Historia de los programas de asistencia hipotecaria: 2008 – hoy

Comprar una vivienda es un acto de optimismo: normalmente no estás pensando en tener dificultades para pagar tu hipoteca. Pero una pérdida inesperada de empleo o facturas médicas pueden cambiar rápidamente esa perspectiva. La crisis financiera de 2008 fue una época en la que muchas personas enfrentaron este problema, y el gobierno proporcionó alivio mediante programas diseñados para ayudar a los propietarios de vivienda en dificultades. Avanzando hasta 2020, se implementaron más programas de alivio para responder al efecto económico de la pandemia de COVID-19. Aunque estos programas ya no existen, conocer la historia de los programas de asistencia hipotecaria puede ayudarte a comprender mejor qué opciones tienes disponibles hoy en día.

Programas de alivio hipotecario del pasado

Cuando el mercado inmobiliario enfrenta problemas graves, el gobierno ha intervenido con programas para ayudar a los propietarios a evitar la ejecución hipotecaria. Estos son algunos programas recientes que ya no están en funcionamiento.

Programa de Refinanciamiento Home Affordable (HARP)

La crisis financiera de 2008, conocida como la Gran Recesión comenzó con un colapso en el mercado inmobiliario. A medida que aumentaron las ejecuciones hipotecarias, los valores de las viviendas disminuyeron. Para contrarrestar esto, la Reserva Federal redujo el rango de la tasa de fondos federales casi a cero, lo que redujo los costos de financiamiento para las hipotecas.

El problema era que la disminución de los valores de las propiedades significaba que los propietarios no tenían el valor acumulado necesario para refinanciar conforme a los requisitos tradicionales. El Programa de Refinanciamiento Home Affordable, o HARP, permitió a los propietarios refinanciar incluso si debían más de lo que valía su vivienda. El programa terminó en 2016.

Programa de Remodelación de Viviendas Asequibles (HAMP)

El Programa de Remodelación de Viviendas Asequibles, o HAMP, es un programa de modificación de préstamos que finalizó en 2016. El objetivo de HAMP era modificar los préstamos hipotecarios para que el pago mensual no superara el 31% del ingreso bruto mensual del prestatario. Lo logró mediante la reducción de la tasa de interés, el aplazamiento de pagos del principal superiores al 115% del valor de la vivienda y la extensión del plazo del préstamo hasta 40 años.

El programa lo creó la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, el organismo regulador de Fannie Mae y Freddie Mac.

Fondo Hardest Hit (HHF)

Iniciado en 2010, el Fondo Hardest Hit proporcionó fondos federales a las agencias estatales de financiamiento de vivienda más afectadas por la crisis financiera. El objetivo era ayudar a las personas a permanecer en sus residencias principales. Los últimos fondos se distribuyeron en marzo de 2021.

Los programas variaban según el estado. Algunos estados ofrecían reducción de capital, mientras que otros proporcionaban préstamos condonables sin intereses a propietarios elegibles.

Modificación con reducción del principal

A partir de abril de 2016, la reducción de capital estuvo disponible para propietarios que debían más del 115% del valor de su vivienda en su hipoteca existente. En algunos casos, el capital era perdonado y, en otros, se aplazaba hasta el pago final del préstamo.

Se esperaba que hasta 33,000 prestatarios fueran elegibles para el programa. Estuvo disponible para aproximadamente el 2% de los préstamos que estaban devaluados cuando se introdujo el programa.

Esta opción estaba disponible para préstamos de Fannie Mae o Freddie Mac, y requería que los prestatarios tuvieran un préstamo convencional conforme. Los prestatarios elegibles debían informarse a más tardar en diciembre de 2016.

Alivio durante el COVID-19

El alivio hipotecario ofrecido durante la pandemia de COVID-19 refleja muchas de las opciones disponibles hoy en día. La principal diferencia entre las opciones de mitigación de pérdidas durante la pandemia y las actuales es la ausencia de impacto crediticio y los requisitos mínimos de documentación durante el COVID-19.

Alivio hipotecario actual

Esto nos lleva a las opciones de asistencia hipotecaria disponibles hoy. Ni los programas de reducción de principal ni los programas de alivio ofrecidos durante la pandemia de COVID-19 siguen existiendo, pero todavía hay opciones de ayuda disponibles. Debes calificar para recibir el alivio y obtener aprobación del administrador hipotecario. Lo que esté disponible puede variar según el inversionista de tu hipoteca.

Es importante señalar que la mayoría de las opciones de alivio hipotecario afectarán tu crédito. Sin embargo, los efectos generalmente no son tan graves ni duraderos como una ejecución hipotecaria.

Una excepción a la regla de reporte crediticio es que muchos administradores hipotecarios, incluyendo Rocket Mortgage^®, no reportan información negativa de pago si el alivio se ofrece como parte de la recuperación por desastre natural.

Refinanciamiento

Refinanciar tu vivienda puede proporcionarte alivio financiero al reducir tu pago mensual o permitirte usar el valor acumulado de tu vivienda para consolidar otras deudas.1 Debes aprovechar esta opción antes de perder algún pago, porque se vuelve extremadamente difícil calificar con pagos atrasados.

Por lo general, existen requisitos mínimos de valor acumulado para refinanciar, a menos que tengas un préstamo FHA o VA y estés solicitando un refinanciamiento Streamline.^2,3,4,5

Restitución

La restitución consiste en pagar la cantidad vencida en un solo pago total. Aunque esto no funcionará para todos, hay situaciones en las que puede ser el escenario ideal porque tu préstamo se pone al corriente de inmediato. Por ejemplo, un empleador podría finalmente pagar salarios atrasados que había prometido.

Antes de seguir adelante, asegúrate de obtener una cotización de reinstalación para saber exactamente cuánto se adeuda.

Plan de pagos

Los planes de pago distribuyen la cantidad vencida, generalmente durante 3 a 6 meses. Se agrega una cantidad a tu pago hipotecario mensual regular para garantizar que se reembolsen los pagos omitidos.

Aplazamiento de pagos

En un aplazamiento, tu administrador hipotecario pausa o reduce temporalmente tu pago mensual. Está diseñado para darte un respiro para que puedas recuperarte financieramente. Pagar tanto como puedas durante este período facilitará el reembolso cuando termine el aplazamiento.

Modificación del préstamo

Una modificación del préstamo cambia los términos de tu préstamo existente. Esto es diferente del refinanciamiento porque no se trata de un préstamo nuevo. Solo se ofrece a personas que tienen dificultades para hacer sus pagos.

Una modificación generalmente agrega los pagos vencidos al saldo de tu hipoteca. Durante este proceso, probablemente cambiará tu tasa de interés y podría extenderse el plazo para pagar tu hipoteca.

Aplazamiento de pagos o reclamo parcial

Los aplazamientos de pago y los reclamos parciales tienen el mismo efecto, aunque funcionan de manera diferente. Tanto el reclamo parcial como el aplazamiento de pagos suelen confundirse con la tolerancia hipotecaria. El aplazamiento de pagos o el reclamo parcial toman los pagos vencidos y los hacen exigibles en el momento de liquidar el préstamo.

Aunque que el aplazamiento de pagos es un retraso en los pagos vencidos, un reclamo parcial se adjunta a la vivienda como un gravamen secundario. De cualquier manera, los pagos vencen cuando el préstamo se paga por completo.

Venta tradicional de una vivienda

Si no existe una manera de que puedas permanecer en tu vivienda, la siguiente mejor opción es venderla. Esto tiene un par de ventajas. Primero, no hay un efecto negativo en tu crédito. Además, puedes utilizar cualquier ganancia para el pago inicial o depósito de tu próximo lugar para vivir.

Venta en corto

Una venta en corto ocurre cuando tu vivienda se vende por menos de la cantidad que debes porque el valor justo de mercado no es suficiente para que el prestamista recupere su inversión. En este caso, tu administrador hipotecario debe aceptar y aprobar la oferta final relacionada con la venta corta.

Es importante señalar que tu administrador hipotecario podría buscar un juicio por deficiencia por la diferencia entre el precio de venta de la vivienda y el saldo restante de tu préstamo, dependiendo de la ley estatal. Si ofrecen renunciar a este derecho, asegúrate de obtenerlo por escrito.

Tu administrador hipotecario también podría ofrecer un pago de incentivo a cambio de que mantengas la propiedad en condiciones adecuadas para la venta hasta que te mudes.

Finalmente, aunque normalmente existe un período de espera antes de obtener otra hipoteca, podrías obtener un préstamo de FHA inmediatamente después de la venta corta si cumples las siguientes condiciones:

No haber tenido pagos con retraso de 30 días o más en deudas pagaderas en plazos o préstamos hipotecarios durante el año previo a la venta corta.

No haber tenido pagos con retraso de 30 días en deudas pagaderas en plazos o hipotecas durante los 12 meses previos a la solicitud de la nueva hipoteca.

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria ocurre cuando el propietario abandona la vivienda y transfiere la escritura al administrador hipotecario. El administrador debe aprobar esta medida. Es importante señalar que pueden aplicarse períodos de espera similares a los de una ejecución hipotecaria tradicional, dependiendo del tipo de préstamo.

Las directrices sobre pagos de incentivo y exenciones de deficiencia aplicables a las ventas cortas también se aplican a las cesiones de escritura en lugar de ejecución hipotecaria.

Conclusión: los programas pueden cambiar, pero la ayuda sigue existiendo

Muchas de las formas de asistencia hipotecaria con las que el público está familiarizado surgieron de la crisis inmobiliaria de 2008 o de las consecuencias económicas del COVID-19. Aunque esos programas ya no existen, todavía hay otras formas de alivio disponibles. Si tienes dificultades para hacer tu pago, comunícate con tu administrador hipotecario.

Si eres cliente de Rocket Mortgage^®, puedes comunicarte con nosotros dirigiéndote a la pestaña Mortgage (Hipoteca) en su cuenta Rocket y haciendo clic en Help > Payment assistance (Ayuda > Asistencia con el pago).

¹ Refinanciar puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vigencia del préstamo.

² El programa Streamline de FHA puede tener requisitos más estrictos en algunos estados. Para calificar para el programa Streamline de FHA, se necesita una reducción mínima inmediata del 0.5% en los intereses y la prima del seguro hipotecario. Algunos estados pueden requerir una tasación.

³ El programa Streamline de VA puede tener requisitos más estrictos en algunos estados. Para calificar para el programa Streamline de VA, debes tener un préstamo de VA. Streamline de VA está disponible solo para residencias principales. No se permiten transacciones con desembolso de efectivo. Para calificar para el programa Streamline de VA, debe producirse una reducción mínima del 0.5% en la tasa de interés del préstamo anterior de tasa fija si el nuevo préstamo será de tasa fija, o una reducción mínima del 2% en la tasa de interés de la hipoteca con tasa de interés ajustable; además, deben haberse realizado al menos 6 meses consecutivos de pagos hipotecarios en el préstamo actual en el momento de la solicitud. Algunos estados pueden requerir una tasación. Puede haber más restricciones/condiciones.

⁴ Rocket Mortgage no actúa en nombre de la FHA ni del HUD.