Guía sobre las donaciones de capital: qué impuestos esperar, cómo redactar una certificación de los fondos donados y más

El capital de la vivienda es el valor de tu propiedad menos la cantidad que todavía queda, si la hay, del préstamo hipotecario existente sobre la misma.

Si estás considerando hacer una donación de capital, como vender una vivienda a un familiar, necesitarás una carta de donación de capital. Las donaciones de capital implican un proceso particular y conllevan sus propias implicaciones fiscales. Aquí te explicamos el proceso, las ventajas y desventajas, y los aspectos a los que debes prestar atención.

¿Qué es una donación de capital?

En pocas palabras, una donación de capital es lo que el vendedor de una vivienda aporta al comprador. Básicamente, es una parte del capital que el vendedor tiene en la propiedad.

Así, cuando el propietario de una vivienda la vende a un familiar por debajo del valor de mercado, o incluso sin recibir compensación, la donación corresponde a la diferencia de precio, que constituye los fondos donados. Por ejemplo, supongamos que un propietario vende su vivienda a su hijo. La vivienda tiene un valor de mercado de $500,000 y el propietario la vende por $350,000. En ese caso, la donación de capital es de $150,000.

Algunas situaciones frecuentes en las que se puede ver una donación de capital incluyen:

• De padres a hijos
• De abuelos, primos o familiares políticos por matrimonio, consanguinidad o adopción
• De un tutor legal a un menor

¿Para qué se puede utilizar una donación de capital?

Una donación de capital permite que un propietario ayude a un familiar vendiéndole la vivienda por debajo del valor de mercado. A su vez, esto puede hacer que la adquisición de vivienda sea más asequible y, potencialmente, eliminar la necesidad de un pago inicial y del seguro hipotecario privado (PMI).

Cuando los propietarios ofrecen una donación de capital en una transacción inmobiliaria y venden la vivienda a un familiar, pueden ayudar a quienes no cuentan con suficientes ahorros para el pago inicial.

Una donación de capital es distinta de las transacciones entre partes relacionadas, que ocurren cuando una o más partes de la compraventa tienen una relación previa fuera de la transacción. Esto puede incluir familiares, socios comerciales o arrendadores. También aplica a familiares por afinidad, adopción o tutela.

Aunque la venta de una vivienda en una transacción entre partes relacionadas puede incluir una donación de capital, no necesariamente debe hacerlo. No obstante, este tipo de transacciones sí necesita mantener una conversación honesta, posiblemente contratar a un abogado de bienes raíces y redactar un contrato de compraventa. Cabe señalar que, aunque el proceso de venta pueda variar, las tasas hipotecarias estándar siguen aplicando.

¿Cómo se dona el capital?

Profundicemos en cómo se dona el capital y cómo puede afectar el proceso de compra de una vivienda:

1. Habla con tu prestamista

Cuando otorgas una donación de capital, deberás redactar una carta de donación de capital, de la que hablaremos en breve. Por lo general, este tipo de donación se hace entre familiares, aunque no siempre es así. La mayoría de los prestamistas y programas de préstamo (incluidos los préstamos FHA y los convencionales) limitan las donaciones de capital a familiares, según las definiciones de Fannie Mae y Freddie Mac. Las excepciones son poco comunes.

Si el prestamista solo permite donaciones de capital entre familiares, es posible que la definición de “familiar” varíe según el prestamista. Además de consultar con el prestamista, considera hablar con un profesional en impuestos para obtener más información sobre las implicaciones fiscales según tu situación particular.

2. Obtén una tasación profesional

Al donar capital, también necesitarás una tasación de la vivienda. La tasación proporciona información valiosa sobre la propiedad y respalda su valor justo de mercado, el que determina un tasador.

El FMV es un estimado del precio al que podría venderse la vivienda. Generalmente se calcula comparándola con propiedades similares que se venden en la misma zona.

El FMV influye en la cantidad de la donación de capital: Donación de capital = valor tasado – precio de venta acordado

Otra forma de verlo: la diferencia entre el valor tasado y el precio de venta acordado es el "regalo" financiero que el beneficiario, o el comprador de una casa, puede utilizar para el pago inicial.

3. Redacta la carta de donación de capital

La carta de donación de capital es obligatoria porque otorga al prestamista la seguridad de que la cantidad que se otorga es realmente una donación y no debe reembolsarse.

Debe incluir la cantidad exacta en dólares de la donación, especificar que no se espera reembolso, el nombre, la dirección y el teléfono del donante, y la relación del donante con el comprador. También debe incluir la fecha de la donación y la dirección de la propiedad (si aplica).

Aunque no es necesario que esté notarizada, sí deben firmarla el donante y el beneficiario. Además, debe incluir el nombre del fideicomiso o de la cuenta patrimonial.

4. Entrega la carta al prestamista

Como se mencionó, el prestamista debe aprobar la donación. Esto garantiza que el comprador pueda afrontar los pagos mensuales de la hipoteca y que la transacción sea legítima.

Generalmente, la donación se considera como parte del pago inicial, lo que reduce la relación préstamo-valor (LTV), que mide cuánto se financia respecto al valor tasado de la propiedad. Mientras más alto sea tu pago inicial, más baja puede ser tu relación LTV.

Puedes presentar la carta de distintas maneras. Por ejemplo, puedes enviarlo por correo postal, depositándolo en el buzón dirigido al prestamista. O puedes enviarlo por correo electrónico. Si el prestamista es Rocket Mortgage®, puedes subirlo a través de tu Portal del Cliente.

5. Continúa con el proceso de cierre

Una vez que se presenta la carta y el prestamista la aprueba, el siguiente paso es el cierre. La donación de capital aparecerá en la Declaración de cierre.

Es importante revisar cuidadosamente estos documentos para asegurarse de que el precio de venta refleje correctamente el capital donado. Como se mencionó, la donación de capital puede utilizarse para cubrir total o parcialmente el pago inicial y los costos de cierre. Sin embargo, no puede destinarse a reservas financieras.

Cómo redactar una carta de donación de capital

Como hemos mencionado, es importante que los prestamistas hipotecarios reciban una carta de donación de capital. No solo les asegura que el capital es realmente una donación, sino que también les proporciona tranquilidad al identificar el origen de los fondos.

Ya revisamos lo que debe incluirse, así que veamos un ejemplo de una carta de donación de capital:

Carta de Donación de Capital

Yo (nosotros), ____________________________________
(Nombre del donante en letra de imprenta)

estamos proporcionando a ____________________________________,
(Prestatarios)

nuestro(a) ____________________________________
(Relación del prestatario con el donante)

una donación de capital por la cantidad de $____________________

para ser utilizada en la compra de la propiedad ubicada en:

________________________________________

Esta es una donación de buena fe y no se espera ni se implica ningún tipo de reembolso, ya sea de forma escrita o verbal, ni en efectivo ni mediante otros servicios.

____________________

Firma del donante Fecha

____________________

Firma del donante Fecha

¿Se deben pagar impuestos sobre una donación de capital?

El IRS sí tiene reglas sobre las donaciones. La responsabilidad de pagar el impuesto sobre donaciones recae en el donante. En algunos casos, si se establecen preparativos especiales, el beneficiario podría aceptar pagar dicho impuesto.

La exclusión anual puede variar cada año. En 2025, era de hasta $19,000 por beneficiario. Si un matrimonio quiere donar una propiedad que ambos tienen, la exclusión anual es de $38,000.

También es probable que debas completar el Formulario 709, que corresponde a la declaración de impuestos sobre donaciones (y transferencias con salto generacional) en Estados Unidos.¹

Ejemplo de pago de impuestos sobre una donación de capital

¿En qué caso podrías pagar impuestos por una donación de capital? Supongamos que eres propietario y vendes una vivienda a tu hijo por debajo del valor de mercado. El valor de mercado de la vivienda es de $300,000 y la vendes por $200,000, lo que genera una donación de capital de $100,000.

Según los límites del IRS, en 2025 existe una exclusión anual de $19,000 por beneficiario. Esta es la cantidad que puedes donar cada año sin estar sujeto al impuesto sobre donaciones. Después de aplicar la exclusión, probablemente entre en juego la exención vitalicia del impuesto sobre donaciones y herencias, que en 2025 estaba limitada a $13.99 millones. Tenga en cuenta que la exclusión anual no afecta la cantidad de la exención vitalicia del impuesto sobre el patrimonio y las donaciones.

Ventajas y desventajas de donar capital

Donar capital tiene tanto beneficios como desventajas. Entender ambos aspectos puede ayudarte a evitar sorpresas durante el proceso:

Ventajas

• Beneficios fiscales: para el vendedor, la donación puede aplicarse a la exclusión anual o a la exención vitalicia, lo que puede reducir su carga fiscal.
• Mantiene la vivienda en la familia: permite que un familiar acceda a la propiedad cuando de otro modo no podría hacerlo. Se puede trasladar a seres queridos.
• Costos de cierre más bajos: un precio de compra más bajo reduce los costos de cierre. Además, el comprador necesita menos dinero para alcanzar el 20% de pago inicial, lo que puede eliminar el seguro hipotecario privado (PMI).

Desventajas

• Todavía se deben pagar los costos de cierre: cuando se transfiere la titularidad, el nuevo propietario sigue siendo responsable de estos costos de cierre. Es una factura que no se puede evitar.
• Posible impuesto sobre donaciones: si la cantidad donada es alta, el vendedor podría tener que pagar impuestos. La exclusión anual de donaciones por donatario para una persona es de $19,000, por lo que puede variar de la situación del vendedor.
• Pérdida financiera para el vendedor: al donar capital, el vendedor pierde la oportunidad de obtener una ganancia al poner la casa en el mercado. La cantidad de esa pérdida dependerá del valor de mercado de la propiedad y de cuánto capital se haya donado.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a algunas preguntas frecuentes sobre las donaciones de capital:

¿Es una buena idea una donación de capital?

Por lo general, es una buena opción para ambas partes. El beneficiario puede acceder más fácilmente a una vivienda y podría evitar el seguro hipotecario privado. Por su parte, quien hace la donación puede dar un aporte significativo sin necesidad de desembolsar dinero en efectivo.

¿Existe un límite máximo para las donaciones de capital?

Una persona puede donar tanto como quiera. Sin embargo, existe un umbral de $19,000 por persona. Si se supera ese monto, será necesario presentar una declaración de impuesto sobre donaciones. Por ejemplo, si tú y tu cónyuge quieren donar capital como pareja, pueden donar hasta $38,000 sin necesidad de presentar dicha declaración.

¿Puedo usar una donación de capital para una propiedad de inversión?

La mayoría de los tipos de hipoteca permiten utilizar una donación de capital para una segunda vivienda, pero no para una propiedad de inversión.

¿Debo pagar impuestos por una donación de capital que recibo?

No. La persona que hace la donación podría ser responsable de pagar impuestos si supera ciertos límites a lo largo de su vida, pero el beneficiario no tiene esa obligación.

¿Qué debo hacer para recibir una donación de capital?

Para los compradores, el proceso es el mismo que el de una compra de vivienda convencional: solicitar una hipoteca, trabajar con un agente de bienes raíces, etc. La mayor parte de la responsabilidad recae en quien hace la donación.

¿Quién puede otorgar una donación de capital?

Generalmente, puedes hacer una donación de capital si eres familiar (incluidos tutores legales), estás comprometido con el beneficiario o eres su pareja. Algunos préstamos con respaldo del gobierno federal pueden limitar estas donaciones únicamente a familiares. Sin embargo, hay prestamistas que permiten que cualquier persona otorgue una donación de capital.

¿Cómo se otorga una donación de capital?

Debes redactar una carta de donación de capital que incluya la cantidad total de la donación. La carta también debe indicar la dirección de la propiedad, definir con claridad la relación entre el propietario y el comprador y especificar que no se requiere el reembolso de la donación.

Conclusión: una donación de capital puede ayudar con los costos de cierre

Una donación de capital puede utilizarse para cubrir los costos de cierre y financiar total o parcialmente el pago inicial. Esto puede hacer que la adquisición de vivienda sea más accesible para los familiares. Si estás considerando esta opción, es importante comprender sus ventajas y desventajas, y el proceso, para lograr una transacción más fluida.

Si utilizas una donación de capital, puedes emplearla para precalificarte para una hipoteca con Rocket Mortgage.