¿Qué es una Carta de compromiso de hipoteca y cómo puedo obtener una?

Una carta de compromiso de hipoteca es un documento formal de tu prestamista que indica que estás aprobado para el préstamo. Los prestamistas extienden una carta de compromiso de hipoteca después de que el solicitante completa con éxito el proceso de preaprobación. La carta le dice al solicitante la cantidad de la hipoteca que probablemente aprobará el prestamista, y el solicitante puede usar la carta para mostrar a los agentes de bienes raíces y vendedores de vivienda que tiene solvencia crediticia y es un comprador de vivienda serio.

De hecho, la mayoría de los vendedores no considerarán una oferta (que no sea en efectivo) de un comprador que no se preaprobó. Es por eso por lo que es esencial que envíes una solicitud de préstamo y completes parcialmente el proceso de evaluación de riesgo para recibir una carta de compromiso final (llamada Carta Verified Approval si solicitas Rocket Mortgage®) al principio del proceso, para que estés bien preparado una vez que encuentres la casa de tus sueños.

Hay dos tipos de compromisos: condicionales y definitivos.

Una carta de compromiso condicional aprueba al prestatario por una cantidad de préstamo determinado, siempre que se cumplan ciertas condiciones. Este tipo de carta de compromiso puede incluir la siguiente información:

• Nombre del prestamista
• Nombre del prestatario
• Declaración de preaprobación
• Tipo de préstamo
• Cantidad del préstamo
• Lista de condiciones que deben cumplirse antes de la aprobación final.
• Cantidad de días de validez de la preaprobación.

Un compromiso hipotecario final es cuando se han cumplido las condiciones y el prestamista se compromete a prestarte la cantidad especificada. Esta carta normalmente incluye la siguiente información:

• Nombre del prestamista
• Nombre del prestatario
• Dirección de la propiedad si ya se hizo una oferta
• Declaración de aprobación de préstamo
• Tipo de préstamo
• Cantidad del préstamo
• Plazo del préstamo
• Tasa de interés
• Fecha de compromiso
• Fecha de vencimiento de la tasa inmodificable
• Fecha de vencimiento del compromiso

Para obtener una carta de compromiso de hipoteca, debes pasar por el proceso de solicitud para obtener la precalificación y luego la aprobación inicial. Este proceso puede exigir que incluyas documentación como estados de cuenta y talones de pago, para mostrar que tienes ingresos estables y suficiente dinero para cumplir las responsabilidades financieras del préstamo.

El prestamista también revisará tu puntuación de crédito e historial crediticio para tener una mejor idea de tu situación financiera, además de la cantidad de deuda que tienes y cómo la manejas. Esta información ayuda al prestamista a determinar cuánta deuda más puedes asumir.

Después de tu preaprobación, recibirás una carta de compromiso de hipoteca condicional. Eso no significa que estés aprobado para el préstamo. Con esta aprobación condicional, todavía tendrás que seguir los pasos del proceso de solicitud de hipoteca.

Las condiciones del prestamista varían

Una aprobación condicional significa que se deben cumplir ciertas condiciones antes de que el prestamista pueda aprobar tu hipoteca. Las condiciones variarán según el prestamista y la ley estatal, pero algunas condiciones que puedes esperar incluyen:

• Acuerdo de compra
• Presentación de todos los documentos necesarios
• Tasación satisfactoria de la vivienda
• Comprobante del seguro de la vivienda
• Capacidad de pago de los costos de cierre y pago inicial
• Comprobante de título
• Aprobación final de evaluación de riesgo

Otra condición importante es que tus estados financieros e informe de crédito sigan esencialmente iguales, sin cambios importantes, hasta que se cierre el préstamo hipotecario.

Los prestamistas exigirán una tasación de tu casa

Tu crédito e ingresos son solo la mitad de la ecuación. Una tasación satisfactoria de la vivienda es otra parte importante para obtener la aprobación final de tu préstamo. Tu prestamista no prestará más que el valor de la tasación de la propiedad. Esto puede ayudarte a evitar a pagar más por tu casa de lo que vale y la posibilidad de incumplimiento de pago de la hipoteca.

Por ejemplo, es posible que originalmente te hayan aprobado un préstamo de $150,000. Sin embargo, si la casa que quieres comprar está tasada en $135,000, el prestamista solo aprobará un préstamo de hasta $135,000. En este caso, tendrías que negociar con los vendedores para reducir el precio de compra o aportar más dinero el día del cierre.

Mientras nada cambie económicamente con el solicitante durante la fase de búsqueda de casa y el valor de tasación de la casa cubra la cantidad del préstamo, el compromiso de préstamo generalmente se mantiene igual. Sin embargo, el prestamista se reserva el derecho de reducir la cantidad del préstamo o denegar la solicitud.

Tener la carta indica a los agentes de bienes raíces y vendedores de casas que eres un comprador serio. También muestra que puedes pagar la casa y comenzaste el proceso de hipoteca. Además, le asegura al vendedor que podría haber menos contratiempos en el futuro. Por estos motivos, esta carta puede ser especialmente útil en un mercado de vendedores, cuando la competencia entre los compradores es particularmente alta.

Posiblemente te preguntes sobre otros aspectos de una carta de compromiso de hipoteca. Estas son las respuestas a algunas de las preguntas frecuentes con respecto a este importante paso en el proceso.

Si el prestamista acepta prestar cierta cantidad, ¿significa que puedo gastar esa cantidad en una casa?

Es importante recordar que la cantidad de tu aprobación no debe confundirse con la cantidad que realmente puedes pagar por una vivienda. Recuerda que, al determinar cuánto prestar, los prestamistas no analizan tu presupuesto mensual, que incluye otros gastos, como servicios públicos, comestibles, factura de teléfono celular, seguro de automóvil y costos de cuidado personal. Aunque el prestamista puede pensar que tienes espacio en tu presupuesto para un pago hipotecario de $1,500, tu presupuesto realista solo permite un pago mensual de $1,000 cuando también se consideran todos los demás gastos.

También hay costos que van más allá del pago hipotecario en sí. Cuando compras la casa, es posible que debas hacer un pago inicial de al menos 3% del precio de compra, junto con los costos de cierre que pueden ser de hasta el 6% del precio de compra.

Una vez que te mudes, habrá más costos a considerar cuando seas propietario de una casa, incluyendo el mantenimiento de la vivienda, el seguro del propietario de vivienda y los impuestos sobre la propiedad. Es imperativo pensar en tu presupuesto de propiedad de vivienda junto con tu presupuesto de compra de vivienda.

Para ayudarte a establecer tus presupuestos, podría ser útil consultar la Calculadora de asequibilidad de la vivienda de Rocket Mortgage y considerar si quieres comprar una casa inicial o una casa para siempre.

¿Qué pasa si no quiero que el vendedor sepa por cuánto me han preaprobado?

Durante la fase de oferta del proceso de compra de una vivienda, los prestamistas pueden adaptar la carta a la cantidad que estás dispuesto a ofrecer por la vivienda. Al pedirlo, considera si te encuentras en un mercado competitivo y deja espacio para las negociaciones.

¿Qué pasa si vence la tasa inmodificable o el compromiso?

Si tu tasa de interés inmodificable vence antes de cerrar el préstamo, puede haber un ajuste de precio en el préstamo. Si el compromiso vence antes de que puedas cerrar, es posible que debas volver a enviar los documentos y pasar por otra aprobación de crédito para obtener un nuevo compromiso hipotecario. Esto podría dar como resultado una demora en el proceso y cambiar los términos de tu préstamo, incluyendo cuánto pagas cada mes o para cuánto calificas.

¿Qué pasa después de recibir tu carta de compromiso hipotecario?

Una vez que envías tu carta de compromiso hipotecario entras a la etapa final del proceso hipotecario. La carta no es una aprobación final sino más bien una promesa al prestatario de que el prestamista hipotecario dará el préstamo si se cumplen todas las condiciones. Si no hay cabos sueltos debes recibir aprobación.

Una vez que estás aprobado y planeas una fecha de mudanza, deberás pasar por el proceso de acuerdo de la transacción de compra y el préstamo hipotecario. Es importante tener en cuenta que el hecho de que tu compañía de préstamos hipotecarios haya creado la carta de compromiso no significa que no puedas retractarte. Nada es definitivo para el prestatario hasta que se entrega el financiamiento para el préstamo y se firman todos los documentos de cierre.

Una carta de compromiso hipotecario puede ayudarte a establecer un presupuesto de compra de vivienda y te da una ventaja sobre la competencia al presentar una oferta que demuestra que eres un comprador serio. Debes iniciar el proceso de aprobación para asegurarte de que estás completamente preparado para enviar una oferta o ganar una guerra de ofertas.

Completa una solicitud hoy para obtener más información sobre las tasas y los términos para calificar con Rocket Mortgage.