Guía completa para saber cuándo vender una propiedad de alquiler

Si tienes una propiedad de alquiler, podrías estar en un punto en el que estás considerando la posibilidad de venderla por muchas razones.

Para asegurarte de que sea la elección correcta para ti, tendrás que analizar varios factores del mercado, personales y específicos de la propiedad. Evaluar todo, incluyendo los efectos a corto y largo plazo, puede ayudarte a obtener una visión completa de todo lo que implica vender la propiedad.

Conociendo todos los factores que influyen en el momento de vender una propiedad de alquiler, puedes determinar si el momento es el adecuado para ti.

6 señales de que podría ser el momento de vender tu propiedad de alquiler

Hay muchas razones sólidas por las que podrías querer conservar tu propiedad de alquiler. Puede generar ingresos de alquiler durante años o servir como segunda vivienda durante tus años de jubilación. Pero hay señales reveladoras que indican que podría ser una buena idea vender tu propiedad.

Estas son algunas señales frecuentes que indican que es hora de vender tu propiedad de inversión:

Tu flujo de caja es negativo

Cuando inviertes más dinero en tu propiedad de inversión de lo que obtienes de ella, tienes lo que se llama un flujo de caja negativo.

Esto podría suceder por varias razones, como reparaciones costosas, aumento de los impuestos a la propiedad o del seguro de la vivienda. La caída de los precios de alquiler también puede afectar la cantidad de ingresos por alquiler que recibes cada mes.

Si tienes un flujo de caja negativo y se trata de un problema recurrente, podría ser una buena idea vender. Si ya has intentado aumentar el flujo de caja de tu propiedad de alquiler, pero sigues perdiendo dinero con la propiedad, puede que sea el momento de considerar vender. Por ejemplo, si has mejorado y añadido amenidades o has mejorado la eficiencia energética, pero los inquilinos no están dispuestos a pagar lo que necesitas para obtener ganancias, puede que sea hora de considerar una inversión diferente.

La propiedad necesita reparaciones o mantenimiento costosos

Una gotera en el techo o una reparación de cimientos pueden ser una razón sólida para vender tu propiedad. Estas son de hecho razones económicas y prácticas, ya que las reparaciones grandes o el mantenimiento continuo pueden costar mucho dinero, sin mencionar que debes invertir bastante tiempo.

Los problemas frecuentes con tu casa pueden hacer que sea más difícil conseguir y mantener inquilinos. Por otro lado, también existe la posibilidad de que las renovaciones puedan mejorar su valor a largo plazo.

Para decidir si quieres seguir adelante con las reparaciones grandes o vender la propiedad de inversión, comienza por calcular el retorno de la inversión (ROI) de tu propiedad de alquiler.

Primero debes tener en cuenta todo lo que puede afectar el ROI de tu propiedad, como indicadores económicos (condiciones del mercado inmobiliario, ubicación, tasas de interés) y el precio de compra de la propiedad. A partir de eso puedes calcular el ROI de tu casa.

El valor de tu propiedad ha aumentado significativamente

Si el valor de tu propiedad ha aumentado sustancialmente, quizás quieras venderla para obtener una ganancia neta alta. Aunque esto también significa perder posibles aumentos futuros en el valor de tu casa, puede ser la opción correcta si no quieres encargarte del mantenimiento continuo, las renovaciones y la administración de la propiedad.

Para determinar el valor de mercado real de una casa, puedes usar herramientas de tasación, contratar a un tasador profesional o consultar con un agente para hacer un análisis comparativo de mercado (CMA). También puedes buscar “bienes raíces comparables”, que son casas similares en el área donde quieres vender.

Las condiciones del mercado han cambiado

Los cambios en la oferta y la demanda de viviendas pueden hacer que consideres vender tu casa. Por ejemplo, un mercado de vendedores puede significar que tendrás más probabilidades de tener compradores ansiosos con ofertas competitivas. De esta forma, podrías tener una ganancia más alta. La alta demanda también puede facilitar la venta de propiedades de alquiler. Esto se debe a que otros inversionistas inmobiliarios tendrán menos problemas para encontrar inquilinos.

Las condiciones del mercado, como los niveles de inventario, las tasas hipotecarias y las tendencias estacionales, también pueden influir a la hora de decidir si es momento de separarte de tu inversión. Cuando hay poco inventario y alta demanda, te resultará más fácil encontrar un comprador y una oferta sólida.

Aunque nadie puede predecir el mercado inmobiliario con un 100% de precisión, algunos expertos creen que los precios de la vivienda en 2025 posiblemente suban.

Ya no quieres las responsabilidades de ser propietario

Quizás ya no te parezca atractivo ser arrendador. Es posible que ya no tengas el tiempo o la energía para encargarte del mantenimiento diario, la inspección de propiedades y el manejo de las solicitudes de los inquilinos.

Si no estás seguro de querer vender tu casa, podrías contratar una empresa de administración de propiedades. Los administradores de propiedades pueden encargarse de todo, desde cobrar el alquiler, servir de intermediarios entre propietarios e inquilinos, tratar con las pólizas de seguro y manejar las solicitudes de mantenimiento y reparación.

Es otro gasto que puede afectar el flujo de caja y puede costarte alrededor del 8% al 12% del alquiler mensual cobrado, siendo el 10% la tarifa habitual. Si tomas esta ruta, debes asegurarte de que puedes pagar los costos adicionales.

Tu estrategia de inversión ha cambiado

Podría ser que te estés jubilando, en proceso de reubicarte, investigando sobre la planificación patrimonial o reequilibrando tu portafolio. O, tal vez se te han presentado otras oportunidades atractivas de inversión inmobiliaria. Si es así, quizás quieras usar las ganancias de la venta de tu casa para tu próximo proyecto, y dejar de ser propietario de una propiedad de alquiler puede ser una mejor opción.

Otros factores económicos importantes para los vendedores

Además de los principales que acabamos de cubrir, hay otros factores económicos clave que debes considerar antes de tomar tu decisión:

• Cantidad del pago completo de la hipoteca. Cuando vendes tu casa, otra cosa a considerar es verificar el pago completo de la hipoteca. Esto lo puedes encontrar en el estado de cuenta de pago de la hipoteca. Cuando comparas el pago completo de la hipoteca con el valor actual de tu casa, esto te dirá cuánto podrías ganar o perder después de pagar la cantidad restante de la hipoteca.
• Costos de cierre y comisiones. Si decides vender tu propiedad, tendrás costos de cierre.Los costos de cierre suelen ser del 3% al 6% de la cantidad de tu préstamo. También está el pago de la comisión del agente inmobiliario, que pueden consumir otro 5% al 6%, y se dividen entre el agente del comprador y el agente del vendedor.
• Impuestos sobre ganancias de capital. Cuando vendes una casa de inversión por más de lo que pagaste por ella, eres responsable de pagar impuestos sobre ganancias de capital de tu propiedad de alquiler.

¿Deberías vender tu propiedad de alquiler ahora?

La elección de vender tu propiedad de alquiler no siempre es sencilla. Para obtener orientación profesional, habla con un agente de bienes raíces para entender el mercado inmobiliario actual antes de avanzar en el proceso. Un agente puede darte información de recursos que te ayuden a tomar la decisión que sea adecuada para ti.

Asimismo, comunícate con otros profesionales, como un abogado de bienes raíces si hay inquilinos involucrados. También podría ser una buena idea hablar con un asesor fiscal sobre los posibles efectos fiscales.

Cómo vender tu propiedad de alquiler

Si te inclinas por vender tu propiedad de alquiler, el proceso de venta depende de si tu propiedad de alquiler está vacante o tiene inquilinos. Veamos.

Cuando tu propiedad está vacante

Vender una propiedad de alquiler sin inquilinos es como vender una casa normal. Tendrás que seguir los pasos generales, como preparar la casa para la publicación, hacer las reparaciones necesarias para que no surjan problemas durante la inspección y encontrar al comprador adecuado para cerrar la venta.

Si decides hacer mejoras antes de poner la casa a la venta, puedes obtener una deducción fiscal por mejoras de capital cuando vendes tu casa. Sin embargo, ten en cuenta que las mejoras deben ser permanentes, adaptar la propiedad a nuevos usos y darle un impulso en su valor.

Cuando tienes inquilinos

Vender una propiedad de alquiler con inquilinos es más complejo debido a las consideraciones legales y prácticas.

Tendrás que cumplir los términos del contrato de arrendamiento, como dar el aviso adecuado y suficiente a los inquilinos, cumplir los plazos y condiciones requeridos y seguir procesos específicos. Por ejemplo, es posible que tengas que darles a los inquilinos una indemnización por traslado o ayuda para la reubicación.

También existe la posibilidad de encontrar un inversionista interesado en comprar una casa con inquilinos.

Preguntas frecuentes

Lee estas respuestas a preguntas comunes sobre la venta de tu propiedad de alquiler para ayudarte a tomar una decisión que considere tus circunstancias particulares.

¿Debería vender mi propiedad de alquiler si el mercado está a la baja?

Cuando vendes tu propiedad de alquiler en un mercado a la baja, puedes esperar menos demanda y una caída en los precios de las viviendas. Comenta los factores a considerar cuando estás pensando vender en un mercado a la baja, reconociendo que algunas cosas pueden cambiar, por lo que podría tener sentido esperar. Puedes consultar los indicadores del mercado inmobiliario para analizar si vendes o te quedas con tu casa.

¿Cuándo es el mejor momento para vender una propiedad de alquiler?

Si estás teniendo problemas para mantener clientes a largo plazo o los costos de mantenimiento se están disparando, puede ser un buen momento para vender. Esto también dependerá de tus finanzas personales. Quizás tu estrategia de inversión haya cambiado, o estés pasando por una transición en tu vida, y sientes que tu propiedad de alquiler te está agobiando.

¿Cuánto tiempo debo mantener una propiedad de inversión?

Lo ideal es conservar una propiedad de inversión por al menos un año. Esto se debe a que podrás evitar impuestos más altos sobre ganancias de capital a corto plazo. Después de ese punto, el tiempo que quieras conservarla depende de tu propia situación y preferencias.

¿Qué puedo deducir cuando vendo mi propiedad de alquiler?

Tener una propiedad de alquiler de alquiler te da muchos beneficios. Cuando vendes tu propiedad, puedes deducir cosas como comisiones de agentes de bienes raíces y otros costos relacionados con la venta, lo que también puede reducir tus impuestos sobre ganancias de capital. Consulta con un asesor fiscal para asegurarte de entender qué deducciones puedes hacer.

¿Puedo evitar los impuestos sobre ganancias de capital en la venta de mi propiedad de alquiler?

Es posible aplazar o evitar los impuestos sobre ganancias de capital en las ventas de propiedades de inversión si reinviertes las ganancias en otra propiedad de inversión. La cantidad que debes en impuestos sobre ganancias de capital depende de cuánto tiempo has sido dueño de la propiedad.

Si eres dueño de la propiedad por más de un año, calificarás para tasas impositivas sobre ganancias de capital más bajas a largo plazo, que pueden oscilar entre el 0% y 20%. Si vendes tu casa antes del año, eso significa que podrías tener que pagar más impuestos sobre tus ganancias ya que se clasificarían como ganancias de capital a corto plazo.

Conclusión: Considera cuidadosamente todos los factores antes de poner en venta tu propiedad de inversión

La decisión de vender tu propiedad de alquiler no es fácil. Debes analizar todos los factores y considerar el mercado actual, tu motivo para vender y las ventajas y desventajas de la decisión.

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