Tasa de absorción: Qué es y cómo se calcula

El momento oportuno es esencial a la hora de vender o comprar una casa. Una herramienta que puedes usar para evaluar el mercado es la tasa de absorción, que mide la rapidez con la que se venden las casas. Saber cómo se calcula y lo que significa puede ayudarte a decidir el momento adecuado para comprar o vender tu casa.

¿Qué es la tasa de absorción en bienes raíces?

La tasa de absorción mide la rapidez con la que se venden las casas. Es una fórmula matemática simple que divide el número de casas vendidas por el número de casas disponibles durante un período de tiempo específico. Puedes limitar los factores que usas para calcular la tasa de absorción en un área particular según la ubicación, el rango de precios y el tipo de propiedad.

Una tasa de absorción del 20% o más sugiere un mercado de vendedores con alta demanda de viviendas. Una tasa inferior al 15% indica que estás viendo un mercado de compradores en lugar de un mercado de vendedores. Una tasa entre el 15% y el 20% es un mercado neutral. No te sorprendas si encuentras números fuera de este rango. Las tasas de absorción pueden superar el 60% o caer por debajo del 5%, dependiendo de factores económicos.

Puedes usar la tasa de absorción a tu favor. Una tasa de absorción más alta significa que deberías vender tu casa rápido y puede alcanzar un precio superior al normal. Si eres comprador, puede ser recomendable esperar o buscar un mercado menos competitivo para obtener más vivienda por tu dinero.

Cómo usan la tasa de absorción los profesionales

Los agentes de bienes raíces y los corredores usan las tasas de absorción para hacer un seguimiento de la demanda, lo que a su vez afecta los precios de la vivienda. Otros profesionales también usan la tasa de absorción:

Los tasadores de vivienda usan las tasas de absorción para validar las tasaciones.

Los contratistas y desarrolladores usan tasas de absorción para medir en interés en casas nuevas. Afecta lo que construyen y dónde.

Los inversionistas en bienes raíces usan las tasas de absorción para determinar los mejores lugares para comprar o vender.

Cómo calcular la tasa de absorción

Puedes calcular la tasa de absorción con una fórmula sencilla: Divide el número de casas vendidas en un período de tiempo por el número de casas disponibles.

Ajustando qué casas estás buscando, puedes encontrar una tasa más precisa que se aplique a ti. Por ejemplo, puede ser recomendable incluir solo las casas en un código postal específico o en un rango de precios determinado.

Ejemplo de cómo se calcula una tasa de absorción

Digamos que en el último mes se han vendido 10 casas en un barrio donde buscas comprar una casa. Si en total había 45 casas a la venta en este barrio, dividirías 10 entre 45 y obtendrías una tasa de absorción del 22%. Esto sugiere un ligero mercado de vendedores, ya que está por encima del umbral del 20%. Si estuvieras vendiendo una casa en este mercado, tendrías una ventaja modesta con más demanda y precios más altos.

Tasas de absorción altas vs. bajas

Consideremos dos escenarios sobre cómo las tasas de absorción altas y bajas afectan los precios de las casas.

La Ciudad A ha vendido 1,000 casas de 4,000 en los últimos 12 meses, dando como resultado una tasa de absorción del 25%. Una tasa de absorción del 25% clasifica a la Ciudad A como un mercado de vendedores.

• El inventario es bajo comparado con la demanda.
• Los precios promedio aumentarán debido a que hay más competencia por un número limitado de casas.
• Los vendedores venderán sus casas más rápido y a un precio más alto.
• Los compradores pueden esperar pagar más cuando hay más competencia, opciones reducidas y una mayor probabilidad de una guerra de ofertas.

La Ciudad B ha vendido 500 casas de 4,000 casas en total en los últimos 12 meses, lo que da como resultado una tasa de absorción del 12.5%. Considerando que eso es menos que el 15%, la Ciudad B es un mercado de compradores.

• Los precios promedio disminuirán debido a que hay menos competencia por más viviendas.
• Los vendedores tardarán más en vender sus casas y probablemente bajarán sus precios de venta.
• Con menos competencia, los compradores tienen más casas para elegir y pueden comprar a un precio más bajo.

Cómo las tasas de absorción afectan los precios de la vivienda

Conocer la tasa de absorción de tu mercado te prepara mejor para tomar una decisión acertada con respecto al precio. Debes saber si estás en un mercado de vendedores para negociar adecuadamente un precio más alto con los compradores.

Del mismo modo, debes saber si estás en un mercado de compradores para evitar hacer una oferta demasiado alta cuando los precios están bajando. Como comprador, tienes la ventaja de una menor demanda del mercado.

Los prestamistas y tasadores también consideran la tasa de absorción, lo que afecta el costo de las casas. Si sabes lo que ellos saben, puedes anticipar los cambios de precios y tomar la decisión correcta.

La importancia del inventario en meses

Conocer la tasa de absorción te da información sobre otra métrica útil conocida como inventario en meses (MSI). El MSI mide cuántos meses tomaría vender todas las casas en un mercado a la tasa de absorción actual.

El cálculo es inverso a la fórmula de la tasa de absorción: Divide el número de propiedades disponibles por el número promedio de ventas por mes, y obtendrás el MSI.

Mira este ejemplo rápido: Si una ciudad tuviera 4,000 propiedades en el mercado y vendiera 1,000 en promedio por mes, le tomaría 4 meses venderlas todas. Esto supone que no se ponen viviendas nuevas a la venta.

El MSI es otra forma de determinar en qué tipo de mercado estás.

• Un MSI bajo es un mercado de vendedores. Como comprador, querrás actuar rápido para hacer una oferta por una casa porque hay más competencia con un suministro de vivienda cada vez menor.
• Un MSI alto es un mercado de compradores. Como vendedor, querrás elaborar estrategias con profesionales para atraer compradores porque el mercado tiene demasiadas casas a la venta.

Los desarrolladores también hacen un seguimiento del MSI. Las áreas con una menor oferta de viviendas pueden atraer construcciones nuevas para capitalizar la escasez.

Conclusión: La tasa de absorción mide la rapidez con la que se venden las casas

La tasa de absorción en un mercado te ayuda a entender cómo la oferta satisface la demanda. Cuando la tasa de absorción supera el 20%, te beneficias como vendedor porque obtienes más dinero por tu casa. Cuando la tasa de absorción cae por debajo del 15%, te beneficias como comprador porque tienes más opciones a un precio más económico.

Como participante en el mercado de la vivienda, quieres la mayor cantidad de información posible para tomar decisiones acertadas. Lee este artículo para aprender más sobre las predicciones y pronósticos de vivienda para 2025.