Escritura fiscal frente a embargo fiscal: diferencias clave

Los impuestos sobre la propiedad son un gasto inevitable al ser propietario de una casa. No pagar los impuestos sobre la propiedad puede dar lugar a un embargo fiscal sobre su propiedad o a una venta mediante escritura fiscal, ambos problemas considerables para el propietario. Para los inversionistas de bienes raíces, sin embargo, las escrituras fiscales y los embargos fiscales representan una oportunidad para generar ganancias, por lo que es importante entender cómo funcionan.

¿Qué es una escritura fiscal?

Una escritura fiscal transfiere la propiedad legal de un inmueble con impuestos adeudados a un organismo del gobierno o a un tercero.

Los propietarios deben pagar los impuestos sobre la propiedad, que financian servicios como escuelas, bibliotecas y los sistemas de agua y alcantarillado. Si un propietario no paga sus impuestos, el gobierno local puede ejecutar la hipoteca de la vivienda y subastarla para recuperar los impuestos adeudados.

Los gobiernos locales reciben una escritura fiscal cuando la casa entra en ejecución hipotecaria, transfiriendo la propiedad al gobierno. Después, usan una venta mediante escritura fiscal para vender la casa a un nuevo propietario.

Proceso de venta mediante escritura fiscal

Aunque los pasos y el proceso exactos varían según el estado, una venta mediante escritura fiscal suele seguir estos pasos:

1. El gobierno emite una escritura fiscal para tomar posesión de una casa con impuestos sobre la propiedad adeudados.
2. El gobierno programa una subasta y establece un precio mínimo de oferta.
3. Los interesados en comprar la casa en la subasta pueden presentar sus ofertas. Los postores ganadores se convierten en los nuevos propietarios legales de la casa.
   • Hay un proceso llamado redención, que permite al propietario recuperar la propiedad pagando los impuestos atrasados.
4. Si el postor que gana la subasta paga más que la cantidad de los impuestos adeudados, el propietario anterior puede solicitar al gobierno que le devuelva el excedente. Esto solo pasa si se presenta la solicitud. El plazo para hacerlo varía según el estado.

¿Qué es un embargo fiscal?

Una entidad del gobierno a la que se le deben impuestos pondrá un embargo fiscal sobre la casa. El embargo es un registro público de la deuda y dificulta que el propietario pueda refinanciar o vender su casa. El propietario debe pagar los impuestos adeudados para que se retire el embargo. Los embargos fiscales no dan lugar a la ejecución hipotecaria inmediata.

Un certificado de embargo fiscal es un documento económico que los gobiernos locales pueden vender en subasta. Al comprador se le asigna el derecho a cobrar los impuestos adeudados, junto con los intereses y las tarifas correspondientes. Por lo general, el comprador del certificado paga al gobierno los impuestos adeudados, por lo que la ganancia potencial del inversionista en el embargo fiscal proviene de los intereses y tarifas cobrados.

Proceso de venta de embargos fiscales

La venta de un embargo fiscal suele ser antes de que una casa entre en ejecución hipotecaria por impuestos adeudados. Este es el proceso habitual que se sigue:

1. El gobierno pone un embargo fiscal sobre la casa y emite el certificado de embargo fiscal.
2. El gobierno subasta el certificado entre los inversionistas.
3. El inversionista que ofrece la mayor cantidad recibe el certificado de embargo fiscal y paga al gobierno los impuestos adeudados junto con otros costos.
4. El inversionista reclama al propietario el pago de los impuestos adeudados, más los intereses y las penalizaciones correspondientes.
5. Si el propietario sigue sin pagar los impuestos adeudados, el postor que haya ofrecido más puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria sobre la casa.

Embargo fiscal frente a escritura fiscal: comparación

Las escrituras fiscales y los embargos fiscales se relacionan con propiedades que tienen impuestos adeudados, pero hay diferencias clave. Si está considerando invertir en escrituras fiscales o certificados de embargo fiscal, es fundamental entender estas diferencias.

Precio de compra

Una diferencia clave entre las escrituras fiscales y los certificados de embargo fiscal es lo que se adquiere realmente.

Al comprar una escritura fiscal, está comprando un bien inmueble. De inmediato pasa a ser el propietario de la casa de la escritura fiscal.

Al comprar un certificado de embargo fiscal, adquiere el derecho legal a cobrar los impuestos adeudados sobre la propiedad, junto con los intereses y tarifas correspondientes. Si esos impuestos no se pagan, puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria y, con el tiempo, llegar a ser propietario de la casa, pero la compra de un certificado de embargo fiscal no garantiza la propiedad final.

Derechos de redención y plazos

Cuando un propietario no paga sus impuestos sobre la propiedad y su casa está sujeta a una venta por escritura fiscal o a un embargo fiscal, tiene derecho a conservarla pagando los impuestos pendientes. A este proceso se lo llama redención.

En general, el período de redención es más corto en las ventas mediante escritura fiscal que en los certificados de embargo fiscal. Recuerde que, con un embargo fiscal, solo está comprando el derecho a cobrar los impuestos adeudados. Solo puede iniciar la ejecución hipotecaria si el propietario sigue sin pagar la deuda. El propietario podría tener derecho a redimir su casa hasta el último momento antes de que se concluya el proceso de ejecución hipotecaria.

Los plazos de redención varían según el estado. Por ejemplo, en Massachusetts, los propietarios tienen hasta 180 días después de una venta mediante escritura fiscal para redimir su casa. En Arkansas, las ventas son definitivas. Las casas solo pueden redimirse hasta las 4:00 p. m. del día anterior a la venta.

Costos

Las escrituras fiscales suelen ser más costosas que los embargos fiscales, ya que una escritura fiscal transfiere de inmediato la propiedad al comprador. Los embargos fiscales solo transfieren el derecho a cobrar los impuestos adeudados, que podrían ser apenas unos cientos o miles de dólares.

También hay otros costos que surgen después de que un inversionista adquiere una escritura fiscal o un embargo fiscal. Con frecuencia, las casas vendidas mediante escritura fiscal están en condiciones deterioradas, y el inversionista debe pagar reparaciones antes de poder alquilarla o vendarla. Los inversionistas en embargos fiscales también podrían tener que iniciar el proceso de ejecución hipotecaria si el propietario no paga los impuestos, y ejecutar la propiedad de alguien puede ser un proceso legal largo y costoso.

Participación del inversionista

Los inversionistas en escrituras fiscales tienen más responsabilidades iniciales que los inversionistas en embargos fiscales, ya que se convierten en propietarios de la casa en cuanto compran la escritura fiscal. Deben pagar los impuestos sobre la propiedad y los servicios públicos, y decidir cómo manejar lo que suele ser una propiedad en situación de deterioro, sobre todo si tiene previsto alquilarla o venderla rápidamente.

Los inversionistas en embargos fiscales tienen menos responsabilidades iniciales, ya que solo necesitan reclamar el pago de los impuestos atrasados al propietario. Sin embargo, sus responsabilidades podrían aumentar drásticamente si deciden iniciar el proceso de ejecución hipotecaria sobre la casa.

Rendimiento potencial

Las escrituras fiscales suelen ofrecer un mayor rendimiento potencial porque los inversionistas que las compran adquieren una propiedad. Pueden obtener ganancias considerables si logran reparar la casa y alquilarla o venderla. Sin embargo, el beneficio potencial debe sopesarse frente a los costos posiblemente altos de las reparaciones de la casa.

Por otro lado, los embargos fiscales suelen ofrecer rendimientos más predecibles, ya que los inversionistas conocen la cantidad de los impuestos impagos y los intereses que pueden acumularse si compran el certificado de embargo fiscal. Por lo general, la tasa de interés de los embargos fiscales la establece el gobierno estatal o del condado. Por ejemplo, en Maine, los embargos fiscales generan intereses a una tasa del 7.5%, mientras que en el condado de Mobile, Alabama, la tasa es del 12%.

Uso según el estado

Las escrituras fiscales y los embargos fiscales se usan para cubrir impuestos sobre la propiedad impagos. Algunos estados usan solo uno de ellos, mientras que otros usan ambos. Si le interesa invertir en escrituras fiscales o embargos fiscales, consulte con la agencia de vivienda de su estado para saber cuál se usa.

En la mayoría de los estados, solo usan uno de los dos, aunque Nueva York, Pensilvania, Ohio, Florida y Nevada usan ambos.

¿Cuál opción es mejor para los inversionistas de bienes raíces?

Si está pensando en invertir en embargos fiscales o escrituras fiscales, tómese un momento para considerar cuál es el tipo de inversión adecuado para usted.

Cuándo invertir en una propiedad con escritura fiscal

Las escrituras fiscales ofrecen a los inversionistas la oportunidad de comprar propiedades en situación de deterioro a menor costo. Ofrecen un mayor rendimiento potencial, pero son menos predecibles que los embargos fiscales.

Como estas casas a veces necesitan reparaciones importantes, las propiedades con escritura fiscal son adecuadas para personas con experiencia en proyectos de rehabilitación de viviendas y que puedan mantener los costos controlados. También son adecuadas para personas con capital considerable que pueden asumir los costos de reparación, la comercialización de la casa para la venta y el pago de impuestos sobre ganancias de capital.

Cuándo invertir en una propiedad con embargo fiscal

Invertir en embargos fiscales no ofrece el alto riesgo ni el alto rendimiento de las propiedades con escritura fiscal, pero permite evitar la responsabilidad de tener que reparar y vender una vivienda.

Por lo general, son más adecuados para inversionistas con menos capital o con poca experiencia en mantenimiento y reparaciones de viviendas. También son una mejor opción para quienes buscan recibir pagos de intereses más predecibles del propietario.

Tenga en cuenta que, con el tiempo, podría ser necesario iniciar la ejecución hipotecaria sobre la casa, que puede ser un proceso complicado y costoso.

Cómo invertir en propiedades con embargo fiscal o escritura fiscal

El primer paso es buscar subastas de deudas fiscales locales. La mayoría de los gobiernos de ciudades, pueblos o condados publican un calendario de estas subastas públicas, por lo que conviene consultar sus sitios web para obtener esta información.

Cuando haya encontrado subastas a las que ir, deberá investigar las propiedades que se rematan y el mercado local. Por ejemplo, una casa en subasta situada en una zona de alta demanda probablemente genere mucha competencia entre los ofertantes. Una casa deteriorada en un barrio poco favorable puede no recibir muchas ofertas y, además, podría ser difícil obtener ganancias con ella.

Elija algunas propiedades objetivo, diseñe un plan sobre cómo obtener ganancias si compra la escritura o el embargo, y determine la cantidad máxima que está dispuesto a pagar. Al momento de empezar a ofertar en la subasta, asegúrese de no superar el precio máximo que está dispuesto a pagar.

Si gana la subasta, trabaje con el gobierno local para pagar los costos pendientes y después avance con su plan para la propiedad.

Conclusión: Riesgos y beneficios de las escrituras fiscales y los embargos fiscales

Las escrituras fiscales y los embargos fiscales se usar para cubrir impuestos sobre la propiedad adeudados, pero funcionan de manera muy diferente para los inversionistas. Las escrituras fiscales transfieren de inmediato la propiedad de la casa al comprador, mientras que los embargos fiscales dan al comprador el derecho a cobrar los impuestos adeudados y los intereses, además del potencial de iniciar la ejecución hipotecaria sobre la casa en el futuro. Antes de invertir en cualquiera de los dos, asegúrese de entender las diferencias y de qué tipo de inversión es la más adecuada para usted.

Sea cual sea su plan para comprar una propiedad, es muy probable que necesite financiamiento para cubrir el costo. Si está listo para empezar a buscar una casa, solicite una hipoteca para estar preparado y poder presentar ofertas.