¿Cuánto puede ahorrarte o costarte una diferencia del 1% en la tasa de tu hipoteca?

¿Cuánto puede ahorrarte una diferencia del 1% en los intereses de una hipoteca a 30 años, y vale la pena refinanciar tu hipoteca para obtener un ahorro del 1%? La respuesta típica es que, si puedes ahorrar un 1% o más, deberías refinanciar. Menos, y la imagen se vuelve más confusa. En este artículo, te guiaremos por los cálculos para dejar claro por qué se considera que el 1% es el punto óptimo.

Un aumento de un solo punto porcentual en la tasa hipotecaria puede parecer que produciría solo un pequeño aumento en su pago mensual, pero recuerda, con el tiempo, este aumento puede sumar una pequeña fortuna. Teniendo esto en cuenta, analizamos con más detalle cuánto podría ahorrarte una disminución del 1% en las tasas de interés de tu hipoteca a 15 o 30 años, y cuánto dinero podrían ayudarte a recuperar todos estos ahorros. Sigue leyendo para obtener más información.

¿Cómo funcionan las tasas hipotecarias?

Como cualquier persona que esté buscando una nueva casa o refinanciar un préstamo hipotecario puede decirte, vale la pena asegurar la tasa hipotecaria más baja posible. Eso se debe a que una tasa de interés hipotecario más baja se traduce directamente en pagos de hipoteca más pequeños (y mayores ahorros) cada mes.

En términos simples, una hipoteca es un tipo de préstamo hipotecario que se ofrece a aquellos que quieren pedir prestada una cantidad fija de fondos para la compra de una propiedad inmueble. Estos fondos se suelen dar a compradores que no tienen el efectivo para comprar una propiedad de inmediato o prefieren financiar el precio de compra con el tiempo. La garantía de pago está respaldada por la propiedad que se está comprando. Los propietarios de vivienda existentes también tienen la oportunidad de refinanciar una hipoteca actual sobre su vivienda tomando un nuevo préstamo (y liquidando el saldo del primer préstamo hipotecario) si descubren que las tasas de interés han bajado y que pueden obtener mejores términos de financiamiento.

¿Qué determina las tasas hipotecarias?

Los intereses hipotecarios, representados como un porcentaje, esencialmente determinan la cantidad de dinero que un prestamista financiero cobra por darte el préstamo. Las entidades financieras que otorgan hipotecas a prestatarios (como bancos, cooperativas de crédito y prestamistas en línea) tienen cierto control sobre estas tasas hipotecarias, pero también deben ser competitivas en comparación con otros prestamistas. Teniendo en cuenta esto, los cambios en las tasas hipotecarias que establece la Reserva Federal, una entidad gubernamental, suelen seguir las tendencias del mercado inmobiliario y crediticio en general. Sin embargo, los prestamistas tienen margen para ofrecer diferentes tasas de interés, y generalmente reservan las mejores tasas para aquellos compradores con puntuaciones de crédito altas, bajos índices de deuda en relación con sus ingresos, un historial sólido de pagos y un perfil de riesgo bajo.

En otras palabras, el gobierno juega un papel fundamental al ayuda a establecer y mantener las tasas hipotecarias en el mercado. Los prestamistas suelen seguir la tendencia del mercado, aunque también pueden ofrecer tasas hipotecarias más favorables a ciertos compradores de vivienda (basándose en su historia financiera y perfil de riesgo) a su discreción. Como norma general, cuanto mayor sea tu tasa de interés hipotecaria, más puedes esperar pagar por cargos relacionados con la hipoteca cada mes.

Sin embargo, en general, hay dos tipos de hipotecas disponibles para los compradores: hipotecas de tasa de interés fija (que garantizan una tasa de interés establecida para el comprador) e hipotecas de tasa de interés ajustable (en las que las tasas de interés pueden cambiar después de un período inicial). Al calcular tu pago mensual de la hipoteca, no solo necesitarás calcular cuánto debes en principal e intereses (el dinero pagado al saldo real del préstamo y los cargos de interés, respectivamente), sino también los gastos relacionados con impuestos a la propiedad y seguro.

Varios factores pueden afectar el interés total que podrías pagar durante la vigencia de tu préstamo, incluyendo el plazo del préstamo (15 o 30 años), tu perfil de crédito, cantidad de pago inicial y más.

¿Cuánta diferencia hace un 1% en la tasa hipotecaria?

La respuesta corta: esto puede generar miles o incluso decenas de miles en ahorros en cualquier año, dependiendo del precio de compra de tu propiedad, la tasa de interés de tu hipoteca en general y la cantidad total de la hipoteca que se está financiando.

A modo de ejemplo, supongamos que Taylor, un comprador de vivienda por primera vez de 30 años, quiere obtener un préstamo de FHA fijo a 30 años para una casa nueva, con un pago inicial del 20%. Abajo, puedes tener una idea de cuánto podría ahorrar si hay una diferencia del 1% en el ahorro de intereses en su hipoteca a 30 años.

Tasa hipotecaria fija a 30 años

Como puedes ver, los ahorros podrían ser de más de $1,000 solo en el primer año de propiedad de Taylor. Si multiplicamos estos ahorros por la duración de un préstamo a 30 años, podría ahorrar lo suficiente para comprar un auto, pagar su educación universitaria o incluso hacer renovaciones o adiciones importantes en la casa.

En resumen, la diferencia que representa un aumento del 1% en las tasas hipotecarias podría traducirse en ahorros de decenas de miles de dólares durante el plazo del préstamo a 30 años. Al hacer algunos cálculos simples, es fácil averiguar si comprar una casa, refinanciar una propiedad o tomar un descanso para trabajar en su puntuación de crédito es la opción financiera correcta para usted. Si tu perfil económico está relativamente en buena forma, podrías beneficiarte actuando más temprano que tarde. Las tasas hipotecarias han estado aumentando y se prevé que continúen haciéndolo, por lo que asegurar tu tasa de interés antes de que vuelvan a subir puede ayudarte a ahorrar miles de dólares durante la vigencia de tu préstamo.

Tasa hipotecaria fija a 15 años

Según lo indicado antes, las hipotecas suelen tener dos plazos de duración frecuentes: 15 y 30 años. Mientras decides si un préstamo hipotecario a 15 o 30 años tiene sentido para tu grupo familiar, sin duda también querrás hacer algunos cálculos simples aquí. Al hacer los cálculos, puedes tener una idea más clara de cuánto puedes invertir en una casa, cómo se serán tus pagos mensuales y qué duración de préstamo se adapta mejor a tu situación económica.

Nuevamente, siguiendo el ejemplo arriba sobre la compra de la casa de Taylor (hipotecaria de FHA fija a 30 años, pago inicial del 20%), puedes tener una idea de cuánto puede ayudar un 1% de diferencia en los ahorros de interés.

Como se indicó antes, incluso una reducción de un solo punto porcentual en las tasas de interés puede representar un ahorro significativo en una hipoteca a 15 años. Teniendo en cuenta esto, es importante para los que quieren comprar una nueva vivienda, o refinanciar una propiedad existente, asegurarse de obtener la mejor tasa de interés hipotecario disponible.

Por otro lado, independientemente de la tasa de interés de tu hipoteca, también tienes la opción de elegir entre diferentes plazos de préstamo para seleccionar un plan de pago hipotecario que se ajuste mejor al presupuesto de tu grupo familiar y tus ingresos. Si estás pensando en comprar una casa, es recomendable comenzar tu solicitud de hipoteca lo antes posible en el proceso para tener una idea más clara de cuánto puedes pagar. Contar con la mayor cantidad de información posible puede ayudarte a elegir con más confianza la opción de préstamo adecuada para tus necesidades.

¿Cuánto ahora medio punto porcentual en una hipoteca?

Según los ejemplos anteriores, una diferencia de un solo punto porcentual en el ahorro de intereses hipotecarios puede ayudarte a ahorrar significativamente en los pagos mensuales de una hipoteca. Sin embargo, gracias al efecto del ahorro compuesto, incluso un ahorro de medio punto porcentual en el préstamo hipotecario puede tener un impacto significativo en tu presupuesto mensual.

 

¿Te preguntas si tiene sentido sacar una hipoteca para la vivienda o refinanciar si las tasas bajan medio punto? El cuadro siguiente, también basado en el plan de compra de vivienda de Taylor mencionado anteriormente, puede ayudarte a calcular los números y determinar la mejor opción. Recuerda, estos números no incluyen factores como los costos de cierre, así que asegúrate de considerar todos los aspectos relevantes al evaluar tu situación.

Como es evidente, es importante estar al tanto de los cambios en las tasas de interés hipotecarias, los movimientos en el mercado inmobiliario y las diversas opciones de financiamiento disponibles en la actualidad. Recientemente, las tasas hipotecarias han estado en aumento, por lo que, si has estado esperando a que bajen antes de enviar una solicitud de hipoteca, podrías tener que esperar un tiempo considerable. En cambio, puedes asegurar tu tasa hipotecaria tan pronto como sea posible, antes de que las tasas de interés vuelvan a subir.

Cómo reducir tu tasa de interés

Los prestatarios que buscan obtener las tasas de interés más bajas posibles y ahorrar un cuarto o medio punto porcentual en intereses hipotecarios incluso en medio de las fluctuaciones del mercado harían bien en seguir algunas estrategias y tácticas simples.

A modo de ilustración, algunos aspectos que Taylor podría considerar mientras evalúa sus opciones, como esperar para mejorar su crédito, esperar un cambio en las tasas de mercado, aceptar una tasa menos ideal con la intención de refinanciar cuando mejore su crédito, etc., son los siguientes:

Mejorar el crédito

Supongamos que, aunque ha ahorrado suficiente dinero para el pago inicial de una casa, o recibirá fondos donados de sus familiares, la puntuación de crédito de Taylor está por debajo de 650 y sus ingresos son bajos. Del mismo modo, tal vez tiene poca historia de pago de facturas y de endeudamiento mientras se encuentra ocupado completando la educación de posgrado.

Alternativamente, tal vez ha tenido problemas para pagar a los acreedores (tarjetas de crédito o proveedores de servicios públicos) o para cumplir con las obligaciones de alquiler mensuales durante la pandemia del COVID-19.

Puede que quiera esperar hasta una fecha posterior (12 a 18 meses más adelante) cuando haya pagado más deuda, establecido más historial de crédito o trabajado para reparar su crédito para obtener una tasa de interés hipotecario más favorable antes de comprar la casa.

Ten en cuenta que al considerar cualquier decisión aquí, es importante considerar los costos asociados con mejorar tu crédito. Por ejemplo, cualquier dinero pagado a un arrendador para alquilar un apartamento durante este período no son sumas que se usarán para invertir en el valor líquido de tu vivienda ni en una propiedad.

Refinanciar más adelante

Tal vez la puntuación de crédito de Taylor esté bien y quiera comprar ahora mientras la propiedad de sus sueños está disponible, o las tasas de mercado son relativamente bajas, aunque estas tasas de interés tienen el potencial de bajar aún más en el futuro.

Puede que quiera obtener un préstamo hipotecario ahora con la intención de refinanciar la propiedad en una fecha posterior cuando las tasas de mercado disminuyan en un punto porcentual completo o más, lo que le permitiría a Taylor reducir sus pagos hipotecarios en cientos de dólares cada mes.

Como se mencionó arriba, cualquier costo para refinanciamiento debe tenerse en cuenta al hacer estos cálculos.

Conclusión: 1% en centavos se convierte en una pequeña fortuna

Aunque al principio podría no parecer un gran beneficio, una diferencia del 1% en ahorro de intereses (o incluso un cuarto o medio punto porcentual en ahorro de tasa de interés hipotecaria) puede ahorrarte potencialmente miles de dólares en una hipoteca a 15 o 30 años. El mismo resultado se puede lograr refinanciando tu hipoteca para ahorrarte un punto porcentual menos. No solo puedes poner estos ahorros directamente de vuelta en tu bolsillo, sino que también podrás disfrutar de sus beneficios tanto de inmediato como de forma recurrente cada mes. Teniendo esto en cuenta, vale la pena (literalmente) buscar y obtener la mejor tasa de interés hipotecaria posible.

Si estás listo para comenzar el proceso de compra de una casa, inicia tu solicitud de hipoteca en línea para que estés listo para asegurar tu tasa de interés lo antes posible.