Tasas de interés máximas: ¿qué son y cómo funcionan?

Una de las ventajas de una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) es pagar una tasa de interés introductoria fija que suele ser más baja que la tasa de un préstamo de tasa fija. Una vez que esa tasa expira, tu tasa hipotecaria cambiará a intervalos específicos de acuerdo con las tasas del mercado, y tu pago mensual de la hipoteca podría aumentar.

Pero ¿cuánto puede subir? Sabrás la respuesta desde el principio porque las ARM tienen topes que limitan cuánto puede cambiar tu tasa hipotecaria.

¿Qué es una hipoteca con tasa de interés ajustable?

Un ARM es un préstamo hipotecario donde la tasa de interés se ajusta a intervalos específicos.

Funciona así: una ARM tiene un período introductorio con una tasa de interés fija. La tasa hipotecaria inicial en una ARM suele ser más baja que la de una hipoteca de tasa fija. Una vez que esa tasa expira, la tasa de interés se ajusta a intervalos específicos basados en las condiciones generales del mercado, incluyendo la tasa del índice de referencia y el margen del prestamista.

Por ejemplo, un préstamo ARM 5/1 tendría una tasa fija durante 5 años y luego se ajustaría una vez al año.

Con una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés permanece igual durante todo el plazo de la hipoteca.

Cómo funcionan las tasas de interés máximas

Una tasa de interés máxima para un ARM pone un límite a cuánto se puede ajustar tu tasa hipotecaria.

Hay tres tipos de límites:

1. Ajuste máximo de la tasa inicial. Determina cuánto puede aumentar la tasa de interés la primera vez que se ajusta después de que expira la tasa introductoria. Normalmente está entre el 2% y el 5%.
2. Ajuste máximo de la tasa posterior. Este límite establece cuánto puede cambiar la tasa en cada ajuste subsiguiente. Este límite suele ser del 1% al 2%.
3. Ajuste máximo de por vida. Esta es la cantidad máxima que tu tasa puede cambiar con respecto a tu tasa inicial. Este límite suele fijarse en 5%.

Al solicitar un ARM, tu prestamista indicará las tasas máximas en la estimación de préstamo y la declaración de cierre.

Tasas de interés mínimas

La tasa de interés mínima de un ARM es la tasa de interés más baja que se puede cobrar por el préstamo.

Por ejemplo, supongamos que un ARM tiene una tasa de interés mínima del 4%. En ese caso, siempre pagarás al menos el 4%, incluso si las tasas de interés del mercado bajan más.

Ejemplo de tasa de interés máxima

Imagina que obtienes un ARM con una tasa de interés fija introductoria de 7 años al 7%, después de lo cual se ajusta anualmente hasta liquidar el préstamo. Pagarás esa tasa del 7% pase lo que pase durante los primeros 7 años de pagos.

Supongamos que el ajuste máximo inicial de este préstamo es del 3%, el ajuste máximo posterior es del 1%, el ajuste máximo de por vida es del 5% y el mínimo es del 3%. Eso significa que lo máximo que puede subir tu tasa en el primer ajuste es al 10%. Después de eso, solo puede aumentar un 1% en cada ajuste, y nunca podrá exceder el 12% ni caer por debajo del 3%.

¿Qué afecta a las tasas de interés?

Un límite máximo protege a los prestatarios de subidas repentinas de las tasas de interés que podrían hacer que su pago mensual de la hipoteca sea inasequible.

La tasa de interés de un ARM generalmente se determina sumando una tasa de interés índice al margen del prestamista. Tu prestamista elegirá un índice en el cual basar sus tasas ARM, como la tasa del Tesoro de vencimiento constante (CMT) o la tasa de financiación garantizada a un día (SOFR). El margen es la parte del prestamista de la tasa de interés y es cómo el prestamista gana dinero con tu préstamo.

¿Es adecuada para ti una hipoteca con tasa de interés máxima?

Un ARM tiene muchas ventajas. Si planeas vender tu casa o refinanciar antes de que expire tu tasa fija introductoria, puedes ahorrar dinero comparado con un préstamo de tasa fija.

Si planeas ser dueño de tu casa por más tiempo, prepárate para que tu pago mensual de la hipoteca aumente en algún momento. Si las tasas de interés del mercado se mantienen estables o disminuyen, podrías ahorrar dinero en intereses comparado con un préstamo de tasa fija.

Al comparar ofertas de préstamos, asegúrate de prestar atención a la tasa máxima. Los ARM con tasas similares, pero diferente tasa máxima puede variar significativamente en costo.

Además, puedes calcular tu pago mensual estimado usando la calculadora de pagos de Rocket Mortgage®. Cuando usas la calculadora, puedes estimar la tasa de interés máxima que podrías tener que pagar para asegurarte de que puedes pagarla. Esto es para fines educativos y el pago mensual real de la hipoteca puede variar.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre la tasa de interés máxima.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de un acuerdo de tasa de interés máxima?

Aunque las tasas máximas protegen a los prestatarios de picos en las tasas de interés, el pago mensual en un ARM es menos predecible que en un préstamo de tasa fija. Es posible que debas pagar más intereses con el tiempo si las tasas suben. Incluso una diferencia del 1% en tu tasa de interés puede tener un efecto significativo en cuánto interés total pagarás por tu hipoteca.

¿Qué significa una tasa máxima 2/5/5?

Una tasa máxima 2/5/5 significa que tiene un ajuste máximo inicial del 2%, un ajuste máximo posterior del 5% y un ajuste máximo de por vida del 5%.

¿Cómo puedes prepararte para los cambios en la tasa hipotecaria?

Para estar preparado para los cambios, lee cuidadosamente los documentos del préstamo y asegúrate de entender cómo funcionan las tasas máximas. Calcula tu pago usando la tasa de interés máxima para asegurar que puedes pagarlo. Para evitar ajustes de la tasa de interés, puedes refinanciar a un préstamo de tasa fija antes de que tu préstamo deba ajustarse.

Conclusión: La tasa de interés máxima te ayuda a protegerte como prestatario de un ARM

Si vas a obtener un ARM, la tasa de interés máxima limita cuánto pueden cambiar tu tasa de interés y tu pago mensual de la hipoteca. Si eres un prestatario actual o potencial, para preparar mejor tus finanzas, es importante entender las tasas máximas de tu ARM. Se recomienda a los prestatarios actuales y potenciales que entienden la tasa máxima de su propio ARM para preparar mejor sus finanzas.

Si estás listo para explorar tus opciones de compra de vivienda, solicita un ARM con Rocket Mortgage® hoy mismo.