Reglas de ingresos y empleo de la FHA: guía de elegibilidad y VOE

Aspectos clave

• Los préstamos de FHA respaldan a compradores con menor crédito o mayor nivel de deuda: respaldados por el gobierno federal, los préstamos de FHA permiten pagos iniciales tan bajos como el 3.5% y son populares entre los compradores de vivienda por primera vez.
• Los requisitos de historial laboral ayudan a verificar la estabilidad: la FHA generalmente exige un historial laboral de 2 años y cuenta con directrices para manejar interrupciones laborales, cambios de empleo y trabajos iniciados recientemente.
• No se aplican límites de ingresos a los préstamos FHA: aunque no existen límites de ingresos, los prestamistas deben verificar que sus fuentes de ingreso, como empleo, jubilación, Seguro Social o discapacidad, sean confiables y coherentes.

¿Qué es una hipoteca de FHA?

Las hipotecas de FHA están respaldadas por la Administración Federal de Vivienda, una división del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). La garantía directa del gobierno federal permite a los prestamistas otorgar préstamos con estándares de crédito menos estrictos, lo que permite mantener un pago inicial más bajo para apoyar la vivienda asequible.

¿Para quiénes están dirigidos los préstamos de FHA?

Los préstamos de FHA son adecuados para clientes que presentan las siguientes características:

• Compradores de vivienda por primera vez: Los pagos iniciales suelen ser un desafío si estás comprando tu primera vivienda porque no estás vendiendo una propiedad previa para obtener los fondos. Los préstamos de FHA ofrecen pagos iniciales tan bajos como el 3.5% del precio de compra.
• Estás reconstruyendo tu crédito: Ya sea que estés empezando a construir crédito o trabajando para mejorar tu puntuación después de dificultades anteriores, los préstamos de FHA pueden ser una buena opción. Si tienes un pago inicial del 10% o más, podrías acceder a una vivienda con una puntuación de crédito tan bajo como 500. Muchos prestamistas, incluido Rocket Mortgage®, exigen una puntuación mínima de 580 con un pago inicial del 3.5%.
• Tienes más deudas: La FHA permite niveles ligeramente más altos de deuda existente, lo que te permite calificar para un pago hipotecario mensual más alto que con muchos otros tipos de préstamo si necesitas ajustar un poco más tu presupuesto para adquirir una vivienda que se adapte a tus necesidades.

Requisitos de empleo de la FHA: resumen

Las directrices de la FHA según las cuales operan la mayoría de los prestamistas tradicionales provienen del FHA Single Family Housing Policy Handbook. La edición actual tiene 1,871 páginas, por lo que aquí solo veremos los puntos más importantes para los clientes. Empecemos con el empleo.

Directrices sobre el historial laboral

El historial laboral es importante cada vez que solicites una hipoteca, ya que suele ser la principal o la única fuente de ingresos para muchas personas. A los prestamistas generalmente les gusta ver que tienes un empleo y que es probable que lo mantengas al determinar con qué recursos cuentas para hacer el pago de la hipoteca.

En general, al revisar tu historial laboral, el prestamista considerará al menos los últimos 2 años.

Proceso de verificación de empleo e ingresos (VOE)

Cuando los prestamistas verifican tus ingresos y empleo, pueden hacerlo a través de alianzas con servicios de terceros o mediante una confirmación por escrito de tu empleador. Esto puede ocurrir cuando pides el préstamo y nuevamente antes del cierre.

Los ingresos en sí pueden verificarse mediante formularios estándar como W-2, 1099, talones de pago y declaraciones de impuestos.

Estándares del prestamista vs. mínimos de la FHA

La FHA establece estándares mínimos para los préstamos que compra a los prestamistas. Los prestamistas pueden tener sus propios estándares más estrictos para los préstamos que emiten. A estos se les llama overlays.

Aunque existe una garantía del gobierno, los prestamistas también se evalúan según su tasa de incumplimiento. Además, todos los participantes quieren que puedas mantenerte en tu vivienda de largo plazo. Los prestamistas quieren asegurarse de que puedas afrontar el pago mensual de la hipoteca que aceptas.

Cómo manejar cambios de empleo y períodos sin trabajar

En un mundo ideal, todos habrían trabajado en la misma empresa durante los últimos 2 años antes de solicitar un préstamo de FHA, pero la realidad no es tan simple. Veamos varios escenarios.

Períodos sin empleo y lo que significan

Comencemos con una definición básica de un período sin empleo. La definición más simple es estar fuera de la fuerza laboral durante un período prolongado. La duración que se considerará como interrupción dependerá del tipo de hipoteca para la que estás calificando. Estos períodos y sus razones pueden ser importantes para los prestamistas porque buscan estabilidad.

La regla de los 6 meses de FHA

Una de las principales reglas de FHA se refiere a interrupciones de 6 meses o más en tu historial laboral. Si existe un período así en tu historial laboral, el prestamista también debe verificar lo siguiente:

• Debes haber estado en tu puesto actual durante al menos 6 meses antes de completar tu solicitud.
• Debes tener un historial laboral de 2 años previo de esa ausencia.

Múltiples empleos en 12 meses

Si has cambiado de empleador más de tres veces en el transcurso de un año, la FHA necesita información adicional que demuestre uno de los siguientes puntos:

• Registros de capacitación o educación que demuestren que calificas para un nuevo puesto
• Documentación que demuestre aumentos continuos en ingresos o beneficios

Estas directrices no se aplican si trabajas para una empresa temporal o en un oficio sindical en el que cambias de trabajo con regularidad.

Cómo obtener un préstamo de FHA con un empleo nuevo

Si estás comenzando un nuevo empleo o recibiendo un aumento o un ascenso, debes empezar a recibir tu nueva tasa de pago en los 60 días siguientes al cierre de la hipoteca. Los prestamistas verificarán esto mediante talones de pago o algún documento escrito de tu empleador.

Excepciones y situaciones especiales

Existen escenarios en los que se aplican modificaciones a las reglas, tanto en relación con los períodos sin empleo como con el historial laboral en general.

Requisitos para trabajadores por cuenta propia

Si trabajas por tu cuenta, la FHA prefiere ver que lo has hecho durante al menos 2 años. Puedes obtener aprobación con un año de trabajo independiente, siempre que anteriormente hayas trabajado en la misma industria. Los ingresos solo se consideran estables si no hay una disminución mayor al 20% durante el período analizado.

Si trabaja por cuenta propia, pueden revisar todos los anexos de tu declaración de impuestos y estados de pérdidas y ganancias de hasta 2 años atrás. Tu prestamista puede seguir pasos específicos para verificar la existencia del negocio.

Se te considera trabajador autónomo si tienes una participación de propiedad del 25% o más en un negocio.

Discapacidad y licencia parental

En cuanto al historial laboral, los prestamistas y la FHA te consideran empleado si estás de licencia parental o recibiendo pagos por discapacidad, como compensación de los trabajadores. Incluso puedes calificar con estos ingresos si la cantidad cubre el pago hipotecario.

Servicio militar activo

El servicio militar se considera empleo durante el tiempo que estás en servicio activo.

Graduados recientes y estudiantes

Los graduados recientes y estudiantes con empleo están ingresando al mercado laboral. Sin embargo, pueden cubrir un pago hipotecario basado en sus ingresos. Por ese motivo, la FHA permite considerar los estudios como parte del historial laboral.

Cuidado de hijos o familiares

Según la Ley de Ausencia Médica y Familiar (FMLA), los trabajadores calificados pueden tomar hasta 12 semanas de licencia sin goce de salario para cuidar a un hijo u otro familiar inmediato con una condición de salud grave. Sigues siendo considerado empleado, por lo que no se trata de una interrupción en el historial laboral.

Permiso de ausencia médica

La FMLA también aplica a permiso de ausencia médica si no puedes trabajar debido a una condición de salud. Tienes 12 semanas de protección laboral.

Empleo estacional

Los ingresos provenientes de empleo estacional pueden utilizarse siempre que hayas trabajado en la misma industria durante los últimos 2 años. Además, debes demostrar una probabilidad razonable de contratarse para la próxima temporada.

Reglas de ingresos para préstamos de FHA

La FHA también tiene ciertas reglas de ingresos que debes cumplir. Veamos brevemente algunas de ellas.

Estabilidad de ingresos y fuentes aceptables

Las fuentes de ingreso aceptables dependen de tu situación. Lo importante es que exista un nivel de consistencia en los ingresos en el que se pueda confiar. A continuación, se presenta una lista no exhaustiva de algunas fuentes frecuentes de ingreso:

• Empleo (tiempo completo, tiempo parcial o estacional)
• Fondos de jubilación
• Seguro Social
• Discapacidad
• Fideicomisos

¿Los préstamos de FHA tienen restricciones de ingresos?

Los préstamos de FHA no tienen límites de ingresos para calificar. Esta es una ventaja clara frente a los préstamos USDA y algunas opciones de hipotecas convencionales.

Lista de verificación de documentos

El tipo de documentación que necesitas dependerá de la hipoteca para la que estás intentando calificar, pero una buena regla general es pensar en grupos de dos:

• 2 años de formularios W-2 o 1099
• Últimos 2 años de declaraciones de impuestos
• Últimos 2 talones de pago
• Últimos 2 meses de estados de cuenta de cualquier cuenta utilizada para calificar

Qué verifican los prestamistas y cuándo

Los prestamistas verifican ingresos y activos en el momento de la solicitud. En la medida en que califiques con ingresos por empleo, verificarán tu empleo al enviar tu solicitud y nuevamente justo antes del cierre para asegurarse de que nada haya cambiado.

Preguntas frecuentes sobre ingresos de FHA

Ahora que hemos cubierto muchos de los aspectos básicos, cerremos respondiendo algunas preguntas adicionales que podrías tener.

¿Cuáles son las reglas de empleo para un préstamo de FHA?

La FHA exige que los prestamistas revisen los últimos 2 años previos a la solicitud para determinar tu historial laboral. Buscan evaluar tanto la estabilidad de tu empleo como los ingresos asociados.

¿Cuál es la regla de los 6 meses de empleo de FHA?

La regla de los 6 meses establece que, si tienes una interrupción laboral de 6 meses o más, debes haber trabajado en tu empleo actual durante al menos 6 meses. Además, debe existir un historial laboral continuo de 2 años antes de la interrupción.

¿Puedo obtener un préstamo de FHA sin 2 años de empleo?

La regla de los 2 años de empleo aplica, pero los estudios y el servicio militar activo se consideran empleo.

¿La FHA tiene restricciones de ingresos?

La FHA no establece límites sobre cuánto puedes ganar.

Conclusión: cómo manejar las reglas de empleo e ingresos de la FHA

Al calificar para cualquier hipoteca, el prestamista querrá ver un historial laboral que demuestre estabilidad en tus ingresos. La FHA tiene una regla que establece que, por cada interrupción laboral de 6 meses, debes demostrar 2 años de historial laboral continuo previo. Las licencias temporales y el tiempo en la escuela o en el servicio militar no se consideran interrupciones.

Si estás listo para comenzar, puedes enviar tu solicitud en línea.

Este artículo es solo para fines informativos y no tiene la intención de proporcionar asesoramiento financiero, de inversión o fiscal. Debes consultar a un profesional financiero o fiscal calificado antes de tomar decisiones relacionadas con tus fondos de jubilación o tu hipoteca.