La regla del 1% en bienes raíces: lo que debes saber antes de invertir

Imagine que tomaste la decisión de invertir en bienes raíces. Esperas comprar una propiedad de alquiler, pero te preocupa no generar ingresos o terminar con una deuda mayor al valor de la propiedad. Todos los inversionistas necesitan poder hacer los números antes de cerrar un trato para calcular si pueden cubrir sus gastos y obtener ganancias.

La regla del 1%¹ es una regla general popular que puede dar a los inversionistas una idea de si pueden obtener un retorno sobre la inversión en una propiedad de alquiler. Esta regla establece que para que una propiedad produzca un retorno, debe alquilarse por el 1% de su precio de compra cada mes.²

Analizaremos la regla del 1%, cómo usarla y otras maneras de decidir si una inversión en bienes raíces puede ser una buena oportunidad.

¿Qué es la regla del 1% en bienes raíces?

La regla del 1% es una regla general muy usada que los inversionistas de bienes raíces usan para decidir si una propiedad podría ser una buena oportunidad de inversión. Esta sugiere que para que una inversión en bienes raíces tenga éxito, el inversionista necesita poder cobrar el 1% del precio de la casa como alquiler mensual.

Ten en cuenta que también debes contabilizar el costo de las reparaciones y renovaciones al hacer este cálculo.

Esta regla se usa bastante por varios motivos, incluyendo que resulta fácil de aplicar para hacerse una idea de cuánto habría que cobrar de alquiler, y que es una buena garantía para evitar no poder hacer frente al pago de la hipoteca.

Muchos inversionistas la usan como una herramienta de preevaluación para centrar su búsqueda de propiedades de alquiler. Por ejemplo, si sabes que las casas en un barrio se alquilan por alrededor de $1,100, probablemente quieras dejar pasar una propiedad cercana que se vende por $150,000.

Algunos inversionistas son más conservadores y usan la regla del 2%, con el objetivo de cobrar el 2% del precio de compra de la casa en el alquiler.

Ejemplo de la regla del 1%

Mira este ejemplo de cómo funciona la regla del 1%.

Imagina que esperas poder comprar una propiedad de inversión. Encuentras una casa en venta por $270,000. No necesita ninguna renovación o reparación importante.

De acuerdo con la regla del 1%, esta puede ser una inversión rentable si puedes cobrar el 1% del precio de la casa para el alquiler cada mes. $270,000 x 0.01 = $2,700. Por lo tanto, normalmente necesitarías cobrar $2,700 al mes en alquiler para obtener una ganancia.

Miras las propiedades cercanas y ves que se anuncian para alquiler a $2,900 al mes. Como eso supera lo requerido por la regla del 1%, puedes sentirte relativamente seguro de que esta es una buena oportunidad de inversión.

Otros aspectos para tener en cuenta

Es importante tener en cuenta que la regla del 1% es solo una regla empírica. No es una garantía de ganancias y no tiene en cuenta una serie de factores que influyen en el éxito de una inversión en bienes raíces, incluyendo los impuestos sobre la propiedad, los costos de seguros, las tarifas de administración de propiedades o los costos de mantenimiento.

También ignora la tasa de interés de la hipoteca. Tasas más bajas significan pagos hipotecarios mensuales más bajos, por lo que puedes cobrar un alquiler más bajo y seguir obteniendo ganancias. Una tasa más alta significaría que tendrías que cobrar más para obtener una ganancia.

También debes ser consciente de los problemas potenciales al comprar una propiedad de inversión en las ciudades más caras, donde las casas tienen precios elevados, pero el alquiler promedio es mucho menor que el 1% del precio de compra típico.

Por ejemplo, el precio de lista medio de una casa en San Francisco es de alrededor de $1.2 a $1.3 millones. Usando la regla del 1%, deberías cobrar $12,000 o $13,000 de alquiler mensual mínimo.

A pesar de esto, el alquiler promedio en San Francisco está cerca de los $3,100 por mes. Para igualar la regla del 1% con el alquiler medio en San Francisco, necesitarías encontrar una propiedad de $300,000, y eso es solo una cuarta parte del precio medio de lista en la ciudad.

Otras reglas para invertir en bienes raíces

La regla del 1% es una regla general muy usada para analizar la rentabilidad de la inversión en bienes raíces, pero no es la única. Muchos inversionistas usan otros valores medibles al comprar propiedades de alquiler.

Multiplicador del alquiler bruto

El multiplicador del alquiler bruto (GRM) es otra métrica que los inversionistas usan para evaluar buenas oportunidades de inversión en bienes raíces. El GRM de una propiedad es la relación entre el valor de mercado de una propiedad comparado con el alquiler bruto anual que produce.

Por ejemplo, si una casa vale $400,000 y produce $26,500 en alquiler cada año, su GRM es:

$400,000 / $26,500 = 15.09

El GRM refleja cuántos años necesitarías alquilar la casa para ganar tanto dinero como el que obtendrías si la vendes. Ten en cuenta que esto es diferente de cuánto tiempo tomaría pagar la casa por completo, porque el GRM no considera los costos de operación.

No existe una regla única para lo que constituye un buen GRM, pero en muchos lugares, una puntuación de entre aproximadamente 4 y 7 es un buen trato. En cambio, es útil para comparar diferentes propiedades en el mismo mercado. Mientras más bajo sea el GRM, más ingresos produce una propiedad comparada con su valor y mejor es como inversión.

Regla del 70%

La regla del 70% es una regla general de inversión en bienes raíces para quienes se dedican a comprar y renovar casas para vender en lugar de para personas que compran casas para alquilar. Esta dice que los inversionistas deberían aspirar a gastar no más del 70% del valor después de las reparaciones. Eso incluye el precio de compra y cualquier gasto que sea parte de su reparación.

La fórmula de la regla del 70% es:

(Valor después de las reparaciones x 0.70) – costos de las reparaciones = precio de compra máximo

Por ejemplo, si ves una casa que crees que puedes vender por $300,000, pero sabes que necesitará alrededor de $35,000 en reparaciones para ponerla en condiciones de venta, deberías pagar no más de:

($300,000 x 0.70) - $35,000

$210,000 - $35,000

$175,000 = precio de compra máximo

Conclusión: Conoce las reglas de las propiedades de inversión

Encontrar buenas oportunidades de inversión es una de las cosas más difíciles de hacer como inversionista de bienes raíces. La regla del 1% establece que para que una propiedad sea una buena inversión, el alquiler mensual que genera debe ser de al menos el 1% del precio de compra de la casa. Esto no es una garantía de ganancias. Los inversionistas deben considerar cuidadosamente la compra de cualquier propiedad antes de dar el paso.

Esta regla puede ayudar a los inversionistas a evaluar rápidamente las oportunidades de inversión y decidir si la propiedad vale la pena para investigar un poco más.

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¹ La regla del 1% no garantiza la rentabilidad de la inversión, sino que solo indica que la propiedad podría generar flujo de caja si los gastos habituales se ajustan a un rango aproximado de la tasa de capitalización.