Qué es la regla del 1% en bienes raíces: lo que deberías saber antes de invertir

Cuando inviertes, esperas ganar algo de dinero. Para los inversionistas en bienes raíces, gran parte del retorno de la inversión suele venir de los ingresos por alquiler. Cuando estás buscando un negocio lucrativo, puede ser difícil determinar qué propiedad generará un flujo de efectivo positivo. Por suerte, existe un método que puedes usar para determinar rápidamente el potencial de una casa.

Si estás buscando una propiedad de inversión para ganar dinero en bienes raíces, aprende a aplicar la regla del 1% para encontrar la casa adecuada y determinar lo que deberías cobrar mensualmente en alquiler.

¿Qué es la regla del 1% en bienes raíces?

La regla del 1% para las inversiones en bienes raíces mide el precio de una propiedad de inversión contra los ingresos brutos que puede generar. Para que una posible inversión pase la regla del 1%, el alquiler mensual debe ser igual, como mínimo, al 1% del precio de compra.

Si quieres comprar una propiedad de inversión, la regla del 1% puede ser una herramienta útil para encontrar la propiedad adecuada para alcanzar tus objetivos de inversión. Por ejemplo, si compras una propiedad de inversión de $300,000, debes recibir por lo menos $3,000 al mes de alquiler para cumplir la regla. Si ese precio de alquiler no parece realista debido al lugar o el tamaño de la propiedad, tendrías que seguir buscando.

Es importante recordar que la regla del 1% es un buen lugar para comenzar, pero debes considerar otros factores para determinar cuánto debes cobrar de alquiler a los inquilinos.

Cómo usar la regla del 1%

Para aplicar la regla del 1%, puedes multiplicar el precio de compra de la propiedad por 1% o mover el punto decimal en el precio de compra dos posiciones a la izquierda. El resultado debe ser el mínimo que debes considerar para el alquiler mensual.

Precio de compra ✕ 0.01 = Alquiler mensual

Si la propiedad necesita reparaciones, inclúyelas en la ecuación sumando el costo al precio de compra y luego multiplicando el total por el 1%.

Ejemplos de la regla del 1%

Este es un ejemplo con una propiedad que cuesta $150,000:

$150,000 ✕ 0.01 = $1,500

Basado en la regla del 1%, debes cobrar $1,500 mensuales de alquiler a los inquilinos.

Supongamos que debes gastar aproximadamente $10,000 en reparaciones antes de alquilar la casa. Suma el costo de las reparaciones al precio de compra de la casa para llegar a un total de $160,000. Después multiplica el total por el 1%. Obtendrás un alquiler mensual mínimo de $1,600.

Precio de compra + costos de reparaciones ✕ 0.01 = Alquiler mensual

La regla del 1% y otras reglas de inversión en bienes raíces

Cuando se trata de invertir en bienes raíces, la regla del 1% no es el único método para determinar las mejores oportunidades para comprar una casa de alquiler. Otros métodos frecuentes incluyen el multiplicador del alquiler bruto, la regla del 70% y la regla del 2%.

Multiplicador del alquiler bruto

El multiplicador del alquiler bruto (GRM) mide la cantidad de tiempo que toma pagar una inversión. Es el precio de compra de una propiedad dividido entre el alquiler anual bruto. El resultado es el número total de años que tomará pagar la inversión solo con los ingresos del alquiler. Mientras más bajo es el GRM, más lucrativa puede ser la propiedad.

Precio de compra/Alquiler anual bruto = Años para pagar la inversión

Supongamos que compras una propiedad de inversión por $200,000. Cobras $2,500 mensuales de alquiler y tus ingresos brutos anuales por el alquiler son $30,000 (2,500 ✕ 12).

$200,000 ∕ $30,000 = 6.67 años

El GRM de la propiedad es 6.67. Entonces, te tomaría aproximadamente 6 años y 7 meses pagar la propiedad con los ingresos del alquiler. Por supuesto, tendrás que considerar otros gastos para determinar el potencial de generar ganancias de una propiedad, incluyendo costos de reparaciones, operación y mantenimiento, y la tasa de vacancia.

También puedes usar el GRM para comparar propiedades de inversión. Si una propiedad tiene un GRM de 6.67 mientras otra tiene un GRM de 8.33, la propiedad con el GRM más bajo (6.67) podría ser la mejor opción porque deberías poder terminar de pagar la inversión más rápido. Cuando compares propiedades, asegúrate de que estén en mercados parecidos con costos de operación, mantenimiento y otros, parecidos.

La regla del 70%

La regla del 70% es para los remodeladores de casas. Esta recomienda que un inversionista no pague más del 70% del valor después de las reparaciones (ARV) de una casa menos los costos de reparación.

Para calcular la regla del 70%, multiplica el ARV estimado de la casa por 0.7 (70%). Toma el resultado y resta todos los costos de reparación estimados. El resultado final será la cantidad que deberías pagar por la propiedad. Veamos un ejemplo.

Supongamos que estás interesado en una propiedad que calculas que tendrá un ARV de $150,000. También calculas que tendrás que gastar aproximadamente $30,000 en reparaciones para remodelarla.

$150,000 ✕ 0.7 = $105,000 – $30,000 = $75,000

Basado en la regla del 70%, no deberías pagar más de $75,000 por la propiedad.

La regla del 2%

La regla del 2% funciona igual que la regla del 1%. La regla del 2% dice que el alquiler mensual de una propiedad de inversión debe ser por lo menos el 2% del precio de compra.

Precio de compra + costos de reparaciones ✕ 0.02 = Alquiler mensual

Mira cómo debes aplicar la regla del 2% a una propiedad que se vende por $150,000:

$150,000 ✕ 0.02 = $3,000

Según la regla del 2%, tu pago mensual de la hipoteca no debe ser más de $3,000, y debes cobrar un alquiler mensual de $3,000.

Esta regla del 2% es más extrema que la regla del 1%, pues básicamente duplica la cantidad del alquiler mensual. Pero puede funcionar en ciertos mercados y servir como red de seguridad financiera si un inversionista tiene problemas de desocupación o si la propiedad necesita una reparación grande y costosa.

No importa qué regla elijas, puedes hacer los números de una posible propiedad para estar más seguro de que harías una inversión asequible.

Cuando la regla del 1% funciona

La regla del 1% es una buena herramienta de evaluación que te puede ayudar a decidir entre una buena y una mala inversión y reducir tus opciones de propiedades. Cuando revises las opciones, aplica la regla del 1% al precio de lista y compáralo con el alquiler promedio del área. Si el alquiler promedio está debajo del 1% del precio de lista, te recomendamos eliminar esa propiedad de tu lista de opciones de inversión.

Cuando la regla del 1% no funciona

La regla del 1% tiene limitaciones. Es mejor usar la regla para calcular cifras aproximadas porque no toma en cuenta costos como el mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad, los seguros y los gastos de operación.

También debes ser consciente de los posibles problemas al comprar una propiedad de inversión en las ciudades más caras donde es más caro comprar una casa, pero el alquiler promedio es menos del 1% del precio de compra. Por ejemplo, el precio de lista promedio en San Francisco es aproximadamente $1,100,624. Usando la regla del 1%, tu alquiler mensual mínimo debería ser $12,906.

Pero el alquiler promedio en San Francisco está cerca de $3,000 al mes. Para que la regla del 1% coincida con el alquiler promedio en San Francisco, tendrías que encontrar una propiedad de $300,000, y eso es un cuarto del precio de lista promedio de la ciudad.

Factores para considerar más allá de la regla del 1% en bienes raíces

Cuando estás evaluando la rentabilidad de una propiedad de inversión, especialmente para una propiedad en uno de los mejores lugares para invertir en bienes raíces, hay otros factores que es importante considerar. Uno es los ingresos operativos netos. Esto es la ganancia que tienes por una propiedad después de restar los gastos operativos. Esta fórmula toma en cuenta varios factores que la regla del 1% no considera.

También querrás pensar en la tasa interna de retorno (IRR), que compara el valor futuro de una propiedad con lo que vale actualmente.

Conclusión: Conoce las reglas de las propiedades de inversión

Cuando estás considerando una propiedad de inversión, debes evaluar el retorno de la inversión que una casa te puede dar. En otras palabras, debes saber a qué te estás metiendo antes de soltar el dinero. Ahora que tienes algunas estrategias para ayudarte a tomar esta decisión crítica, puede ser tiempo de comenzar tu recorrido de inversión en bienes raíces.

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