Préstamos hipotecarios para reubicación: cómo mudarse con un pago inicial bajo

Los empleados que se están reubicando pueden estar entusiasmados con una nueva etapa en sus vidas, pero también deben considerar aspectos importantes, como las consideraciones económicas, al prepararse para esta nueva aventura. Para empezar, deben haber ahorrado dinero para el pago inicial de una vivienda. Otros factores incluyen el costo de vida en una nueva ciudad, la disponibilidad de propiedades y el dinero en efectivo necesario para la compra inicial de una casa.

Una idea errónea frecuente entre los posibles compradores de vivienda tiene que ver con la cantidad de dinero que se necesita para comprar una casa. De hecho, muchas personas tienden a pensar que deben dar un pago inicial del 20%; sin embargo, en realidad, el pago inicial medio para compradores de vivienda por primera vez en 2024 fue de solo el 9%. Esta es una buena noticia para quienes se trasladan y dudan sobre si podrán afrontar los costos de la reubicación: resulta que comenzar una nueva etapa podría ser más asequible de lo que pensaban.

¿Por qué los prestamistas necesitan un pago inicial?

La respuesta es simple: prestar dinero implica un riesgo. Si le prestas dinero a alguien, existe la posibilidad de que no te lo devuelvan. Para ayudar a mitigar ese riesgo, los bancos e inversionistas exigen un pago inicial como muestra de compromiso y buena fe por parte del prestatario con respecto al proceso de compra de una vivienda.

Los requisitos de pago inicial suelen provenir de la fuente que proporciona los fondos a los prestamistas, bancos y cooperativas de crédito. Préstamos mediante la Administración Federal de Vivienda, Fannie Mae y el Departamento de Asuntos de los Veteranos son algunas de las agencias que necesitan un pago inicial.

Hipoteca para reubicación: ¿cuánto es suficiente para el pago inicial?

No hay una respuesta correcta o incorrecta sobre cuánto dinero se debe reservar para un pago inicial. Por ejemplo, el comprador de vivienda por primera vez suele apartar entre un 6% y 7% del precio de venta del inmueble. En cambio, quienes ya han comprado una vivienda anteriormente suelen aportar un promedio del 13% como pago inicial. Dicho esto, cada operación de compraventa es única y existen otros factores relevantes que las personas en proceso de reubicación deben tener en cuenta, incluyendo:

• El pago inicial mínimo necesario para el préstamo
• Tener un fondo de emergencia suficiente para la nueva vivienda
• El costo de las reparaciones necesarias en la vivienda potencial
• Deudas existentes y pagos recurrentes
• Gastos de mudanza
• Muebles y electrodomésticos

¿De dónde viene la regla del 20% de pago inicial?

La creencia generalizada sobre la necesidad de un pago inicial del 20% proviene, probablemente, del concepto de los requisitos del seguro hipotecario privado. El PMI protege al prestamista en caso de que el prestatario no pague el préstamo, y no se exige si el comprador aporta un 20 % o más como pago inicial.

Cabe señalar que el PMI no permanece durante todo el plazo del préstamo hipotecario. Una vez que se alcanza el 20% del valor del inmueble, se puede pedir su eliminación. Otra opción es simplemente refinanciar el préstamo para eliminarlo.

Si una persona en proceso de reubicación no se siente cómoda con la idea de pagar PMI, podría calificar para un seguro hipotecado pagado por el prestamista. ¿Qué significa esto? Que, en lugar de pagar una prima mensual más junto con la hipoteca, el prestamista incorpora el costo del seguro directamente en la tasa hipotecaria. Así, el prestatario paga una tasa de interés ligeramente más alta, en lugar de un pago mensual de una hipoteca más alto.

Ventajas y desventajas de un pago inicial más alto

Al prepararse para una compra importante, es fundamental conocer tanto los aspectos positivos como los negativos. Abajo se presentan algunas de las ventajas y desventajas de hacer un pago inicial arriba del promedio.

Ventajas

• Menos intereses: un pago inicial más alto implica que se pide menos dinero al prestamista, por lo tanto, se acumulan menos intereses a medida que se paga la hipoteca.
• Tasas hipotecarias más bajas: con un pago inicial más alto, el prestamista asume un menor riesgo. Cuanto menor sea la relación préstamo-valor, es decir, lo que se debe comparado con el valor de la propiedad, más probable es que el banco o cooperativa de crédito ofrezca una tasa de interés más baja.
• Reducción del seguro hipotecario privado: el costo del PMI puede oscilar entre 0.5% y 2%, según factores como el saldo del préstamo, el pago inicial, el plazo del préstamo, el perfil crediticio del prestatario y el tipo de hipoteca. Quienes hacen un pago inicial del 20% o más tienen menos probabilidades de tener que pagar PMI.

Desventajas

• Demora en ingresar al mercado de la vivienda: ahorrar para un pago inicial considerable puede ser difícil cuando también se deben cubrir los gastos diarios. Y durante el tiempo que se ahorra, el mercado sigue cambiando: por ejemplo, los precios de las viviendas podrían dispararse, lo que prolongaría aún más la espera para reubicarse. De hecho, si se espera demasiado, el paquete de reubicación podría vencer, lo que implicaría perder beneficios importantes que ofrecen el prestamista y el empleador.
• Menos dinero en efectivo disponible: para empleados que se mudan a una nueva vivienda en un nuevo destino, tener acceso a un fondo de emergencia podría ser más útil que destinar todos sus ahorros al pago inicial.
• Los beneficios se obtienen con el tiempo: es importante que las personas en proceso de reubicación trabajen en estrecha colaboración con su administrador de movilidad y su prestamista para comprender todos los aspectos de su traslado. Muchas de las ventajas de un pago inicial alto se observan en el largo plazo. Si la persona tiene previsto mudarse nuevamente en pocos años o existe una alta probabilidad de una nueva reubicación por motivos laborales, un pago inicial elevado podría no ser la mejor estrategia de compra.

Trabajar con un administrador de movilidad

Cuando tu empleo te traslada a una nueva ciudad, tu administrador de movilidad se vuelve una figura clave al comenzar esta nueva etapa de tu vida. Un administrador de movilidad coordina la logística de tu mudanza, la cual puede ser más compleja de lo que parece. Será tu principal punto de contacto y te ayudará a lograr una transición fluida hacia tu nueva vivienda.

El trabajo de los administradores de movilidad abarca una amplia variedad de áreas, como asistir a empleados internacionales en la solicitud de visas de trabajo y asegurar la transferencia de los registros académicos de hijos en edad escolar a su nueva escuela. También suelen colaborar con prestamistas hipotecarios para encontrar la mejor oferta para los nuevos empleados, asegurando una transición sin contratiempos hacia esta nueva realidad.

Además, un administrador de movilidad puede:

• Coordinar con agentes de bienes raíces para encontrar una vivienda adecuada según tus preferencias y cercanía al trabajo
• Conectarte con proveedores de servicios públicos y contratistas
• Ayudar a los miembros de tu familia a encontrar empleo

Préstamos hipotecarios que ayudan

No todos los préstamos hipotecarios son iguales, y eso es algo positivo. Ahorrar para el pago inicial ya es bastante difícil; si le sumamos una economía inestable y tasas de interés fluctuantes, puede parecer casi imposible reunir lo suficiente. Es aquí donde trabajar con profesionales marca la diferencia. 

El equipo de reubicación de Rocket Mortgage^® se enfoca en crear un proceso de reubicación simple y directo para sus clientes. Un equipo especializado de expertos en préstamos hipotecarios está completamente capacitado en las políticas, expectativas y cultura de cada Compañía, lo que asegura que los empleados trasladados tengan una experiencia positiva de principio a fin.

El equipo de reubicación de Rocket Mortgage ofrece precios y beneficios exclusivos: su plan comienza con un crédito flexible de $3,000 que los empleados trasladados pueden usar para reducir su tasa de interés o aplicar a los costos de cierre.* Para dar mayor seguridad a los prestatarios reubicados que buscan una nueva vivienda, el programa Mortgage First verifica de antemano sus ingresos, activos y crédito. Con este plan, reciben una aprobación totalmente suscrita antes incluso de programar su primera visita.

Estas son algunas opciones de préstamo disponibles para empleados reubicados:

Préstamos convencionales

Estas son las opciones más populares para empleados reubicados. Según un préstamo convencional, un prestatario recibe una opción de tasa fija con un plazo que se ajusta a los objetivos económicos de largo plazo.

• Puntuación de crédito mínima: 620
• Pago inicial mínimo: 3% – 5%
• Cantidad del préstamo: Hasta $647,200¹

Hipoteca de tasa de interés ajustable (convencional)

Tasa de interés fija baja y pago mensual durante los primeros 7 o 10 años.

• Puntuación de crédito mínima: 680
• Pago inicial mínimo: 5%
• Cantidad del préstamo: Hasta $647,200¹ 

Préstamo jumbo smart

Opciones de tasa fija o ajustable para cantidades más altas.

• Puntuación de crédito mínima: 680
• Pago inicial mínimo: 10.1%
• Cantidad del préstamo: Mínimo $647,201 y máximo $2,500,000

Préstamos de FHA

Según estos planes, que están asegurados por la Administración Federal de Vivienda, un prestatario calificado con una puntuación de crédito de al menos 580 puede comprar una vivienda con solo 3.5% de pago inicial. Los prestatarios con puntuaciones de hasta 500 pueden calificar para un préstamo hipotecario si dan un pago inicial de por lo menos un 10%.

• Puntuación de crédito mínima: 580
• Pago inicial mínimo: 3.5%
• Cantidad del préstamo: Hasta $647,2002

Préstamos del VA

Los solicitantes del VA deben cumplir los requisitos de servicio militar o ser cónyuges sobrevivientes elegibles de militares de las Fuerzas Armadas o la Guardia Nacional. Los préstamos del VA, que están asegurados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos, se pueden usar para comprar una vivienda sin pago inicial.

• Puntuación de crédito mínima: 580
• Pago inicial mínimo: 0%
• Cantidad del préstamo: Hasta $2,000,000 

Conclusión

Mudarte a un lugar nuevo por trabajo no se trata solo de tener una nueva dirección, sino de comenzar una etapa emocionante de tu vida. Y, contrario a la creencia popular, no necesitas un pago inicial del 20% para tu nueva vivienda, puede ser menos de la mitad de esa cantidad.

También hay otros pasos que puedes seguir para que tu mudanza sea una mejor experiencia, como contratar a un administrador de movilidad, quien puede encargarse de los aspectos logísticos más complejos y ayudarte a hacer una transición fluida hacia tu nueva vida. Esta persona se ocupará de todo, desde la información relacionad con bienes raíces hasta orientarte sobre las opciones hipotecarias que mejor se adapten a ti. Además, colaborar con un equipo de reubicación con experiencia puede darte la tranquilidad que necesitas para avanzar y disfrutar realmente de tu nueva vivienda.

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