Tu guía para comprar una vivienda con $100,000 en préstamos estudiantiles

Aspectos clave

• Puedes obtener una hipoteca incluso si tienes deuda de préstamos estudiantiles. Tus préstamos estudiantiles forman parte de tu solicitud, pero no te impiden comprar una vivienda. Los prestamistas analizan tu situación económica en su conjunto, incluida tu capacidad para administrar las deudas que ya tienes.
• Los prestamistas revisan tu crédito, tus ingresos y tu relación deuda-ingresos. Los préstamos estudiantiles pueden afectar tu puntuación de crédito y aumentar tu DTI, lo que podría reducir la cantidad que puedes pedir prestado. Sin embargo, muchos compradores siguen calificando si tienen pagos manejables y buenos hábitos financieros.
• Existen estrategias para determinar si se tienen préstamos estudiantiles. Puedes explorar diferentes opciones de financiamiento, como préstamos FHA o VA, reducir otras deudas, aumentar tus ingresos, solicitar un préstamo con un coprestatario o centrarte en una vivienda inicial más asequible. Rocket Mortgage® no ofrece préstamos USDA en este momento, pero las opciones de FHA y VA todavía podrían ayudarte a avanzar con la compra de una vivienda.

Si eres una de las más de 42 millones de personas en Estados Unidos con préstamos estudiantiles, es posible que sientas que esa deuda te está impidiendo alcanzar metas financieras importantes, como comprar tu propia vivienda. Aunque la carga de los préstamos estudiantiles puede ser significativa, eso no significa que no puedas alcanzar tus objetivos financieros mientras continúas pagándolos.¹

Aún es posible obtener una hipoteca si tienes deuda estudiantil, lo que te permite ser propietario de una vivienda. A continuación, analizaremos las diferentes opciones de financiamiento disponibles y cómo asegurarte de que la vivienda que elijas sea asequible mientras continúas administrando tus préstamos estudiantiles.

¿Puedes obtener una hipoteca y comprar una vivienda si tienes préstamos estudiantiles?

Sí. Los compradores de vivienda con préstamos estudiantiles pueden calificar para una hipoteca. Tener deuda por préstamos estudiantiles, por sí solo, no te descalifica para obtener un préstamo hipotecario. Sin embargo, sí influirá en tu solicitud y en tu capacidad para calificar para un préstamo.

Cuando solicitas cualquier tipo de préstamo, incluida una hipoteca, el prestamista lleva a cabo una evaluación de riesgo para determinar si es probable que incumplas con tus obligaciones o si podrás pagar el préstamo según lo acordado.

En general, si cumples los requisitos del prestamista y demuestras que tienes la capacidad de asumir un pago hipotecario y cuentas con un buen historial de pago de tus deudas, es probable que te aprueben una hipoteca. No obstante, tus préstamos estudiantiles podrían reducir la cantidad que puedes pedir prestada, lo que, a su vez, podría afectar el tipo de vivienda que puedes permitirte comprar.

Cómo pueden afectar los préstamos estudiantiles tu elegibilidad para una hipoteca

Los prestamistas consideran muchos factores al solicitar un préstamo, entre ellos tu puntuación de crédito, tus ingresos y tus gastos.

El saldo de tus préstamos estudiantiles puede afectar tu puntuación de crédito, ya que, por lo general, una mayor deuda se asocia con una puntuación más baja. Esto puede dificultar la calificación para un préstamo y aumentar la tasa de interés de quienes sí califican.

Uno de los factores más importantes que analizan los prestamistas es tu relación deuda-ingreso (DTI). Esta representa el porcentaje de tus ingresos mensuales que destinas al pago de deudas, incluidos préstamos para automóviles, tarjetas de crédito y préstamos estudiantiles.

Por ejemplo, si ganas $5,000 al mes, tienes un pago mensual de $400 por préstamos estudiantiles, $450 por un préstamo para automóvil y $100 por tarjetas de crédito, tu relación deuda-ingresos sería:  ($400 + $450 + $100) ÷ $5,000 = 19%

La mayoría de los programas de préstamos y prestamistas establecen un límite máximo de DTI que puedes tener después de incluir el pago de la hipoteca. Esto significa que un pago mensual más alto de préstamos estudiantiles reducirá la cantidad que puedes pedir prestada para una hipoteca, ya que limita el tamaño del pago hipotecario que puedes asumir.

Por ejemplo, la relación DTI máxima para un préstamo convencional suele ser del 36%, aunque en algunos casos puede aumentar hasta el 45% o incluso el 50%. Supongamos que tienes los mismos ingresos y pagos de deuda que en el ejemplo anterior, y que tu prestamista permite una DTI máxima del 36%. En ese caso, podrías calificar para un préstamo con un pago hipotecario máximo de aproximadamente $850 al mes. Si no tuvieras el pago mensual de $400 correspondiente a los préstamos estudiantiles, podrías calificar para una hipoteca con un pago mensual de hasta $1,250.

Cómo obtener una hipoteca si tienes préstamos estudiantiles

Si tienes préstamos estudiantiles, aún puedes obtener una hipoteca. Utiliza estos consejos para aumentar tus posibilidades de calificar.

1. Considera todos los tipos de préstamos

Existen muchos programas de préstamos diseñados para ayudar a las personas a comprar una vivienda. Cada uno tiene diferentes requisitos de elegibilidad, ventajas y desventajas, por lo que vale la pena investigar cuál se adapta mejor a tus necesidades.

• Préstamos convencionales. Los préstamos hipotecarios convencionales son los que cumplen los requisitos de puntuación de crédito, relación DTI máxima y límites de préstamo establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Son ampliamente accesibles, pero normalmente necesitan un historial crediticio sólido. Por lo general, los préstamos convencionales exigen una DTI no superior al 36%, aunque este límite puede ser mayor dependiendo de la situación financiera particular del prestatario.
• Préstamos de la FHA. Los préstamos de FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda. Tienen requisitos mínimos de puntuación de crédito más bajos y suelen estar dirigidos a personas con crédito regular en lugar de bueno o excelente. Estos préstamos permiten una DTI final (es decir, después de incluir el pago hipotecario estimado) de hasta el 43%.²
• Préstamos del USDA. Los préstamos del USDA son préstamos asegurados por el gobierno y están disponibles para personas que desean comprar una vivienda en áreas rurales designadas. Entre sus beneficios se encuentran la ausencia de un requisito de pago inicial y una DTI máxima del 41%. Rocket Mortgage® no ofrece préstamos del USDA actualmente.
• Préstamos del VA. Los préstamos VA están disponibles únicamente para veteranos, miembros elegibles de las fuerzas armadas y, en algunos casos, sus cónyuges sobrevivientes. No requieren pago inicial y ofrecen otros beneficios, incluida una DTI máxima del 41%.

2. Paga tu deuda

Otra forma de facilitar la calificación de una hipoteca es reducir tus deudas existentes. Aunque no siempre es fácil, puede tener un impacto significativo.

Esta estrategia puede ayudarte de dos maneras. Por un lado, reducir tus deudas puede ayudarte a mejorar tu puntuación de crédito, lo que te convierte en un prestatario más atractivo para los prestamistas. Además, si liquidas una o más deudas por completo, reduces tu relación DTI, lo que puede aumentar la cantidad que puedes pedir prestada.

3. Aumenta tus ingresos

Aunque en muchos casos es más difícil de lo que parece, encontrar formas de aumentar tus ingresos puede convertirte en un prestatario más atractivo y permitirte acceder a una cantidad de préstamo más alta.

Existen muchas maneras de incrementar tus ingresos, como buscar un ascenso en tu trabajo, solicitar horas extra, hacer trabajos temporales como entregas a domicilio o aprovechar tus capacidades para iniciar un negocio independiente como trabajador autónomo.

Si optas por esta estrategia, asegúrate de que tus ingresos estén debidamente documentados. Los prestamistas no tomarán en cuenta los ingresos obtenidos de manera informal. Además, es importante que esos ingresos adicionales sean sostenibles a largo plazo. No querrás calificar para una hipoteca basándote en un nivel de ingresos más alto y luego tener dificultades para hacer los pagos cuando desaparezcan los ingresos de tu actividad secundaria.

4. Presenta tu solicitud con un coprestatario

Un coprestatario es otra persona que acepta asumir la responsabilidad de la hipoteca junto contigo. A diferencia de un cosignatario, que solo interviene si dejas de hacer los pagos, el coprestatario es igualmente responsable de la deuda desde el inicio.

Al evaluar tu solicitud, los prestamistas revisarán tanto tu puntuación de crédito e ingresos como los de tu coprestatario. Esto significa que los ingresos y el buen historial crediticio de esa persona pueden ayudarte a obtener un préstamo más grande o una tasa de interés más baja.

Ser coprestatario implica una gran responsabilidad, por lo que este rol suele reservarse para familiares, cónyuges o personas que compartirán la propiedad y residirán en la vivienda contigo.

5. Comprar una vivienda inicial

Aunque pueden ser más difíciles de encontrar hoy en día, podrías considerar la compra de una vivienda inicial más pequeña o una propiedad que necesite reparaciones y mejoras.

Encontrar una vivienda más económica te permitirá hacer un pago inicial más alto en relación con su valor. Esto puede ayudarte a evitar el costo del PMI y reducir el pago mensual de tu hipoteca, lo que facilita cumplir los requisitos de la relación DTI.

Otro beneficio de las viviendas que necesitan renovaciones, especialmente si tienes habilidades para hacer mejoras por tu cuenta, es que puedes aumentar el capital acumulado en la propiedad. Al modernizar y mejorar la vivienda, puedes incrementar su valor y obtener una mayor ganancia al venderla y mudarte a una vivienda más grande en el futuro.

¿Deberías pagar tu préstamo estudiantil antes de comprar una casa?

Si estás tratando de decidir si liquidar tus préstamos estudiantiles antes de comprar una vivienda, puede ser recomendable que consideres varios factores. Si cuentas con suficientes ahorros para saldar tu deuda estudiantil, es recomendable destinarlos a pagar esos préstamos o usarlos de otra manera, según tu situación financiera.

Calcula tu DTI

Para empezar, calcula tu relación deuda-ingresos. Para calcular tu razón DTI, suma todos tus pagos mensuales de deuda, incluidos los pagos de préstamos estudiantiles, y divide esa cantidad entre tus ingresos mensuales brutos.

 Si tu DTI es elevado, por ejemplo, del 35%, 40%, 50% o más, y especialmente si los pagos de tus préstamos estudiantiles representan una parte importante de tus obligaciones mensuales, podría ser conveniente pagar esos préstamos antes de solicitar una hipoteca.

Evalúa tus ahorros

Piensa en tu situación económica general más allá de tu crédito y tus deudas. Es importante asegurarte de que te encuentras en una posición financiera estable antes de asumir una responsabilidad importante, como la de una hipoteca.

Considera las siguientes preguntas.

• ¿Tienes un fondo de emergencia? Si es así, ¿es lo suficientemente grande como para cubrir gastos inesperados que podrían surgir como propietario de una vivienda?
• ¿Cuánto necesitas ahorrar para el pago inicial? ¿Puedes cubrir el pago inicial mínimo de la vivienda que quieres comprar, además de los costos de cierre, los gastos de mudanza y otros gastos relacionados con la compra?
• ¿Tienes suficiente margen en tu presupuesto para asumir un nuevo pago de préstamo y cuentas con ingresos lo suficientemente estables como para sentirte cómodo con la idea de adquirir más deuda?

Si respondiste 'no' a alguna de estas preguntas, tal vez te convenga esperar antes de solicitar una hipoteca.

Revisa nuevamente las condiciones de tus préstamos estudiantiles

Analiza cuidadosamente los documentos de tus préstamos estudiantiles y presta atención a aspectos como las tasas de interés, el saldo del principal y las opciones de pago basadas en los ingresos disponibles.

Si tienes préstamos con tasas de interés más altas que otros, podrías priorizar su pago para ahorrar dinero en intereses. Por otro lado, si tienes uno o dos préstamos con saldos mucho más bajos, podrías destinar más dinero a esos préstamos para liquidarlos más rápido y liberar espacio en tu presupuesto.

Si tienes un préstamo con un plan de pago basado en ingresos o que se encuentra en aplazamiento o en reducción temporal de pagos, investiga cómo se acumulan los intereses durante ese período. Podrías descubrir que tus pagos actuales no son suficientes para reducir el saldo pendiente. En ese caso, puede ser conveniente aumentar tus pagos.

Si estás decidido a obtener una hipoteca mientras aún tienes préstamos estudiantiles, investiga cómo los períodos de reducción temporal de pagos y los planes de pago basados en ingresos afectan la forma en que los prestamistas calculan tu DTI. Los distintos programas hipotecarios tratan estos préstamos de manera diferente, dependiendo de si están en reducción de pagos temporal o cómo se calcula el pago mensual. Por ello, modificar el estado de tus préstamos podría mejorar tu calificación para una hipoteca.

Conclusión: es posible comprar una vivienda teniendo préstamos estudiantiles

Aunque tengas préstamos estudiantiles, aún podrías calificar para una hipoteca y comprar una vivienda, dependiendo de tu situación financiera y de los requisitos del prestamista. Tendrás que tomar las medidas necesarias para demostrar que eres un buen candidato para un préstamo, incluso si mantienes deuda estudiantil. Esto puede implicar trabajar para aumentar tus ingresos y mejorar tu puntuación de crédito, al mismo tiempo que mantienes bajo control tu relación deuda-ingresos.

Si estás listo para comenzar el proceso de comprar una casa, comunícate con Rocket Mortgage® para para descubrir para qué opciones de financiamiento podrías calificar.

¹Este artículo tiene fines únicamente informativos y no sustituye el asesoramiento profesional de un proveedor médico, un abogado autorizado, un asesor financiero o un profesional tributario. Los consumidores deben verificar de forma independiente que cualquier servicio mencionado cubra sus necesidades.

²Rocket Mortgage no actúa en nombre de la FHA ni del HUD

³Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por el VA; no cuenta con el respaldo ni el patrocinio del Departamento de Asuntos de los Veteranos ni de ninguna agencia del gobierno.