Qué es la constante hipotecaria

Cuando estás viendo opciones de hipoteca para una inversión inmobiliaria, las tasas de interés y los pagos mensuales no son los únicos factores a considerar. Para entender realmente cuánto costará el préstamo con el tiempo, es importante conocer un concepto llamado la constante hipotecaria: una valiosa herramienta directamente relacionada con la amortización hipotecaria.

La constante hipotecaria es un porcentaje que indica cuánto pagarás cada año por el préstamo, incluyendo el principal y los intereses, como una proporción de la cantidad total del préstamo. En pocas palabras, ayuda a los inversionistas a entender cómo se paga un préstamo durante el plazo del mismo y el impacto que tiene en el flujo de caja de la propiedad.

Pero, ¿cómo se usa realmente la constante hipotecaria y qué más deberías saber? Excelente pregunta. Veamos en más detalle qué es una constante hipotecaria, su fórmula y por qué es importante.

¿Qué es una constante hipotecaria y cómo funciona?

La constante hipotecaria es un número que dice cuánto de un préstamo hipotecario se paga anualmente, incluyendo tanto el principal como los intereses. Te da una forma de ver el costo anual de pagar el préstamo expresado como un porcentaje del monto original del préstamo.

Es importante tener en cuenta que este número solo se aplica a préstamos de tasa fija, ya que los pagos se mantienen iguales con el tiempo. Esto significa que este cálculo no funciona para hipotecas de tasa ajustable o tasa variable, donde los pagos pueden cambiar.

Esta fórmula suelen usarla prestamistas, inversionistas inmobiliarios y desarrolladores para evaluar el riesgo y el rendimiento de una inversión. Para los propietarios y compradores, también es una forma útil de ver si los ingresos por el alquiler pueden cubrir cómodamente los pagos del préstamo y aún dejar espacio para una ganancia.

Constante hipotecaria vs. otras métricas inmobiliarias

La constante hipotecaria es solo un componente de la caja de herramientas de un inversionista inmobiliario. A menudo llamadas métricas inmobiliarias, estas herramientas funcionan mejor cuando se usan juntas para tener una idea más completa del potencial financiero de una propiedad.

Ingreso operativo neto (NOI) vs. constante hipotecaria

En la inversión inmobiliaria, tu objetivo es asegurarte de que cualquier propiedad que compres genere una ganancia. Después de todo, ¿cuál es el sentido de invertir si no tienes un rendimiento? El ingreso operativo neto, o NOI, te ayuda a calcular cuánto dinero puede generar una propiedad de inversión. Para calcular este valor, toma los ingresos totales y resta todos los costos de administración de la propiedad, como el mantenimiento y los impuestos. Además, asegúrate de incluir todas las formas de ingresos, como tarifas de estacionamiento o máquinas de lavandería.

Como el NOI no tiene en cuenta el pago de la hipoteca, los inversionistas pueden combinar ambas métricas para obtener más información sobre la rentabilidad del negocio. Por ejemplo, digamos que el ingreso operativo neto de la propiedad es suficiente para cubrir cómodamente el costo anual del préstamo (la constante hipotecaria). En ese caso, es más probable que la inversión sea rentable, sostenible y valga la pena.

Como el financiamiento es un componente importante de la rentabilidad general, también es buena idea hacerle las preguntas adecuadas a tu prestamista antes de firmar el contrato de préstamo. Aquí encontrarás una lista de preguntas para hacerte a tu prestamista hipotecario.

Tasa de capitalización vs. constante hipotecaria

La tasa de capitalización, también conocida como cap rate, es otra métrica inmobiliaria que ayuda a los inversionistas a evaluar oportunidades de inversión. Esta fórmula ayuda a calcular el flujo de caja comparado con el valor de mercado de la propiedad de inversión. A diferencia del cálculo de la constante hipotecaria, la tasa de capitalización suele usarse cuando no hay financiamiento involucrado.

Esta es la fórmula de la tasa de capitalización:

NOI ÷ valor de mercado actual = tasa de capitalización (como un porcentaje)

Si necesitas una hipoteca para comprar la propiedad de inversión, puedes combinar ambas métricas para obtener más información sobre cómo los pagos del préstamo afectan la rentabilidad. En términos generales, si la tasa de capitalización es más alta que la constante hipotecaria, eso indica que los ingresos de la propiedad deberían cubrir los pagos del préstamo y al mismo tiempo seguir generando un flujo de ingresos.

Cómo determinar la constante de tu préstamo hipotecario

Para calcular la constante de tu préstamo hipotecario, necesitarás saber la cantidad total de tu préstamo y tu pago mensual.

Puedes usar nuestra calculadora de hipotecas para calcular tu pago mensual de principal e intereses, si no lo sabes todavía.

Fórmula de la constante hipotecaria

Hay varias maneras de calcular la constante hipotecaria, incluyendo usar una calculadora en línea o una herramienta como Excel. Sin embargo, si prefieres un enfoque más práctico, puedes usar esta fórmula sencilla:

(Principal + intereses) × 12 ÷ cantidad del préstamo = constante hipotecaria

La parte de arriba de la ecuación se conoce como el servicio de deuda anual. Esta es la cantidad total que se necesitaría para pagar completamente el préstamo en 1 año.

Algo a tener en cuenta es que la constante hipotecaria funciona de manera un poco diferente a tu tabla de amortización. La constante del préstamo es un porcentaje fijo que no cambia. Sin embargo, si miras tu tabla de amortización, verás que al comienzo del préstamo, pagas más en intereses y más tarde, más en principal.

Ejemplo de cálculo de la constante hipotecaria

Aquí tienes un ejemplo simple de cómo calcular la constante hipotecaria.

Supongamos que pides prestado $415,000 con una hipoteca de tasa fija a 30 años con una tasa de interés del 5.5%. Según una calculadora hipotecaria, tu pago mensual estimado de principal e interés sería de alrededor de $2,356.

Para calcular la constante hipotecaria, ingresa los números en la fórmula:

($2,356 × 12) ÷ $415,000 = (0.0681 × 100) = 6.81%

Nota rápida: Asegúrate de usar solo la cantidad de principal e interés, ya que esta fórmula no incluye otros costos de vivienda como impuestos o seguros.

Luego puedes usar esta fórmula para comparar diferentes opciones de préstamo u oportunidades de inversión para determinar cuál es más rentable. Típicamente, una constante hipotecaria más baja indica una inversión más rentable al comparar las dos.

Cómo usar tu constante hipotecaria

Para tener una imagen más completa de una posible inversión, muchos inversionistas comparan la constante hipotecaria con la tasa de capitalización. La tasa de capitalización se utiliza típicamente cuando compras una propiedad con efectivo, mientras que la constante hipotecaria te ayuda a evaluar el negocio si planeas financiarlo.

Comparar ambos números lado a lado puede darte una mejor idea de si realmente vale la pena dedicar tiempo y dinero a la inversión.

Basándonos en el mismo ejemplo anterior, el valor de mercado actual de la propiedad es de $518,750, y determinas que genera $51,000 en ingreso operativo neto (NOI) anualmente. (El NOI es los ingresos por alquiler menos los gastos mensuales, multiplicado por 12).

Tu cálculo de la tasa de capitalización se verá algo así:

$51,000 ÷ $518,750 = 0.0983, o aproximadamente 9.83%

Para simplificar, redondeemos a 10%.

Ahora, si volvemos al ejemplo de cálculo de la constante hipotecaria de $415,000, tu pago mensual de principal e interés es de $2,356.

Eso significa:

$2,356 × 12 = $28,272 al año

$28,272 ÷ $415,000 = 0.0681, o 6.81%

Compara los dos:

Tasa de capitalización: 10%

Constante hipotecaria: 6.81%

Como la tasa de capitalización es un porcentaje más alto que la constante hipotecaria, es probable que la propiedad genere suficientes ingresos para cubrir la hipoteca y aún deje espacio para ganancias. Este es el tipo de margen que los inversionistas suelen buscar para asegurar un flujo de caja positivo.

Constante hipotecaria e hipoteca residencial vs. comercial

Ya sea que recién estés comenzando en bienes raíces o que ya estés administrando algunas propiedades, es útil saber que puedes tener hasta 10 hipotecas residenciales. Esto incluye casas hasta de cuatro unidades cada una, que todavía cuentan como propiedades unifamiliares según las directrices federales. Eso significa que potencialmente podrías financiar hasta 40 unidades sin necesidad de hacer un préstamo comercial.

Cuando estás haciendo malabares con más de un préstamo, es especialmente importante comprender cómo tu financiamiento afecta tus ganancias. Una herramienta como la constante hipotecaria puede ayudarte a comparar opciones de préstamo, detectar qué propiedades podrían costarte más en pagos de préstamo y tomar decisiones más inteligentes para un flujo de caja constante. En pocas palabras, puede ayudarte a mantenerte rentable y evitar endeudarte demasiado a medida que tu portafolio crece.

Preguntas frecuentes

Antes de lanzarse a cualquier inversión inmobiliaria, es fundamental sopesar el riesgo y la rentabilidad utilizando métricas clave, como la constante hipotecaria. Y como muchos inversionistas, probablemente todavía tengas algunas preguntas. Para ayudarte, hemos respondido a algunas de las más frecuentes a continuación.

¿Por qué es la constante hipotecaria más alta que la tasa de interés?

Dado que la constante hipotecaria toma en consideración tanto el principal como el interés del préstamo, siempre será más alta que la tasa de interés en cualquier préstamo amortizado. La tasa de interés solo incluye los intereses y no el principal del préstamo.

¿Por qué es importante la constante hipotecaria?

La constante hipotecaria es importante porque ayuda a determinar la rentabilidad y el retorno de la inversión de tu compra inmobiliaria, si la estás financiando. Una constante hipotecaria más baja generalmente significa más rentabilidad.

¿Debería ser más alta la tasa de capitalización o la constante hipotecaria?

En general, la constante hipotecaria de un préstamo debería ser más baja que la tasa de capitalización. Cuando la tasa de capitalización es más baja que la constante hipotecaria, es probable que la inversión no sea rentable.

Conclusión: Las constantes hipotecarias te ayudan a entender los costos de tu servicio de deuda

Invertir en bienes raíces puede ser una tarea emocionante, pero también viene con riesgos y complejidades. Por eso es importante evaluar cada oportunidad utilizando métricas inmobiliarias como la constante hipotecaria. Esta simple fórmula te ayuda a comparar ofertas de préstamo, entender el costo del financiamiento y determinar si una propiedad es realmente rentable.

Hacer los cálculos y comparar tus opciones ayuda a garantizar que la inversión funcione para ti.

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