Cláusula de anulación: Definición y resumen

El término cláusula de anulación (defeasance clause) puede parecer intimidante, pero se trata de un principio sencillo relacionado con tu hipoteca. Y, cuando se aplica, esta cláusula te permite ser propietario de tu vivienda en su totalidad. No siempre eres propietario total de una casa  al cerrar la compra. Puede que tengas que esperar hasta que la pagues por completo. El proceso tiene más matices y depende del estado en el que vivas. Vamos a repasar qué significa, en bienes raíces, la cláusula de anulación para los propietarios de vivienda.

¿Qué es una cláusula de anulación?

Una cláusula de anulación en bienes raíces es una cláusula de un contrato hipotecario que establece que el título de propiedad será transferido al prestatario (deudor hipotecario) cuando se cumplan las condiciones de pago del prestamista (acreedor hipotecario). Si tu contrato hipotecario incluye una cláusula de anulación, significa que no tienes el título de la propiedad de tu vivienda hasta que hayas devuelto por completo el préstamo.

¿Cómo funcionan las cláusulas de anulación en una hipoteca?

Legalmente, el concepto de anulación existe para proteger tus intereses, como comprador de vivienda; es un lenguaje legalmente vinculante que establece que cuando pagues el préstamo de la vivienda, serás propietario total y completo de la vivienda. Ser dueño de una propiedad en todo derecho y en su totalidad depende del estado donde vivas y de cómo interpreten un aspecto del derecho de bienes raíces llamado teoría hipotecaria.

¿Qué es la teoría del embargo preventivo frente a la teoría del título de la propiedad?

Las leyes sobre bienes raíces varían de un estado a otro, pero cuando se trata de la teoría del derecho hipotecario, generalmente se encuadran en una de dos categorías principales: la teoría del embargo preventivo o la teoría del título de la propiedad.

En estados donde prima la teoría del título de la propiedad, incluyendo Alaska, Arizona, California, Colorado, Washington, D.C., Georgia, Idaho, Misisipi, Misuri, Nebraska, Nevada, Carolina del Norte, Oregón, Dakota del Sur, Tennessee, Texas, Virginia, Estado de Washington, Virginia Occidental y Wyoming, el banco mantiene la propiedad de la vivienda hasta que se pague el préstamo.

En la teoría del embargo preventivo, el prestatario conserva el título legal de la propiedad. Cuando el prestatario obtiene una hipoteca, el prestamista coloca un embargo preventivo sobre la propiedad como garantía del préstamo. Este embargo preventivo otorga al prestamista el derecho a ejecutar la hipoteca si el prestatario incumple los pagos.

La diferencia clave es que el prestatario tiene tanto el título legal como el equitativo sobre la propiedad. El prestamista no tiene el título de la propiedad; por el contrario, su interés de garantía se limita al embargo preventivo de la misma. Siempre que el prestatario haga los pagos hipotecarios puntualmente, conserva el derecho a tener, usar y disfrutar de la propiedad. Si el prestatario incumple los pagos o vende la propiedad, el embargo preventivo del prestamista puede ejecutarse mediante una ejecución hipotecaria judicial.

La teoría del embargo preventivo se aplica en: Arkansas, Connecticut, Delaware, Florida, Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Kentucky, Luisiana, Maine, Nueva Jersey, Nuevo México, Nueva York, Dakota del Norte, Ohio, Pensilvania, Puerto Rico, Carolina del Sur, Utah y Wisconsin.

¿Cómo afectan la teoría del embargo preventivo y la teoría del título de la propiedad a las ejecuciones hipotecarias?

La principal diferencia entre la teoría del título de la propiedad y la teoría del embargo preventivo se observa en los procedimientos de ejecución hipotecaria. En un estado donde se aplica la teoría del título de la propiedad, el prestamista tiene el título legal, lo que significa que las ejecuciones hipotecarias normalmente no son judiciales, sino que son administradas por un fiduciario y evitan el sistema judicial. Por el contrario, en un estado donde se aplica la teoría del embargo preventivo, el prestatario tiene el título legal de la propiedad, lo que significa que las ejecuciones hipotecarias normalmente son judiciales y deben tramitarse en el sistema judicial.

Esencialmente, es más difícil y tarda más para un banco ejecutar la hipoteca de una vivienda en un estado con teoría del embargo preventivo —donde el propietario de la vivienda tiene el título legal de la propiedad y el banco solo tiene un embargo preventivo— que en un estado donde se aplica la teoría del título de la propiedad, donde el prestamista tiene el título legal hasta que se paga la deuda.

¿Qué es la teoría intermedia?

Una alternativa es la teoría intermedia (o teoría híbrida), que modifica y combina aspectos de las teorías del embargo preventivo y del título de la propiedad. Según la teoría intermedia, el prestatario conserva el título legal de la propiedad mientras hace los pagos. Sin embargo, en caso de incumplimiento, el título legal de la propiedad recae automáticamente en el prestamista. Esto permite al prestamista iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria—a menudo mediante procesos no judiciales simplificados en lugar de largos juicios—para recuperar la posesión física de la propiedad.

Estos estados siguen la teoría intermedia:

• Alabama
• Hawái
• Maryland
• Massachusetts
• Michigan
• Minnesota
• Montana
• New Hampshire
• Oklahoma
• Rhode Island
• Vermont

Excepciones a la cláusula de anulación

La presencia y redacción de una cláusula de anulación en un contrato hipotecario varían según la teoría de la ley hipotecaria del estado. En los estados donde se aplica la teoría del título de la propiedad, el prestamista mantiene el título legal de la propiedad hasta que el préstamo se pague en su totalidad. La cláusula de anulación exige explícitamente que el prestamista transfiera nuevamente el título de la propiedad al prestatario en el momento del pago final.

En los estados donde se aplican la teoría del embargo preventivo y la teoría intermedia, se establece que el prestatario conserva el título de la propiedad mientras que el prestamista tiene un gravamen sobre la misma. En estas jurisdicciones, la cláusula de anulación establece que el pago total anula automáticamente el embargo preventivo del prestamista, y obliga legalmente a este a renunciar a su derecho sobre la propiedad.

La cláusula de anulación opera de manera diferente según la teoría hipotecaria de cada estado. Asegura la transferencia adecuada del título de la propiedad o la liberación del embargo preventivo al liquidar el préstamo.

Otros usos de una cláusula de anulación

Una cláusula de anulación también puede usarse en algunas situaciones para transferir garantías alternativas, como otros bienes raíces o activos de inversión, para asegurar un préstamo. Si se proporciona una garantía alternativa suficiente en estos casos, el prestatario podría obtener el título de la propiedad antes de que el préstamo sea reembolsado por completo, ya que el préstamo está asegurado por un activo distinto de la propiedad.

Tipos de títulos de la propiedad y la cláusula de anulación

En general, los préstamos se clasifican en dos tipos: con garantía y sin garantía. Si y cómo se usan las cláusulas de anulación dependerá del tipo de préstamo que obtengas.

Préstamos sin garantía

Una deuda sin garantía normalmente se observa en productos financieros de saldo menor, como las tarjetas de crédito. Generalmente, aquí no se usan las cláusulas de anulación porque no hay garantía de que el prestamista pueda recuperar, por lo que cualquier cosa comprada con deuda sin garantía es automáticamente propiedad del prestatario.

Para conceder grandes sumas de dinero para compras costosas como una vivienda, la mayoría de los prestamistas hipotecarios exigen a los prestatarios que aseguren la deuda con garantías.

Préstamos garantizados

En la mayoría de las transacciones de compra de vivienda, un comprador usa una hipoteca para adquirirla y asegura el préstamo hipotecario con esa misma propiedad como garantía. Con una hipoteca garantizada, al prestatario se le conceden la anulación del préstamo y el título de propiedad de la casa de manera efectiva cuando puede devolver por completo los pagos del principal e intereses, y cualquier otra condición de pago hipotecario.

Escrituras de garantía

En un estado donde se aplica la teoría del embargo preventivo, y se usa una escritura de garantía para transferir el título legal de la propiedad del prestatario al banco en el cierre, la escritura de garantía se usa para "asegurar" la hipoteca en lugar de la propia vivienda. Las cláusulas de anulación transfieren el título legal de la propiedad al prestatario una vez pagado el préstamo, otorgándole tanto el título legal como el equitativo sobre la propiedad.

Deberías examinar detenidamente tus derechos y a qué tienes derecho legal en caso de ejecución hipotecaria o incumplimiento de pagos de tu préstamo hipotecario.

Conclusión: Revisa tu cláusula de anulación para saber cuándo eres propietario de tu vivienda

Cuando obtienes una hipoteca para comprar una vivienda, te vuelves el propietario legal de la vivienda y obtienes el derecho a vivir en ella y venderla. Sin embargo, el prestamista mantiene un interés de garantía sobre la propiedad hasta que el préstamo hipotecario se pague en su totalidad. Esto significa que el prestamista tiene derecho a ejecutar la hipoteca si incumples los pagos del préstamo.

Tu documento hipotecario incluirá una cláusula de préstamo pagadero a la venta, que exige el pago del saldo del préstamo si la propiedad se vende antes de que la hipoteca esté cubierta. Revisar los términos específicos de tu hipoteca y la cláusula de anulación aclarará tus derechos y obligaciones como propietario de la vivienda. Aunque eres propietario de la vivienda y puedes usarla como desees, no tendrás el título de propiedad total y libre hasta que la hipoteca esté completamente pagada.

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