Cómo refinanciar tu segunda vivienda

Si necesitas aumentar tu flujo de caja, quizás te estés preguntando: “¿Puedo refinanciar una segunda vivienda?” Acceder al capital de tu casa podría ayudarte a superar un obstáculo financiero.

El proceso para refinanciar una segunda vivienda no es el mismo que el de refinanciar tu casa principal, por lo que se recomienda entender el proceso antes de trabajar con un prestamista de confianza.

Te guiaremos por los pasos para refinanciar tu segunda vivienda, incluyendo la información sobre las tasas de refinanciamiento y más.

Aspectos clave

• Refinanciar tu segunda vivienda puede ofrecer la oportunidad de asegurar tasas de interés más bajas, lo que produce ahorros significativos durante la vida de tu préstamo.
• Refinanciar una segunda vivienda o una propiedad de inversión tiende a ser más complicado que refinanciar cuando tienes solo una residencia.
• Decidir si refinancias implica una cuidadosa consideración de los requisitos únicos, los posibles beneficios y el panorama financiero actual.

¿Qué es una segunda vivienda?

Una segunda vivienda se define típicamente como una casa unifamiliar que ocupas durante parte del año, además de tu residencia principal.

Las siguientes propiedades pueden calificar como una segunda vivienda:

• Casas de temporada, como cabañas junto al lago que visitas en verano y cierras en invierno
• Casas de uso durante todo el año, como una casa de playa que alquilas y visitas tú mismo
• Un condominio o pied-à-terre que tienes en una ciudad que visitas regularmente por trabajo

Una segunda vivienda es diferente de una propiedad de inversión, la cual compras sin intención de ocuparla tú mismo.

¿Por qué refinanciar tu segunda vivienda?

Refinanciar una segunda vivienda puede ser una buena decisión financiera en ciertas circunstancias. Cuando reemplazas tu antiguo préstamo con un nuevo préstamo con una nueva tasa de interés, debes considerar cuidadosamente los resultados. Hay varios motivos por los que podrías querer refinanciar tu segunda vivienda:

• Reducir tu tasa de interés
• Modificar el plazo de tu préstamo o reducir tus pagos mensuales
• Retirar efectivo para renovar tu residencia principal
• Retirar efectivo para pagar otras deudas

Quizás notaste que cuando compraste tu segunda vivienda, terminaste con una tasa hipotecaria ligeramente más alta de la que obtendrías con una hipoteca principal. De manera similar, las tasas de refinanciamiento de una segunda vivienda pueden diferir de las tasas de refinanciamiento de la vivienda principal.

Te decimos por qué: los prestamistas suelen ver una segunda hipoteca como más arriesgada porque es más probable que los propietarios dejen de hacer los pagos de la segunda vivienda, no de su casa principal.

Refinanciar una segunda vivienda vs. una residencia principal

Dos de los principales tipos de refinanciamiento son el refinanciamiento de tasa y plazo, que generalmente es un refinanciamiento sin desembolso de efectivo y un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Un refinanciamiento sin desembolso de efectivo implica refinanciar solo el saldo pendiente no pagado de tu hipoteca, mientras que un refinanciamiento con desembolso de efectivo implica obtener una parte de tu capital acumulado en efectivo. Los refinanciamientos con desembolso de efectivo pueden tener una tasa de interés ligeramente más alta si estás pidiendo prestado más dinero.

Muchos de los pasos para refinanciar una segunda vivienda son los mismos que para una residencia principal, pero podrías encontrar diferencias. Por ejemplo, es posible que debas darle a tu prestamista más documentación de la que le darías si estuvieras refinanciando una residencia principal.

Estas son algunas similitudes y diferencias rápidas entre refinanciar una residencia principal y una segunda vivienda.

Similitudes

• Tendrás que solicitar el préstamo y pasar por el proceso de evaluación con un prestamista.
• El prestamista verificará tu puntuación de crédito, tus ingresos y otra información financiera.
• Pasarás por el cierre y reemplazarás la hipoteca actual con un nuevo préstamo.

Diferencias

• Los refinanciamientos de segundas viviendas suelen tener tasas de interés más altas.
• Estos préstamos vienen con requisitos de préstamo más estrictos.
• Por lo general, no puedes comprar una segunda vivienda con un préstamo de la FHA u otro préstamo respaldado por el gobierno.

¿Se puede refinanciar una segunda vivienda que genera ingresos por alquiler?

Sí, puedes refinanciar una propiedad de inversión que alquiles. Para clasificar un alquiler como una segunda vivienda, el IRS pide que vivas en la propiedad durante 14 días al año o más del 10% del número de días durante el año en que la casa se alquila a un alquiler justo (lo que sea más largo) para que sea una segunda vivienda y no una propiedad de inversión. Deberás preparar el Anexo E de tus impuestos para mostrar tus ingresos por alquiler de los últimos 12 meses. Puede ser recomendable que consultes con un profesional de impuestos para entender mejor sobre cómo se gravan los ingresos por alquiler.

Requisitos de calificación para refinanciar una segunda vivienda

¿Cómo se refinancia una segunda vivienda? Veamos algunas de las cosas básicas que necesitas saber, incluyendo información sobre tu puntuación de crédito, límites de préstamo-valor, relación deuda-ingresos y reservas de efectivo.

Puntuación de crédito

Tu prestamista verificó tu puntuación de crédito cuando compraste tu casa para saber cómo manejas la deuda. La revisará de nuevo cuando refinancies. Necesitarás una puntuación mínima de 620 para refinanciar una segunda vivienda. Mientras más alta sea tu puntuación de crédito, más baja será tu tasa de interés. Ten en cuenta que los prestamistas establecen sus propios criterios, así que consulta con ellos para conocer los requisitos específicos.

Límites de la relación préstamo-valor

Probablemente necesitarás una relación préstamo-valor (LTV) de al menos el 80%, lo que significa que tendrás un 20% de capital en tu casa.

Pero ¿qué es exactamente el LTV? El LTV compara la cantidad que estás financiando con el valor tasado de tu propiedad. Los prestamistas usan el LTV para determinar tu tasa de interés y cuánto puedes pedir prestado.

Con un refinanciamiento de tasa y plazo para una segunda vivienda, puedes aprovechar hasta el 90% del valor de la propiedad, lo que significa que necesitarás un 10% de capital. Sin embargo, con un refinanciamiento con desembolso de efectivo para una segunda vivienda, el LTV máximo es del 75%, por lo que necesitarías un 25% de capital.

Relación deuda-ingresos

La relación deuda-ingresos (DTI) se refiere a tus pagos mensuales de la deuda divididos entre tus ingresos mensuales brutos. Los prestamistas lo usan para medir tu capacidad para administrar los pagos mensuales de lo que planeas pedir prestado.

¿Cómo calcularías la relación deuda-ingresos? Supongamos que tus pagos de deuda mensuales son de $2,000 y tus ingresos son de $6,000. Dividirías $2,000 entre $6,000 para obtener una DTI del 33%. En la mayoría de los casos, una DTI ideal es inferior al 43%. Una vez más, los prestamistas establecen sus propios criterios, así que consulta con el tuyo para conocer sus requisitos.

Puedes reducir la DTI pagando deudas existentes, aumentando tus ingresos y no solicitando nuevos créditos o préstamos.

Reservas de efectivo

Las reservas de efectivo son fondos a los que puedes acceder para cubrir gastos relacionados con la vivienda, incluyendo una hipoteca. Pueden incluir dinero en cuentas de ahorro y de cheques y fondos de inversión (como acciones, bonos, fondos mutuos, certificados de depósito, fondos del mercado de dinero y fideicomisos).

Como la propiedad no es tu residencia principal, la mayoría de los prestamistas suelen exigir de 2 a 4 meses de pagos de la hipoteca para asegurarse de que aún puedas hacer los pagos en caso de un revés financiero. Sin embargo, para las propiedades de inversión, los prestamistas a menudo piden que tengas reservas de efectivo de 6 meses o más. Consulta con tu prestamista para determinar cuáles son sus directrices.

Tasas de refinanciamiento para segundas viviendas

Las tasas hipotecarias para una segunda vivienda suelen ser más altas porque los prestamistas saben que, si atraviesas dificultades económicas, darás prioridad a la hipoteca de tu vivienda principal, y saben que es más probable que una segunda residencia se deteriore.

Las segundas hipotecas se consideran intrínsecamente una inversión más arriesgada, pero eso no significa que no valga la pena intentar reducir tu tasa de interés o alargar el plazo de tu préstamo. Ten en cuenta que alargar el plazo de tu préstamo te hará pagar más intereses porque estás extendiendo tus pagos durante un período más largo.

Preguntas frecuentes

¿Cuáles son las diferencias entre refinanciar una segunda vivienda y una residencia principal?

Existen diferencias entre refinanciar una segunda vivienda y una residencia principal, incluyendo tasas de interés más altas para una segunda vivienda, la documentación necesaria y los requisitos de liquidez.

Las tasas de interés suelen ser más altas para las segundas viviendas comparado con las residencias principales. Los prestamistas pueden pedir más documentos o documentos diferentes, y pueden tener requisitos de efectivo más exigentes. Consulta con tu prestamista para obtener detalles específicos sobre tu situación.

¿Cómo influyen los ingresos por alquiler en mis opciones de refinanciamiento?

Los ingresos por alquiler pueden fortalecer tu solicitud porque podrían reducir tu DTI. Los ingresos adicionales pueden compensar la deuda contraída cuando pides un préstamo o refinancias. Prepárate para tener documentación de estos ingresos, como estados de cuenta bancarios o contratos de arrendamiento.

¿Cómo puedo asegurar la mejor tasa para el refinanciamiento de mi segunda vivienda?

El consejo para obtener una hipoteca para una segunda vivienda es similar al consejo relacionado con obtener una hipoteca para una casa principal: mantén una puntuación de crédito alta y mantén tu DTI baja. También es recomendable considerar diferentes tipos de prestamistas para comparar tasas de interés y otros factores, como diferentes plazos. Recuerda, no tienes que usar el mismo prestamista que usaste para tu hipoteca principal.

Conclusión: Puedes refinanciar tu segunda vivienda

Si estás pensando en refinanciar tu segunda vivienda, puede ser una jugada inteligente si te permite dinero con el tiempo. Consulta con varios prestamistas sobre todas tus opciones, incluyendo lo que pagarás en costos de cierre, antes de tomar una decisión final.

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