando solicitas un préstamo para comprar una casa, es importante que puedas pagar tu hipoteca. Los prestamistas revisarán tus finanzas durante el proceso de evaluación de riesgo para determinar tu capacidad para asumir la hipoteca. La regla de capacidad de reembolso/hipoteca calificada (ATR/QM) fue creada por el gobierno para exigir a los prestamistas que consideren factores específicos sobre la capacidad de un prestatario para reembolsar un préstamo antes de que se pueda emitir.

La regla ATR/QM ayuda a que las hipotecas sean más accesibles al mismo tiempo que mantiene la responsabilidad de los prestamistas. Esta información puede ser compleja, así que veamos detenidamente cómo la regla ATR/QM apoya a los compradores de vivienda como tú.

Qué es la regla de capacidad de reembolso/hipoteca calificada

La regla ATR/QM exige que los prestamistas y acreedores hagan una “determinación razonable y de buena fe” de la capacidad de un consumidor para reembolsar un préstamo de acuerdo con sus términos para poder emitir una hipoteca residencial. Si un prestamista no sigue la regla ATR/QM, los prestatarios pueden tener más protección legal contra la ejecución hipotecaria. Esto se debe a que se podría considerar que estos prestamistas no protegieron suficientemente a sus prestatarios.

Estos requisitos se implementaron para ayudar a garantizar que:

El préstamo que se te proporcione tenga términos que sean justos para ti, dada tu situación financiera.

Tengas la capacidad de reembolsar tu hipoteca a largo plazo.

La regla ATR/QM también establece otras disposiciones que limitan las multas por pago anticipado y exigen el mantenimiento de registros hasta 3 años después de que ambas partes firmen el contrato de préstamo.

¿Qué significan “ATR” y “QM”?

ATR significa “ability to repay”, o capacidad de reembolso en español. QM significa “qualified mortgage”, o hipoteca calificada. Una QM es una hipoteca que cumple los requisitos establecidos por la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor.

¿Qué se considera una hipoteca calificada?

Una hipoteca calificada es un préstamo que sigue la regla de capacidad de reembolso y cumple requisitos específicos. Primero, no debe tener características de préstamo riesgosas, como:

• Amortización negativa
• Un plazo de más de 30 años
• Pagos de interés solamente o pagos globales (“balloon”)
• Cargos que superan el 3% de la cantidad total del préstamo

En segundo lugar, el acreedor debe considerar y verificar los ingresos, los activos y las deudas del prestatario. El acreedor también debe considerar cuánto de tus ingresos mensuales asignas al pago mensual de tus deudas, lo que se conoce como tu relación deuda-ingresos. Otra posibilidad es que el acreedor considere tus ingresos residuales, que es cuánto de tus ingresos queda después de pagar tu deuda mensual.

Hay cuatro categorías de hipotecas calificadas:

• General
• Temporal
• Pequeño acreedor
• Pago global (“balloon”)

Según la regla ATR/QM, cualquier acreedor puede originar QM generales y temporales, pero solo los pequeños acreedores pueden originar QM de pequeños acreedores y con pago global.

¿Qué factores debe considerar el prestamista?

Cuando un acreedor hace una determinación de buena fe, debe verificar la información sobre tus finanzas por medio de fuentes confiables.

Los acreedores consideran ocho factores:

• Ingresos o activos actuales o esperados
• Situación laboral actual
• Cantidad del pago del préstamo
• Préstamos simultáneos garantizados por la misma propiedad
• Gastos continuos relacionados con la propiedad
• Otras deudas, como pensión alimenticia o manutención de menores
• Relación DTI
• Historial de crédito

El prestamista puede tener en cuenta otras condiciones si así lo desea.

La regla ATR/QM desde el principio: una breve historia

En 2010, el Congreso aprobó la Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor, más comúnmente conocida como la Ley Dodd-Frank. Dodd-Frank modificó la Ley de Veracidad en los Préstamos de 1968, también conocida como Reglamento Z.

La Ley Dodd-Frank reformó el sistema financiero y agregó nuevas agencias gubernamentales para llevar a cabo estas reformas. El objetivo era ayudar a evitar otra crisis financiera como la ocurrida en 2008. Estas reformas también fueron diseñadas para proteger a los consumidores y priorizar prácticas de préstamo justas.

Múltiples disposiciones de Dodd-Frank entraron en vigor a lo largo de varios años, incluyendo la regla ATR/QM. Algunas disposiciones y características han cambiado con el tiempo, como las QM temporales de empresas patrocinadas por el gobierno, que incluyen préstamos vendidos por medio de entidades como Fannie Mae o Freddie Mac.

Actualizaciones a la regla ATR/QM

En 2020, se actualizó la regla ATR/QM para proteger a los consumidores sin limitar excesivamente las aprobaciones de hipotecas. Muchos cambios abordaron el GSE Patch, que permitía a los prestatarios que quizás no hubieran calificado basado en su relación deuda-ingresos avanzar si sus préstamos eran elegibles para su compra o garantía por Fannie Mae y Freddie Mac.

Regla QM general modificada

La regla QM general modificada reemplazó la limitación de la relación deuda-ingresos (DTI). Fue reemplazada por una limitación más reciente basada en la limitación del APR. Comparada con el límite del 43% de DTI, la regla APR limita los préstamos calificados a 2.25 puntos porcentuales por encima de la tasa de oferta preferencial promedio.

Esto requiere que el acreedor considere los ingresos presentes y futuros fiables del prestatario —además de sus bienes inmuebles— así como las deudas. El límite de DTI potencialmente redujo el acceso al crédito para prestatarios con una buena calificación crediticia, particularmente aquellos con ingresos bajos a moderados.

Regla de QM con período de antigüedad (Seasoned QM rule)

La regla de QM con período de antigüedad permite que préstamos que no cumplen los criterios de un QM se conviertan en un préstamo calificado. Sin embargo, el prestamista debe mantenerlos en su portafolio durante un período de maduración de 36 meses. La CFPB eligió 36 meses basándose en el razonamiento de que mientras más temprano ocurra la morosidad, es más probable que el consumidor no pudiera pagar el préstamo desde el inicio. Esto es diferente a incumplir el pago debido a un cambio en las circunstancias.

El préstamo también debe cumplir los siguientes criterios:

El plazo del préstamo no supera los 30 años

El préstamo tiene una tasa fija con pagos mensuales iguales

No hay pagos globales.

Debe estar garantizado por un primer gravamen

Los puntos y cargos no superan el 3% de la cantidad del préstamo

No puede haber más de 2 atrasos de 30 días o más

Actualización 2025

La regla ATR/QM se actualizó para 2025 para reflejar los cambios en el Índice de Precios al Consumidor. En su regla final que modifica el Reglamento Z, la CFPB aumentó los límites de puntos y tarifas.

La CFPB también ajustó los límites de APR para los préstamos calificados. Para ser un QM, la APR en ese préstamo no puede superar la tasa preferencial promedio por un número específico de puntos porcentuales.

Conclusión: La regla de capacidad de reembolso ofrece protección para los prestatarios

La regla ATR/QM trabaja para proteger a los prestatarios exigiendo a los prestamistas estándares más altos, sin comprometer el acceso del consumidor al crédito. La regla fomenta préstamos seguros para que a los propietarios de vivienda se les otorguen préstamos con términos justos que puedan pagar. La Ley Dodd-Frank ha sido objeto de varias enmiendas y la propia Oficina para la Protección Financiera del Consumidor ha tenido algunos cambios importantes. Sin embargo, lo que sigue siendo cierto es que los prestamistas deben verificar tu información financiera antes de poder darte una hipoteca.

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