¿Cómo se determinan las tasas hipotecarias?

Las tasas hipotecarias se basan tanto en factores del mercado como personales. La economía influye, al igual que tu puntuación de crédito y la cantidad del pago inicial. Las hipotecas destinadas a diferentes tipos de clientes pueden tener tasas distintas. Además, los prestamistas fijan sus tasas según sus propios costos operativos. Pero ¿cómo se determinan las tasas hipotecarias? Comprender esto puede ayudarte a aprovechar oportunidades y mejorar tu perfil económico para obtener la mejor tasa posible.

¿Qué factores económicos afectan las tasas hipotecarias?

Muchos factores económicos y del mercado influyen en las tasas de interés en general. Veamos algunos de ellos.

Los mercados económicos y las tasas de interés

La Reserva Federal es el banco central de Estados Unidos. Es el banco del que otros bancos obtienen préstamos para financiar sus operaciones. La Reserva establece el rango objetivo para la tasa de fondos federales, que es el rango en el que los bancos negocian entre sí para prestarse dinero. Cuando este rango sube, las tasas de interés de todos los préstamos tienden a aumentar, ya que los prestamistas trasladan sus mayores costos de financiamiento a los clientes. Lo contrario sucede cuando el rango baja.

Más adelante veremos cómo la Reserva Federal decide establecer ese rango objetivo. Por ahora, lo importante es saber que el mercado reacciona a sus decisiones. Las tasas hipotecarias reaccionan menos porque suelen ser tasas de interés a más largo plazo, proyectadas hasta por 30 años. El rendimiento de los títulos respaldados por hipotecas, que influyen directamente en las tasas hipotecarias, está más relacionado con los rendimientos de los bonos del Tesoro de EE. UU.

La economía en general

Puede que te preguntes por qué la Reserva Federal no mantiene tasas de interés bajas todo el tiempo. Si las tasas de interés son demasiado bajas, las personas tienden a gastar más dinero porque endeudarse resulta barato. Esto significa que están dispuestas a pagar precios más altos, lo que puede generar un aumento de la inflación y disminuir el valor de los ahorros existentes. Los funcionarios realmente deben prestar mucha atención a esto, por lo que lo explicaremos más a fondo abajo. Pero también hay otros factores económicos que considerar.

Gastar significa que las personas compran, lo que lleva a la producción de bienes y servicios, lo que significa que hay un tira y afloja entre la inflación y el mercado laboral. Los principales objetivos de la Reserva Federal al establecer la política monetaria son mantener precios estables y lograr el mayor nivel posible de empleo. Aunque el mercado laboral y las tasas de inflación de EE. UU. son su prioridad, la interconexión global de la economía implica que los funcionarios también deben tomar en cuenta la geopolítica.

Inflación

La inflación ha sido uno de los principales objetivos de la Reserva Federal durante algún tiempo. La Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés más recientemente en 2022, después de que los precios aumentaran durante y después de la pandemia. Últimamente, los funcionarios han comenzado a reducir las tasas ya que la inflación se estaba acercando a su objetivo anual del 2%. Este nivel de inflación se considera suficiente para mantener la economía en marcha, ya que motiva a las personas a comprar ahora sin erosionar gravemente los ahorros existentes.

El nuevo reto que la Reserva Federal enfrenta ahora son los aranceles que la administración Trump implementa con la intención de abordar el déficit comercial de EE. UU. con otros países y con la esperanza de fomentar la manufactura nacional. El análisis de la Reserva Federal y de la mayoría de los economistas indica que el costo de los impuestos a las importaciones suele trasladarse a los consumidores, lo que genera precios más altos.

Para combatir las presiones inflacionarias, la Reserva Federal mantiene elevadas las tasas de interés de referencia, lo que reduce el deseo de gasto de los estadounidenses y fomenta que conserven el dinero que ya tienen. La desventaja de esto es que también mantiene altas las tasas hipotecarias.

Al mismo tiempo, la Reserva Federal debe equilibrar la inflación con el mercado laboral. Si nadie compra, las empresas reducen la producción de bienes y servicios. Esto puede llevar a despidos y a la posibilidad de una recesión, es decir, una desaceleración del crecimiento económico. Cuando esto sucede, la Reserva Federal suele bajar las tasas de interés para fomentar nuevamente el gasto y la inversión empresarial.

En esencia, la Fed tiene que decidir constantemente si aplicar el freno o el acelerador a la economía. Rara vez las cosas están en piloto automático.

Criterios específicos de los prestamistas

Los prestamistas también tienen sus propios criterios para establecer tasas de interés, basándose en sus costos operativos. Además, pueden subir o bajar sus tasas de interés dependiendo de su capacidad para manejar la demanda de hipotecas en un momento dado.

Si hay una alta demanda, un prestamista podría mantener tasas de interés ligeramente más altas que su competencia si simplemente no cuenta con suficiente personal a corto plazo para procesar más volumen. Pero también puede bajar sus tasas para atraer negocios cuando la demanda es baja.

Las diferentes opciones hipotecarias también presentan diferentes perfiles de riesgo que los prestamistas deben evaluar. Los préstamos de FHA y VA pueden tener precios ligeramente distintos a los préstamos convencionales, que a su vez suelen tener tasas diferentes que los préstamos jumbo.

¿Qué factores personales afectan a las tasas hipotecarias?

Aunque los factores del mercado influyen en las tasas hipotecarias, también hay muchos factores que están bajo tu control personal.

Puntuación de crédito

Uno de los factores más importantes que afectan tu tasa de interés es tu puntuación de crédito. Tu puntuación de crédito es un número de tres dígitos que proporciona a los prestamistas una idea general de cómo has manejado préstamos y crédito en el pasado. Tu puntuación corresponde al valor promedio entre los tres principales burós de crédito: Equifax®, Experian™ y TransUnion®. El rango estándar de la puntuación de crédito va de 300 a 850: cuanto más alto, mejor.

Si tu puntuación de crédito no está donde quisieras, primero deberías asegurarte de que no haya nada en tu informe de crédito que no reconozcas. Solo deberías ser responsable de lo que realmente hayas hecho. Acciones como pagar deudas y mantener los saldos de las tarjetas de crédito por debajo del 30% del límite total de crédito también te ayudará.

Puedes obtener tu informe de crédito gratis una vez por semana de cada agencia de crédito por medio de AnnualCreditReport.com. Este informe no muestra tu puntuación de crédito. Nuestros amigos de Rocket Money℠ actualizan tu puntuación FICO® Score 2 una vez al mes basándose en los datos de Experian™.

Pago inicial

El otro factor principal en tu tasa de interés es el valor del pago inicial. Si el prestamista no tiene que prestarte tanto dinero, el préstamo implica menos riesgo. Por lo tanto, cuanto mayor sea tu pago inicial (o la cantidad del capital en el caso de un refinanciamiento), más baja será tu tasa de interés.

Por supuesto, no todos pueden aportar un 20% al momento del cierre, pero puede haber otros recursos disponibles. La asistencia para el pago inicial, como subsidios o préstamos diferidos, perdonables o tradicionales, podría estar disponible para compradores de vivienda por primera vez o de ingresos bajos a moderados. Te recomendamos buscar programas en tu área. Asegúrate de que tu prestamista los acepte. Algunos prestamistas pueden rechazar programas que exigen que la hipoteca sea un gravamen secundario.

Tipo de propiedad

El tipo de propiedad también influye en la tasa de interés que recibes. Las tasas suelen ser más altas si se trata de una casa de vacaciones o una propiedad en alquiler, en comparación con una residencia principal. La idea es que, si enfrentas dificultades económicas, es más probable que priorices el pago de la casa en la que vives la mayor parte del tiempo.

También puede haber ajustes menores para propiedades como los condominios. Cuando vives en un condominio, eres responsable del mantenimiento dentro de las cuatro paredes de tu unidad, pero si hay daños en el exterior, normalmente son responsabilidad de la asociación de condominios. Una tasa de interés ligeramente más alta incorpora el riesgo de que la asociación no cumpla con sus obligaciones y tú no puedas reparar la vivienda, por ejemplo.

Las casas prefabricadas tienen ajustes en los precios por ser más susceptibles a daños. Por último, las propiedades con más de una unidad suelen tener tasas ligeramente más altas, ya que se asume que los propietarios de vivienda dependen de los ingresos de los inquilinos para hacer los pagos. Si hay períodos prolongados de vacantes, esto puede representar un problema.

Relación deuda-ingresos

La relación deuda-ingresos es la proporción de tus ingresos mensuales antes de impuestos que se destina a pagos de deudas como la hipoteca, el auto, préstamos estudiantiles y pagos mínimos de tarjetas de crédito. Aunque normalmente se usa para determinar si calificas para el préstamo, los prestamistas a veces también la incluyen en sus cálculos de tasa de interés. Para los propósitos tanto de tu tasa de interés como de tu capacidad para calificar, mientras más baja sea tu relación DTI, mejor.

Plazo del préstamo

Cuanto más corto sea el plazo de tu préstamo, más baja será probablemente tu tasa hipotecaria. Los prestamistas no tienen que proyectar tasas de inflación a largo plazo en préstamos más cortos, por lo que pueden ofrecer una tasa de interés más baja. Por otro lado, aunque los préstamos a más largo plazo tienen una tasa más alta, el pago mensual será menor.

Puntos hipotecarios

Los puntos de hipotecas son intereses pagados por adelantado en el momento del cierre para reducir tu tasa de interés. Cuando los prestamistas establecen los precios, hay tasas específicas disponibles según la cantidad de puntos, la puntuación de crédito y las cantidades del pago inicial. Comprar un punto cuesta el 1% de la cantidad del préstamo, pero se pueden comprar fracciones de puntos desde 0.125%.

El reverso de esto son los créditos del prestamista, que puedes considerar como puntos hipotecarios negativos. Podrías optar por esta alternativa si quieres reducir tus costos de cierre y que el prestamista cubra esas cantidades. La desventaja es que tendrás una tasa de interés más alta durante la vigencia del préstamo.

¿Cómo puedo calcular mi tasa hipotecaria?

Puede ser difícil calcular con exactitud cuál será tu tasa hipotecaria porque cada prestamista establece sus tasas de forma ligeramente diferente. Sin embargo, por lo general tienen una página dedicada a tasas hipotecarias. Allí se muestra la tasa de interés que ofrecen y la tasa porcentual anual. La APR es la tasa base más los costos de cierre.

Están obligados a publicar las suposiciones sobre las que se basan las tasas publicitadas. Estas suposiciones suelen incluir la puntuación de crédito y la relación préstamo-valor, que se define según tu pago inicial o la cantidad del capital. Según tus calificaciones, tu tasa puede ser más alta o baja, pero siempre puedes tener una idea general de cómo se comparan los prestamistas entre sí y qué tan cerca estás de cumplir con las suposiciones.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre cómo se determinan las tasas hipotecarias.

¿Qué determina la tasa de interés de una hipoteca?

Las tasas hipotecarias generalmente se determinan por factores del mercado, incluyendo la demanda de bonos frente a acciones y la tasa de fondos federales. Pero la otra mitad de la ecuación tiene que ver con tu situación financiera personal, incluyendo tu puntuación de crédito, tu pago inicial y el tipo de propiedad que quieres comprar.

¿Por qué cambian las tasas hipotecarias?

Las tasas hipotecarias cambian según la demanda de MBS en el mercado de valores. Cuando las personas se sienten optimistas respecto a la economía, tienden a invertir más en acciones, ya que existe la posibilidad de obtener mayores rendimientos. Cuando no se sienten tan optimistas, invierten más en bonos porque ofrecen un rendimiento garantizado.

Si más personas compran bonos, el rendimiento no necesita ser tan alto, y las tasas hipotecarias tienden a bajar. Lo contrario sucede si hay mayor optimismo e inversión en acciones.

¿Puedo negociar mi tasa hipotecaria?

Tu tasa hipotecaria es negociable. El prestamista tendrá un límite mínimo, pero no está de más preguntar.

¿Qué efecto tiene el pago inicial en mi tasa?

Como los prestamistas no tienen que prestarte tanto dinero, pueden ofrecerte mejores condiciones. Cuanto mayor sea tu pago inicial, mejor.

¿Las tasas hipotecarias a 15 años son mejores que las de 30 años?

Conclusión: las tasas hipotecarias se determinan por muchos factores

No puedes controlar cuáles serán las tasas hipotecarias, pero sí puedes influir en obtener la tasa de interés más baja posible en el momento si tienes una buena puntuación de crédito y un pago inicial considerable. Tu préstamo será menos riesgoso a los ojos del prestamista. También puedes comparar tasas de interés para asegurarte de obtener la mejor oferta posible. Solo ten en cuenta que si ves una tasa de interés mucho más baja que la APR, es posible que el prestamista esté cobrando costos de cierre más altos para compensar.