¿Deberías considerar una HELOC en tu propiedad de inversión? una guía

29 de mar del 2024

lectura de 7 minutos

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Si estás pensando en financiar una compra grande, es probable que hayas estado considerando el mejor tipo de préstamo para obtener. Pero ¿sabías que puedes aprovechar el capital que ya has acumulado en tu propiedad de inversión?

Este tipo de producto financiero se conoce como línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC), y es una opción para aquellos que necesitan una línea de crédito continua, pero prefieren evitar una tarjeta de crédito o las altas tasas de interés asociadas.

Sin embargo, esta estrategia tiene sus inconvenientes, por lo que es importante abordarla de manera adecuada. Veamos cómo obtener una HELOC en una propiedad de inversión, y las ventajas y desventajas de esta alternativa.  Es importante destacar que Rocket Mortgage® no ofrece las HELOC en este momento.

Primero, ¿Qué es una HELOC?

Si necesitas pedir dinero prestado para cubrir una emergencia económica o financiar una compra puntual, hay varias formas de hacerlo. Una es mediante un préstamo personal que ofrece un desembolso único.

Otra opción es el refinanciamiento con desembolso de efectivo. Otra alternativa es obtener una línea de crédito, donde se te permite pedir prestado hasta una cantidad máxima y retirar el dinero según lo necesites. Esta flexibilidad puede ser útil para quienes no están seguros de la cantidad exacta que necesitarán.

Una HELOC es una línea de crédito rotativa y, una vez aprobada, entras en un período de retiro de dinero inicial. Durante este tiempo, puedes retirar dinero según lo necesites y hacer pagos mínimos para cubrir los intereses. El período de retiro de dinero generalmente dura de 5 a 10 años, pero la duración dependerá de tu prestamista.

Una vez finalizado el período de retiro de dinero, entras al período de pago, durante el que pagarás tanto los intereses como el capital adeudado. Este período de pago puede extenderse hasta 20 años, aunque los términos exactos variarán según tu prestamista y la cantidad de dinero prestado.

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Responde a unas cuantas preguntas y averigua lo que te puedes pagar, sin necesidad de comprobar tu crédito.

¿Son las HELOC en propiedades de alquiler diferentes de las HELOC en viviendas principales?

En este punto, es posible que te estés preguntando cómo difiere una HELOC para una propiedad de inversión de una HELOC para una residencia principal. Aunque son similares en teoría, las HELOC en propiedades de inversión se diferencian de las HELOC tradicionales en algunas formas prácticas que exploraremos a continuación.

Se consideran más riesgosas, lo que las hace más costosas

Debido a que la propiedad de inversión en la que solicitas una HELOC no es tu residencia principal, los prestamistas la ven como más arriesgada. Esto se debe a que tu flujo de efectivo está vinculado a múltiples propiedades, lo que aumenta el riesgo de incumplimiento. Por lo tanto, es probable que tengas que pagar más en cargos e intereses.

Es más difícil encontrar HELOC

Muchos prestamistas prefieren ofrecer productos financieros donde haya una alta probabilidad de que el prestatario pague el préstamo. Por este motivo, algunos prestamistas, incluyendo Rocket Mortgage, pueden no ofrecer HELOC en propiedades de alquiler.

Puede ser difícil calificar

Los prestamistas que ofrecen HELOC en propiedades de alquiler suelen tener requisitos de aprobación más estrictos. Por lo tanto, si estás enfrentando dificultades económicas, es posible que no califiques para una HELOC en tu propiedad de alquiler.

Para calificar necesitarás:

  • Una excelente puntuación de crédito (720 o más).
  • Una relación préstamo-valor máxima del 80%.
  • Reservas de efectivo sólidas (suficientes para cubrir 6 meses o más).
  • Una relación deuda-ingreso (DTI) de no más del 40% al 50%.
  • Al menos un 20% de capital en tu propiedad después de que se haya usado el valor total de la HELOC.
  • Ingresos suficientes de los inquilinos.
  • Más características, como inquilinos de largo plazo y múltiples cotizaciones de tasación que hacen que la propiedad sea atractiva.

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¿Existen ventajas en tomar una HELOC en una propiedad de inversión?

Vale la pena considerar algunas ventajas antes de descartar las HELOC como demasiado costosas o difíciles de obtener. Como inversionista, querrás asegurarte de que tus activos sean productivos. El dinero relacionado con el valor líquido de la vivienda en una propiedad de alquiler puede parecer que no genera beneficios.

Las HELOC solo cuestan dinero si gastas los fondos. Siempre puedes mantener la HELOC disponible como una fuente de flujo de efectivo si surge una oportunidad de inversión.

Y, por último, como se mencionó anteriormente, el período de retiro de dinero para las HELOC puede durar hasta 10 años, así que no es necesario que te sientas apresurado para gastar el efectivo. Tampoco tienes que empezar a pagar la línea de crédito hasta que termine el período de retiro de dinero.

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¿Existen desventajas en tomar una HELOC en una propiedad de inversión?

Obtener una línea de crédito garantizada por la plusvalía en una propiedad de inversión no será la opción correcta para todos. Dado el riesgo y los gastos involucrados, vale la pena tomarse el tiempo para considerar si una HELOC es lo mejor para ti.

Riesgos de usar una propiedad adquirida con fines de inversión como garantía

Quizás la mayor desventaja de obtener una HELOC es que estás poniendo en riesgo tu propiedad. En este caso, no estás arriesgando tu residencia principal, pero sí arriesgas perder tu propiedad de alquiler por ejecución hipotecaria. Si esto sucede, perderás tu inversión y todos los ingresos futuros que habrías ganado.

Tasas de interés más altas

Una HELOC en una propiedad de inversión generalmente viene con una tasa de interés variable, que puede volverse costosa rápidamente. Es prudente prestar mucha atención a cuánto estás pagando en intereses.

¿Existen beneficios fiscales al usar una HELOC en una propiedad de alquiler?

La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 cambió muchas de las reglas para reclamar deducciones fiscales en tu hipoteca. Como resultado, puede haber ciertos beneficios fiscales asociados con la obtención de un HELOC en una propiedad de inversión.

Cuando obtienes una hipoteca en una casa de alquiler, puedes deducir la mayoría de los gastos que tuviste como propietario. Y si obtienes una HELOC en esa hipoteca, la porción de interés de la HELOC puede ser deducible de impuestos dependiendo de cómo gastes los fondos.

¿Existen alternativas a las HELOC en propiedades de alquiler?

Si no estás seguro si una HELOC en una propiedad de alquiler es la opción correcta para ti, hay otras opciones que vale la pena considerar. Veamos cuatro:

  • Refinanciamiento con desembolso de efectivo: un refinanciamiento con desembolso de efectivo te permite refinanciar tu propiedad de alquiler por una cantidad de préstamo más alta y recibir la diferencia en efectivo. Las ventajas de esta opción generalmente incluyen una tasa de interés más baja, y la capacidad de gastar los fondos como quieras. Además, solo tendrás una hipoteca en la propiedad en lugar de dos, ya que el refinanciamiento reemplaza la hipoteca original y, por lo tanto, no se clasifica como una segunda hipoteca como las próximas dos opciones en esta lista.
  • HELOC en tu residencia principal: otra opción es asegurar una HELOC en tu residencia principal. Suponiendo que cumplas los requisitos, una HELOC tradicional es más fácil de calificar y generalmente viene con una tasa de interés ligeramente más baja.
  • Préstamo sobre la plusvalía: para los propietarios de propiedades de inversión con suficiente capital, un préstamo sobre la plusvalía puede ser una alternativa sólida a una HELOC. Con este préstamo, recibirás un pago único que puedes usar para financiar reparaciones o hacer un pago de emergencia.
  • Préstamo personal sin garantía: siempre puedes enviar una solicitud para un préstamo personal sin garantía. Si se aprueba, recibirás un pago único. El financiamiento es rápido, y los candidatos sólidos pueden calificar para una tasa de interés más baja. Sin embargo, tendrás que comenzar a hacer pagos de inmediato.

Cómo encontrar bancos que ofrezcan HELOC en propiedades de inversión

Si quieres obtener una HELOC en tu propiedad de inversión, el primer paso es encontrar un prestamista de confianza que ofrezca este tipo de préstamo. ¿La mejor manera de hacerlo? Habla con tus contactos profesionales y participa en foros de redes sociales dirigidos a inversionistas inmobiliarios.

Estas personas pueden orientarte hacia un prestamista confiable. También es una buena idea consultar a un asesor económico de confianza antes de enviar tu solicitud.

Aunque las HELOC para propiedades de inversión pueden ser difíciles de encontrar, deberías poder trabajar con un prestamista o corredor hipotecario, un banco pequeño o cooperativa de crédito, o una empresa de inversión inmobiliaria para buscar una HELOC que se adapte a tus necesidades.

Usar una HELOC para el pago inicial en una propiedad de inversión

Puedes usar una HELOC for the down payment en una propiedad de inversión, y a menudo vale la pena, ya que el capital de la vivienda es un activo económico valioso que existe para tu beneficio. Usar este activo para financiar una propiedad de inversión puede ayudarte a aumentar tus ingresos pasivos, lo que puede aumentar la riqueza y tu capital general con el tiempo.

Preguntas frecuentes sobre el uso de un HELOC para propiedades de inversión

Veamos algunas de las preguntas frecuentes sobre el uso de un HELOC en una propiedad de inversión.

Usar una HELOC para el pago inicial en una propiedad de inversión

Puedes usar fondos de un HELOC para casi cualquier cosa, incluido el pago inicial en una propiedad de inversión. Sin embargo, ten en cuenta que un HELOC aumentará tu relación deuda-ingresos.

¿Puedo obtener una HELOC en una propiedad de alquiler?

Puedes obtener una HELOC para una propiedad de alquiler. Sin embargo, menos prestamistas ofrecen esta opción y los requisitos de calificación serán más estrictos. Querrás considerar todas las opciones de financiamiento disponibles y decidir qué es lo mejor para tu situación.

¿Puedo deducir los intereses de una HELOC en una propiedad de inversión?

Los intereses que pagues por una HELOC pueden ser deducibles de impuestos si utilizas los fondos para realizar mejoras de capital a la propiedad. Las mejoras de capital son modificaciones estructurales importantes que aumentan el valor de la propiedad. Ejemplos incluyen remodelar la cocina, instalar un nuevo sistema de HVAC o reemplazar el techo.

Conclusión: Las HELOC para propiedades de alquiler tienen ventajas y desventajas

Cuando obtienes una HELOC en una propiedad de inversión, puedes utilizar el capital de tu casa de alquiler. Esto te permite poner ese dinero a trabajar para ti y aprovechar los beneficios fiscales que puedan venir con ello.

Sin embargo, los requisitos de aprobación para una HELOC en una propiedad de alquiler son bastante estrictos, y una HELOC tiende a ser más costosa que otros tipos de préstamos. Además, muchos prestamistas, incluyendo Rocket Mortgage, no ofrecen HELOC. Si estás interesado en financiar tu residencia principal o propiedad de inversión utilizando otro tipo de préstamo, entra en acción y envía una solicitud de aprobación inicial con Rocket Mortgage hoy.