Cómo el aumento en las tasas de interés de la Reserva Federal puede afectar a los vendedores y compradores de vivienda

Parece que en este momento no hay forma de escapar de la inflación, ya sea tu bolsillo o en los titulares de las noticias. Para tratar de controlar la inflación, la Reserva Federal ha comenzado a subir las tasas de interés a corto plazo. Sin embargo, esto no pasa sin crear un impacto en toda la economía. Veremos cómo el aumento en las tasas de interés de la Reserva Federal afecta a los compradores de vivienda y otros.

¿Por qué la Reserva Federal subió las tasas de interés?

Dos misiones principales de la Reserva Federal son tratar de garantizar tasas de interés de largo plazo moderadas y estabilizar los precios. Si las leído las noticias últimamente, la inflación es un tema candente. Existen varios motivos que explican el rápido aumento de precios que atraviesa la economía en este momento, pero lo único que la Reserva Federal puede controlar es la tasa de fondos federales. Veamos brevemente cómo llegamos aquí.

Lo que está sucediendo en todo el mundo es realmente la confluencia de tres factores: La interrupción de la cadena de suministro relacionada con los paros económicos causados por la pandemia, más dinero en la economía debido al estímulo relacionado con el COVID-19, y las sanciones y embargos sobre el petróleo ruso a causa de la guerra en Ucrania.

Cuando el banco central de Estados Unidos sube la tasa de fondos federales, lo hace para intentar frenar la inflación. Sin embargo, como la tasa de fondos federales es la tasa a la que los bancos se prestan unos a otros a un día, realmente afecta todas las tasas de interés en general porque cualquier otra tasa que establezca un prestamista fluctúa con ella. Los aumentos de menos de un punto porcentual pueden tener un efecto drástico en los préstamos, especialmente en cantidades de préstamos más altas.

Cuando las tasas suben, pueden hacerlo más de una vez y generalmente lo hacen. La tasa de fondos federales ha aumentado tres veces en 2022, subiendo un 1.5% hasta la fecha. Esto la sitúa en un rango del 1.5% al 1.75% al momento de escribir este artículo.

Basado en las proyecciones y comentarios de los gobernadores de la Reserva Federal, se anticipa que podrían subir las tasas de interés varias veces más este año, en aumentos del 0.5% o más en el corto plazo, con incrementos menores del 0.25% más adelante. Sin embargo, hay buenas razones para creer que, basado en informes continuos de alta inflación, es probable que la Reserva Federal vuelva a aumentar la tasa en un 0.75% en julio.

La Reserva Federal debe encontrar un equilibrio entre el control de la inflación y los impactos negativos que puede tener en la economía. La idea de subir las tasas de interés es encarecer el crédito, lo que a su vez frena el gasto. En teoría, si la demanda disminuye, los vendedores bajarán los precios o los mantendrán estables hasta que la demanda se recupere.

Sin embargo, las tasas de interés bajas también fomentan la expansión empresarial. Cuando es más barato pedir préstamos, las empresas crecen y contratan a más personal. Si las tasas suben demasiado rápido, existe el riesgo de que el gasto se enfríe más de lo deseado. Una menor demanda de productos y servicios suele llevar a los negocios a despedir empleados. Esto afecta directamente el otro mandato que el Congreso le ha otorgado a la Reserva Federal: ofrecer un entorno propicio para el máximo empleo.

Si las personas no gastan y pierden sus empleos, esto puede conducir directamente a una recesión. Aunque la economía tiende a ser cíclica, eso es algo que todos los presidentes de la Reserva Federal quieren evitar. Por este motivo, si bien teóricamente no hay límite para la cantidad de veces que la Reserva Federal puede subir las tasas, se trata de un delicado acto de equilibrio.

La forma en que la tasa de fondos federales afecta las hipotecas depende del tipo de hipoteca que tengas. Si ya tienes una hipoteca de tasa fija y no estás buscando refinanciar ni comprar una nueva casa, tu tasa hipotecaria no cambiará.

Si estás comprando una casa o refinanciando con una hipoteca de tasa fija, no hay una relación directa entre las tasas hipotecarias y la tasa de fondos federales. Esto se debe a que las tasas se fijan basándose en el rendimiento de los títulos respaldados por hipotecas (MBS) y de tu situación financiera personal. La Reserva Federal ha estado muy involucrada en el mercado de MBS en varias ocasiones desde finales de la década de 2000, pero el mecanismo es diferente al de la tasa de fondos federales.

Si tienes una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM), es mucho más probable que tu tasa de interés se vea afectada por los aumentos de la tasa de fondos federales. La tasa inicial vigente durante los primeros años de la ARM se establece basada en los precios en el mercado de MBS.

¿Cómo la Reserva Federal afecta a los vendedores y compradores de vivienda?

Cuando la Reserva Federal sube la tasa de fondos federales, suele provocar un aumento de las tasas de interés en toda la economía. Las tasas hipotecarias no son una excepción. Dediquemos las próximas secciones a analizar cómo estos aumentos de tasas afectan a los compradores, vendedores y propietarios que buscan refinanciar.

Cómo se ven afectados los compradores de vivienda

Aunque las tasas hipotecarias y la tasa de fondos federales no están directamente correlacionadas, sí tienden a moverse en la misma dirección general. Por lo tanto, una tasa de fondos federales más alta significa tasas hipotecarias más altas para los compradores. Esto tiene varios efectos:

• Terminas calificando para una cantidad del préstamo más baja. La cantidad de la preaprobación de los prestamistas se basa tanto en tu down payment como en el pago mensual que puedes pagar según tu relación deuda-ingresos (DTI). Como tu pago mensual es más alto, podrás manejar una cantidad del préstamo menor. Esto podría afectar especialmente a los compradores por primera vez porque no tienen el dinero de la venta de una casa para compensar una cantidad del préstamo menor con un down payment más alto.
• Podrías tener dificultad para encontrar casas en tu rango de precios. A medida que las tasas suben, los vendedores generalmente terminan no aumentando los precios e incluso podrían bajarlos si no reciben ofertas después de un tiempo, pero es importante tener en cuenta que esto podría no suceder de inmediato. En este momento, no hay suficiente inventario en el mercado inmobiliario para satisfacer la demanda, especialmente en lo que respecta a las viviendas existentes. Por esta razón, la demanda acumulada podría sostener precios más altos durante bastante tiempo. Es posible que algunos compradores queden temporalmente fuera del mercado debido a los precios.
• Tasas más altas significan pagos de la hipoteca más altos. Esto significaría gastar un porcentaje más alto de tu presupuesto mensual en tu casa.
• Debes analizar bien si te conviene comprar o alquilar. Por lo general, con el aumento tan rápido del valor de las propiedades, el costo del alquiler sube más rápido que los pagos de la hipoteca, incluso con tasas de interés más altas. Sin embargo, cada mercado es diferente, así que no está de más hacer los cálculos para tu área.

Cómo se ven afectados los vendedores

Si quieres vender tu casa, podría parecerte que este es el momento porque los precios de las casas han subido un 21.23% este año, según índice de 20 ciudades Case-Shiller al momento de escribir este artículo. Cuando las tasas suben, hay varias cosas que debes considerar:

• Es posible que haya menos compradores interesados. Un aumento en las tasas podría excluir a más personas del mercado actual. Debido a esto, es posible que las ofertas tarden más en llegar y podrías tener que esperar un tiempo para venderla.
• Podría ser más difícil encontrar una nueva casa. Una de las cosas que hace que tu casa sea más llamativa y que aumente los precios como vendedor es el hecho de que hay muy pocas opciones en el mercado. Lo que debes tener en cuenta es que, incluso si vendes tu casa con una ganancia considerable, podrías terminar gastando mucho más para encontrar otra. Además, lo harías con una tasa de interés más alta.
• Es posible que tu casa no se venda, por tanto. Esta es la parte más difícil de predecir porque el inventario es tan limitado que los precios se mantendrán altos en muchas áreas durante más tiempo del habitual en un entorno de tasas en aumento. Sin embargo, en algún momento, la locura por la vivienda terminará. Cuando eso suceda, es posible que tengas que bajar el precio para recibir ofertas.

Cómo se ven afectados algunos propietarios de vivienda

Si eres propietario de una vivienda, la forma en que te afecta el aumento de la tasa de fondos federales depende del tipo de hipoteca que tengas y de tus objetivos. Veamos tres escenarios diferentes.

Si tienes una hipoteca de tasa fija y no haces ningún cambio, tu tasa no cambiará en absoluto. De hecho, lo único que puede cambiar tu pago es una fluctuación en los impuestos o seguros.

Si tienes una hipoteca de tasa ajustable, es muy probable que tu tasa suba si está programada para un ajuste. Por supuesto, que esto suceda y en qué medida depende de los límites establecidos en tu contrato hipotecario y de cuán lejos esté tu tasa actual de las tasas del mercado en el momento del ajuste.

Si estás pensando en refinanciar, debes saber que, si has contratado una hipoteca nueva en los últimos años, probablemente no obtendrás una tasa más baja. Sin embargo, algo que debes tener en cuenta en este tipo de mercado es que los años de aumento de precios significan que muchas personas tienen mucho capital acumulado en su vivienda. Esto podría ser beneficioso para una consolidación de deudas, por ejemplo.

Cuando la Reserva Federal sube la tasa de fondos federales, las tasas de interés tienden a subir en todos los sectores. Si bien a nadie le gustan las tasas hipotecarias altas, siempre serán más bajas que la tasa de interés que podrías obtener con una tarjeta de crédito. La consolidación de deudas podría permitirte integrar deudas con intereses altos a tu hipoteca y pagarlas a una tasa mucho más baja.

Lo que los compradores de vivienda pueden hacer

El aumento en las tasas de interés hipotecario no es nunca ideal, pero eso no debe impedirte pasar de ser un posible comprador de vivienda a ser el propietario de vivienda más nuevo de los Estados Unidos. Todo depende de tu situación económica y de si te sientes cómodo haciendo pagos mensuales de la hipoteca levemente más altos.

La vida también juega un papel en esto. Si acabas de tener un hijo y necesitas más espacio o tienes que mudarte por un trabajo, es posible que te veas obligado a comprar una casa sin importar si es el mercado ideal.

La buena noticia sobre las tasas más altas para los que pueden hacer los pagos es que ciertos compradores con los que podrías haber estado compitiendo cuando las tasas eran más bajas ya no estarán presentes a medida que las tasas suben. Dado esto, es posible que tengas más facilidad para que tu oferta sea aceptada.

No te desesperes solo porque las tasas estén subiendo si eres un comprador de vivienda. Hay varias cosas que puedes hacer para asegurarte de estar preparado para enfrentar cualquier reto que el mercado de la vivienda te pueda presentar.

Pon tus finanzas en orden

Mientras mejor sea tu situación económica antes de aplicar para una hipoteca, más fácil será calificar para una tasa de interés baja y un préstamo más grande. Con eso en mente, sigue los pasos de abajo para mejorar tu situación económica:

• Paga tu deuda existente. La DTI es la métrica clave que los prestamistas ven para determinar cuánto puedes pagar mensualmente. Es una función directa de tus ingresos comparado con la cantidad que gastas cada mes en hacer pagos de deudas obligatorios. Ninguno es fácil, pero puede ser más fácil pagar las deudas que milagrosamente comenzar a hacer más dinero. Si quieres lograr el mayor impacto en tu DTI, paga primero las deudas con los pagos mensuales más grandes. Si estás más lejos de comprar una casa, puedes optar por pagar primero las deudas con las tasas de interés más altas.
• Mejora tu puntuación de crédito. Tu puntuación de crédito es un gran indicador para los prestamistas de cómo has podido manejar la deuda en el pasado, y es uno de los dos factores clave que determinan tu tasa de interés. Cuanto más alta sea tu puntuación, mejor. Las principales influencias en tu puntuación de crédito son tu capacidad para hacer los pagos a tiempo y mantener una utilización de crédito relativamente baja en líneas de crédito renovables.
• Ahorra para un down payment. El otro factor de mucho peso en tu tasa de interés es el down payment. En pocas palabras, mientras menos dinero tenga que darte un prestamista, mejor será tu tasa de interés porque el riesgo es menor.
• Busca maneras de recortar tu presupuesto. No te sugerimos que sobrevivas a base de macarrones con queso sin marca y papel higiénico de una sola capa, pero encontrar pequeñas formas de recortar gastos puede facilitar el pago de las deudas existentes o permitirte ahorrar para el down payment. Cada pequeño detalle cuenta, por lo que no tiene que ser un cambio muy grande. Con el tiempo, es fácil sentir el aumento gradual de suscribirse a seis servicios de streaming a $10 cada uno. Y quizá realmente solo veas dos de ellos.

Busca un agente de bienes raíces

Trabajar con un agente de bienes raíces veterano puede ser la mejor manera de navegar un mercado inmobiliario complicado. Los buenos agentes pueden ayudar a los compradores a encontrar propiedades dentro de su presupuesto. También pueden ser negociadores clave en nombre tuyo para obtener un precio justo y evitar pagar de más por una casa.

Nuestros amigos en Rocket Homes^SM pueden ayudarte a buscar un agente asociado verificado en tu área que pueda trabajar en conjunto para lograr tus objetivos y defender tus intereses.¹

Obtén la preaprobación

Estar preaprobado antes de comenzar a ver casas no solo te permite saber cuánto puedes gastar, sino que también les muestra a los vendedores que vas en serio. Tienes el financiamiento para respaldar tu oferta.

Animamos a todos nuestros clientes a que obtengan una Verified Approval.² Esta es una calificación tradicionalmente conocida como preaprobación con una verificación de crédito, para incluirla con los documentos de tus ingresos y activos. Tú y los vendedores pueden confiar en tu oferta.

Conoce tus imprescindibles

Como los precios y las tasas son altos, podría ser importante saber la diferencia entre los imprescindibles y las cosas que sería bonito tener. Obtén todo lo que puedas de tu lista de deseos manteniéndote dentro de tu presupuesto.

Conclusión

La Reserva Federal aumenta la tasa de fondos federales para intentar mantener la inflación bajo control. Aunque no está directamente relacionada con las tasas hipotecarias altas, tienden a moverse en la misma dirección.

Si eres un propietario de vivienda existente, que esto te afecte depende del tipo de hipoteca que tengas. Las personas con una tasa fija no tienen de qué preocuparse. Si tu ARM está programada para un ajuste, es probable que la tasa suba.

Si eres un comprador de vivienda, el aumento en las tasas tiene un impacto negativo en cuánto puedes gastar. La buena noticia es que los precios de las casas tienden a bajar a medida que las tasas suben. La mala noticia es que quizá esta vez no suceda tan rápido debido a la grave escasez de inventario.

El otro factor importante para tener en cuenta es que las tasas hipotecarias no existen de forma aislada. Si están subiendo, también lo están haciendo todas las demás tasas de interés al consumidor. Este podría ser un buen momento para consolidar deudas usando el capital acumulado en tu vivienda para obtener efectivo.

¹ Rocket Homes℠ es una marca registrada autorizada para Rocket Homes Real Estate LLC. El logotipo de Rocket Homes℠ es una marca de servicio autorizada para Rocket Homes Real Estate LLC. Rocket Homes Real Estate LLC respalda plenamente los principios de la Ley de vivienda justa.

Para obtener los números de licencia de Rocket Homes Real Estate LLC, visita RocketHomes.com/license-numbers.

California DRE #01804478

² La participación en el programa Verified Approval se basa en un análisis completo del evaluador de riesgos de tu crédito, tus ingresos, tu condición de empleo, activos y deudas. Si la nueva información cambia de manera importante la decisión de la evaluación de riesgos, teniendo como consecuencia una denegación de tu solicitud de crédito, si el préstamo no se puede cerrar por una razón fuera del control de Rocket Mortgage, incluyendo, entre otros, seguro satisfactorio, tasación e informe/búsqueda del título, o si tú ya no quieres continuar con el préstamo, se descontinuará tu participación en el programa. Si no cambia tu elegibilidad en el programa y no se cierra tu préstamo hipotecario debido a un error de Rocket Mortgage, recibirás los $1,000. Esta oferta no se aplica a préstamos nuevos de compra presentados a Rocket Mortgage mediante un corredor hipotecario. Esta oferta no es válida para clientes que trabajan por su cuenta. Rocket Mortgage se reserva el derecho de cancelar esta oferta en cualquier momento. La aceptación de esta oferta constituye la aceptación de estos términos y condiciones, que están sujetos a cambio a criterio exclusivo de Rocket Mortgage. Puede haber otras condiciones o exclusiones.