Préstamos para construcción: Cómo funcionan y cómo calificar

Financiar una vivienda personalizada desde cero exige una estrategia distinta a la de comprar una propiedad existente. Los posibles compradores de vivienda normalmente consideran opciones de financiamiento especializadas, como préstamos para construcción, para cubrir la fase activa de la construcción. Aunque Rocket Mortgage no ofrece préstamos para construcción directamente, entender cómo funcionan y cómo calificar puede prepararte para conseguir un financiamiento a corto plazo con éxito y sin problemas, y luego acceder a un préstamo hipotecario tradicional de largo plazo una vez que tu construcción esté terminada.

Aspectos clave:

• Financiamiento especializado a corto plazo: El financiamiento temporal, basado en hitos, se desembolsa mediante retiros graduales en lugar del desembolso de una suma total al principio.
• Períodos de retiro de dinero solo de intereses: Los prestatarios pagan intereses únicamente sobre los fondos desembolsados durante la construcción, lo que preserva el flujo de caja a corto plazo.
• Umbrales estrictos de calificación: Conseguir la aprobación exige mejores puntuaciones de crédito, una relación deuda-ingresos menor, un down payment estándar y un contratista general aprobado.

¿Qué es un préstamo para construcción?

Un préstamo para construcción es un préstamo especializado y a corto plazo que financia la construcción o la remodelación de una vivienda. A diferencia de una hipoteca estándar usada para una propiedad existente, el financiamiento de la construcción paga el material de construcción en bruto, los permisos y la mano de obra comercial a lo largo de una línea de tiempo´ de producción activa.

Una vez finalizada la construcción, este saldo a corto plazo debe saldarse, normalmente mediante la conversión a una hipoteca permanente. Aunque Rocket Mortgage no ofrece financiamiento para la construcción a corto plazo, nuestros expertos en préstamos para la vivienda pueden ayudarte con el financiamiento de largo plazo tan pronto como tu nueva vivienda esté construida.

Préstamos para construcción vs. hipotecas tradicionales

Como una vivienda sin construir no puede servir como garantía física inmediata, los préstamos para la construcción actúan como soluciones de financiamiento temporales y de más riesgo que conllevan tasas de interés variables más altas. En cambio, las hipotecas tradicionales son préstamos de largo plazo con estructuras de pago fijas o ajustables, más bajas y previsibles, en las que el saldo total aprobado del principal se libera en el cierre.

¿Cómo funcionan los préstamos para la construcción?

El ciclo de vida de un préstamo para construcción coincide con la línea de tiempo y el costo de la construcción de tu vivienda. En lugar de entregar el monto principal total aprobado de tu préstamo a ti o a tu contratista general en el cierre inicial, el prestamista administra los fondos en una cuenta en custodia. Los fondos se liberan gradualmente a medida que se cumplen los índices reales de construcción.

Para mantener el proyecto en marcha, un tasador o inspector independiente revisa la obra en varias fases. Estas evaluaciones profesionales confirman que el trabajo es estructuralmente sólido y que coincide con los planos aprobados antes de que el prestamista autorice la próxima liberación de capital.

¿Qué es un retiro?

Un retiro es el término técnico para la liberación programada de fondos del saldo del préstamo para construcción. Los pagos siguen una estricta línea de tiempo del proyecto establecida en tu contrato de construcción, cubriendo hitos físicos específicos:

• Fase 1: Limpieza del terreno y vertido de la cimentación de hormigón
• Fase 2: Finalización del armazón estructura, el tejado y el revestimiento exterior
• Fase 3: Instalación inicial de plomería, el cableado eléctrico y los sistemas de HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado)
• Fase 4: Colgar las placas de yeso (drywall), pintar e instalar la carpintería interior
• Fase 5: Finalizar la instalación de artefactos, los pisos y la jardinería exterior

¿Quién recibe los fondos del préstamo para construcción?

Para preservar la transparencia y prevenir fraudes, la entidad financiera emite los pagos de retiro directamente a tu contratista general o a la empresa constructora mediante transferencias electrónicas o cheques de copago, asegurando que los subcontratistas comerciales y los proveedores de material reciban el pago puntualmente.

Cómo funcionan los pagos de solo los intereses durante la construcción

Durante la fase activa de construcción, los pagos mensuales se calculan dinámicamente únicamente en función del capital extraído de la cuenta del préstamo hasta el momento, no del límite total aprobado. Si tu prestamista aprueba un límite de $400,000, pero tu constructor solo ha retirado $50,000 para verter los cimientos, solo pagas intereses sobre ese saldo de $50,000, lo que preserva tu flujo de caja durante la construcción.

Tipos de préstamos para construcción

Existen varias maneras de estructurar tu plan de financiamiento para la construcción de vivienda, según tu calendario, tu presupuesto y tus objetivos de largo plazo. Explorar estas diferentes opciones de préstamos para vivienda puede ayudarte a seleccionar el marco que mejor se adapte a tu proyecto.

Préstamos solo para construcción

Un pagaré independiente a corto plazo que cubre la ventana activa de construcción, y que presenta tasas de interés más altas y directrices crediticias más estrictas. Como no se transforma automáticamente en una hipoteca permanente, debes pagar el saldo principal completo en una suma total al finalizar, normalmente enviando una solicitud de hipoteca tradicional por separado y pagando un segundo conjunto de costos de cierre.

Préstamo de construcción a permanente

Esta opción simplificada con cierre único financia la fase inicial de construcción y luego, automáticamente, se vuelve una hipoteca permanente tradicional al finalizar la construcción de la vivienda. Como solo se cierra una vez, se paga un único conjunto de cargos por transacción, lo que te permite bloquear tu tasa de largo plazo con antelación y evitar solicitudes duplicadas.

Préstamo para construcción de propietario-constructor

Diseñado para prestatarios con experiencia profesional en construcción que pretenden actuar como su propio contratista general. Como los proyectos autoadministrados conllevan altos riesgos de errores estructurales o de abandono, los prestamistas aplican un control estricto que exige licencias profesionales, educación y credenciales extensas.

Préstamo permanente

Un préstamo final o permanente es simplemente la hipoteca tradicional permanente a la que se aplica una vez finalizada la construcción. Una vez que tu constructor termine la vivienda, usas el fondo final del préstamo para saldar tu deuda de construcción a corto plazo, siguiendo las guías estándar de evaluación de riesgo.

Préstamo para renovación

Si quieres renovar una propiedad existente en lugar de construir una casa nueva desde cero, un préstamo para renovación es la herramienta financiera adecuada para tu proyecto. Estos préstamos te permiten pedir dinero prestado en función del valor estimado de la propiedad posterior a las mejoras, agrupando los costos de compra y remodelación en un único pago mensual.

Las opciones habituales de renovación convencionales y respaldadas por el gobierno incluyen:

• Préstamos 203(k) de la FHA: Asegurados por la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration) para financiar las reparaciones de la vivienda principal.²
• Fannie Mae HomeStyle^® Renovation: Una opción convencional orientada a mejoras flexibles en el hogar.
• Freddie Mac CHOICE Renovation^®: Una opción convencional diseñada para ayudar a los compradores a generar capital mediante remodelaciones.

Aunque Rocket Mortgage no ofrece préstamos especializados para reformas, ofrecemos opciones de refinanciamiento con desembolso de efectivo que te permiten acceder al capital de tu vivienda actual para financiar grandes actualizaciones.

Préstamo para terrenos o lotes

Una opción de financiamiento independiente que se usa para comprar una parcela específica de bienes raíces antes de finalizar los planos arquitectónicos o de contratar a un constructor. Financiar terrenos sin desarrollar y sin servicios públicos, conlleva normas de down payment más estrictas, mientras que comprar un terreno suburbano desarrollado con acceso a servicios públicos municipales permite tasas de interés más bajas.

Opciones de préstamos para construcción de la FHA y del VA

Los prestatarios elegibles pueden acceder a programas de construcción respaldados por el gobierno que ofrecen umbrales de down payment más bajos y guías de evaluación de riesgo flexibles:

• Préstamos para construcción de la FHA: Permiten a los compradores de vivienda calificados construir una residencia principal con un down payment tan bajo como el 3.5%, siguiendo las directrices federales de seguridad del HUD.
• Préstamos para construcción del VA: Respaldados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos, estos préstamos ofrecen una vía de construcción con un down payment al 0% para miembros del servicio militar en servicio activo, veteranos y cónyuges supervivientes.³

¿Puede un préstamo para construcción incluir terrenos?

Sí, combinar los costos de construcción y de compra de tu terreno en un solo pagaré se conoce como financiamiento de terreno + construcción (land + build financing). Tu prestamista destina una parte de la cantidad inicial del cierre para comprar la propiedad al vendedor del terreno, reteniendo el saldo restante en tu cuenta de retiro para pagar los siguientes hitos de construcción.

Préstamo para construcción vs. préstamo para terrenos

Un préstamo para terrenos independiente está diseñado estrictamente para asegurar un terreno cuando aún no estás listo para empezar a construir. Te permite comprar el terreno ahora y darte tiempo para completar la fase de diseño más adelante.

Un préstamo para construcción, en cambio, exige que tengas un constructor aprobado, los planos finalizados y un plazo de construcción inmediato antes de poder cerrar el préstamo. Si estás listo para empezar a construir de inmediato, un préstamo combinado para construcción es más eficiente que obtener un préstamo independiente para terrenos.

¿Y si ya eres dueño del terreno?

Si ya tienes la parcela donde se situará tu nuevo hogar, tu capital actúa como un activo financiero poderoso. Los prestamistas tasarán el terreno y aplicarán su valor de mercado directamente como un crédito de down payment para tu nuevo préstamo para construcción, cumpliendo frecuentemente todos los requisitos de down payment.

Tasas y costos de los préstamos para construcción

Como los préstamos para construcción son opciones de financiamiento especializadas a corto plazo, sus estructuras de precios y costos de cierre difieren de los de las hipotecas tradicionales.

Por qué las tasas de interés de los préstamos para la construcción pueden ser más altas

Las tasas de interés de los préstamos para construcción normalmente son entre un 0.5% y un 2% más altas que las tasas hipotecarias estándar. Los prestamistas cobran esta prima porque los proyectos de construcción son vulnerables a complicaciones imprevistas, como problemas en la cadena de suministro, retrasos por condiciones meteorológicas adversas o la insolvencia del constructor. Como aún no existe una casa física que sirva de garantía, las instituciones financieras asumen más riesgo durante la fase de construcción que cuando financian viviendas tradicionales a las tasas hipotecarias actuales.

¿Qué afecta tu pago mensual?

Tu pago mensual a corto plazo de la construcción está influido por tres factores principales:

1. El nivel actual de la tasa de interés variable asignado a tu perfil de préstamo.

2. La cantidad exacta de dinero que tu constructor ha cobrado de la cuenta hasta la fecha.

3. Tu historial crediticio de referencia y la relación deuda-ingresos (debt-to-income, DTI) en el momento de la solicitud.

Ejemplo: Pago mensual de un préstamo para construcción de $300,000

Para entender cómo funcionan en la práctica los términos de solo intereses, veamos un escenario típico de construcción.

Supongamos que te aprueban un préstamo para construcción de $300,000 con una tasa de interés fija del 6.00% durante un período de construcción de 12 meses. Tus pagos se ajustarán según tu saldo activo de retiro:

• Mes 2 (cimentación completa): Tu constructor ha cobrado $50,000. Tu pago mensual solo por intereses será de $250.00.
• Mes 6 (estructura y tejado terminados): Tu constructor ha retirado $150,000. Tu pago mensual solo por intereses aumenta a $750.00.
• Mes 11 (acabados interiores completos): Se han desembolsado los $300,000 completos. Tu último pago solo por intereses antes de la conversión será de $1,500.00.

Requisitos de préstamos para construcción

Como financiar una vivienda sin construir conlleva un riesgo elevado, los prestamistas de la construcción aplican estándares de evaluación de riesgo. Cumplir estos indicadores protege tanto tu inversión como el capital de la institución.

Requisitos del prestatario

Para poder calificar a un préstamo para construir una vivienda, tus finanzas personales deben demostrar estabilidad y solidez:

• Puntuación de crédito: Los prestamistas generalmente exigen una puntuación de crédito mínima de 680 o más, lo cual es estricto que en las hipotecas estándar.
• Relación deuda-ingresos: Tus deudas mensuales recurrentes deberían mantener idealmente tu relación DTI por debajo del 45% según las directrices estándar de elegibilidad de los préstamos convencionales.
• Down payment: Normalmente necesitarás un down payment de al menos un 20% para obtener la aprobación, aunque los requisitos pueden variar según el programa. La calculadora de down payment de Rocket Mortgage puede ser muy útil aquí.

Requisitos del constructor y del proyecto

La elección del constructor de la vivienda es tan importante como tu puntuación de crédito durante la evaluación de riesgo. Tu prestamista debe revisar formalmente y verificar el historial profesional de tu contratista, asegurándose de que cuente con un seguro adecuado, seguro de compensación de los trabajadores y licencias estatales válidas. Los prestamistas aplican estas normas para minimizar el riesgo de abandono del proyecto.

Documentos que podrías necesitar

Al solicitar un préstamo para construcción, deberá presentar una colección organizada de documentos del proyecto:

• Planos arquitectónicos: Especificaciones de diseño completas y finalizadas para toda la estructura.
• Presupuesto detallado: Un desglose claro de partidas que detalle los materiales, los permisos y los costos laborales.
• Contrato de construcción firmado: Un acuerdo formal con un contratista general autorizado que incluya una línea de tiempo clara.
• Registros financieros: Tus recibos de pago recientes, declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios y formularios W-2.

Cómo obtener un préstamo para construcción

Solicitar financiamiento para la construcción exige una preparación especial. Desglosar el proceso en pasos claros y secuenciales puede ayudarte a administrar tu solicitud con mayor fluidez.

1. Elige un constructor: Selecciona un profesional con experiencia y autorizado especializado en viviendas a medida y verifica sus credenciales.

2. Compara prestamistas de préstamos para construcción: Consulta bancos locales, cooperativas de crédito y prestamistas especializados para encontrar tasas de interés competitivas y condiciones de pago favorables.

3. Reúne tu documentación: Recopila los registros financieros personales, el contrato del constructor, los permisos, los planos y el presupuesto desglosado por partidas.

4. Inicia el proceso de aprobación: Presenta tu solicitud formal para la verificación de activos, la evaluación de riesgo crediticio y la tasación de valor futuro de la propiedad.

5. Compra seguro del propietario de vivienda: Contrata una cobertura especializada de seguro de riesgo del constructor para proteger los materiales de construcción y el predio desocupado contra robo, incendio o daños por tormenta.

Preguntas frecuentes sobre préstamos para construcción

¿Es difícil conseguir un préstamo para construcción?

Calificar puede ser generalmente más complicado que obtener una hipoteca tradicional, ya que la vivienda aún no existe como garantía física. Para mitigar este riesgo, los prestamistas aplican estrictos estándares de crédito, de relación deuda-ingresos y de verificación de contratistas.

¿Tengo que dar un down payment del 20% en un préstamo para construcción?

Aunque un down payment del 20% es el estándar del sector para préstamos para construcción convencionales, no siempre es obligatorio. Los compradores calificados pueden acceder a programas respaldados por el gobierno, como los préstamos para construcción de la FHA o del VA, que ofrecen umbrales de down payment mucho más bajos.

¿Merece la pena pedir un préstamo para construcción?

Si tu objetivo principal es vivir en una propiedad construida a medida según tus especificaciones exactas de diseño, un préstamo para construcción merece mucho la pena por el esfuerzo especializado en la de evaluación de riesgo. Proporciona la vía de financiamiento precisa y basada en hitos necesaria para convertir planos arquitectónicos básicos en una vivienda física.

¿Y si la construcción de mi casa tarda más de lo previsto?

Exceder el plazo activo de construcción de tu préstamo puede generar cargos por prórroga o ajustes en las tasas de interés variables. Para proteger tu flujo de caja, mantén una comunicación abierta con tu prestamista y establece un respaldo financiero desde la fase inicial de tu proyecto.

¿Puedo usar el excedente de fondos para comprar muebles para la vivienda?

No, los ingresos del préstamo para construcción son administrados de manera segura por el prestamista y se distribuyen directamente a tu constructor exclusivamente para la mano de obra y los materiales estructurales verificados. El capital sobrante al final del proyecto no puede destinarse a la compra de muebles o electrodomésticos de uso particular.

¿Los préstamos para construcción cubren la fase de diseño de la vivienda?

No, los préstamos para construcción estándar no cubren los planos arquitectónicos iniciales ni los cargos de ingeniería anteriores a la construcción. Los propietarios de vivienda deben financiar esta logística inicial de diseño de su bolsillo antes de que un prestamista acepte una solicitud formal de préstamo para construcción.

Conclusión: Los préstamos para construcción pueden hacer realidad tu sueño

Un préstamo para construcción proporciona el financiamiento a corto plazo necesario para construir una propiedad personalizada desde cero, con un marco basado en hitos que se vuelve una hipoteca permanente predecible una vez que la vivienda está terminada. Aunque el proceso de calificación exige estrictos umbrales de crédito, down payments y planos verificados, comprender estas directrices estándar hace que tu proyecto personalizado sea totalmente alcanzable. Aunque Rocket Mortgage no ofrece financiamiento a corto plazo ni préstamos para reformas, nuestros expertos en préstamos para la vivienda están preparados para guiarte en la transición hacia la estabilidad de largo plazo con nuestras opciones de hipoteca permanente tan pronto como tu vivienda esté construida.

¿Listo para explorar tus opciones de financiamiento permanente? Empieza hoy mismo una solicitud con Rocket Mortgage en línea.

¹El refinanciamiento puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vida del préstamo.

²Rocket Mortgage no actúa en nombre de la FHA ni del HUD.

³Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por el VA; no cuenta con el respaldo ni el patrocinio del Departamento de Asuntos de los Veteranos ni de ninguna agencia del gobierno.