¿Qué es caveat emptor en bienes raíces?

Comprar o vender una casa ya puede ser bastante complicado sin tener que aprender latín. Sin embargo, puede ocurrir si ves o escuchas el anuncio de una casa que usa el término “caveat emptor”, que se traduce más o menos como “que el comprador tenga cuidado”. Comprar una casa anunciada como caveat emptor es similar a la idea de comprar una casa “tal cual”. El vendedor está informando a los compradores de antemano que, si resulta que la casa necesita reparaciones significativas, eso no es su problema. Aunque esto suena desalentador, entender lo que esto significa te ayudará a tomar una mejor decisión sobre si comprar una casa bajo la condición caveat emptor.

Cómo funciona caveat emptor en bienes raíces

Caveat emptor traslada la responsabilidad a los compradores de investigar a fondo una propiedad antes de comprometerse a comprarla. Si surge un problema no revelado después de la venta, el comprador no puede responsabilizar al vendedor.

Aunque este fue el estándar en Estados Unidos durante muchos años, algunos estados están rompiendo la tendencia para favorecer a los compradores cuando surgen problemas con una vivienda. Algunos estados tienen leyes de revelación estrictas que exigen a los vendedores revelar todos los defectos conocidos, incluso si están vendiendo la casa “tal cual”, para proteger a los compradores en las transacciones.

Por ejemplo, los vendedores en California deben completar una declaración de revelación de transferencia detallada que describa cualquier problema conocido con la vivienda. Esto les da a los compradores una visión más transparente de lo que están comprando antes de comprometerse.

Al vender una casa, el vendedor casi siempre tiene más información sobre la propiedad que el comprador. Esto se conoce como “asimetría de información”, lo que le da al vendedor una ventaja en la forma en que se desarrollan las transacciones inmobiliarias.

Esta diferencia puede dejar a los compradores vulnerables o inseguros. Una forma en que los compradores pueden protegerse es con una garantía por desperfectos en la vivienda o una garantía ofrecida por el vendedor que cubra ciertas reparaciones o fallas de electrodomésticos después de la venta.

¿Qué estados permiten las ventas de viviendas bajo caveat emptor?

Si bien todos los estados permiten las ventas bajo caveat emptor, otra cosa es si se mantendrán en los tribunales. Muchos estados ya no aplican el caveat emptor. La breve lista de estados que se inclinan hacia el caveat emptor es:

• Alabama
• Arkansas
• Georgia
• Dakota del Norte
• Virginia
• Wyoming

Fuera de estos estados, el caveat emptor puede no sostenerse en los tribunales. Por eso es vital entender cómo maneja tu estado las revelaciones y protecciones del comprador. Tu agente de bienes raíces es un buen recurso para conocer las normas de su mercado.

¿Cómo manejar la compra de una casa bajo caveat emptor?

Los estados varían en la cantidad de detalles que los vendedores deben proporcionar a los compradores sobre el estado de la vivienda. En los estados con caveat emptor, los compradores deben tener especial cuidado. Para conocer las leyes de revelación de tu estado, visita el sitio web de la comisión de bienes raíces o la autoridad de licencias de tu estado, o pregunta a tu agente de bienes raíces cuál es la norma en el mercado en el que estás comprando.

En algunos casos, es posible que el vendedor no revele del todo que la casa necesita reparaciones, lo que podría llevar a sorpresas desagradables en el futuro. Estas sorpresas no siempre son pequeñas. Podría ser un techo con goteras que se reparó rápidamente, pero nunca se arregló por completo, sistemas eléctricos obsoletos que no cumplen los códigos de construcción, o daños por agua ocultos detrás de una capa fresca de pintura.

Haz tu diligencia debida

Si eres el comprador, toma las medidas adecuadas para conocer todo lo que puedas sobre el estado de la vivienda. Si el vendedor proporciona una revelación del vendedor que describe el estado de la casa, revísala cuidadosamente y no te fíes solo de su palabra de que todo está bien. Si hay incluso una pequeña cantidad de daño visible, asume que podría haber mucho más que no ves, especialmente si se trata de podredumbre o moho.

También querrás asegurarte de incluir contingencias en tu contrato de compraventa.

Una contingencia de inspección te permite cancelar el trato si el inspector encuentra problemas significativos con la casa. También puedes conservar tu depósito de buena fe, si lo hiciste. Esto te da un margen para evaluar si la vivienda es una inversión sólida antes de quedar comprometido.

Contrata a un inspector de viviendas

Aunque no es obligatorio que hagas una inspección de la vivienda, siempre se recomienda contratar a un inspección de viviendas de buena reputación y leer su reporte de inspección. Durante tu inspección, pídele al inspector que pruebe cada uno de los siguientes elementos:

• Tomacorrientes de pared
• Interruptores eléctricos
• Electrodomésticos
• Fuentes de agua
• Inodoros
• Drenajes
• Debajo de las alfombras
• Detrás de las cortinas

Si algo aparece, pregúntale al inspector. Es posible que un vendedor no te permita hacer una inspección de la vivienda o que limite la capacidad de tu inspector para revisar la propiedad. Si sospechas que hay un problema, no dudes en hablar con tu agente de bienes raíces. Podría ser una señal de que deberías reconsiderar la compra, o podrías usar este asunto como palanca para negociar un precio más bajo.

Garantías implícitas

Muchos tribunales han dictaminado que la propiedad viene con una garantía implícita cuando el vendedor la pone a la venta. La implicación es que, al poner la casa a la venta, el vendedor está diciendo que la casa está apta para la venta. Esto es especialmente cierto si el vendedor es el contratista que construyó la propiedad.

Por ejemplo, si el vendedor instaló incorrectamente un sistema de aire acondicionado y luego vende la casa, el comprador puede tener motivos legales para responsabilizar al vendedor siempre que pueda probar que el sistema es del tamaño incorrecto o se hizo una mala instalación. En esos casos, los tribunales pueden hacer cumplir las garantías implícitas para proteger a los compradores de tener que afrontar reparaciones costosas e injustas.

Existen algunas garantías implícitas que se usan en las transacciones inmobiliarias, incluyendo:

• Garantía de comerciabilidad: Una garantía del vendedor de que un producto vendido funcionará como se supone que debe hacerlo y que no hay nada significativamente defectuoso en el producto.
• Garantía de idoneidad para un propósito particular: Una ley que establece que un vendedor está haciendo una promesa al cliente de que el producto se puede usar para un propósito específico.

Conclusión: Caveat emptor es una señal de alerta máxima para los compradores

Si eres comprador, especialmente en un estado donde el caveat emptor es la norma, es importante que te mantengas activo y considerado durante todo el proceso. No dudes en hacer preguntas, verificar las revelaciones y tomarte tu tiempo para inspeccionar la propiedad. Lo último que quieres es descubrir un defecto grande unos meses después de cerrar la compra de la casa. Incluso si legalmente tienes la razón, emprender acciones por medio de los tribunales puede ser costoso y consumir mucho tiempo.

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