Explicación de la relación precio-alquiler: ¿es mejor alquilar o comprar?

¿Es este el momento adecuado para comprar una vivienda o es mejor seguir alquilando?

Esa es la pregunta de siempre, y resulta especialmente difícil en el inmobiliario actual, que cambia constantemente. Para muchos inquilinos, la idea de liberarse del arrendador y empezar a generar capital en una casa propia puede sonar como un sueño hecho realidad. Sin embargo, decidir comprar no siempre es tan sencillo, especialmente cuando los precios promedio de las viviendas y las tasas de interés pueden fluctuar a diario.

Escribe la relación precio-alquiler: un cálculo sencillo que puede ayudarte a comparar el costo de alquilar una vivienda con el de comprarla.

Si eres un futuro propietario de vivienda, un inquilino de toda la vida o estás pensando en convertirte en inversionista inmobiliario, aquí tienes una explicación de cómo funciona la relación precio-alquiler y cuándo utilizarla.

¿Qué es la relación precio-alquiler?

La relación precio-alquiler es un indicador económico que compara el costo de comprar una casa con el de alquilar una similar. Puedes usarlo para evaluar si es más rentable alquilar o comprar y para analizar si un mercado inmobiliario está (o no) sobrevaluado. En otras palabras, te ofrece una visión rápida de la capacidad de pago de la vivienda.

Si eres inquilino y estás pensando en dar el salto a la propiedad, esta herramienta puede ayudarte a determinar si es el momento adecuado. Por otro lado, si eres inversionista, puede darte información sobre si un mercado tiene un buen potencial de ingresos de alquiler o si los valores de las viviendas están inflados actualmente.

Cómo calcular la relación precio-alquiler

El cálculo de la relación precio-alquiler es bastante sencillo. Solo necesitas dividir el precio medio de una vivienda en el área que te interesa entre el alquiler anual de una propiedad similar y voilà, ya tienes tu relación.

Esta es la fórmula:

Precio de la vivienda ÷ (alquiler mensual × 12) = relación precio-alquiler

Por ejemplo, supongamos que buscas comprar una vivienda en Dallas, donde el precio medio es de $446,774 y el alquiler mensual promedio es de $2,012. En este caso, el cálculo sería así:

$446,774 ÷ ($2,012 × 12) = 18.5

Si hacer este cálculo por tu cuenta te parece un dolor de cabeza, es recomendable usar la calculadora de alquiler vs. compra de Rocket Mortgage®. Así, la herramienta hace el trabajo pesado por ti, sin la molestia de usar una hoja de Excel ni de escribir la operación a mano.

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¿Qué significa la relación precio-alquiler?

Ahora que ya sabes cómo calcular esta relación, exploremos lo que los números realmente significan para compradores e inversionistas. Por lo general, la relación precio-alquiler puede dividirse en tres rangos: baja, media y alta. El rango en el que se encuentre puede indicar si es más rentable alquilar o comprar.

• Relaciones bajas (menos de 15): cuando la relación está por debajo de 15, normalmente significa que comprar una propiedad resulta más económico que alquilar.
• Relaciones medias (15 a 21): las relaciones en este rango suelen indicar que el mercado está bastante equilibrado y tanto alquilar como comprar pueden ser opciones viables, según tu presupuesto y tus objetivos de largo plazo.
• Relaciones altas (más de 21): Cuando la relación supera 21, alquilar suele ser más asequible, ya que los precios de compra están altos comparados con los alquileres promedio. Para los inversionistas, este tipo de mercado puede tener más sentido para una estrategia de crecimiento de largo plazo, en lugar de buscar un ingreso constante mediante rentas.

Es importante mencionar que hay muchos factores que influyen en esta decisión. Aunque puedes usar esta relación como referencia, al final, lo que más pesa es tu situación económica personal y tus objetivos.

Factores que influyen en la relación precio-alquiler

Aunque el índice precio-alquiler es un cálculo sencillo, el número depende de muchos factores. Cada ciudad tiene condiciones únicas del mercado inmobiliario, y esas condiciones dependen de aspectos como:

• Tendencias de bienes raíces locales: ¿Es un mercado para compradores o para vendedores?
• Tasas de interés y accesibilidad a hipotecas: las tasas más altas pueden hacer que comprar sea menos atractivo.
• La economía local y el mercado laboral: el crecimiento del empleo, los salarios y las tasas de desempleo influyen.
• Crecimiento de la población: las áreas que crecen rápidamente pueden experimentar precios de vivienda más altos y aumentos en los alquileres.

Índice precio-alquiler por ciudad o región

Los índices precio-alquiler pueden variar significativamente de un lugar a otro e incluso fluctuar diariamente.

Por ejemplo, San José, California, es una de las ciudades más caras de Estados Unidos para comprar una vivienda. Con un precio promedio de vivienda de $1.5 millones y un alquiler promedio mensual de $3,217, el índice precio-alquiler es de 38.9, lo que indica que alquilar es más asequible que comprar.

En cambio, Detroit, Michigan, es una de las ciudades más asequibles para vivir. El precio promedio de una vivienda ronda los $110,000 y el alquiler promedio mensual es de aproximadamente $1,200, lo que le da a la ciudad un índice de 7.6, lo que hace que comprar una casa sea una opción más accesible para el presupuesto.

Ventajas y desventajas de usar el índice precio-alquiler

Ventajas:

• Proporciona una visión rápida de la accesibilidad a la vivienda en un mercado específico
• Es una manera sencilla de comparar el costo de alquilar frente al de comprar una propiedad
• Ayuda a los inversionistas inmobiliarios a identificar oportunidades de alquiler con un buen flujo de efectivo proveniente de los ingresos por renta
• Ofrece una métrica útil al evaluar las opciones de compra

Desventajas:

• Excluye otros costos importantes de ser propietario de vivienda, como reparaciones, impuestos, seguro de vivienda y tasas de interés
• No proporciona información sobre el potencial de crecimiento o las tendencias del mercado inmobiliario, factores que también influyen en la decisión de comprar
• No toma en cuenta información personal como tus finanzas, ahorros u objetivos de largo plazo

¿Quién debería usar el índice precio-alquiler?

Si estás pensando en mudarte, cansado de alquilar o explorando nuevas oportunidades de inversión, el índice precio-alquiler puede ayudarte a orientarte en la dirección correcta.

Para comenzar, necesitarás información sobre los precios medianos y el alquiler promedio de la vivienda. Puedes encontrar información del precio mediano de las viviendas en sitios web inmobiliarios como Redfin o en reportes de sobre vivienda. En cuanto a los datos de alquiler, puedes visitar sitios web como Zumper o Apartment List.

Solo asegúrate de analizar el mercado inmobiliario específico que te interesa, como una ciudad, un vecindario o un código postal. Cuanto más local sea tu información, más precisos serán tus resultados. Debido a que los precios y los alquileres pueden variar mucho de un área a otra, delimitar tu búsqueda te ayuda a tener una mejor idea de los costos.

Relación precio-alquiler vs. relación alquiler-costo

También conocida como la regla del 1%, la relación alquiler-costo es un cálculo sencillo que los inversionistas inmobiliarios pueden utilizar para determinar si el flujo de efectivo de una propiedad supera los pagos hipotecarios. Es, esencialmente, una referencia que ayuda a los inversionistas a determinar si los ingresos de la propiedad constituyen una buena inversión.

Esta es la fórmula:

(Alquiler mensual ÷ (Precio de compra + Reparaciones)) × 100 = Relación alquiler-costo

Para ponerlo en perspectiva, supongamos que una propiedad de inversión cuesta $400,000 y genera $4,000 de ingresos mensuales.

$4,000 ÷ ($400,000 × 100) = 1

La relación alquiler-costo de esta propiedad es del 1%, porcentaje que suele ser el que buscan los inversionistas para determinar si se trata de una oportunidad de inversión rentable.

Mientras que la relación precio-alquiler ayuda a comparar el costo de compra vs. el de alquilar una propiedad, la relación alquiler-costo ayuda a determinar si el flujo de efectivo de una propiedad hace que valga la pena invertir en ella.

Decisiones informadas

La relación precio-renta ofrece una idea clara de cómo se compara comprar con alquilar, pero es solo una parte de la ecuación.

Estos son algunos otros factores clave que vale la pena considerar:

• Costo total de ser propietario de vivienda: El pago mensual de la hipoteca es solo uno de los muchos gastos asociados a ser propietario de una vivienda. Como propietario de vivienda, también eres responsable de numerosos costos iniciales y continuos, como impuestos a la propiedad, seguro de la vivienda, posibles cuotas de la HOA y mantenimiento rutinario. Esto significa que si se daña el calentador de agua o se necesita reparar el techo, tú debes cubrir esos costos. Por lo tanto, antes de avanzar, asegúrate de que tu presupuesto tenga margen para estos otros gastos.
• Salud financiera: Cuando envías una solicitud de préstamo, los prestamistas analizan con detalle tu puntuación de crédito, tus deudas, tus ingresos, tu empleo y tus ahorros. Todos estos factores influyen en tus condiciones de préstamo, la tasa de interés y las probabilidades de aprobación. Por lo tanto, si necesitas mejorar tu crédito, tal vez te convenga esperar a comprar una propiedad hasta que tu puntuación de crédito aumente. De esta manera, podrías obtener una tasa de interés más baja y mejores condiciones, lo que puede disminuir considerablemente tus costos de endeudamiento con el tiempo y, en esencia, ayudarte a ahorrar dinero durante el plazo del préstamo.
• Consejo práctico: La relación precio-alquiler es solo una métrica entre muchas. Complementarlo con herramientas como una calculadora de capacidad de pago de la vivienda o una calculadora de relación deuda-ingresos (DTI) puede darte una visión más completa de tu situación económica.
• Objetivos de largo plazo: Comprar una casa es tanto una decisión económica como una decisión de estilo de vida. Si crees que te quedarás en el mismo lugar al menos entre 3 y 5 años, ser propietario de una vivienda puede ser una opción más sensata. Pero si anticipas cambios de trabajo, una posible reubicación u otras grandes transiciones en tu vida, alquilar puede darte más flexibilidad.
• Consulta con un experto: Cuando no estás seguro del camino a seguir, un profesional puede ayudarte a analizar y explorar tus opciones. Un asesor financiero o un experto en hipotecas puede evaluar toda tu situación económica y ayudarte a decidir si es el momento adecuado para comprar o si lo mejor es continuar alquilando.

Preguntas frecuentes

Veamos a algunas de las preguntas más frecuentes que tiene la gente sobre el uso de la razón precio-alquiler al decidir entre alquilar y comprar.

¿Cuál es una buena relación precio-alquiler?

No existe necesariamente una única “buena” relación precio-alquiler que se aplique en todos los casos, porque la decisión adecuada depende de tus objetivos, tus ingresos y tu mercado local. Dicho esto, hay algunas directrices generales. Una relación de 15 o menos suele indicar que comprar una vivienda puede ser más rentable. Una relación de 20 o más suele indicar que alquilar podría ser la mejor opción económica. Las relaciones entre 16 y 19 se consideran un área gris, donde otros factores personales, como el estilo de vida y el presupuesto, pueden inclinar la balanza hacia un lado u otro.

¿Por qué es importante la relación precio-alquiler?

La relación precio-alquiler es una herramienta que ayuda a los compradores a comparar el costo de compra de una vivienda con el de alquilarla. En lugar de basarse solo en suposiciones o emociones, ofrece una visión objetiva del mercado inmobiliario local, lo que te permite tomar una decisión de vivienda más informada.

Sin embargo, recuerda que esta relación es solo un punto de referencia al tomar una decisión tan importante. Por eso, es mejor combinarla con otros factores, como tu situación económica, tus objetivos de largo plazo y tu estilo de vida, para obtener una visión más completa de si es el momento adecuado para comprar.

¿Qué es la relación precio-alquiler?

La relación precio-alquiler puede ser una herramienta útil y valiosa. Pero como ocurre con cualquier decisión económica, cuanto más información tengas, mejor será tu decisión. En lugar de depender únicamente de esta métrica, asegúrate de considerar otros elementos como tu puntuación de crédito (para ver si calificas para un préstamo), tus objetivos, ahorros, empleo e ingresos.

¿Cómo afecta la relación precio-alquiler a los compradores de vivienda?

Tanto si eres un inversionista inmobiliario como si simplemente estás listo para comprar una nueva casa, la relación precio-alquiler puede ayudarte a orientar tu decisión de compra. Si la relación es baja (menos de 15), por ejemplo, esto puede indicarte que comprar es una buena opción. Por el contrario, una relación alta (más de 21) puede indicar que, por ahora, alquilar resulta más rentable.

Solo ten presente que, aunque ofrece información sobre las condiciones actuales del mercado y el momento, no es un predictor perfecto. Así que asegúrate de evaluar todo el panorama de compra antes de basar tu decisión únicamente en un número.

Conclusión: la relación precio-alquiler es una métrica importante para tomar decisiones

La relación precio-alquiler es un cálculo simple y útil que ayuda a comparar el costo de alquilar con el de comprar en cualquier mercado local. Pero ten en cuenta que es solo una pieza del rompecabezas de compra. Por eso, es mejor usarla junto con otros factores como tu presupuesto, tu situación económica y tus objetivos de estilo de vida.

Dado que no existe una solución única para todos, la decisión final depende de lo que sea mejor para ti. Si aún te sientes indeciso sobre qué camino tomar, considera hablar con un asesor financiero o un experto en hipotecas que pueda ayudarte a explorar todas tus opciones.

¿Estás listo para convertirte en propietario de una vivienda? Envía tu solicitud a Rocket Mortgage®  y comienza hoy el proceso hacia la compra de tu vivienda.