Depósito en garantía: ¿Qué es y cómo funciona?

Si estás pensando en comprar una casa, es probable que escuches el término “depósito en garantía” usado en distintos contextos. Analicemos qué es el depósito en garantía, cómo funciona y cómo puede ayudarte como comprador, vendedor o propietario.

El depósito en garantía es un acuerdo legal en el que un tercero conserva dinero o propiedades de manera temporal hasta que se cumpla una condición específica (como el cumplimiento de un contrato de compraventa).

¿Cómo funciona el depósito en garantía?

Se usa en transacciones de bienes raíces para proteger al comprador y al vendedor durante el proceso de compra de vivienda. Durante el plazo de la hipoteca, la cuenta de depósito en garantía tendrá fondos para el pago de impuestos y seguro del propietario de vivienda.

En el mercado de bienes raíces, el depósito en garantía suele usarse por dos motivos:

Para proteger el depósito en buena fe del comprador para que la parte correcta reciba el dinero según las condiciones de la venta.

Para retener los fondos de un propietario de vivienda para el pago de impuestos y seguro.

Debido a los distintos propósitos que tiene, hay dos tipos de cuentas de depósito en garantía. Una se usa durante el proceso de compra de la vivienda, mientras que la otra se usa durante la vigencia del préstamo.

Cuentas de depósito en garantía para la compra de una vivienda

Por lo general, cuando compras una casa, tu contrato de compraventa incluye un depósito en buena fe (también conocido como depósito en garantía). Este depósito muestra que en verdad quieres comprar la casa. Si el contrato no se cumple por culpa del comprador, el vendedor suele quedarse con el dinero. Si la compra de la vivienda es exitosa, el depósito se aplicará al down payment del comprador.

Para proteger tanto al comprador como al vendedor, se creará una cuenta de depósito en garantía para guardar el depósito. El depósito en buena fe permanecerá en esta cuenta hasta que se cierre la transacción. El dinero en efectivo se usará para el down payment.

A veces, los fondos quedan en el depósito en garantía después de que se completa la venta de la casa. Esto se llama retención del depósito en garantía. Hay muchos motivos por los que puede ser necesaria una retención del depósito en garantía. Quizá aceptaste que el vendedor puede quedarse en la casa un mes más o encontraste algo que no está bien en la propiedad durante la revisión final.

Si estás construyendo una casa nueva, el dinero puede permanecer en el depósito en garantía hasta que apruebes todos los trabajos. Cuando se cumplan las condiciones, el dinero se entregará a la parte correspondiente.

Cuentas de depósito en garantía para impuestos y seguro

Después de que compras una casa, tu prestamista puede crear una cuenta de depósito en garantía para el pago de impuestos y el seguro. Después del cierre, el administrador de hipotecas toma una parte de tu pago hipotecario mensual y lo deposita en la cuenta de depósito en garantía hasta cuando deben pagarse los impuestos y el seguro.

La cantidad necesaria para el depósito en garantía es un cálculo difícil. Los impuestos y las primas del seguro pueden cambiar de un año a otro. El administrador determinará tus pagos del depósito en garantía del año siguiente según las facturas que se pagaron el año anterior. Para garantizar que haya suficiente dinero en el depósito en garantía, la mayoría de los prestamistas exigen que la cuenta tenga como mínimo el equivalente a 2 meses de pagos.

Tu prestamista o administrador analizará tu cuenta de depósito en garantía todos los años para asegurarse de que el dinero que se recaude no sea demasiado ni muy poco. Si el análisis de tu cuenta de depósito en garantía determina que han cobrado demasiado dinero para pagar los impuestos y el seguro, recibirás lo que se conoce como reembolso del depósito en garantía.

Si se demuestra que el dinero recaudado es muy poco, deberás cubrir la diferencia. Es posible que te ofrezcan hacer un pago único o aumentar la cantidad de tu pago hipotecario mensual para compensar la falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía.

Las cuentas de depósito en garantía las pueden administrar una diversidad de terceros, incluyendo una compañía de depósito en garantía, un agente de depósito en garantía o un administrador de hipotecas. Según la parte del proceso en la que estés, se determinará quién administrará la cuenta.

Compañías de depósito en garantía y agentes de depósito en garantía

Cuando compras una casa, el depósito en garantía puede administrarlo una compañía de administración de hipotecas o un agente. El agente o la compañía de depósito en garantía algunas veces es la compañía de títulos de propiedad.

La compañía de depósito en garantía no solo administra el depósito del comprador, sino que también puede ser responsable de retener la escritura y otros documentos relacionados con la venta de la casa.

Dado que la compañía trabaja tanto para el comprador como para el vendedor en la transacción de bienes raíces, la tarifa por sus servicios suele dividirse equitativamente entre las dos partes.

Administradores de hipotecas

El administrador de hipotecas maneja tu hipoteca desde el cierre hasta que liquides tu préstamo. Los administradores de hipotecas son responsables de cobrar tu pago hipotecario, mantener los registros de pagos y administrar tu cuenta de depósito en garantía.

El administrador de préstamos hipotecarios a veces es el prestamista inicial, pero no siempre. En algunos casos, los prestamistas venden los derechos de servicio de tu préstamo. Es una buena idea saber con anticipación si tu prestamista suele administrar sus préstamos. No todos los administradores de hipotecas ofrecen el mismo nivel de servicio, y algunos cobran más que otros.

Si hay un administrador encargado de tu cuenta de depósito en garantía, no hay mucho que debas hacer. No tienes que enviar tus facturas de impuestos o seguros: tu administrador se asegurará de saber a quién pagar y cuándo.

La única excepción es si cambias de proveedor o póliza de seguro. Es posible que debas darle la información de la nueva póliza a tu administrador.

El mayor beneficio de una cuenta de depósito en garantía es que estarás protegido durante una transacción de bienes raíces, independientemente de si eres el comprador o el vendedor. También puede protegerte como propietario de una vivienda, ya que se asegurará de que tengas el dinero para pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda cuando lleguen las facturas. Descubrirás otros beneficios importantes para los compradores, los propietarios y hasta los prestamistas.

Para compradores de viviendas

Una cuenta de depósito en garantía es fundamental para proteger tu depósito durante la venta de una casa. Por ejemplo, supongamos que tienes un contrato de compraventa, pero la venta se cancela por un problema que se detectó en la inspección de la vivienda. Si entregaste tu depósito directamente al vendedor, hay una posibilidad de que el vendedor no te devuelva el depósito. Sin embargo, dado que un tercero retiene el depósito, puedes estar seguro de que te lo devolverán según el acuerdo.

Para los propietarios de viviendas

Una cuenta de depósito en garantía te quita la presión de hacer un pago total para cubrir impuestos y seguros. Dado que pagas tus impuestos y tu seguro durante todo el año, los pagos son mucho más fáciles de administrar.

Otra ventaja es que no tienes que llevar un registro de todas las fechas de vencimiento distintas. Cuando tus facturas de impuestos y primas de seguro venzan, el administrador de tu hipoteca se asegurará de que las facturas se paguen siempre a tiempo. De esa manera, no te retrasarás en tus pagos. Incluso, tu administrador cubrirá las facturas si tu cuenta de depósito en garantía tiene pocos fondos.

Para los prestamistas

Los prestamistas tienen un interés personal en asegurarse de que se paguen los impuestos y el seguro sobre la propiedad:

• Si no se pagan tus facturas de impuestos, la autoridad tributaria podría imponer un gravamen sobre tu casa, y tu prestamista podría perder dinero si la autoridad tributaria inicia la ejecución hipotecaria.

• Si caduca la cobertura del seguro de la vivienda, daños considerables o la pérdida de la casa podría dar lugar a pérdida extrema del valor de la vivienda.

Con una cuenta de depósito en garantía para el préstamo, tu prestamista se asegurará de que se paguen las facturas.

En cuanto a las desventajas de una cuenta de depósito en garantía, es el propietario quien tiene la mayor responsabilidad. Estos son algunos ejemplos:

Pagos hipotecarios mensuales más altos: Como se menciona arriba, una cuenta de depósito en garantía se financia mediante tu pago hipotecario mensual, por lo que tu factura mensual será mayor de lo que sería sin el depósito en garantía.

Cálculos incorrectos: Como se indica arriba, la cantidad necesaria para tu depósito en garantía depende de los costos de los impuestos sobre la propiedad y del seguro de la vivienda, que pueden cambiar de un año a otro. Tu administrador determinará la cantidad necesaria según las facturas del año anterior. Pero hay una cuestión: cuando te mudes a la casa, se volverá a evaluar la propiedad. Debido a esto, los impuestos sobre la propiedad podrían incrementarse de manera considerable, especialmente si el valor de la vivienda ha aumentado. Los impuestos sobre la propiedad podrían aumentar varias veces durante los primeros años que vivas en la casa antes de que se estabilicen. Cuando un administrador calcule el depósito en garantía, es posible que no tenga en cuenta un aumento tan grande en los impuestos sobre la propiedad. Por lo tanto, el depósito en garantía puede no ser suficiente. Si eso sucede, deberás pagar la diferencia de tu bolsillo. Por otro lado, si queda dinero en tu depósito en garantía después del pago anual de los impuestos y el seguro, tu administrador te hará un cheque por los fondos excedentes.

Cambios en tu pago mensual: El depósito en garantía se vuelve a evaluar cada año y, según si faltaron fondos o hubo dinero excedente, tu administrador hará un cálculo nuevo para el año. Si faltaron fondos, tu pago hipotecario aumentará porque el cálculo será mayor. Con esta cifra más alta, se intenta evitar que falten fondos de nuevo. Si en la cuenta había dinero en exceso, tu pago hipotecario puede disminuir o permanecer igual.

Qué no cubren las cuentas de depósito en garantía

Las cuentas de depósito en garantía no cubren todos los gastos de la vivienda. Tu prestamista o el administrador no recaudará dinero para pagar tus facturas de servicios públicos ni los cargos de HOA, por ejemplo.

Las cuentas de depósito en garantía tampoco cubren las facturas de impuestos suplementarios. Estas son las facturas de impuestos que se cobran una sola vez por un cambio en la titularidad o una construcción nueva. Tu prestamista no puede prever cuándo recibirás una factura de impuestos suplementarios ni de cuánto será.

¿Necesitas una cuenta de depósito en garantía?

Puedes pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro sin usar una cuenta de depósito en garantía. Si lo haces, reducirás tu pago hipotecario mensual, pero deberás ahorrar para pagar los impuestos y el seguro por tu cuenta.

No todos pueden considerar no tener una cuenta de depósito en garantía en su préstamo. Las cuentas de depósito en garantía son un requisito en ciertos préstamos. Por ejemplo, para los préstamos del VA, necesitarás un down payment del 10 % y un perfil de crédito sólido para optar por no tener una cuenta de depósito en garantía. Para los préstamos convencionales, necesitarás un down payment del 20% o más. Para los préstamos de la FHA, se exige que todos los prestatarios tengan una cuenta de depósito en garantía.

También es posible usar tu cuenta de depósito en garantía para algunos gastos y no para otros. A veces los prestamistas exigen un depósito en garantía para los impuestos sobre la propiedad, pero no para el seguro de la vivienda.

Abajo hay algunas preguntas frecuentes para ayudarte a entender mejor el depósito en garantía y el proceso.

¿Qué es un saldo de depósito en garantía?

Tus pagos mensuales se dividen en tres partes: principal, intereses y saldo. El saldo del depósito en garantía permite a la compañía que administra tu préstamo tomar dinero del saldo del depósito en garantía para pagar los impuestos y el seguro.

¿Qué es un acuerdo de depósito en garantía?

Un acuerdo de depósito en garantía son los términos y condiciones en un contrato entre las partes que participan y las responsabilidades que tienen. El acuerdo de depósito en garantía generalmente implica un tercero independiente, llamado agente de depósito en garantía.

¿Qué significa estar en depósito en garantía?

Estar “en depósito en garantía” es un tipo de cuenta de retención legal. Esos artículos (dinero o propiedades) no se pueden liberar hasta que se hayan cumplido todas las condiciones entre las dos partes.

El depósito en garantía es una parte importante de la compra de una vivienda. Protege a compradores y vendedores durante la venta de la casa y ofrece una manera conveniente de pagar los impuestos y el seguro.

En algunos casos, se exige una cuenta de depósito en garantía, y en otros no es necesaria. Esto depende del tipo de préstamo que obtengas y de tu perfil financiero. Puede ser tentador optar por no tener una cuenta de depósito en garantía, ya que podría significar un menor pago hipotecario mensual; sin embargo, el depósito en garantía puede darte tranquilidad pues te exime de la responsabilidad de asegurarte de pagar esas facturas importantes.

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