¿Qué es una ejecución hipotecaria zombi?

Una ejecución hipotecaria zombi se produce cuando no cumples con el pago de tu hipoteca y abandonas tu vivienda antes de que se haya completado el proceso de ejecución hipotecaria. Es posible que tu propiedad parezca abandonada y presente señales visibles de descuido, como jardines descuidados y exteriores en mal estado. Como puedes imaginar, una ejecución hipotecaria zombi puede acarrear problemas tanto para el propietario como para la comunidad.

Analizaremos los inconvenientes de las ejecuciones hipotecarias zombi para hagas todo lo posible por evitarlas a toda costa.

Definición de ejecución hipotecaria zombi

Entonces, ¿qué es una ejecución hipotecaria zombi? En pocas palabras, una ejecución hipotecaria zombi se produce cuando tú, como propietario, desocupas tu vivienda después de recibir un aviso de incumplimiento de hipoteca. Podrías pensar que la ejecución hipotecaria ya se ha completado.

La cuestión es la siguiente: en ocasiones, la ejecución hipotecaria se cancela o se paraliza, y sigues siendo el propietario legal de la vivienda y figuras en el título de propiedad. En ese caso, es posible que no te dé cuenta de que sigues siendo responsable económicamente de la propiedad.

¿Por qué se llama ejecución hipotecaria zombi?

¿Sientes curiosidad por saber por qué se le podría llamar ejecución hipotecaria zombi? Esto se debe a que, al estar la casa abandonada, podría presentar signos de deterioro debido al descuido y la falta de mantenimiento.

Este elemento antiestético supone un problema para el vecindario y para la comunidad en general, ya que podría provocar una caída del valor de las propiedades de los alrededores. Para el propietario, esto generalmente supone más mantenimiento y reparaciones.

Las ejecuciones hipotecarias zombi son poco frecuentes en el mercado inmobiliario actual. Según ATTOM, hay 1,379,785 inmuebles en todo el país que están desocupados debido a una ejecución hipotecaria. Esto supone el 1.32% del total de viviendas. Esta es información del cuarto trimestre de 2025. Curiosamente, esto supone un ligero descenso con respecto al 1.33% del trimestre anterior.

¿Cómo se vuelven las viviendas ejecutadas en viviendas zombi?

Las propiedades zombi generalmente surgen porque los propietarios no comprenden bien el proceso de ejecución hipotecaria y acaban marchándose demasiado pronto. La ejecución hipotecaria generalmente implica la transferencia de titularidad al prestamista.

Dicho esto, en ocasiones el prestamista decide no seguir el proceso hasta el final, o puede sufrir retrasos. Es posible que el prestamista se eche atrás para evitar gastos como reparaciones o impuestos no pagados.

Aunque es probable que hayas recibido un aviso de intención de ejecución hipotecaria de tu prestamista —lo que generalmente ocurre durante la fase previa a la ejecución hipotecaria— tu prestamista no está obligado a avisarte. Por consiguiente, si la ejecución hipotecaria se anula sin que tú lo sepas, tú, como propietario, seguirás siendo el titular legal de la vivienda y seguirás siendo económicamente responsable de los pagos de la hipoteca, el seguro, los impuestos, el mantenimiento, las reparaciones y otros gastos relacionados con la vivienda.

Cómo las viviendas zombi pueden perjudicar a los propietarios y a los vecindarios

Como ya se ha mencionado, el hecho de abandonar una vivienda no te exime de pagar las facturas ni de cumplir tus responsabilidades legales. Una vez que tu vivienda haya quedado desocupada, estos son algunos de los problemas que aún podrías enfrentar:

• Es posible que aún tengas impuestos sobre la propiedad sin pagar, lo que podría dar lugar a un embargo fiscal.
• Una asociación de propietarios (HOA) podría interponer una demanda por la falta de pago de cuotas de la HOA.
• Es posible que sigas recibiendo una factura por los gastos de mantenimiento, conservación, recogida de basura y otros servicios.
• Puedes incurrir en multas si tu propiedad infringe, sin querer, normas de zonificación.

¿Hay otras consecuencias? Esto podría suponer un grave perjuicio para tu puntuación de crédito, y otras consecuencias legales o económicas.

Las viviendas abandonadas también perjudican a los vecindarios en los que se encuentran. Por ejemplo, las viviendas abandonadas pueden afectar negativamente al valor de las propiedades de los alrededores en el vecindario.

Además, las propiedades desocupadas y sin mantenimiento pueden dar lugar a actos de vandalismo y otros delitos, lo que puede afectar a la seguridad de la comunidad. Estos problemas pueden ahuyentar a los posibles residentes y generar preocupación entre los actuales respecto al vecindario en su conjunto.

Según ATTOM, las tasas de vacancia a nivel nacional se han mantenido estables durante tres años. Sin embargo, las ejecuciones hipotecarias zombi están aumentando en estados como Michigan (+51%) y Carolina del Sur (+31%). A pesar de que las cifras a nivel nacional muestran una tendencia a la baja, es posible que tu zona siga estando en riesgo.

Puedes ver las opciones de refinanciamiento recomendadas por expertos y personalizarlas según tu presupuesto

¿Puedes evitar la ejecución hipotecaria zombi de tu vivienda?

La mejor forma de evitar una ejecución hipotecaria zombi es mantenerse al día con los pagos de la hipoteca. Durante el plazo de espera obligatorio después de recibir una notificación de ejecución hipotecaria, puedes detener la ejecución pagando una suma total grande.

Asimismo, un acuerdo de escritura en lugar de ejecución hipotecaria puede, en ocasiones, evitar la ejecución hipotecaria incluso después de que el proceso haya comenzado. Esto ocurre cuando cedes la propiedad de tu vivienda al prestamista para evitar la ejecución hipotecaria.

Permanece en la vivienda hasta que hayas recibido la notificación oficial de desalojo. De ese modo, podrás mantener la comunicación con el prestamista. Comprueba la situación de la titularidad de la propiedad por medio de la oficina del registrador del condado o de su sitio web. Puedes solicitar los registros inmobiliarios.

Pasos para comprar una casa zombi

La compra de viviendas ejecutadas es más habitual de lo que podrías pensar, gracias a los precios reducidos y a la disposición de los vendedores. No obstante, las ejecuciones hipotecarias zombi también podrían requerir más trámites legales, como consultar con un abogado de bienes raíces o interponer una demanda para garantizar la titularidad. Además, deberás asumir los costos adicionales y tener en cuenta las consideraciones propias de una vivienda que ha sido abandonada y que podría encontrarse en mal estado.

La buena noticia es que los sistemas modernos de datos inmobiliarios facilitan la búsqueda de propiedades zombi —y la inversión en este tipo de inmuebles— más que nunca.

Quizá te interese que un abogado de bienes raíces te aclare cualquier duda sobre los aspectos legales más complejos de la compra de una propiedad zombi.

Te recomendamos que te pongas en contacto con las siguientes entidades para obtener información sobre una propiedad zombi:

• El prestamista o el banco: los prestamistas generalmente disponen de una lista de inmuebles en ejecución hipotecaria en sus zonas. Es lógico que también mantengan expedientes sobre las ejecuciones hipotecarias zombi.
• La compañía de administración inmobiliaria: es posible que una compañía de administración inmobiliaria se encargue también del manejo de la propiedad zombi en cuestión. Deberías ponerte en contacto con ellos para obtener cualquier información importante sobre la propiedad.
• El propietario anterior: si encuentras los datos de contacto del antiguo propietario en los registros públicos de tu condado, considera la posibilidad de preguntarle si puedes comprarle la propiedad directamente.

¿Qué zonas se ven más afectadas por las ejecuciones hipotecarias zombi?

Según los datos de ATTOM correspondientes a 2025, las zonas de Estados Unidos más afectadas por las ejecuciones hipotecarias zombi se encuentran en el Medio Oeste. Estos fueron los estados que registraron los mayores incrementos en el primer trimestre de 2025:

• Missouri: +85% (de 27 a 50 propiedades)
• Michigan: +51% (de 55 a 83 propiedades)
• Carolina del Sur: +31% (de 74 a 97 propiedades)
• Indiana: +28% (de 215 a 276 propiedades)
• Kansas: +26% (de 69 a 87 propiedades)

Estas son las ciudades en las que se registran mayores índices de viviendas vacantes en proceso de ejecución hipotecaria:

• Peoria, Illinois: 15.5%
• Wichita, Kansas: 12.5%
• Kansas City, Missouri: 10.9%
• Toledo, Ohio: 10.6%
• Fort Wayne, Indiana: 10.0%

Términos inmobiliarios similares a ejecución hipotecaria zombi

Puede que resulte un poco complicado de entender, pero a continuación presentamos algunos términos similares a la ejecución hipotecaria zombi que pueden resultar algo confusos:

Ejecución hipotecaria zombi vs. inventario en la sombra

Mientras que una ejecución hipotecaria zombi se produce cuando el propietario desocupa la vivienda antes de que se haya completado la ejecución hipotecaria, el inventario en la sombra se refiere a las propiedades ejecutadas que son propiedad del banco y que están destinadas a la venta en el mercado inmobiliario. Por lo general, se trata de viviendas que pronto quedarán deshabitadas o que ya lo están.

Ejecución hipotecaria zombi vs. ejecución hipotecaria vampiro

Una ejecución hipotecaria vampiro es lo contrario de una ejecución hipotecaria zombi. Esto ocurre cuando el antiguo propietario sigue viviendo en la vivienda incluso después de la ejecución hipotecaria se haya tramitado y completado. Técnicamente, el propietario es ahora un ocupante ilegal.

Es posible que los bancos lo permitan para evitar los gastos de mantenimiento de la vivienda. O que lo permiten porque el propietario está impugnando la ejecución hipotecaria ante los tribunales. Se trata de una situación temporal. Con el tiempo, el banco venderá la propiedad. Una vez vendida la vivienda, el propietario deberá marcharse de inmediato.

Las ejecuciones hipotecarias vampiro pueden distorsionar el mercado inmobiliario. ¿En qué sentido? Creando una falsa impresión de que bajo inventario. En realidad, hay más viviendas disponibles en el mercado de lo que parece porque los propietarios siguen ocupando las viviendas ejecutadas.

Conclusión: Quédate en tu casa para evitar una ejecución hipotecaria zombi

Una ejecución hipotecaria zombi es cuando el propietario incumple el pago de la hipoteca y abandona la vivienda antes de que haya concluido el proceso de ejecución hipotecaria. Si tu vivienda está en proceso de ejecución hipotecaria, es recomendable que, por el momento, sigas viviendo en ella.

Si desocupas la vivienda, podrías perder el contacto con el prestamista. Además, es posible que, sin que te des cuenta, te veas obligado a asumir gastos relacionados con la vivienda. Para obtener más información sobre la prevención de ejecuciones hipotecarias, puedes ponerte en contacto con un experto en préstamos hipotecarios de Rocket Mortgage sobre las ayudas disponibles para los prestatarios actuales.