Cómo calcular el retorno de una propiedad en alquiler

Invertir en bienes raíces puede ser muy emocionante, ya sea que estés comprando tu primera propiedad en alquiler o ampliando tu portafolio. Pero sin una comprensión clara del retorno de la inversión, es difícil determinar qué tan rentable es realmente una propiedad en alquiler. Aprender a calcular el ROI inmobiliario te ayudará a tomar mejores decisiones de inversión y a evitar sorpresas costosas en el futuro.

¿Qué es el retorno del alquiler y por qué es importante?

El retorno del alquiler, también conocido como retorno de la inversión o ROI, mide cuánto beneficio estás obteniendo de una propiedad en alquiler comparado con lo que has invertido en ella. En otras palabras, te indica si la propiedad te está generando ganancias y si vale la pena el esfuerzo y el costo de tenerla.

Por ejemplo, si inviertes $100,000 en una propiedad en alquiler, incluyendo el pago inicial, los costos de cierre, y las reparaciones, y la propiedad genera $9,000 al año de ganancia después de los gastos, tu ROI sería del 9%. Eso significa que estás recuperando un 9% del dinero invertido, lo que te da una forma concreta de evaluar el desempeño de la propiedad.

Conocer tu ROI te ayuda a tomar mejores decisiones, como determinar si una propiedad vale la pena desde el principio o identificar cuándo rinde por debajo de lo esperado. También puede ayudarte a definir tu tolerancia al riesgo y a incrementar tus ingresos por alquiler con el tiempo.

Supongamos que estás comparando dos propiedades: una te da un rendimiento del 5% al año y la otra un 9%. La inversión inicial es la misma en ambas. Si eliges la propiedad con mayor ROI, probablemente ganarás más dinero y harás crecer tu capital más rápido. Por supuesto, hay otros factores a considerar al comparar propiedades en alquiler, pero entender el ROI puede ayudarte a identificar qué oportunidades valen la pena desde el inicio.

Cómo calcular el ROI de una propiedad en alquiler

Para calcular el ROI de una propiedad en alquiler, divide la ganancia anual entre la cantidad invertida y multiplica el resultado por 100. La fórmula es la siguiente:

ROI = (Retorno anual / inversión total) × 100

Por ejemplo, si compras una propiedad en alquiler por $150,000 y pagas $10,000 más en costos de cierre y reparaciones, tu inversión total es de $160,000. Si ganas $18,000 al año en alquiler y gastas $6,000 en gastos, tu ganancia es de $12,000, lo que te da un ROI del 7.5%.

Ahora, supongamos que financias la propiedad. Pagas $30,000 de enganche, gastas $10,000 en costos iniciales y solicitas un préstamo por el resto, lo que lleva tu inversión de gastos de bolsillo a $40,000. Si tus pagos hipotecarios son $7,200 al año, tu ganancia baja a $4,800, pero tu ROI sube a 12% porque utilizaste menos dinero propio.

Aunque el ROI es una herramienta confiable para medir tus rendimientos generales, también hay otros factores a considerar:

• La tasa de capitalización te indica cuánto ingreso genera una propiedad en función de su precio, sin considerar el financiamiento.
• El rendimiento de efectivo sobre efectivo analiza el efectivo efectivamente invertido y resulta en especial útil al comparar propiedades financiadas.
• El multiplicador de renta bruta (GRM) te ayuda a comparar propiedades de alquiler dividiendo el precio de la propiedad entre la renta anual. El GRM no toma en cuenta los gastos, por lo que es mejor utilizarlo como herramienta de evaluación preliminar.

Cada uno de estos valores medibles te proporciona una perspectiva distinta sobre si una propiedad es una buena inversión. Usarlas juntas puede ayudarte a tomar mejores decisiones.

Factores que influyen en el ROI de una propiedad en alquiler

Muchas variables influyen en la ganancia que obtienes de una propiedad en alquiler. Estos son algunos de los factores más importantes que debes tener en cuenta.

Impuestos sobre la propiedad

Los impuestos sobre la propiedad más altos pueden reducir tus ganancias anuales y disminuir tu ROI, especialmente si aumentan de manera inesperada. Por otro lado, comprar en un área con impuestos relativamente bajos puede ayudarte a conservar una mayor parte de tus ingresos de alquiler.

Mantenimiento y reparaciones

Las propiedades más antiguas o las viviendas con problemas ocultos pueden necesitar reparaciones frecuentes o costosas. El mantenimiento rutinario es inevitable, pero elegir una propiedad en buen estado desde el inicio o presupuestar reparaciones futuras puede ayudar a preservar tu ROI.

Tasa de vacancia

Cada mes que tu propiedad está desocupada es un mes sin cobrar alquiler. Una alta tasa de vacancia ya sea por ubicación, precios o problemas con los inquilinos, puede reducir drásticamente tu rendimiento anual. Para proteger tu ROI, es importante investigar la demanda local y fijar un precio de alquiler competitivo.

Método de financiamiento

Cómo pagas la propiedad es importante. Una compra en efectivo normalmente tiene como consecuencia un ROI más bajo porque la inversión inicial es mayor, pero conlleva menos riesgo. El financiamiento puede aumentar tu ROI al reducir la cantidad de dinero propio involucrado, pero las tasas de interés altas o las condiciones de préstamo poco favorables pueden disminuir tus ganancias.

Cargos de administración de propiedades

Contratar un administrador de propiedad puede ahorrarte tiempo y reducir el estrés, especialmente si tienes varias propiedades o vives lejos. Pero los honorarios de administración, que suelen oscilar entre el 8% y el 12% del alquiler mensual, reducen tus ingresos y pueden disminuir tu ROI general.

Precio de alquiler y aumentos anuales

Cobrar un alquiler muy bajo limita tu rendimiento, mientras que aumentar el precio agresivamente puede provocar vacancias. Encontrar el equilibrio adecuado y mantenerse al día con las tendencias del mercado puede ayudarte a mantener un ROI sólido sin alejar a los inquilinos.

En resumen, el ROI no es fijo. Depende de qué tan bien administres estas variables a lo largo del tiempo. Controlar los costos y maximizar los ingresos por alquiler es clave para obtener el mayor beneficio de tu inversión.

¿Cuál es un buen ROI en una propiedad en alquiler?

Un buen rendimiento en una propiedad en alquiler generalmente se sitúa entre el 6% y el 12%, pero lo que se considera “bueno” puede variar según el lugar de la propiedad, el tipo de inmueble y tu estrategia de inversión.

En términos generales, un ROI entre el 6% y el 8% se considera sólido para inversiones de largo plazo y de menor riesgo. Este tipo de propiedades suelen estar en vecindarios estables, con una demanda confiable de inquilinos y gastos previsibles.

En el extremo superior, un ROI del 8% al 12% o más suele considerarse fuerte y puede encontrarse en mercados con mayor riesgo o propiedades adquiridas por debajo del valor de mercado. Cualquier cifra por debajo del 6% podría generar preocupación, aunque eso no significa necesariamente que la propiedad sea una mala inversión. Si la vivienda está en un área con apreciación acelerada u ofrece otros beneficios económicos, un ROI más bajo todavía podría valer la pena.

La ubicación desempeña un papel fundamental en el tipo de rendimiento que puedes esperar. Las áreas urbanas con alta demanda pueden ofrecer ROI iniciales más bajos, pero con mejor apreciación de largo plazo y menos vacancias. Por otro lado, ciudades más pequeñas o vecindarios en desarrollo pueden proporcionar retornos más altos, aunque con mayor volatilidad.

El tipo de propiedad también importa. Las viviendas unifamiliares, dúplex, condominios y edificios multifamiliares tienen distintos potenciales de alquiler, costos de mantenimiento y necesidades de administración.

Tu estrategia de inversión también influirá en tu definición de un buen ROI. Si tu objetivo principal es obtener ingresos mensuales constantes, quizás priorices un ROI más alto. Pero si te centras en ganancias de largo plazo, como la acumulación de capital o el aumento del valor del inmueble, podrías estar conforme con un retorno más bajo en el corto plazo. En definitiva, el mejor ROI es aquel que se alinea con tus objetivos económicos y con el nivel de participación que quieras tener en la administración del inmueble.

Estrategias para maximizar el ROI

Si deseas mejorar el rendimiento de tu inversión inmobiliaria, pequeños ajustes pueden generar una gran diferencia con el tiempo.

• Reducir los costos operativos: Revisa tus gastos de manera regular y busca áreas donde puedas recortar sin comprometer la calidad de la propiedad. Por ejemplo, puedes cambiar a electrodomésticos de bajo consumo energético, negociar mejores tarifas con proveedores de servicios o encargarte tú mismo de algunas tareas de mantenimiento si vives cerca.
• Aumentar el alquiler de manera responsable: subir el alquiler puede mejorar el ROI, pero es importante mantenerte competitivo con el mercado local. Un aumento moderado y normal, junto con un buen mantenimiento y una comunicación clara con los inquilinos, puede incrementar los ingresos sin alejarlos.
• Refinanciar para reducir tu tasa de interés: si las tasas de interés bajan, refinanciar puede reducir tu pago mensual y aumentar tus ganancias. Solo asegúrate de considerar los costos de refinanciamiento al calcular tus ahorros potenciales.
• Evitar vacancias prolongadas: cada mes sin inquilinos reduce directamente tus ingresos. Puedes disminuir la rotación manteniendo contentos a los buenos inquilinos, atendiendo rápidamente las solicitudes de mantenimiento y promocionando la propiedad con anticipación cuando un contrato esté por finalizar.
• Administrar la propiedad de manera eficiente: si utilizas una compañía de administración, compara tarifas y servicios para asegurarte de recibir valor. Si administras tú mismo, organiza todo con herramientas que faciliten la cobranza del alquiler, el seguimiento del mantenimiento y la comunicación.
• Mantener la propiedad en buen estado: el mantenimiento preventivo puede evitar que problemas menores se conviertan en reparaciones costosas. Además, las propiedades bien cuidadas atraen y retienen mejores inquilinos, lo que se traduce en menos vacancias y en ingresos más consistentes.

Al mantener los gastos bajos, los ingresos estables y tu propiedad en buen estado, mejorarás el rendimiento de tu alquiler y aprovecharás al máximo tu inversión.

Preguntas frecuentes

Aquí tienes respuestas a preguntas frecuentes sobre el ROI en propiedades en alquiler.

¿Cuál es la diferencia entre ROI y la tasa de capitalización?

La tasa de capitalización es una forma rápida de calcular los posibles rendimientos de una propiedad en función de su ingreso operativo neto y su precio de compra. No toma en cuenta cómo financiaste la propiedad ni cuánto pagaste de tu bolsillo. El ROI es más completo. Considera tu inversión, incluyendo el pago inicial, las condiciones del préstamo y los costos de cierre, para mostrar cómo está funcionando tu dinero.

¿Puedo calcular el ROI antes de comprar una propiedad?

Sí. Puedes calcular el ROI proyectado investigando los precios locales de alquiler, estimando los gastos mensuales y calculando cuánto tendrás que invertir al inicio. Si vas a financiar la compra, asegúrate de incluir tus pagos hipotecarios esperados. Esto te da una idea aproximada de qué tan rentable podría ser la propiedad. Solo ten en cuenta que son proyecciones y los números reales pueden variar.

¿El ROI del alquiler incluye la apreciación del inmueble?

No necesariamente. Los cálculos de ROI suelen centrarse en el flujo de caja anual, especialmente a corto plazo. Sin embargo, la apreciación desempeña un papel importante en tu rendimiento total. Aunque no se incluye en las fórmulas básicas de ROI, es una parte clave de la construcción de riqueza de largo plazo mediante bienes raíces.

¿Un ROI alto siempre es mejor?

No necesariamente. Un ROI más alto puede parecer muy atractivo, pero puede implicar más riesgo. Por ejemplo, una propiedad en un vecindario en declive o con alta rotación de inquilinos puede ofrecer un alto rendimiento en papel, pero generar más problemas en la práctica. Es buena idea equilibrar el ROI con otros factores como la ubicación, el estado de la propiedad, la calidad de los inquilinos y tus objetivos de largo plazo. A veces, un ROI ligeramente más bajo en un área estable puede generar mejores resultados con el tiempo.

Conclusión: el ROI en bienes raíces es importante para tener en cuenta al tomar decisiones de inversión

Comprender el ROI es una de las herramientas más valiosas en el conjunto de recursos de un inversionista inmobiliario. Te ayuda a medir el rendimiento de una propiedad en alquiler, comparar oportunidades y tomar buenas decisiones sobre dónde invertir tu dinero. Ya sea que estés comprando tu primera propiedad en alquiler o ampliando tu portafolio, saber cómo calcular y mejorar el ROI puede ayudarte a evitar errores costosos y mantener el enfoque en tus objetivos de largo plazo.