Lo que debes saber sobre comprar una casa con trabajos no autorizados

Imagina encontrar una casa que quieres comprar, solo para descubrir que tiene trabajos no autorizados. ¿Qué haces? Si bien los trabajos no autorizados pueden ser inseguros y pueden frustrar la venta, no tienen por qué ser un impedimento para cerrar el trato. Con el conocimiento y las habilidades de negociación adecuadas, todavía puedes comprar la casa y salir ganando económicamente.

¿Qué son los trabajos no autorizados?

Los trabajos no autorizados se refieren a cualquier construcción, renovación, remodelación o adición hecha sin los permisos de construcción locales necesarios. Algunos los ejemplos incluyen adiciones no autorizadas o mejoras eléctricas y de plomería hechas por cuenta propia (DIY). Sin la aprobación correspondiente, estos cambios pueden ser inseguros, causar complicaciones legales e incluso reducir el precio justo de mercado de la propiedad.

Riesgos de los trabajos no autorizados al comprar una casa

¿Qué sucede si un inspector encuentra trabajos no autorizados? Si compras una casa donde hicieron este tipo de trabajos, es posible que debas obtener los permisos necesarios, pagar multas o incluso demoler las obras no aprobadas. Mientras tanto, las aseguradoras de viviendas pueden negarse a cubrir la casa, y los prestamistas pueden negarse a financiarla.

Analicemos estos riesgos con más detalle para que entiendas mejor a lo que te enfrentas:

Reparaciones caseras mal hechas

Los trabajos no autorizados son una señal de alerta, aunque solo sea porque son una señal de un trabajo amateur. Si un constructor o contratista no se tomó el tiempo de obtener los permisos, existe una buena posibilidad de que haya escatimado en materiales o haya hecho una remodelación chapucera.

Por eso es importante obtener una inspección de la vivienda profesional. Incluso si estás de acuerdo en adquirir una propiedad para arreglar, una inspección te da una imagen completa del estado de la casa y de cualquier reparación necesaria.

El propietario es responsable de las penalizaciones

Cuando compras una casa, asumes sus responsabilidades, incluyendo las multas pendientes por trabajos no autorizados. También eres responsable de hacer que la propiedad cumpla con el código, incluyendo contratar a contratistas. Considera estos gastos cuando hagas una oferta por una casa.

Es posible que el seguro de la vivienda no lo cubra

Antes de financiar una propiedad, debes contratar un seguro de la vivienda. Sin embargo, si la casa tiene trabajos no autorizados, la aseguradora puede limitar o denegar la cobertura por cualquier daño causado por dichos trabajos o relacionado con ellos.

Además, si los trabajos no autorizados no se revelaron desde el principio y se descubren después de la venta, tu aseguradora puede aumentar la prima, reducir la cobertura o cancelar la póliza. Para evitar esto, contrata la cobertura antes de comprar.

Los prestamistas hipotecarios pueden exigir el reembolso

Muchos prestamistas dudan en financiar una casa que tiene trabajos no autorizados ya que estos pueden afectar el valor de la propiedad. Si a sabiendas compras una casa con trabajos no autorizados y no lo revelas, podrías estar violando los términos de tu préstamo. En casos graves, esto podría hacer que al prestamista exija el pago total del préstamo, dejándote en una situación financiera complicada. Por lo tanto, revela siempre lo que sepas.

Los trabajos no autorizados pueden frenar la venta

Si se descubren trabajos no autorizados antes del cierre, eso puede hacer que la tasación sea más baja de lo esperado, lo que podría frenar la venta de varias maneras.

Primero, podría desanimarte de continuar con la compra ya que la propiedad ya no es lo que pensabas. Segundo, incluso si todavía estás interesado, tu prestamista podría rescindir o cambiar su oferta de préstamo para reflejar el valor real de la casa.

Cómo identificar trabajos no autorizados

Para identificar trabajos no autorizados, contrata a un inspector de viviendas profesional. Ellos están capacitados para detectar las señales de presencia de estos trabajos. Las señales comunes incluyen pisos y paredes, espacios convertidos, líneas de servicios públicos expuestas y trabajo sin terminar en general.

También podrías visitar tu departamento de construcción local para revisar el historial de permisos de la propiedad.

Opciones para negociar la compra de una casa con trabajos no autorizados

Antes de descartar una casa con trabajos no autorizados, conoce tus opciones. Por ejemplo, puedes pedirle al vendedor que obtenga permisos retroactivos, hacer que tu oferta dependa de una inspección o renegociar el precio de venta.

Si entiendes claramente la aplicación del código local y tienes un agente de bienes raíces con experiencia de tu lado, podrías terminar con un trato atractivo.

Pídele al vendedor que corrija el problema

Si tienes más tiempo para cerrar la casa, puedes pedirle al vendedor que corrija el problema por medio de:

• Obtener permisos retroactivos
• Eliminar la renovación
• Corregir la renovación

Seguir este camino te protege de cualquier responsabilidad, pero corres el riesgo de que el vendedor te rechace o de alargar el proceso de cierre.

Pídele al vendedor que obtenga permisos retroactivos

Un permiso retroactivo se obtiene después de que el trabajo de construcción o la renovación se han completado. Es como obtener una licencia de pesca después de haber pescado un pez. No es lo ideal, pero es mejor tarde que nunca.

Los permisos retroactivos pueden legalizar los trabajos no autorizados antes del cierre, lo que facilita el acceso al financiamiento y al seguro de la vivienda. Sin embargo, también puede causar demoras o darle al vendedor una razón para retirarse, especialmente si obtener el permiso retroactivo implica una reconstrucción.

Si eliges esta ruta, prepárate para negociar con el vendedor. Pídele que solicite un permiso retroactivo, cubra los costos relacionados y comparta los permisos finales contigo una vez que los hayan emitido. Si el vendedor está de acuerdo, agrega estos términos a tu oferta para proteger tus intereses.

Renegocia el precio

Para asegurar una venta rápida, considera negociar con el vendedor para comprar la casa “tal cual” a un precio reducido. Dile al vendedor que estás dispuesto a asumir el riesgo y los costos adicionales de los trabajos no autorizados si acepta un precio más bajo.

¿No estás seguro de cuánto descuento pedir? Consulta a un inspector de viviendas y obtén presupuestos de contratistas para estimar cuánto costaría adecuar la casa al código vigente. Quizás también quieras consultar con tu agente y prestamista para determinar qué concesiones del vendedor son realistas.

Incluye una contingencia de inspección o permiso

La oferta de compra puede estar sujeta a que la inspección de la vivienda o la revisión de los permisos revelen trabajos no autorizados. Si los hay, puedes cancelar o renegociar tu oferta. Agregar dichas contingencias a tu contrato de compraventa reduce tu riesgo y te protege de problemas inesperados con la casa. Sin embargo, también puede hacer que tu oferta sea menos competitiva.

Antes de incluir una contingencia de inspección de la vivienda en tu oferta, asegúrate de que esté redactada claramente y de que la revise un abogado.

Aléjate del trato

A veces, la opción más segura es retirarse de un negocio, especialmente si la extensión de los trabajos no autorizados es significativa o desconocida, o si el vendedor no coopera.

Por ejemplo, si para obtener los permisos adecuados es necesario hacer trabajos estructurales significativos, es posible que no valga la pena comprar la casa. De manera similar, si el vendedor se niega a negociar, quizás sea mejor buscar en otro lugar. Piensa en ello como una elección inteligente y protectora en lugar de un fracaso. Además, no olvides solicitar un reembolso de tu depósito de buena fe si te retiras bajo los términos de la contingencia.

Pasos a seguir si decides comprar una casa con trabajos no autorizados

Si quieres comprar una casa con trabajos no autorizados, puedes mitigar el riesgo y minimizar futuros problemas legales siguiendo cinco pasos clave.

1. Contrata a un contratista autorizado para evaluar el trabajo

Un contratista autorizado puede identificar violaciones del código, evaluar problemas de seguridad y proporcionar un costo estimado de las correcciones y mejoras. El reporte de la inspección también puede ayudar con el proceso de los permisos retroactivos y las negociaciones con el vendedor.

2. Comunícate con tu departamento de construcción local

Pregunta a la oficina de permisos de tu ciudad o condado qué permisos faltan y si están permitidos los permisos retroactivos. Pregunta qué planes, declaraciones de contratista e inspecciones se necesitan para aprobar los permisos necesarios para la propiedad.

3. Solicita permisos retroactivos, si es necesario y está permitido

Algunas jurisdicciones permiten obtener permisos retroactivos, mientras que otras te pedirán una demolición o que hagas modificaciones para que la propiedad cumpla con el código. Si está permitido obtener permisos retroactivos, presenta la solicitud con documentos de respaldo, haz las actualizaciones necesarias y programa una inspección.

Los cargos de los permisos retroactivos pueden ser más altos que los permisos que se obtienen antes de comenzar a construir. Puedes pedirle al vendedor que pague estos costos o que se los dividan. No importa qué hagas, esfuérzate por mantener una total transparencia y cumplimiento en esta etapa.

4. Corrige cualquier violación del código

En algunos casos, la oficina de permisos puede identificar violaciones del código después de presentar tu permiso y requerir que se hagan correcciones. Esto podría incluir cableado nuevo, reforzar estructuras, reemplazar la tubería anticuada u otras mejoras de seguridad.

Para cumplir con lo solicitado, contrata a profesionales autorizados para que hagan el trabajo y guarda todos los recibos y registros de las mejoras. Después programa otra inspección con la oficina de permisos para obtener la aprobación final.

5. Obtén la aprobación final y la documentación

Una vez que todo el trabajo esté completado y pase la inspección, el departamento de construcción emitirá su aprobación final con un certificado de cumplimiento.

Guarda de forma segura el nuevo permiso con los demás documentos de tu casa. Será importante si alguna vez vendes la casa, solicitas un refinanciamiento hipotecario o cambias de compañía de seguro de la vivienda. También puedes pedir copias adicionales para compartir con tu prestamista hipotecario y tu proveedor de seguros cuando llegue el momento.

Conclusión: Debes planificar con cuidado si quieres comprar una casa con trabajos no autorizados

Comprar una casa con trabajos no autorizados tiene riesgos reales, pero con una planificación cuidadosa y los profesionales adecuados de tu lado, puedes lograrlo. Antes de avanzar, contrata a un inspector de viviendas autorizado, verifica los códigos de construcción locales y consulta a profesionales de bienes raíces. Ya sea que elijas negociar reparaciones, solicitar permisos retroactivos o retirarte por completo, tomar una decisión de compra informada debe ser tu máxima prioridad.