Guía para prestatarios sobre hipotecas de eficiencia energética

Los propietarios de viviendas suelen gastar miles de dólares cada año en servicios públicos. Los programas de hipoteca de eficiencia energética (EEM) permiten que los propietarios puedan pagar los costos de mejoras de eficiencia energética, ya sea al comprar una casa o al refinanciar una hipoteca existente. Al comprar o refinanciar con una EEM, puedes incluir el costo de las mejoras elegibles de eficiencia energética en el préstamo, dándote acceso a tasas de préstamos hipotecarios favorables para la compra.

Aunque Rocket Mortgage® no ofrece EEM, podemos explicar los beneficios de trabajar con prestamistas que sí las ofrecen y explicarte las alternativas a los préstamos de hipoteca de eficiencia energética.

¿Qué es una hipoteca de eficiencia energética?

Una EEM, a veces llamada hipoteca verde, es un préstamo que te permite financiar mejoras de eficiencia energética en el mismo préstamo que el de tu casa, lo que potencialmente te da acceso a un financiamiento de costo mucho más bajo de lo que podrías obtener en otros lugares. Puedes combinar una EEM con los programas de préstamos gubernamentales más usados, como las hipotecas convencionales, de la Administración Federal de Vivienda (FHA) o del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA).

Las EEM te permiten incluir el costo de las mejoras en tu hipoteca o refinanciar para que las mejoras ecológicas y de ahorro de dinero sean más asequibles. Por ejemplo, si vas a comprar una casa más vieja y quieres instalar ventanas nuevas y respetuosas con el medio ambiente, puedes obtener un préstamo más grande con una EEM y usar la diferencia para pagar las mejoras.

También puedes refinanciar tu hipoteca con una EEM y usar las ganancias para plomería eficiente, HVAC, aislamiento y otras mejoras ecológicas.

Ventajas y desventajas de una hipoteca de eficiencia energética

Las mejoras de las casas energéticamente eficientes pueden incluir innumerables beneficios, como valores de la vivienda más altos, ahorros en costos de energía, mayor comodidad y, por supuesto, un impacto ambiental positivo. Pero las hipotecas de eficiencia energética también tienen inconvenientes que debes considerar, como la dificultad para calificar para una cantidad más grande.

Estas son algunas de las más ventajas y desventajas más importantes de las hipotecas de eficiencia energética:

Tipos de programas de hipoteca de eficiencia energética

Los compradores de vivienda pueden elegir entre varios programas de préstamos de EEM. Cada tipo de oferta ofrece características y beneficios únicos y tiene requisitos de elegibilidad diferentes.

Programa de hipoteca de eficiencia energética de préstamos de la FHA

El programa EEM de la FHA está disponible para prestatarios con un préstamo FHA a 15 o 30 años con al menos un 3.5% de capital de la vivienda o un down payment del 3.5%. Los préstamos se ofrecen para casas unifamiliares, townhouses y condominios elegibles.

La mejora debe considerarse “rentable”, demostrando que se pagará por sí misma con el tiempo, y no puede exceder el 5% del valor de la propiedad, hasta un límite de $8,000.

Las puntuaciones de crédito y otros requisitos se aplican a los préstamos de la FHA, pero pueden permitirte obtener una EEM con términos más flexibles. Obtén más información sobre los préstamos de la FHA para entender mejor si el programa podría tener sentido para tus objetivos de ser propietario de vivienda.

¿Qué financian las EEM de la FHA?

La lista de proyectos potenciales para los que podrías usar fondos de una EEM de la FHA es extensa. Aunque debes permanecer dentro de las directrices de la EEM de la FHA, los proyectos podrían incluir:

• Electrodomésticos ENERGY STAR
• Fuentes de energía renovable
• Sellado y climatización
• Mejoras de aislamiento
• Sistemas de energía inteligentes
• Iluminación LED
• Calentadores de agua sin tanque o solares
• Ventanas eficientes
• Sistemas HVAC

Recuerda, la idea del programa es reducir el uso de energía y maximizar los ahorros. Las mejoras para casas nuevas deben superar el requisito del Código Internacional de Conservación de Energía, y las mejoras de casas existentes deben pagarse por sí solas con el tiempo.

Programa de hipoteca de eficiencia energética de préstamos del VA

El programa de préstamos del VA también permite hipotecas de eficiencia energética. Este programa complementario es para militares, veteranos y cónyuges sobrevivientes elegibles que buscan hacer mejoras de eficiencia que ahorren dinero como parte de un préstamo hipotecario para una nueva compra o un préstamo de refinanciamiento con reducción de la tasa de interés (IRRRL).

El programa de préstamos del VA tiene un límite de $6,000 para préstamos relacionados con EEM. Las mejoras deben completarse en el plazo de los seis meses posteriores al cierre del préstamo para ser elegibles para los fondos EEM.

¿Qué financian las EEM del VA?

Cuando comiences un proceso de EEM, busca siempre aprobación para asegurarte de que tu mejora esté cubierta. Para el VA, puedes comunicarte con tu centro regional de préstamos del VA para resolver preguntas específicas.

Ejemplos de proyectos cubiertos podrían incluir:

• Sellado y climatización
• Termostatos de reloj
• Aislamiento
• Calefacción y refrigeración solar
• Mejoras de calderas de gas y eléctricas
• Puertas y ventanas térmicas

Programa de préstamos garantizados para vivienda unifamiliar del USDA

Aunque el Programa de préstamos garantizados de vivienda unifamiliar del USDA no es específicamente una hipoteca de eficiencia energética, puede ayudar a los compradores de vivienda de ingresos bajos a moderados a financiar compras y mejoras elegibles de viviendas rurales, y estas pueden incluir eficiencia. Aun cuando no uses una EEM, muchas mejoras de eficiencia siguen siendo una buena inversión.

El down payment, los ingresos y los requisitos de la propiedad varían por ubicación. Si está buscando una casa en una zona suburbana o rural, puede ser conveniente obtener más información sobre los préstamos del USDA.

Programas de hipoteca de eficiencia energética convencional

Las hipotecas convencionales son préstamos que cumplen los estándares establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac, grandes empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), que juegan un papel importante en la industria hipotecaria.

Con una hipoteca convencional, puedes pedir prestado hasta el 15% del valor tasado de la propiedad para mejoras ecológicas. Ese es un límite generoso comparado con otros programas de EEM.

¿Qué financian las EEM de Fannie Mae?

Puedes usar una hipoteca de energía HomeStyle de Fannie Mae para algo más que proyectos de eficiencia energética. También puedes usar esta hipoteca de eficiencia energética para proyectos que hagan que tu casa sea más resistente al cambio climático, comprar productos con certificación ENERGY-STAR® y más. Los usos permitidos incluyen:

• Mejoras en sistemas de energía y agua, incluyendo paneles solares, dispositivos de energía eólica y sistemas geotérmicos
• Climatización básica (por ejemplo, aislamiento, sellado, etc.) y elementos de eficiencia hídrica (hasta $3,500)
• Productos con certificación ENERGY STAR®
• Ventanas y puertas nuevas para mejorar la eficiencia
• Mejoras de resiliencia para proteger contra desastres naturales, incluyendo:
  • Barreras contra mareas de tempestad
  • Reacondicionamiento de cimientos para terremotos
  • Remoción de maleza peligrosa y árboles en zonas de incendios
  • Muros de contención para la prevención del flujo de lodo o agua
• Descontaminación de radón
• Reparación de daños causados por riesgos medioambientales
• Pago de deudas relacionadas con la energía, incluyendo:
  • La totalidad de los gravámenes PACE (para compra o refinanciamiento)
  • Mejoras previas relacionadas con la energía (hasta el 15% del valor de la propiedad con refinanciamiento)

El sitio web HomeStyle de Fannie Mae es el mejor lugar para obtener la información más reciente. Es posible que incluso algunas compras anteriores sean elegibles, aunque las hayas pagado con una HELOC u otro préstamo.

¿Qué financian las EEM de Freddie Mac?

Freddie Mac ofrece la hipoteca GreenCHOICE, su versión de una EEM. GreenCHOICE es muy similar a HomeStyle de Fannie Mae. El proyecto también puede ser de hasta el 15% del valor tasado de la casa, y se aplican otros términos de hipoteca convencionales.

Ejemplos de proyectos elegibles para una hipoteca GreenCHOICE de Freddie Mac incluyen:

• Termostatos programables
• Sellado y burletes
• Aislamiento de techo, pared o piso
• Sellado hermético
• Reemplazos de sistemas de calefacción y aire acondicionado de alta eficiencia
• Calentadores de agua solares
• Accesorios de bajo caudal de agua
• Refrigeradores, congeladores, calentadores de agua y bombillas de alta eficiencia
• Reemplazo de ventanas y puertas

Para obtener más información, visita el sitio web oficial de préstamos GreenCHOICE de Freddie Mac.

Requisitos de elegibilidad para una EEM

Los propietarios deben cumplir los requisitos del prestamista para recibir la aprobación para una hipoteca de eficiencia energética, incluyendo los requisitos de puntuación de crédito mínima, las directrices de documentación y la verificación de que las mejoras de eficiencia energética son rentables.

Para demostrar que es rentable, el precio inicial de las mejoras de eficiencia energética debe ser menor que los ahorros de energía esperados con el tiempo.

Para algunos programas de EEM, un consultor de energía debe hacer una auditoría energética como parte del proceso de solicitud. La auditoría utiliza el Sistema de Calificación Energética de la Vivienda (HERS) para medir tu eficiencia energética actual y estimar tus ahorros de energía potenciales después de las mejoras propuestas financiadas por la EEM. El costo de las mejoras para lograr una vivienda energéticamente eficiente también puede incluir la elaboración del informe de calificación energética y la realización de las inspecciones correspondientes.

Un prestamista considerará los ahorros estimados en tus facturas de energía como parte de tu calificación y evaluación de riesgo, y los solicitantes también deben cumplir los requisitos financieros de su tipo de préstamo hipotecario.

¿Es una EEM adecuada para ti?

En general, las EEM son más adecuadas para los propietarios que quieren ahorrar en facturas de servicios públicos y desean generar valor a largo plazo. También son populares entre los compradores que quieren invertir en paneles solares para la vivienda y otras tecnologías rentables.

Aunque no quieras una EEM, si una mejora eficiente se paga sola por medio ahorros en los servicios públicos o por medio de la apreciación de la casa, el proyecto podría valer la pena.

Sin embargo, si no planeas quedarte en la casa por lo menos unos años, hay una buena probabilidad de que no alcances el punto de equilibrio con la EEM. Asegúrate de planear quedarte en la casa el tiempo suficiente para recuperar tu inversión en eficiencia energética antes de comprometerte con una EEM.

Alternativas a una EEM

Si no calificas o una EEM no es lo que estás buscando, puedes usar otras opciones para financiar tus proyectos de mejora energéticamente eficientes, como proyectos respaldados por el capital de tu vivienda o préstamos personales.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo, puedes cambiar tu hipoteca existente por una hipoteca nueva más grandes, y quedarte con la diferencia para financiar tus mejoras ecológicas. Si has sido propietario de tu casa durante varios años y has acumulado capital, un refinanciamiento con desembolso de efectivo podría ser una buena solución.

Fíjate en la tasa de interés y otros costos cuando decidas si vas a refinanciar o quedarte con tu préstamo existente.

Préstamo sobre la plusvalía y líneas de crédito

Con un préstamo sobre la plusvalía, puedes retirar una parte de tu capital y convertirlo en efectivo para financiar tus mejoras de eficiencia energética. Un préstamo sobre la plusvalía tradicional es un préstamo fraccionado, a veces llamado segunda hipoteca, que se paga en cuotas fijas. Una HELOC te permite pedir prestado hasta un límite de crédito. Tanto con una HELOC como con un préstamo sobre la plusvalía, tu préstamo está respaldado por el valor que has acumulado en tu casa.

Préstamos personales

A diferencia de las otras opciones, un préstamo personal es usualmente un préstamo sin garantía. Los préstamos personales suelen ofrecer un pago mensual fijo durante un período establecido, pero no están vinculados a tu casa ni a ninguna otra garantía.

Sin embargo, por no tener una garantía, la tasa de interés será más alta. Comparar riesgos y costos es clave para decidir entre un préstamo sobre la plusvalía o un préstamo personal para un proyecto de mejora de la vivienda.

Otras opciones de la FHA

Si un préstamo personal, un préstamo sobre la plusvalía o un refinanciamiento con desembolso de efectivo no te sirve, la Administración Federal de Vivienda (FHA) ofrece otros programas o políticas de EEM que pueden adaptarse a tus objetivos.

• Hipoteca de rehabilitación de la Sección 203(k): puedes combinar una EEM con un préstamo de rehabilitación de la Sección 203(k), acumulando las mejoras del paquete energético sobre las mejoras que puedes hacer con un préstamo 203(k).
• Viviendas energéticamente eficientes (EEH): si tu casa cumple los estándares de las viviendas energéticamente eficientes (EEH), la FHA ampliará los límites de endeudamiento en un 2%, lo que puede ayudarte a calificar para un préstamo más grande. Puedes usar los índices de ampliación con cualquier programa de seguro FHA del Título II.
• Tecnologías solar y eólica: el programa permite que los prestatarios aumenten el monto de su hipoteca para cubrir la instalación de nuevos sistemas de energía eólica o solar al comprar o refinanciar una casa.
• Climatización: puedes financiar hasta $3,500 para cubrir elementos de climatización, como termostatos o aislamiento.

Preguntas frecuentes

Estas son las preguntas frecuentes que debes considerar si estás buscando una hipoteca de eficiencia energética:

¿Ofrecen ventajas fiscales las hipotecas de eficiencia energética?

Pagar por mejoras ecológicas elegibles puede calificarte para beneficiarte con créditos fiscales federales de energía para la vivienda, lo que puede reducir tu obligación tributaria general. Estos créditos a menudo se aplican a mejoras como paneles solares, aislamiento y electrodomésticos de alta eficiencia. Obtén más información sobre las deducciones fiscales por mejoras de la vivienda.

¿Cómo puedo encontrar prestamistas de hipotecas de eficiencia energética?

Comienza por investigar prestamistas que se especialicen en hipotecas de eficiencia energética, como los que ofrecen hipotecas de eficiencia energética (EEM) de la FHA o programas como HomeStyle® Energy de Fannie Mae y GreenCHOICE® de Freddie Mac. Compara tasas, términos y experiencia con préstamos ecológicos. Estos pasos son similares a los que sigues para elegir un prestamista hipotecario, independientemente de si quieres un préstamo EEM.

¿Cuánto puedo pedir prestado con una hipoteca de eficiencia energética?

La cantidad que puedes pedir prestada depende de tus ingresos, tu perfil crediticio, el valor de la propiedad y los límites del programa de préstamos. En muchos casos, el costo de las mejoras energéticas se puede financiar por encima del valor tasado de la casa, siempre que cumplan las directrices del programa.

¿Puedo usar una hipoteca de eficiencia energética para mejorar una propiedad existente?

Sí, si ya tienes una casa, puedes usar un préstamo de refinanciamiento para incluir en tu hipoteca el costo de las mejoras de eficiencia energética elegibles. Esto te permite hacer mejoras y distribuir los costos a lo largo de la vida del préstamo.

¿Qué significa “rentable” para las hipotecas de eficiencia energética?

En este contexto, rentable significa que se espera que los ahorros proyectados de las mejoras energéticas justifiquen los costos iniciales. Los prestamistas a menudo evalúan si las mejoras reducirán los gastos de servicios públicos lo suficiente como para cubrir el costo del proyecto.

Conclusión: Una hipoteca de eficiencia energética puede valer la pena por el ahorro potencial que supone

Las hipotecas de eficiencia energética pueden ser una herramienta poderosa para los propietarios que quieren invertir en sus casas y su futuro. Al financiar mejoras que pueden reducir los costos de servicios públicos, aumentar la comodidad y el valor de tu casa, estos préstamos pueden hacer que un estilo de vida sostenible sea más accesible. Están disponibles a través de programas conocidos como los de la FHA, el VA, el USDA e hipotecas convencionales, dando a muchos prestatarios la oportunidad de alinear sus objetivos de vivienda con sus valores.

Aunque Rocket Mortgage® no ofrece actualmente hipotecas de eficiencia energética, Rocket Mortgage si ofrece otras opciones de préstamo.

Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por el VA; no tiene el respaldo ni patrocinio del Departamento de Asuntos de los Veteranos ni de ninguna agencia del gobierno.