¿Qué es el depósito en garantía y cómo funciona?

Este artículo es solo para fines informativos y no tiene la intención de proporcionar, ni debe considerarse como asesoría médica, legal, financiera o tributaria. Debes consultar con un profesional calificado para recibir asesoría específica para tu situación. Los consumidores deben verificar de manera independiente que cualquier servicio, producto o programa mencionado cubra sus necesidades y cumpla los requisitos aplicables.

Cuando compras una vivienda, la compañía de títulos de propiedad te exige que uses una cuenta de depósito en garantía como parte del proceso de compra de bienes raíces. Pero también normalmente influye en tus pagos mensuales de la hipoteca.

En la compra de viviendas, el depósito en garantía es un acuerdo legal y financiero en el que un tercero neutral retiene temporalmente dinero, activos o documentos en nombre de otras dos partes. Los fondos solo se liberan cuando se cumplen condiciones específicas del contrato. Luego del cierre, el depósito en garantía cubre los impuestos a la propiedad, el seguro hipotecario y las primas del seguro del propietario de vivienda.

Aspectos clave:

• Las cuentas de depósito en garantía de compra administran los fondos de manera segura. Son acuerdos neutrales de terceros que retienen dinero, activos o documentos hasta que se cumplen las condiciones contractuales.
• A menudo obtienes una nueva cuenta de depósito en garantía luego del cierre. Tu administrador hipotecario usa el depósito en garantía para cubrir los pagos del impuesto a la propiedad y del seguro de la vivienda y, si es necesario, el seguro hipotecario.
• Tener una cuenta de depósito en garantía protege a los compradores, vendedores y prestamistas. Elimina el riesgo de que los fondos se liberen prematuramente o de que las facturas queden sin pagar, dándote tranquilidad.

¿Qué es una cuenta de depósito en garantía?

Existen dos tipos de cuentas de depósito en garantía. Una cuenta de depósito en garantía de compra está administrada por un tercero neutral. Se usa para retener el depósito en buena fe del comprador durante la venta. Los administradores hipotecarios administran una cuenta de depósito en garantía separada luego del cierre para los pagos de impuestos y seguros que se transforman en parte constante de tu pago hipotecario.

Depósito en garantía de buena fe vs. depósito en garantía hipotecario

Hay una diferencia clara entre el depósito en garantía del contrato de compra y el depósito en garantía hipotecario en curso. Un tercero crea una cuenta de depósito en garantía del contrato de compra para retener el depósito de manera segura y así demostrar al vendedor que realmente quieres hacer la compra.

Si has contratado una hipoteca para comprar una propiedad, tu prestamista también abrirá una cuenta de depósito en garantía continua. Esta cuenta contiene fondos para pagar tus impuestos y el seguro de la vivienda como parte de tu pago mensual de la hipoteca. La cuenta la administra el administrador al que le haces los pagos hipotecarios, que puede o no ser el mismo que el prestamista original.

Cuentas de depósito en garantía o de retención

Dependiendo de dónde vivas, puede que escuches que tu cuenta de depósito en garantía hipotecaria se llama cuenta de depósito para impuestos y seguros de la vivienda o cuenta de retención (impound account). Ya sea que se llame cuenta de depósito en garantía o de retención, la función sigue siendo la misma. La terminología normalmente cambia según dónde vivas.

¿Cómo funciona el depósito en garantía?

Desde el momento en que firmas un acuerdo de compra para la administración continua del préstamo sobre tu vivienda, el depósito en garantía desempeña un papel fundamental. Veamos una explicación paso a paso del proceso para que sepas exactamente qué esperar.

Cómo funciona el depósito en garantía al comprar una vivienda

Cuando firmas un acuerdo de compraventa, tu depósito inicial se deposita en una cuenta de depósito en garantía administrada por una compañía de títulos de propiedad o por un abogado de bienes raíces. Si el contrato se cancela por acciones imputables al comprador, el vendedor generalmente retiene el dinero de la garantía de buena fe.

Si la compra de la vivienda se completa con éxito, el comprador puede aplicar el dinero de la garantía de buena fe al down payment o a los gastos de cierre.

¿Qué ocurre cuando una vivienda está en depósito en garantía?

Cuando una vivienda está en depósito en garantía, significa que el comprador y el vendedor han acordado los términos, pero la venta aún no se ha cerrado. El dinero permanece de manera segura mientras inspeccionas la casa, finalizas tu préstamo y resuelves cualquier otra contingencia contractual.

Durante este período, un agente de depósito en garantía supervisa la preparación de los documentos, asegurándose de que el comprador obtenga el título de propiedad y el vendedor reciba su pago simultáneamente. Por este motivo, un cierre también se llama a veces cierre del depósito en garantía.

Cómo funciona el depósito en garantía hipotecaria luego del cierre

Una vez completada la venta, si se abre una cuenta de depósito en garantía, tu administrador de préstamo hipotecario queda a cargo. Como parte de cada pago hipotecario mensual, tu administrador de préstamos aparta una parte de los fondos pagados en la cuenta de depósito en garantía.

El administrador retiene este dinero hasta el vencimiento de tus pagos de impuestos y de seguros. Cuando llegan las facturas, tu administrador las paga directamente en tu nombre, evitando que te pillen desprevenido por gastos inesperadamente altos.

¿Qué es un pago de depósito en garantía?

Un pago de depósito en garantía es la parte de tu pago mensual de la hipoteca que se reserva específicamente para cubrir los gastos incluidos en la garantía. Un pago hipotecario estándar incluye el principal, los intereses, los impuestos y los seguros. Los componentes de impuestos y seguros forman parte de tu pago del depósito en garantía.

Cómo se calcula el pago de tu depósito en garantía

Cada año, tu administrador hipotecario calculará los pagos del depósito en garantía para el año siguiente en función del valor de tus facturas del año en curso. Se encarga del pago anual de tus impuestos a la propiedad, del seguro de la vivienda y, si procede, del seguro hipotecario. Esta suma se divide entre 12.

Como la cantidad de dinero necesaria no es fija, tu administrador podría necesitar un respaldo. La ley federal permite a los administradores exigir hasta 2 meses de pagos en depósito en garantía para protegerse contra aumentos inesperados en las facturas, aunque ciertos estados pueden imponer límites a dicha cantidad.

¿Qué es un saldo de depósito en garantía?

El saldo de la reserva o depósito en garantía es la cantidad de dinero que tienes actualmente en tu cuenta para futuras facturas. Como contribuyes a la cuenta mensualmente, pero las facturas de impuestos y seguros solo se pagan una o dos veces al año, tu saldo en depósito en garantía crecerá y disminuirá de manera natural con el tiempo.

¿Qué es un análisis de la cuenta de depósito en garantía?

Ten en cuenta que, como parte de la administración del préstamo, tu administrador revisará anualmente tu cuenta de depósito en garantía para asegurarse de que no cobre ni demasiado ni muy poco. Este análisis de reserva revisa los pagos del año pasado y las facturas próximas para determinar si tu pago mensual debe cambiar.

¿Qué son los cargos del depósito en garantía?

Abrir y administrar una cuenta de depósito en garantía durante una transacción de bienes raíces implica tareas administrativas. Los cargos del depósito en garantía cubren los costos del tercero neutral que administra los fondos y los documentos. Como una compañía de depósito en garantía trabaja tanto para el comprador como para el vendedor, los cargos por sus servicios normalmente se dividen por igual entre ambas partes.

¿Qué ocurre si tienes un sobrante o un déficit en la cuenta de depósito en garantía?

Como los impuestos a la propiedad y los costos del seguro del propietario de vivienda varían, tu análisis de la cuenta de depósito en garantía puede revelar una discrepancia.

Si el análisis de tu cuenta de depósito en garantía determina que se ha cobrado un exceso por impuestos y seguros, tu administrador te devolverá el sobrante mediante un reembolso de la reserva. Si el sobrante supera los 50 dólares después de contabilizar las cantidades debidas y el respaldo correspondiente, tu administrador debe enviar un reembolso a la cuenta de depósito en garantía. Como opción, puede aplicarse a tu cuenta.

Si aumentan tus impuestos a la propiedad o las primas del seguro, podrías enfrentarte a una falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía. Si tienes un faltante, puedes hacer un pago único o repartir la cantidad durante el próximo año.

Incluso si haces un solo pago, debes saber que la cantidad mensual habitual del depósito en garantía aumentará para compensar el incremento de la base imponible de los impuestos o de los seguros.

¿Quién administra una cuenta de depósito en garantía?

Las cuentas de depósito en garantía se administran de manera diferente según la etapa del proceso en la que te encuentres. Antes de comprar la vivienda, un tercero neutral administra la cuenta entre tú y el vendedor. Una vez que cierres tu préstamo, la cuenta de depósito en garantía será administrada por tu administrador hipotecario.

Compañías de depósito en garantía, agentes de depósito en garantía y compañías de títulos de propiedad

Durante el proceso de compra de una vivienda, el depósito en garantía puede ser administrado por una compañía de depósito en garantía, un agente de depósito en garantía, un abogado de bienes raíces o una compañía de títulos de propiedad. El profesional que has elegido no solo administra el depósito del comprador, sino que también puede ser responsable de conservar la escritura y otros documentos de la transacción hasta el cierre.

Administradores de préstamos hipotecarios

Después del cierre, tu administrador hipotecario supervisa la cuenta. Los administradores hipotecarios son responsables de cobrar tu pago hipotecario, mantener los registros y administrar tu cuenta de depósito en garantía. Al cobrar los pagos y enviarlos a la autoridad fiscal y a la compañía de seguros, el administrador te ahorra el seguimiento de múltiples fechas de pago.

Qué cubre y qué no cubre el depósito en garantía hipotecaria

Las cuentas de depósito en garantía te ayudan a reservar fondos para gastos futuros, pero es importante aclarar qué costos de vivienda normalmente se incluyen y cuáles son los que los propietarios deben manejar por separado.

Lo que normalmente incluye el depósito en garantía hipotecaria

Una cuenta de depósito en garantía hipotecaria normalmente incluye los gastos principales que protegen la propiedad y el interés del prestamista en ella. Eso incluye:

• Impuestos sobre la propiedad
• El seguro de la vivienda
• El seguro hipotecario (si corresponde al tipo de préstamo)

Lo que normalmente no incluye el depósito en garantía hipotecaria

Las cuentas de depósito en garantía no cubren todos los cargos relacionados con la propiedad de la vivienda. Los costos generalmente fuera del depósito en garantía incluyen:

• Servicios públicos (electricidad, gas, agua, internet)
• Mantenimiento y cuidado
• Cargos de la asociación de propietarios de vivienda (HOA)
• Facturas fiscales suplementarias

Las facturas fiscales suplementarias pueden surgir por cambios de propiedad o por nuevas construcciones en California.

Ventajas y desventajas de las cuentas de depósito en garantía

Usar una cuenta de depósito en garantía ofrece una manera rentable y cómoda de automatizar los pagos, pero aun así querrás analizar de manera equilibrada los beneficios y los inconvenientes.

Beneficios para compradores, propietarios y prestamistas

Para los compradores de vivienda, una cuenta de depósito en garantía ayuda a preservar y proteger su depósito durante el proceso de compra. Si la venta no se completa debido a problemas durante la inspección, un tercero neutral se encarga de que tus fondos sean devueltos puntualmente.

Para los propietarios de vivienda, tener una cuenta de depósito en garantía minimiza las sorpresas financieras. Puedes presupuestar de manera más eficaz porque haces pagos manejables por adelantado durante todo el año. También ayuda no tener que hacer seguimiento de las fechas de pago; tu administrador hipotecario se encarga de ello y se asegura de que los cargos se paguen a tiempo.

Para los prestamistas, el depósito en garantía asegura que los seguros y los impuestos a la propiedad se paguen en su totalidad. Si las facturas de impuestos no se pagan, la autoridad tributaria podría imponer un gravamen sobre la vivienda. En caso de que el seguro de la vivienda caduque, los daños significativos podrían provocar una disminución sustancial del valor de la propiedad. El depósito en garantía mitiga estos riesgos.

Desventajas para los propietarios de vivienda

Aunque no tendrás desventajas significativas, hay algunos inconvenientes que debes tener en cuenta. Primero, financiar una cuenta de depósito en garantía significa que tus pagos mensuales de la hipoteca son más altos que si solo pagaras el principal y los intereses.

En segundo lugar, tu administrador puede establecer presupuestos de depósito en garantía inferiores a los necesarios. Es probable que el gobierno retase la propiedad a efectos fiscales, lo que hará que los impuestos aumenten después de que te hayas mudado a tu nueva vivienda. Como los cálculos son solo un estimado, tu saldo del depósito en garantía puede quedar corto.

Por último, como la cantidad necesaria para el depósito en garantía se reevalúa cada año, tu pago mensual está sujeto a cambios e incrementos a lo largo de la vida del préstamo.

¿Necesitas una cuenta de depósito en garantía?

En algunos casos es necesario disponer de una cuenta de depósito en garantía. Los requisitos de los depósitos en garantía varían según el tipo de préstamo, el prestamista y las circunstancias del prestatario.

Cuándo puede ser necesario un depósito en garantía

Ciertos prestatarios de préstamos hipotecarios deben tener una cuenta de depósito en garantía:

• Préstamos de FHA: La Administración Federal de Vivienda exige que todos los prestatarios tengan una cuenta de depósito en garantía.¹
• Préstamos del VA²: Generalmente se exige un depósito en garantía, pero los prestatarios pueden optar por una excepción si cumplen los requisitos estándar de down payment y de capital y tienen una puntuación de crédito mínima de 620.
• Préstamos convencionales: Los prestamistas normalmente exigen un depósito en garantía, pero se puede eximir si cumplen los requisitos estándar de capital o de down payment y de puntuación de crédito.
• Seguro contra inundaciones: Normalmente se exige una cuenta de depósito en garantía para las propiedades que deben tener un seguro contra inundaciones.

Incluso si cumples los criterios de capital, también debes estar al día con tus pagos de impuestos y seguros para poder renunciar a la garantía de depósito en garantía.

¿Puedes administrar tú mismo el depósito en garantía?

Si calificas para una exención de depósito en garantía, puedes pagar directamente tus impuestos a la propiedad y el seguro del propietario de vivienda en lugar de usar el depósito en garantía hipotecario. Sin embargo, hacerlo implicará que tendrás que ahorrar por tu cuenta para esos pagos significativos.

Ten en cuenta que pagar los impuestos a la propiedad y el seguro por tu cuenta puede implicar administrar varios pagos con fechas distintas y facturas más altas.

¿Es posible eliminar la cuenta de depósito en garantía de tu hipoteca?

Sí, en muchos casos puedes eliminar el depósito en garantía de tu hipoteca, pero querrás asegurarte de cumplir los criterios de calificación. Las mismas reglas que se aplican a la exención del depósito en garantía generalmente se aplican al depósito en garantía.

Cada administrador hipotecario tendrá sus propios requisitos para la liberación del depósito en garantía. Además, los préstamos de la FHA exigen un depósito en garantía. Rocket Mortgage también exige un depósito en garantía para el seguro contra inundaciones.

Preguntas frecuentes

Hemos cubierto los conceptos básicos, pero respondamos a algunas preguntas más que puedas tener sobre el depósito en garantía.

¿Qué significa un depósito en garantía de una casa?

El depósito en garantía de una vivienda significa que un tercero neutral retiene tu depósito de garantía de buena fe y los documentos del inmueble. Esto asegura que los fondos permanezcan seguros mientras finalizas tu préstamo, haces las inspecciones y cumples todas las condiciones contractuales de la compra de la vivienda.

¿Te devuelven el dinero del depósito en garantía?

Normalmente no te devuelven el dinero de la garantía de buena fe como reembolso en efectivo, a menos que la transacción de bienes raíces se cancele por una contingencia. Normalmente, se aplica directamente a tu down payment en el cierre.

Sin embargo, si tu cuenta de depósito en garantía hipotecaria en curso cobra un monto excesivo y el sobrante supera los 50 dólares, recibirás un cheque de reembolso luego del análisis anual.

¿Es bueno o malo tener un depósito en garantía?

Tener una cuenta de depósito en garantía es muy útil para presupuestar y, además, por comodidad, ya que automatiza el pago de tus impuestos y seguros. Algunos propietarios de vivienda pueden verlo como un inconveniente porque aumenta el pago mensual hipotecario y reduce la capacidad de generar intereses sobre esos fondos en una cuenta de ahorros personal.

¿Cuánto tiempo dura el depósito en garantía?

El depósito en garantía de compra solo dura durante el proceso de la transacción; normalmente tarda entre unas semanas y un par de meses en cerrarse. Sin embargo, el depósito en garantía hipotecaria puede mantenerse durante toda la vida del préstamo.

¿Quién elige la compañía de depósito en garantía?

La compañía de depósito en garantía puede ser seleccionada por el comprador y el vendedor como parte del proceso de transacción de bienes raíces. Una vez que cierres, tu administrador hipotecario administrará todas las cuentas de depósito en garantía.

¿Qué ocurre con el depósito en garantía si refinancias?

La refinanciación puede afectar la manera en que se administra una cuenta de depósito en garantía existente. En algunos casos, los fondos se transfieren directamente al nuevo préstamo mediante un proceso llamado compensación de cuentas de depósito en garantía.En otros casos, las cantidades restantes se te reembolsan y debes financiar una nueva cuenta. Puede depender de si trabajas con el mismo prestamista.

Conclusión: El depósito en garantía retiene fondos para pagos futuros

El depósito en garantía ayuda a proteger a compradores, vendedores, propietarios y prestamistas al mantener los fondos de manera segura hasta que se cumplan las condiciones del contrato o se venzan las facturas de impuestos y de seguros. El depósito en garantía ofrece una manera práctica de asegurarse de que las facturas importantes se paguen puntualmente, sin tener que hacer seguimiento de las fechas de pago ni preocuparse por un único pago.

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¹Rocket Mortgage no actúa en nombre de la FHA ni del HUD.

²Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por el VA, no está respaldado ni patrocinado por el Departamento de Asuntos de Veteranos ni por ninguna agencia gubernamental.