¿Qué es un listado privado?

Un listado privado es una propiedad que está a la venta, pero que no se anuncia públicamente a través del servicio de listados múltiples (MLS). Para los vendedores que valoran la privacidad por encima de compartir públicamente que su propiedad está a la venta, esta puede ser una buena estrategia. La casa se comparte únicamente a través de una red de agentes o compradores selectos.

Analicemos cómo funcionan los listados privados, para quiénes son más adecuados y qué considerar antes de salir del mercado público.

El significado de listado privado

Un listado privado es una casa que está a la venta, pero que no figura públicamente en el MLS. En cambio, el agente del vendedor comparte la propiedad de forma privada con un grupo limitado, a menudo a través de redes personales, contactos de la oficina o clientes selectos.

Es posible que escuches que se les llama listados fuera del mercado, listados silenciosos o listados exclusivos. Aunque pueden ofrecer ventajas estratégicas para ciertos vendedores, no son muy frecuentes. Según Redfin.com, entre 2019 y 2021, el número de listados privados aumentó del 2.4% al 4%, lo que representa un incremento del 67%. En algunos mercados, se ha reportado que hasta el 10% de los listados de las agencias grandes podrían ser listados privados.

Cómo funcionan los listados privados

A diferencia de las ventas de casas tradicionales, los listados privados no se comparten con el público. En lugar de publicarse en el MLS, estas casas se comercializan silenciosamente a través de la red personal del agente, a menudo de boca en boca, por correo electrónico o mediante el contacto directo con personas de confianza. En muchos casos, solo un pequeño grupo de compradores sabe que la propiedad está disponible.

El listado suele manejarlo un único agente de listado que se encarga de todas las consultas y visitas. Ese agente puede compartir la propiedad con colegas de su agencia, clientes de alto perfil o compradores con necesidades específicas.

Ejemplo de un listado privado

Para las celebridades, figuras públicas o personas con un alto patrimonio neto, un listado privado puede ofrecer la privacidad que una venta tradicional simplemente no puede proporcionar.

Por ejemplo, Jay-Z and Beyonce compraron discretamente una mansión de $200 millones en Malibú en 2023, supuestamente a través de un listado privado. Como la casa no figuraba públicamente, eso les permitió mantener la venta en reserva, evitar a los paparazzi en las visitas y mantener el nivel de privacidad que la mayoría de los compradores de alto perfil necesitan.

Si bien los listados privados pueden ayudar a limitar la exposición durante el proceso de compra y venta, también es importante saber que las ventas de bienes raíces suelen ser parte del registro público. En la mayoría de los estados, detalles como la dirección de la propiedad, el precio de venta final y el nombre del comprador o vendedor son accesibles después del cierre.

Dicho esto, algunos estados son estados de no revelación, lo que significa que los precios de venta no se comparten públicamente. En otros casos, los compradores eligen comprar una casa con una LLC o usar un fideicomiso para mantener sus nombres anónimos, agregando otra capa de privacidad más allá de la venta misma.

¿Están prohibidos los listados privados?

Los listados privados no se han prohibido por completo, pero están más regulados que antes, especialmente en lo que respecta a cómo los comparten los agentes.

En 2020, la National Association of REALTORS® (NAR) introdujo la Política de Cooperación Clara, que exige que los agentes del listado envíen una propiedad al MLS en el plazo de un día hábil después de comercializarla al público. Esto significa que una vez que una casa se comparte fuera de la oficina del agente, a través de un volante público, un correo masivo, una publicación en redes sociales o de boca en boca, generalmente debe figurar en el MLS.

Pero hay excepciones. Los agentes pueden mantener los listados en privado si solo los comparten dentro de su agencia o con clientes de forma individual. Algunos servicios de listados múltiples también tienen sus propias reglas sobre cómo se pueden manejar los listados privados, y esas reglas pueden variar según la región.

Las leyes estatales también pueden entrar en juego, especialmente en lo que se refiere a las relaciones de representación y a la revelación de información. Por ejemplo, si un agente representa tanto al comprador como al vendedor en un trato privado, puede estar incurriendo en lo que se llama doble representación, algo que está fuertemente regulado o incluso prohibido en algunos estados.

¿Son éticos los listados privados?

Los listados privados pueden ser legales y éticos si el agente es transparente, actúa en el mejor interés del vendedor y sigue la política de la NAR y las reglamentaciones locales. Sin embargo, los listados privados pueden generar preocupaciones.

Pueden limitar la exposición de una casa, lo que puede reducir la competencia y dar lugar a un precio de venta más bajo, especialmente si los compradores nunca tienen una oportunidad justa de hacer una oferta. En mercados competitivos, esta falta de transparencia puede generar dudas sobre si el vendedor realmente obtuvo el mejor trato.

A una escala más amplia, demasiadas ventas fuera del mercado pueden distorsionar los datos del mercado y los comps inmobiliarios. Esto puede hacer que sea más difícil para los tasadores, agentes y futuros vendedores fijar el precio de las casas con precisión. Si un listado privado es ético a menudo se reduce a la intención del agente y a si todas las partes involucradas entienden los riesgos y beneficios.

Alternativas a los listados privados

Si buscas un punto medio entre una venta tradicional y una privada, existen otras alternativas.

• Próximamente (coming soon): un listado de bienes raíces “próximamente” permite a los agentes promocionar una casa antes de que llegue oficialmente al mercado. Esto genera un interés temprano al mismo tiempo que limita el número de visitas. Este enfoque les da a los vendedores más control sobre el tiempo sin mantener totalmente el listado fuera del MLS.
• Marketing de preventa en el MLS: algunos agentes pueden compartir el listado internamente dentro de su agencia antes de que llegue al MLS.
• Visitas privadas: listar la casa en el MLS, pero evitar los open houses. Esta estrategia limita las visitas a compradores serios o precalificados únicamente.

Por qué los vendedores podrían usar listados privados

Los vendedores pueden elegir un listado privado por varios motivos, a menudo relacionados con la privacidad, el control o el tiempo.

• Quieren evitar la atención pública o la cobertura mediática.
• Prefieren limitar el tráfico de personas y las visitas solo a compradores serios.
• Necesitan vender discretamente debido a un divorcio, cambio de trabajo u otra situación personal.
• La casa le pertenece a una figura pública o una persona de alto perfil.
• Están probando el terreno antes de comprometerse con un listado público.
• Quieren vender sin hacer reparaciones ni preparar la casa (montaje).
• La propiedad es única o difícil de tasar, y quieren más control sobre las ofertas.
• Están tratando de atraer a un tipo específico de comprador.
• Quieren evitar conversaciones sobre ofertas que llegan por encima del precio solicitado.
• Ya han identificado a un comprador y quieren simplificar el proceso.

Ventajas y desventajas de los listados privados

Los listados privados tienen varias ventajas para los compradores, vendedores y agentes inmobiliarios, pero no son para todos. Estas son algunas de las ventajas y desventajas a considerar.

Ventajas

Los listados privados ofrecen varias ventajas, particularmente para compradores y vendedores con necesidades específicas que normalmente no están disponibles en una venta tradicional.

• Los vendedores pueden limitar la exposición pública y mantener el listado en privado.
• Los compradores pueden tener menos competencia y mejorar sus posibilidades de obtener una casa.
• Los vendedores tienen más control sobre las visitas, el precio y el ritmo de la negociación.
• Los compradores podrían obtener acceso temprano a casas que nunca llegan al mercado público.

Desventajas

Pero los listados privados también tienen limitaciones para ambas partes del trato.

• Los vendedores pueden perderse ofertas competitivas que eleven el precio.
• Es posible que los compradores nunca se enteren del listado a menos que tengan buenas conexiones.
• La falta de exposición puede tener como consecuencia un precio de venta más bajo o menos ofertas.
• Las posibilidades de crear una guerra de ofertas son bajas si no pueden ver la casa varios compradores.

Cómo encontrar listados privados

Los listados privados no se anuncian públicamente, por lo que encontrarlos a menudo depende de las relaciones y el tiempo. El mejor lugar para comenzar es trabajando con un agente de bienes raíces con buenos contactos que sea activo en tu mercado objetivo. Es incluso mejor si está conectado a redes de agencias locales o negocios fuera del mercado.

Algunos agentes que no están afiliados a la NAR (y, por lo tanto, no están obligados por ciertas reglas del MLS) pueden tener más flexibilidad en cómo manejan los listados privados. Pregunta directamente a tu agente si conoce alguna casa que se esté comercializando discretamente o si puede ponerse en contacto con su red de contactos en tu nombre.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a las preguntas frecuentes para ayudarte a entender mejor los listados privados.

¿Cómo puedo proteger mi privacidad al vender una casa?

Puedes mantener las cosas más privadas utilizando opciones como listados exclusivos de oficina o listados privados en lugar de listar públicamente.

¿Dónde son ilegales los listados privados?

No son ilegales en ninguna parte, pero los REALTORS^® que siguen las reglas de la NAR no tienen permitido usarlos.

¿Cuál es la diferencia entre un listado privado y un listado personal?

Los listados personales van al MLS, pero permanecen ocultos de los sitios públicos, mientras que los listados privados no van al MLS en absoluto.

¿Por qué los vendedores querrían evitar que su casa aparezca en el MLS?

Algunos vendedores quieren mantener las cosas discretas, por lo que no listan su casa públicamente. Los compradores pueden incluir personas como las celebridades o los que tienen algún problema legal.

Conclusión: Los listados privados pueden ser útiles, pero no son para todos

Los listados privados ofrecen privacidad, control y exclusividad, pero tienen sus desventajas. Pueden funcionar bien para vendedores que quieren una venta más tranquila y compradores que buscan oportunidades fuera del mercado. Algunos agentes inmobiliarios también los usan para comercializar casas directamente a contactos de confianza o medir el interés antes de hacerlas públicas. Aun así, listar tu casa en el MLS suele ser la mejor manera de atraer a la mayor cantidad de compradores y obtener la oferta más sólida.

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