Vender una vivienda después de un año: ¿qué tan pronto puedo vender?

Cuando compras una casa, es posible que planees tenerla solo por un corto tiempo. Tal vez esperas formar una familia en unos años y necesites una casa más grande, o esperas ascender en tu trabajo en otra ciudad o estado. Viéndolo desde una perspectiva económica, la pregunta es, ¿cuánto tiempo debo ser propietario de una vivienda para asegurarme de que valió la pena comprarla en primer lugar? Como muchas decisiones económicas, la correcta depende de tu situación y de tus objetivos.

¿Qué tan pronto puedes vender una casa después de comprarla?

Según datos de 2024 de Consumer Affairs, el estadounidense promedio es propietario de su vivienda por unos 12 años, pero puedes recuperar la inversión mucho antes de eso.

Nada te impide vender una casa inmediatamente después de comprarla, salvo que probablemente perderás dinero. La mayoría de las veces, puedes venderla cuando lo necesites, aunque en la mayoría de los casos perderás dinero si no eres propietario de la vivienda el tiempo suficiente para recuperar la inversión de la venta.

Cuando compras una casa, pagas entre el 3% y el 6% del precio de venta en costos de cierre. Este es el dinero que probablemente querrás recuperar antes de venderla.

A medida que pagas tu hipoteca, construyes capital en tu vivienda. Esta es la parte de tu casa de la que eres propietario completamente. Si tu vivienda aumenta de valor, terminas obteniendo una ganancia sobre ese capital. Puedes pedir un reporte de propiedad que te dará un cálculo de lo que vale tu casa actualmente. Ten en cuenta que esto es un cálculo y podrías obtener un número diferente cuando se haga una tasación.

Vender tu casa después de 1 año o menos

Es difícil generar mucho capital o recuperar esos costos iniciales en un año o menos. También podrías enfrentar sanciones de la institución crediticia si tienen requisitos de ocupación o una penalización por pago anticipado.

También habrá implicaciones fiscales. Si vives en la casa por menos de un año, tendrás que pagar el impuesto sobre ganancias de capital a corto plazo, que normalmente es más alto que la versión de largo plazo.

También deberías considerar el estrés de comprar y vender en un mismo año, ya que esto exigirá encontrar una nueva vivienda dos veces, mudarte dos veces y completar una cantidad considerable de documentación. A menos que un cambio significativo en tu vida te obligue a vender tu casa tan pronto, lo mejor es evitarlo.

Vender tu casa después de 2 años

Vender una casa después de 2 años puede ayudarte a evitar algunos de los inconvenientes que enfrentarías al venderla en menos de un año. Por ejemplo, tu impuesto sobre ganancias de capital ya no se considerará a corto plazo. También podrías haber recuperado tus pérdidas iniciales y obtenido una pequeña ganancia. Y, por supuesto, podrías estar libre de los requisitos de ocupación en el caso de préstamos gubernamentales.

Sin embargo, es poco probable que tengas ganancias significativas, por lo que es importante considerar la molestia de mudarte nuevamente tan pronto.

Qué considerar antes de vender tu casa

Vender una vivienda cuesta dinero. Si la vendes demasiado pronto, podrías terminar pagando más de lo que ganas con la venta. Estos son algunos gastos típicos asociados a la venta de una vivienda:

Impuesto sobre ganancias de capital

El impuesto sobre las ganancias de capital se aplica a cualquier ganancia obtenida al vender un activo. También se aplica a la propiedad, por lo que, si vendes una casa por más de lo que pagaste por ella, deberás pagar impuestos sobre la ganancia obtenida. El porcentaje que pagues dependerá de tu nivel de ingresos y el estado de tu declaración, aunque suele oscilar entre el 0% y el 20%.

Si vives en la casa por un período muy corto, por ejemplo, 8 meses, tendrás que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital a corto plazo, que es un porcentaje más alto que el que tendrías que pagar si te quedaras en ella durante algunos años.

Para obtener un beneficio en los impuestos sobre las ganancias de capital, debes usar la casa como tu residencia principal durante al menos 2 de los primeros 5 años en que es tuya. Si cumples con este requisito, puedes evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital hasta por $250,000 de ganancia ($500,000 en el caso de matrimonios que declaran conjuntamente), cuando vendes tu casa. Esto significa que es muy probable que no tengas que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital en absoluto.

Costos de cierre

Los costos de cierre suelen ser del 3% al 6% del precio de compra de la vivienda.

El valor de las viviendas aumenta en promedio más del 5% cada año, pero esto se refiere al precio total, no a tu capital. Si la casa de un vendedor potencial se encuentra en este promedio (o por encima) y ha sido constante con sus pagos hipotecarios, la plusvalía sobre el capital acumulado podría cubrir los costos de cierre en un plazo de 5 años.

Si tu objetivo principal al vender la casa es obtener una ganancia, asegúrate de que esta apreciación cubra los costos de cierre.

Condiciones del mercado local

El mercado inmobiliario está en constante cambio. Si vas a vender una vivienda, lo ideal es que sea un mercado de vendedores y no de compradores. Esto significa que hay un inventario bajo de viviendas y una alta demanda, lo que genera más competencia entre compradores.

Los mercados de vivienda locales pueden cambiar rápidamente. Tenemos una guía útil para orientarte sobre qué indicadores observar en el mercado y así saber cuál es el mejor momento para vender.

Requisitos de ocupación

Si recibiste un préstamo del gobierno para tu casa, es posible que existan requisitos de ocupación. La mayoría de los prestamistas que ofrecen préstamos de la Administración Federal de Vivienda y del Departamento de Asuntos de Veteranos exigen que uses la casa como tu residencia principal durante al menos un año.

Existen excepciones, como si eres militar en servicio activo y tienes que mudarte de repente, pero en su mayor parte, debes quedarte ahí un año para evitar multas. De lo contrario, podrías tener dificultades para obtener el mismo tipo de préstamo o trabajar con ese prestamista en el futuro. Lee con atención el contrato de tu préstamo para comprender cuáles son estas condiciones.

Multa por pago anticipado

Podrías pensar que puedes comprar una casa, pagar tu hipoteca completa de manera anticipada y mudarte rápidamente. Sin embargo, no es tan sencillo. No solo necesitarías mucho dinero disponible, especialmente si planeas saldarla en menos de 10 años, sino que también podrías enfrentar multas.

¿Puedes evitar multas si vendes tu casa antes de tiempo?

Si puedes evitar multas depende del tipo de sanciones que enfrentes.

Como mencionamos, vivir en tu casa durante 2 de los últimos 5 años reducirá tu carga tributaria sobre las ganancias de capital. Si vives en esa casa el tiempo suficiente y compras otra inmediatamente después de venderla, podrías evitar por completo el impuesto sobre las ganancias de capital. Pero si vendes tu casa en un año, no tendrás suerte: no hay mucho que puedas hacer para evitar penalizaciones fiscales.

Si lo que te preocupa son las penalizaciones de tu prestamista hipotecario, esto dependerá del prestamista y de tus circunstancias. Tal vez estés vendiendo tu casa en un año por una dificultad inesperada y extrema. Habla con tu prestamista y revisa cuáles son tus opciones.

Comprensión del capital y cuánto tiempo permanecer antes de vender

Los bienes raíces son una inversión de largo plazo, y generalmente las propiedades aumentan de valor con el tiempo. Cuanto más pagues de tu hipoteca, más capital acumularás en la vivienda.

Supongamos que compras una casa por $400,000. En 5 años, la casa aumenta de valor a $480,000 debido a varios factores. Si todavía tienes $320,000 del principal de tu hipoteca por pagar, ahora eres propietario de $160,000 de la casa en lugar de los $80,000 que pagaste. Esto representa una ganancia considerable en poco tiempo.

Por otro lado, tal vez el valor de la casa suba a $406,000 en un año. Supongamos que tienes un saldo hipotecario de $385,000. Tienes $21,000 de valor en la casa en lugar de los $15,000 que pagaste. Sin embargo, ten en cuenta que probablemente pagaste varios miles de dólares en costos de cierre, y ahora enfrentas un impuesto sobre las ganancias de capital a corto plazo y posibles penalizaciones de tu prestamista hipotecario.

Preguntas frecuentes

¿Todavía tienes dudas? Estas son algunas preguntas frecuentes sobre cuánto tiempo vivir en una casa antes de venderla.

¿Puedes vender una casa que acabas de comprar y todavía obtener ganancias?

Aunque es difícil establecer un plazo exacto para “acabas de comprar”, es poco probable que obtengas muchas ganancias, si es que las obtienes, al vender una casa en un período muy corto (digamos, menos de un año). Es posible si hay una apreciación significativa del mercado en poco tiempo. También es posible si te dedicas a la remodelación y reventa de casas, y pasas el año mejorando drásticamente la casa para aumentar su valor.

¿Cuáles son los mejores meses para vender una casa?

Hay ciertas épocas del año en las que conviene más vender una casa. Las investigaciones sugieren que las casas vendidas entre marzo y julio son generalmente las más caras. Esto podría deberse a que la primavera y el verano son las épocas más frecuentes para que los estadounidenses se muden. Con más gente mudándose, hay más competencia en el mercado inmobiliario, lo que generalmente es bueno para los vendedores.

Conclusión: es mejor esperar antes de vender

Es posible vender una casa justo después de comprarla, pero si quieres obtener una ganancia, probablemente deberías esperar unos años o más. Esto te permitirá recuperar los costos de cierre iniciales y darle tiempo a tu casa para apreciarse mientras acumulas capital. Hay muchos factores a considerar, como el mercado de vivienda local y los requisitos de ocupación. Y tampoco olvides la emoción y el esfuerzo que se requieren al comprar y vender casas.