Cómo reducir el impuesto sobre ganancias de capital en la venta de propiedades en alquiler

Cuando vendes una propiedad en alquiler, normalmente pagas impuestos sobre las ganancias de capital por cualquier beneficio de la venta. Afortunadamente, existen estrategias que puedes usar para ayudar a reducir tu obligación tributaria.

En Rocket Mortgage^®, creemos que todos deberían acceder a recursos de bienes raíces, ya sea que estés comprando o vendiendo una vivienda, una propiedad en alquiler o una propiedad de inversión. Por eso estamos aquí para explicar cómo funcionan los impuestos a las ganancias de capital en propiedades en alquiler y compartir maneras en que podrías conservar una mayor parte de tus ganancias. Siempre es una buena idea consultar con un asesor fiscal para comprender cómo se aplican las reglas sobre ganancias de capital a tu situación específica.

¿Qué son las ganancias de capital en propiedades de alquiler?

Cuando vendes una inversión, puedes adeudar impuestos sobre las ganancias de capital por el beneficio, que se define como la diferencia entre lo que pagaste al comprarla y lo que obtuviste al venderla. En otras palabras, la ganancia imponible es el beneficio después de cualquier ajuste. Las mismas reglas fiscales se aplican a las propiedades en alquiler.

Por ejemplo, si compraste una propiedad residencial en alquiler hace 10 años por $100,000 y la vendiste por $150,000, probablemente debas pagar impuestos sobre las ganancias de capital por los $50,000 de ganancia.

Si estás vendiendo tu residencia principal, puedes excluir hasta $250,000 de ganancia de los impuestos sobre las ganancias de capital si declaras como soltero, o hasta $500,000 si estás casado y declaras en conjunto.

Ganancias de capital a corto plazo

En general, cuánto pagues de impuestos sobre las ganancias de capital depende de cuánto tiempo haya pasado desde que compraste tu casa en alquiler. Si vendes un activo que has tenido durante un año o menos, el IRS considera la ganancia como una ganancia de capital de corto plazo. Si la has tenido por más de un año, se trata como una ganancia de capital de largo plazo, y pagarás una tasa impositiva más baja.

Las ganancias de capital a corto plazo se gravan como ingresos, usando tu tramo impositivo federal, que va del 10% al 37%.

Veamos este ejemplo:

Supongamos que compraste y vendiste una propiedad en alquiler el mismo año y obtuviste una ganancia de $50,000. Si tu ingreso normal es de $190,000 y declaras impuestos como soltero, eso te coloca en el tramo del 32%. Al agregar la ganancia de $50,000, una parte de tus ingresos podría pasar al siguiente tramo, que es del 35%. Esto significa que parte de tu ganancia podría gravarse a una tasa más alta que tu tasa de impuestos sobre ingresos ordinaria.

Puedes ver aquí las tasas de impuestos sobre ingresos de IRS aquí.

Ganancias de capital de largo plazo

Las ganancias de capital de largo plazo aplican cuando vendes un activo que ha sido de tu propiedad por más de un año. Estas ganancias se gravan con tasas reducidas, 0%, 15% o 20%, dependiendo de tus ingresos imponibles. Al mantener una propiedad por más de un año, podrías reducir tu obligación tributaria.

Cómo evitar el impuesto a las ganancias de capital en propiedades en alquiler

Ahora que tienes una comprensión básica de los impuestos sobre las ganancias de capital, veamos algunas estrategias que podrían ayudarte a reducir lo que debes después de vender una propiedad en alquiler o de inversión.

Antes de aplicar cualquiera de estos métodos, es importante consultar con un profesional fiscal que pueda ayudarte a evaluar las mejores opciones para tu situación.

Convertir la propiedad en tu residencia principal

Una opción es convertir tu alquiler en tu residencia principal antes de venderlo. Según el Servicio de Impuestos Internos (IRS), esto podría reducir o eliminar los impuestos sobre las ganancias de capital. Sin embargo, debes cumplir lo que el IRS llama prueba de propiedad y uso, que incluye:

• Haber usado la vivienda como tu residencia principal al menos 2 de los 5 años anteriores.
• No haber reclamado la exclusión del impuesto a las ganancias de capital en otra venta de vivienda durante los últimos 2 años.

Si tú o tu cónyuge sirven en las fuerzas armadas, el Servicio Exterior o la comunidad de inteligencia y están fuera por deber oficial más de 90 días, es posible pausar la regla de 5 años hasta por 10 años.

Usar un intercambio 1031

Un intercambio 1031, también llamado intercambio de propiedad similar, te permite diferir los impuestos sobre ganancias de capital al vender una propiedad en alquiler. La condición es que debes reinvertir las ganancias en una propiedad de inversión similar. Si se hace correctamente, puedes posponer indefinidamente el pago de impuestos sobre las ganancias de capital.

Invertir en una zona de oportunidad

Si ya tienes experiencia en bienes raíces y enfrentas un gran impuesto a las ganancias de capital, otra opción es reinvertir tus ganancias en una zona de oportunidad calificada.

Las zonas de oportunidad fomentan inversiones de largo plazo ofreciendo ventajas fiscales. Después de 5 años, recibirás un un aumento en la base, que puede reducir la cantidad de ganancia gravada. Si mantienes la inversión por al menos 10 años, cualquier otra ganancia puede ser completamente libre de impuestos.

Aprovecha tus pérdidas fiscales

Si tienes otras inversiones, puedes usar pérdidas para compensar el impuesto sobre las ganancias de capital de la venta de tu propiedad en alquiler. Esta estrategia se conoce como compensación de pérdidas fiscales, y según ella, puedes vender activos con bajo rendimiento para compensar las ganancias de capital. Además, puedes usar hasta $3,000 en pérdidas excedentes cada año ($1,500 si estás casado y declaras por separado) para reducir tus ingresos imponibles.

Conserva la propiedad más tiempo

El tiempo de tenencia importa cuando se trata de impuestos sobre las ganancias de capital. Si vendes una propiedad en alquiler que has tenido por menos de un año, tu ganancia se grava al mismo tipo que tus ingresos ordinarios. Pero si mantienes la propiedad por más de un año antes de venderla, pagarás un tipo impositivo más bajo sobre las ganancias de capital, o quizá no pagues impuestos en absoluto.

Mira este ejemplo rápido:

Supongamos que compras una propiedad en alquiler por $200,000 y la vendes solo unos meses después por $250,000. Esa ganancia de $50,000 se considera a corto plazo y se grava como ingreso ordinario. Si estás en el tramo impositivo del 22%, deberías $11,000 en impuestos.

Pero si mantienes la propiedad por más de un año antes de venderla, esa misma ganancia de $50,000 se gravaría como ganancia de capital de largo plazo. Con una tasa del 15%, solo deberías $7,500, lo que podría ahorrarte $3,500.

Cómo reducir tu responsabilidad fiscal sobre las ganancias de capital

Las estrategias mencionadas arriba suelen ser más avanzadas. Así que, aunque ninguna parezca viable para tu situación, existen algunos movimientos más sencillos que también pueden ayudarte a reducir tu obligación por impuestos sobre las ganancias de capital.

Deduce la depreciación de tu propiedad

El IRS supone que las propiedades en alquiler disminuyen su valor con el tiempo, incluso si en realidad están aumentando de valor. Esto se conoce como depreciación, y permite a los propietarios de propiedades en alquiler deducir gradualmente el costo de la propiedad, y cualquier mejora realizada durante la tenencia.

Por ejemplo, si compras una propiedad en alquiler, podrías elegir no deducir el costo completo en el primer año. En su lugar, deducirías una pequeña porción cada año. Normalmente, el IRS permite deducir hasta aproximadamente 3.6% anual y reclamar depreciación durante hasta 27.5 años, lo que puede ayudarte a ahorrar impuestos cada año.

Esta deducción reduce tus ingresos de alquiler sujetos a impuestos e incluso podría colocarte en un tramo impositivo más bajo. Con el tiempo, podrías recuperar el valor total de la propiedad mediante estas deducciones anuales de depreciación.

Un detalle importante es que, aunque la depreciación puede reducir tus impuestos durante la tenencia, podría aumentar tu factura fiscal al vender la propiedad. Esto se debe a que el IRS espera que “reembolse” parte de esos ahorros fiscales mediante lo que se llama recaptura de depreciación, que se grava a una tasa diferente de las ganancias de capital normales. Por lo tanto, aunque la depreciación es un beneficio mientras tienes la propiedad, es importante planificar el impacto fiscal potencial al venderla.

Deduce gastos calificados

• Muchos de los costos relacionados con la administración y propiedad de una vivienda en alquiler pueden ayudarte a reducir tus impuestos.
• Puedes deducir una amplia gama de gastos calificados, como:
  • Pagos de intereses hipotecarios. Si financiaste tu propiedad, la parte de intereses de tus pagos hipotecarios suele ser deducible de impuestos.
  • Mantenimiento. Costos asociados al mantenimiento de la propiedad, como reemplazar lámparas rotas, pueden deducirse.
  • Seguro. Seguros de propietario o de propiedad en alquiler pueden ser deducibles.
  • Viajes. Si llevas un registro detallado de tus viajes, podrías deducir gastos y kilometraje relacionados con la administración de tu propiedad.
  • Servicios profesionales. Honorarios pagados a contadores, administradores de propiedades, abogados o agentes de arrendamiento suelen ser deducibles como gasto de negocio, si están directamente relacionados con la operación del alquiler.
  • Gastos por desahucio. En caso de desahucio a inquilinos, los honorarios legales, costos judiciales o cargos de cerrajería pueden ser deducibles.

Aumenta tus bases de propiedad

En términos simples, la base de tu propiedad es lo que has invertido en ella a efectos fiscales. La base juega un papel importante en cuánto pagarás de impuesto sobre ganancias de capital al venderla.

Para calcular la base comienza con el precio de compra de la propiedad. Luego suma el costo de cualquier mejora de capital realizada a lo largo de los años, que puede incluir un nuevo techo, ampliaciones de habitaciones, renovaciones de cocina, etc. Resta cualquier depreciación que hayas reclamado o pérdidas por eventos como incendio o robo.

Una base más alta significa una ganancia de capital menor, lo que puede ayudarte a reducir tu obligación fiscal.

Supongamos que compraste una propiedad en alquiler por $100,000 y la vendiste 10 años después por $300,000. A primera vista, parece una ganancia de $200,000. Sin embargo, si invertiste $125,000 en mejoras documentadas a lo largo de los años, tu base ajustada aumenta a $225,000. Esto reduce la ganancia imponible a $75,000.

Preguntas frecuentes

Aquí encontrarás respuestas a preguntas frecuentes sobre el impuesto a las ganancias de capital en propiedades en alquiler.

¿Puedo evitar pagar el impuesto sobre las ganancias de capital en propiedades de alquiler?

Es posible evitar o retrasar el pago ganancias de capital del impuesto mediante un intercambio 1031, convirtiendo la propiedad en tu residencia principal, o compensando las ganancias con pérdidas de otras inversiones. Sin embargo, cuando finalmente vendas el activo de manera definitiva, probablemente tendrás que pagar al menos una parte de los impuestos sobre las ganancias de capital.

¿Cuánto tendré que pagar si vendo mi propiedad de alquiler?

La cantidad que pagarás depende de factores clave, como tu ganancia de la venta, el tiempo que has tenido la propiedad y tu nivel de ingresos. Si has sido propietario de la vivienda por más de un año, tu ganancia generalmente se categoriza como una ganancia de capital a largo plazo. Estas suelen tributar al 0%, 15% o 20%, según tu nivel de ingresos.

¿Hay formas de reducir lo que debo cuando vendo?

Podrías reducir lo que debes aumentando tu base ajustada con mejoras documentadas, usando la venta de activos con pérdidas para compensar ganancias, o programando la venta en un año en que tus ingresos sean más bajos.

¿Cuándo es una buena estrategia pagar el impuesto sobre las ganancias de capital a corto plazo?

Aunque normalmente es mejor optar por ganancias de capital de largo plazo, pagar el impuesto a corto plazo a veces puede ser ventajoso. Por ejemplo, si tus ingresos son temporalmente bajos, si no se espera que la propiedad aumente de valor, o si el costo y el riesgo de mantenerla más tiempo superan los ahorros fiscales.

Conclusión: puedes pagar menos impuestos sobre las ganancias de capital

Pagar impuestos sobre ganancias de capital es un requisito frecuente al vender la mayoría de los activos, incluyendo las propiedades de alquiler. Aunque quizás no puedas evitarlo por completo, existen formas de reducir lo que debes. Estrategias como convertir tu propiedad de alquiler en residencia principal o usar la compensación de pérdidas fiscales pueden ayudarte. También puedes disminuir tu factura fiscal reclamando deducciones y aumentando tu base ajustada con mejoras documentadas. Lo mejor siempre es consultar con un asesor fiscal calificado, quien puede ayudarte a entender tus opciones y diseñar un plan adaptado a tu situación.

¿Quieres saber más? Revisa las guías y recursos útiles en Rocket Mortgage Learn para seguir desarrollando tus conocimientos en bienes raíces.