Hipoteca inversa vs. préstamo sobre la plusvalía vs. HELOC: cómo elegir

Tu casa es algo más que un lugar donde vivir. Es uno de tus activos financieros más importantes. Si has acumulado capital en tu vivienda, es posible que puedas aprovechar ese valor para financiar un gasto importante, alcanzar objetivos como la jubilación, hacer mejoras en tu vivienda, consolidar deudas o financiar la educación.

En este artículo analizaremos tres opciones que te permiten aprovechar el capital acumulado de tu vivienda: una hipoteca inversa, un préstamo sobre la plusvalía o una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC). Cada opción funciona de manera diferente y presenta tanto ventajas como limitaciones basado en tu situación económica particular. Ten en cuenta que Rocket Mortgage® no ofrece hipotecas inversas ni HELOC, pero estamos a tu disposición para ayudarte a valorar tus opciones.

¿Qué es el capital de la vivienda?

En pocas palabras, tu capital es la diferencia entre el valor de mercado de tu vivienda —es decir, el precio por el que podrías venderla— y la cantidad que te queda por pagar de tu hipoteca. A continuación te ofrecemos un ejemplo simplificado de cómo calcular el capital de tu vivienda¹:

Supongamos que tu vivienda tiene un valor de $400,000 y que te quedan por pagar $300,000 de tu hipoteca. Tú dispones de $100,000 de capital de la vivienda.

Una hipoteca inversa, una HELOC o un préstamo sobre la plusvalía te permiten aprovechar ese capital acumulado solicitando un préstamo sobre el mismo. Cada uno lo hace de forma diferente, por lo que la opción más adecuada para ti dependerá de diversos factores, incluyendo tu elegibilidad.

¿Cómo funcionan los préstamos sobre la plusvalía, las HELOC y las hipotecas inversas?

Analicemos con más detalle el funcionamiento de cada uno de estos productos.

Cómo funcionan las hipotecas inversas

Una hipoteca inversa está pensada para propietarios de edad avanzada, normalmente de 62 años o más, que quieren acceder al capital de su vivienda sin tener que venderla. Con una hipoteca inversa, en lugar de que le pagues al banco por una hipoteca, es el banco el que te paga una cantidad de dinero cada mes. El banco recupera la cantidad prestada, más los intereses, cuando vendas tu vivienda, la refinancies, te mudes o mueras.

Existen tres tipos principales de hipotecas inversas:

• Hipoteca para la conversión del capital acumulado en la vivienda (HECM): este es el tipo más habitual de hipoteca inversa y tiene el seguro federal de la FHA. Los préstamos HECM se ofrecen mediante determinadas prestamistas autorizados.
• Hipoteca inversa con finalidad específica: se usa para gastos esenciales concretos, como el pago de los impuestos sobre la propiedad o hacer reparaciones en la vivienda.
• Hipoteca inversa privada: estas se ofrecen para viviendas de gran valor y no están cubiertas por el gobierno federal.

Cómo funcionan los préstamos sobre la plusvalía

Un préstamo sobre la plusvalía, que a veces se le llama segunda hipoteca, es exactamente lo que su nombre indica. Se trata de un préstamo que usa el capital la vivienda como garantía. Te permite obtener una suma total basado en la cantidad de capital acumulado en tu vivienda. Luego, reembolsas el préstamo con intereses mediante pagos mensuales, igual que con tu primera hipoteca.

La tasa de interés generalmente es más baja que la de un préstamo personal, ya que está garantizado por la vivienda, pero, por lo general, necesitarás tener un 20% de capital propio y un buen crédito para calificar.

Cómo funcionan las HELOC

Una HELOC, o línea de crédito garantizada por la plusvalía, también te permite obtener dinero en préstamo usando el capital, pero funciona de manera más similar a una tarjeta de crédito. Se te concede una línea de crédito renovable por una cantidad determinada y puedes disponer de dinero según lo necesites durante un período de retiro de dinero, por ejemplo, de 10 años. Solo se devengan intereses sobre el dinero que retiras.

Durante el período de reembolso, devuelves el dinero junto con los intereses. Las HELOC resultan adecuadas si no necesitas una suma total, pero prevés que necesitarás inyecciones de liquidez en distintos momentos en el futuro.

Hipotecas inversas, préstamos sobre la plusvalía e HELOC: diferencias clave

Estas tres opciones te permiten usar el capital acumulado de tu vivienda para obtener un préstamo, pero difieren en cuanto a su estructura, elegibilidad y métodos de reembolso. Es importante comprender estas diferencias para que puedas tomar una decisión fundamentada sobre cuál es la mejor opción para tus necesidades y objetivos.

Requisitos especiales

Empecemos por las hipotecas inversas. Estas ayudas solo están disponibles para propietarios de viviendas mayores de 62 años y deben usarse en la residencia principal. Además, los prestatarios del programa HECM deben asistir a un seminario de asesoramiento financiero aprobado por el HUD para garantizar que comprenden del todo las condiciones de su préstamo.

Puntuación de crédito e ingresos

Las hipotecas inversas no exigen una puntuación de crédito mínima ni ingresos mínimos, ya que la vivienda sirve de garantía. Los préstamos HECM requieren una evaluación financiera para garantizar que el propietario pueda pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda y el mantenimiento de la vivienda.

Los préstamos sobre la plusvalía y las HELOC generalmente tienen un requisito de puntuación de crédito que normalmente es de al menos 620. Además, necesitarás ingresos suficientes, y los prestamistas evaluarán tu relación deuda-ingresos (DTI). Rocket Mortgage^®, por ejemplo, exige una DTI del 45% o inferior. El objetivo es garantizar que puedas hacer los pagos mensuales.

Desembolso

La forma de obtener el dinero de cada uno de estos tres tipos de préstamos es muy diferente. Con un préstamo sobre la plusvalía, recibes una suma total de dinero. Es similar a los préstamos personales, aunque normalmente con una tasa de interés más baja.

Con una HELOC, se te concede una cantidad determinada y, a continuación, puedes disponer del dinero según tus necesidades. Esto se parece más a una tarjeta de crédito.

Por otra parte, una hipoteca inversa puede desarrollarse de varias maneras. Podría recibir una suma total, pagos mensuales o una línea de crédito de la que disponer. Depende de tu prestamista y de las condiciones del préstamo.

Reembolso

Si solicitas un préstamo sobre la plusvalía, los pagos comienzan de inmediato, al igual que en el caso de tu hipoteca. Recibe una suma total en efectivo y empiezas a devolver el principal y los intereses de inmediato.

Las HELOC constan de dos fases. La primera es el período de retiro de dinero, durante el que retiras dinero según lo necesites. Luego, comienza la fase de reembolso, en la que empezarás a devolver lo que has retirado, más los intereses.

Ni tú ni tus herederos tendrán que devolver una hipoteca inversa hasta que se produzca una de las siguientes situaciones: vendes tu vivienda, la refinancias, te mudas de forma definitiva o mueres.

Cómo elegir entre una hipoteca inversa, un préstamo sobre la plusvalía y una HELOC

Como estos tres tipos de préstamos presentan diferencias tan significativas, es importante analizarlos detenidamente para determinar cuál se adapta mejor a tu situación económica y a tus necesidades. A continuación te ofrecemos una tabla de resumen muy útil:

Cuándo puede ser la mejor opción una hipoteca inversa

Si eres un propietario de edad avanzada que necesita dinero extra cada mes para vivir con mayor comodidad y estás tratando de decidir entre una hipoteca inversa, una HELOC o un préstamo sobre la plusvalía, la hipoteca inversa podría ser la solución. Es una buena opción si tienes previsto quedarse en tu vivienda y no necesitas dejársela a tus herederos libre de cargas.

El dinero extra que se obtiene de una hipoteca inversa se puede destinar a cualquier fin, desde los gastos cotidianos y los costos de atención médica hasta las reparaciones de la vivienda y mucho más. No obstante, deberás seguir pagando los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda. Además, si en el futuro quieres vender tu vivienda o dejársela a tus herederos sin que esta tenga ninguna deuda asociada, es posible que una hipoteca inversa no sea la mejor opción.

Usar una hipoteca inversa puede afectar tu elegibilidad para Medicaid o Seguridad de Ingreso Suplementario. Además, si te mudas a una vivienda de residencia asistida u otro centro de cuidado a largo plazo, es posible que tu vivienda deje de considerarse tu residencia principal. Por eso deberías informarte detenidamente sobre esta operación por medio de fuentes fiables, como la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau).

Cuándo puede ser la mejor opción un préstamo sobre la plusvalía

Si tienes un único gasto grande, como una renovación de la vivienda o una reparación, facturas médicas o incluso unas vacaciones en familia, la suma total que te ofrece un préstamo sobre la plusvalía podría ser la solución ideal. Por lo general, resulta más conveniente que solicitar un préstamo personal o usar una tarjeta de crédito, ya que generalmente tiene una tasa de interés mucho más baja.

Por la suma total y la tasa de interés fijo típica, sabrás cuál será tu pago mensual durante toda la vida del préstamo. Esto, junto con la baja tasa de interés, lo convierte en una herramienta muy usada para saldar préstamos y saldos de tarjetas de crédito con tasas de interés más elevadas, lo que puede suponer un ahorro de cientos o miles.

Cuándo puede ser más conveniente una HELOC

Si eres propietario de una vivienda y prevés tener que hacer frente a varios gastos a lo largo de muchos años, una HELOC podría ser la mejor opción para ti. Por ejemplo, si tienes previsto remodelar tu vivienda por fases a lo largo de cinco años o más, es posible que no necesites de inmediato la suma total de un préstamo sobre la plusvalía.

Con una HELOC, puedes retirar los fondos que necesites cuando los necesites, y solo se aplicarán intereses sobre los fondos que uses. Además, así se evita pedir prestado demasiado dinero de una sola vez.

Sin embargo, te conviene planificar cuidadosamente obtener una HELOC. Cuando finalice el período de retiro de dinero y comience el período de pago, deberás hacer pagos mensuales. Y como las tasas de interés de las HELOC generalmente son variables, es importante planificar con vistas a la posibilidad de que las tasas de interés suban en el futuro.

Preguntas frecuentes

A continuación te ofrecemos algunas respuestas breves a preguntas frecuentes.

¿Qué resulta más económico: una hipoteca inversa, un préstamo sobre la plusvalía o una HELOC?

Las hipotecas inversas generalmente supone un mayor costo inicial, mientras que los préstamos sobre la plusvalía y las HELOC normalmente tienen cargos y tasas de interés más bajos.

¿Qué herramienta de capital de la vivienda es la más adecuada para los prestatarios con un historial crediticio desfavorable?

A menudo, es más fácil calificar para una hipoteca inversa, incluso con un historial crediticio desfavorable, que para acceder a préstamos sobre la plusvalía o HELOC.

¿Qué opción tiene las tasas de interés más bajas?

Las HELOC generalmente ofrecen inicialmente las tasas de interés más bajas, aunque varían, mientras que los préstamos sobre la plusvalía tienen tasas fijas y las hipotecas inversas presentan tasas más elevadas.

Conclusión: Es posible que la opción de financiamiento más adecuada para ti no sea la más adecuada para todo el mundo

Las hipotecas inversas, las HELOC y los préstamos sobre la plusvalía tienen todos la misma función. Te permiten aprovechar el capital de tu vivienda y darle un uso sin tener que refinanciarla ni venderla. Sin embargo, lo hacen de formas muy diferentes, con distintos requisitos de calificación, ventajas y desventajas. Es importante que tengas en cuenta tu situación económica particular a la hora de elegir una de estas opciones.

Si te interesa obtener más información sobre las opciones a las que podrías optar, puedes ponerte en contacto con Rocket Mortgage^® y solicitar un préstamo sobre la plusvalía hoy mismo.

¹ El producto de préstamo sobre la plusvalía es un segundo gravamen independiente y no puede utilizarse para transacciones de financiamiento conjunto (piggyback). Es válido para montos de préstamo de entre $45,000.00 y $500,000.00 (el monto mínimo del préstamo para propiedades ubicadas en Michigan es de $10,000.00). No está disponible para productos de Ameriprise. Se aplican restricciones, términos y condiciones adicionales. Debes cumplir con los requisitos de calificación. Esto no constituye un compromiso de otorgar el préstamo.