¿Qué es una segunda hipoteca silenciosa?

Es posible obtener un préstamo para superar el obstáculo de la propiedad de vivienda que representa el pago inicial de una hipoteca, pero necesitas revelarlo al prestamista. Ocultar una segunda hipoteca se conoce como una segunda hipoteca silenciosa. Revisaremos alternativas, porque la penalización por no ser totalmente honesto acerca de las fuentes de financiamiento no vale la pena.

Cómo funcionan las segundas hipotecas silenciosas

Una segunda hipoteca silenciosa implica obtener un préstamo más sobre una garantía sin revelárselo al prestamista inicial. Esto constituye una forma de fraude hipotecario, punible con hasta 30 años de prisión o una multa de hasta $1 millón como delito federal. Además, los estados tienen sus propios estatutos.

Supongamos que Ricky quiere comprar una casa de $350,000. Llega a un acuerdo con su prestamista para financiar la hipoteca basándose en un pago inicial del 20%, lo que significa que la hipoteca será de $280,000. Pero Ricky solo tiene $35,000 disponibles para el pago inicial. Entonces pide prestados $35,000 a un amigo con la promesa de devolverlos más adelante. Debido a que no le dicen al prestamista sobre estos $35,000, esto se considera una segunda hipoteca silenciosa.

Si el prestamista se entera de ese dinero, no solo es probable que se deniegue la solicitud de Ricky, sino que además existe la posibilidad de que se presenten cargos por fraude hipotecario. Si el prestamista no se da cuenta al principio, también podrías enfrentar cargos después de la formalización de la hipoteca. Así que siempre es mejor simplemente decir de dónde proviene el dinero.

Por supuesto, si se revela al prestamista la fuente de los fondos, eso es completamente legal. Los prestamistas otorgan segundas hipotecas con frecuencia. Soluciones como los préstamos sobre la plusvalía permiten a los propietarios acceder al capital existente en sus viviendas sin afectar la tasa hipotecaria principal. Los compradores también pueden usar estos préstamos para los pagos iniciales.

Por qué son arriesgadas las segundas hipotecas silenciosas

Las segundas hipotecas silenciosas son problemáticas porque un préstamo no revelado de otra persona o entidad significa que un individuo u otro prestamista podría tener un derecho sobre la propiedad. Como tu casa sirve como garantía de la hipoteca, el prestamista basa su préstamo en la capacidad de recuperar la vivienda si no puedes hacer los pagos.

Si existen gravámenes sobre la propiedad que no se revelan, el prestamista original enfrenta posibles problemas para recuperar su dinero en caso de ejecución hipotecaria. Si lo saben, el segundo préstamo suele considerarse una hipoteca subordinada, lo que significa que el prestamista principal recibe el pago primero en una venta. Si no lo saben, no necesariamente es así y el riesgo aumenta.

Más allá de los riesgos legales, existen dos grandes problemas con las segundas hipotecas silenciosas para los prestatarios:

• Las fuentes dispuestas a correr el riesgo de darle un préstamo sin informar al prestamista principal también asumen un gran riesgo y pueden esperar una tasa de interés más alta a cambio. Además, terminas pagando más intereses al tener dos préstamos.
• Como una segunda hipoteca silenciosa no se revela, no tienes la opción de refinanciarla junto con la hipoteca principal más adelante, incluso si hacerlo te daría condiciones más favorables.
• El capital de tu vivienda se acumula más lentamente, lo que puede limitar tus opciones para hacer cosas como consolidar deudas o hacer mejoras en la casa.

Usa programas de asistencia para el pago inicial en lugar de segundas hipotecas silenciosas

La asistencia para el pago inicial está pensada para ayudar a los que pueden pagar una mensualidad al cubrir la brecha de pago inicial. También puede usarse para cubrir costos de cierre y puede presentarse en forma de subvenciones o préstamos. Generalmente se ofrece a compradores de vivienda por primera vez, aunque también puede estar disponible para grupos familiares con ingresos bajos o moderados.

Es una mejor opción que una segunda hipoteca típica porque en algunos casos la ayuda se otorga en forma de subvenciones. Y si tienes que devolverla, los préstamos suelen ofrecerse en condiciones más favorables.

Cómo funciona la asistencia para el pago inicial

La asistencia para el pago inicial suele estar disponible por medio de gobiernos estatales y locales, y organizaciones sin fines de lucro centradas en vivienda. La cantidad que puedes recibir varía bastante: puede ir desde unos $5,000 hasta más de $200,000. Sin embargo, casi siempre hay ciertas restricciones. Algunas preguntas de calificación son:

• ¿Eres comprador de vivienda por primera vez? La definición que suelen usar los prestamistas hipotecarios es que no has sido propietario de una vivienda en los últimos 3 años. Normalmente hay excepciones para amas de casa desplazadas y padres solteros que solo fueron copropietarios junto con su cónyuge en el pasado. Sin embargo, la organización que da la asistencia puede tener sus propios criterios.
• ¿Cumples umbrales de ingresos? A solas o en combinación con el requisito de ser comprador de vivienda por primera vez, algunos programas están diseñados para personas que ganan por debajo de cierto nivel de ingresos. Usualmente no es una cifra exacta en dólares, sino un porcentaje de ingresos en relación con el área donde quieres comprar.
• ¿Cuál es tu puntuación de crédito? Las organizaciones que administran estos programas suelen querer asegurarse de que quienes reciban la ayuda tengan una buena probabilidad de poder pagar y mantener la vivienda. Como parte de esto, pueden revisar tu historial crediticio.
• ¿Tienes algunos ahorros para el pago inicial? Varía, pero los prestamistas y a veces los propios proveedores de asistencia como los mismos proveedores de asistencia a veces exigen que el comprador aporte un mínimo al cierre.

¿Qué es una segunda hipoteca ‘blanda’?

Cuando la asistencia para el pago inicial se ofrece en forma de préstamo, a veces se le llama “segunda hipoteca blanda” porque tiene condiciones más favorables para los prestatarios. Algunas de las ventajas habituales de los préstamos DPA comparado con otras son:

• Puede ser condonable: Solo tendrías que devolver el préstamo si incumples con las condiciones de la condonación. Esto varía según el programa, pero un requisito típico podría ser permanecer con un empleador del que obtuviste la asistencia por un cierto período u ocupar la casa por un número mínimo de años.
• Puede diferirse: los pagos de tu préstamo de asistencia pueden retrasarse por varios años. Si no está vinculado a un período de tiempo, el préstamo podría no vencerse hasta que refinancies o vendas la casa.
• Puede tener tasas de interés por debajo del mercado: en algunos casos, los préstamos DPA están disponibles a tasas que no encontrarás en el mercado.
• El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) mantiene una lista de recursos estatales incluyendo fuentes de DPA.

Rocket Mortgage® y asistencia para el pago inicial

Consulta con tu prestamista, porque cada uno puede tener sus propios requisitos sobre los tipos de asistencia que aceptan. Los requisitos de asistencia para el pago inicial en Rocket Mortgage incluyen:

• Las subvenciones deben estar disponibles generalmente para otros beneficiarios y no pueden crearse solo para ayudar a una persona.
• Aceptamos financiamiento de organizaciones sin fines de lucro 501(c)(3), tribus nativas americanas registradas a nivel federal, municipios y entidades gubernamentales locales, y asistencia de empleadores. Para préstamos de FHA, las organizaciones sin fines de lucro deben estar aprobadas por HUD.
• No aceptamos asistencia proporcionada por agencias de financiamiento de vivienda, autoridades estatales de vivienda o Bancos Federales Regionales de Préstamos para Vivienda.

Además del DPA, otra opción a considerar son los fondos donados que recibas de amigos o familiares. Los fondos de la transacción deben tener un origen claro. También necesitas una carta del donante indicando que los fondos no tienen que devolverse. Estos fondos se pueden usar para tu pago inicial y los costos de cierre.

Conclusión: evita los riesgos de las segundas hipotecas silenciosas

Las segundas hipotecas silenciosas son aquellas que no se revelan al prestamista de la hipoteca principal. Aunque algunos puedan ver esto como una forma de pagar el pago inicial y los costos de cierre al comprar una casa, son ilegales. Es mejor optar por programas de asistencia para el pago inicial, como subvenciones o préstamos, que arriesgarte a multas o tiempo en prisión.