¿Qué es una hipoteca de tasa de interés ajustable del VA?

Una hipoteca con tasa de interés ajustable tiene una tasa de interés que cambia en función de las tasas del mercado. El Departmento de Asuntos de Veteranos ofrece un ARM a personal militar elegible, veteranos y cónyuges sobrevivientes que quieren comprar una vivienda. Aunque no todos pueden obtener un préstamo de VA, los prestatarios elegibles pueden aprovechar los bajos costos iniciales de un ARM comparado con una hipoteca de tasa fija.

¿Cómo funcionan los ARM del VA?

Una hipoteca de tasa de interés ajustable del VA funciona de manera muy similar a otros tipos de ARM. El préstamo cuenta con una tasa introductoria que se mantiene fija durante un número específico de años. Esta tasa suele ser más baja que la de las hipotecas de tasa fija. Cuando finaliza el período introductorio, la tasa de interés del préstamo se ajusta según las condiciones del mercado, generalmente una vez al año.

Los prestamistas suelen identificar los ARM mediante una nomenclatura basada en sus términos. Por ejemplo, un ARM 5/1 tiene una tasa fija durante 5 años y luego se ajusta una vez al año. Por ejemplo, Rocket Mortgage ofrece ARM 5/1 para préstamos del VA. Según estos términos, la tasa de interés del préstamo permanece fija durante los primeros cinco años.

Los ARM son populares porque permiten asegurar una tasa de interés más baja al inicio del préstamo. Esto resulta especialmente atractivo si planeas vender tu vivienda o refinanciar antes de que la tasa se ajuste.

Una vez que finaliza el período introductorio, la tasa de interés y tu pago hipotecario mensual podrán aumentar o disminuir. Por lo tanto, debes estar preparado para asumir un pago mensual más alto si eliges un ARM.

Tasas de interés en los ARM del VA

Las tasas de los ARM del VA se basan en el índice del tesoro de rendimiento constante, más conocido como tasas de CMT. Cuando tu préstamo se ajusta, el índice se combina con un margen para determinar tu nueva tasa de interés.

Cada vez que tu préstamo se ajusta, el saldo se reamortiza. Esto significa que la cantidad de tu pago se recalcula utilizando tu saldo actual, tu nueva tasa del préstamo del VA, y la cantidad de pagos que te quedan en el plazo del préstamo.

Límites en la tasa de interés de los ARM del VA

La tasas de interés máximas protegen a los prestatarios de aumentos excesivos en la tasa hipotecaria y en el pago mensual. Los ARM del VA tienen límites que restringen cuánto puede aumentar tu tasa de interés, tanto a lo largo de la vida del préstamo como durante cualquier período de ajuste. Las tasas de interés también pueden tener un límite mínimo para evitar que bajen demasiado.

Refinanciamiento de un ARM del VA

Los ARM del VA pueden refinanciarse a préstamos de tasa fija. Esto puede ser preferible si se espera que las tasas de interés aumenten, que tus ingresos varíen en el futuro o que tengas previsto un período de dificultades económicas. Alternativamente, podrías querer refinanciar un ARM del VA si buscas mayor previsibilidad en los pagos, por ejemplo, si planeas jubilarte y vivir con ingresos fijos.

Ventajas y desventajas de un ARM del VA

Como con cualquier producto financiero, existen ventajas y desventajas asociadas a obtener una hipoteca de tasa de interés ajustable del VA.

Ventajas

Los beneficios de un ARM del VA incluyen:

• Adecuado para viviendas iniciales. Si sabes que una propiedad será solo una vivienda inicial, puedes planificar estratégicamente el financiamiento. Específicamente, usando un ARM del VA para aprovechar la tasa de interés fija baja ofrecida al comienzo del préstamo y luego mudarte antes de que la tasa se ajuste.
• Tasa fija inicial baja. Menores tarifas y costos asociados a una tasa de interés fija reducida al inicio del plazo del préstamo pueden ofrecerte ahorros significativos. Esto puede dejarte con más dinero disponible y ayudarte a pagar el principal más rápido, para que tu saldo pendiente sea menor cuando llegue el ajuste de la tasa.
• Límites a los aumentos de la tasa de interés. La tasa de interés en un ARM del VA solo puede aumentar hasta un máximo específico por año y un límite total durante toda la vida del préstamo. Así, el costo de tu préstamo no subirá indefinidamente, incluso en el peor entorno de tasas.

Desventajas

También hay desventajas que considerar, por ejemplo:

• Pagos mensuales impredecibles. Comparado con una hipoteca de tasa fija, los pagos mensuales de un ARM son menos predecibles. Eso significa que no tendrás el mismo nivel de certeza sobre cuánto será tu pago de un año a otro. Es cierto que tus costos mensuales de vivienda podrían bajar, pero también existe el riesgo de pagos más altos.
• Límites a las reducciones de la tasa de interés. Si bien los límites de tasa protegen contra aumentos excesivos, también restringen cuánto puede bajar la tasa, lo cual importa en mercados donde las tasas son volátiles y pueden disminuir rápidamente.

Cómo calcular el pago de tu ARM del VA

Para calcular el total de tu pago inicial en un ARM del VA, necesitarás conocer tu tasa inicial, la cantidad del préstamo que deseas obtener y su plazo.

Ten en cuenta que el monto total de tu saldo puede ser fácil de calcular, ya que corresponde al precio total de la vivienda si has decidido obtener un préstamo del VA sin pago inicial. Alternativamente, tu saldo total del préstamo puede superar ligeramente el precio de compra de la propiedad si has decidido incluir en el préstamo costos de cierre, como la tarifa de financiamiento del VA.

Cómo solicitar un ARM del VA

Una amplia variedad de prestamistas financieros, incluido Rocket Mortgage, ofrecen ARM del VA. Para solicitar uno, necesitarás un Certificado de Elegibilidad del sitio web del VA o comunicándote con su línea de ayuda. Tu prestamista también necesitará información y documentación sobre tus activos e ingresos.

Aunque el VA no tiene una puntuación de crédito mínima, los prestamistas pueden establecer su propio mínimo. La puntuación mínima de crédito para obtener uno de Rocket Mortgage es 580.

Requisitos del prestamista para ARM del VA

Algunos de los factores estándar que los prestamistas consideran antes de aprobar un préstamo incluyen:

• Relación deuda-ingresos
• Historial de empleo
• Relación deuda-ingreso
• Certificado de elegibilidad
• Tipo de propiedad

Conclusión: un ARM del VA puede ser para ti