Guía sobre bienes raíces e indicadores del mercado de la vivienda

Este artículo es solo para fines informativos y no tiene la intención de proporcionar, ni debe considerarse como, asesoría médica, legal, financiera o tributaria. Debes consultar con un profesional calificado para recibir asesoría específica para tu situación. Los consumidores deben verificar de manera independiente que cualquier servicio, producto o programa mencionado cubra sus necesidades y cumpla los requisitos aplicables.

Los indicadores del mercado inmobiliario nos dan una idea de las tendencias del sector en todo el país. Los analistas utilizan estos indicadores para predecir el futuro del mercado de la vivienda. Como comprador o vendedor, es importante tener en cuenta que muchos de estos indicadores afectan directamente la oferta y la demanda.

Hablaremos de algunos de los indicadores más importantes del mercado inmobiliario y por qué son relevantes.

Capacidad de pago de la vivienda

Qué es: Las definiciones varían, pero el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) considera asequible una vivienda si no cuesta más del 30% de tu ingreso mensual antes de impuestos, incluidos los servicios públicos.

Para consultar tus propios números, usa nuestra calculadora de capacidad de compra de vivienda.

Por qué es importante: Los niveles de capacidad de pago determinan si la compra de vivienda está al alcance de los posibles compradores o si quedan fuera del mercado. Existen varios índices que miden la capacidad de pago de la vivienda. Uno de los más destacados proviene de la National Association of REALTORS® (NAR).

El índice de la NAR tiene un valor base de 100. Si el número es mayor que este nivel, el ingreso promedio es más que suficiente para cubrir el costo promedio de una vivienda. Si es menor que 100, el ingreso promedio no está al ritmo de los precios de la vivienda. Según los datos más recientes de agosto de 2025, el índice se situó en 100.5. Los índices metropolitanos complementan esta cifra nacional.

En última instancia, el porcentaje de tus ingresos que deberías destinar a una hipoteca depende de tu situación económica personal. Ten siempre en cuenta tus otros objetivos financieros y tu fondo de emergencia.

Capacidad para pagar el alquiler

Qué es: El HUD también define la capacidad de pago como gastar no más del 30% de tus ingresos, pero este estándar se aplica a las viviendas en alquiler. Es posible que veas que se les denomina índices de capacidad de pago del alquiler (RAI).

Por qué es importante: La capacidad de pago del alquiler puede ser un buen indicador de lo costoso que es vivir en un área, incluso si no estás buscando establecerte de forma permanente. Nuevamente, la cantidad que se destina al alquiler depende de tu presupuesto personal, pero el 30% suele considerarse la línea divisoria entre una mayor y una menor capacidad de pago.

Oferta y demanda en bienes raíces

Como en muchos mercados, la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda son factores clave que determinan la capacidad de pago. Existen varios valores medibles que solemos analizar.

Oferta de viviendas

Qué es: La oferta de vivienda es la cantidad de viviendas disponible en el mercado. La métrica más útil en este ámbito suele ser el número de meses de inventario, que mide cuántos meses tardaría en vender el inventario actual de viviendas al ritmo de ventas actual. 

Por qué es importante: La cantidad de oferta de vivienda te ayudará a determinar si es un mercado de compradores o de vendedores. Una métrica tradicional analiza los meses de oferta y el mercado en función del ritmo actual de ventas. Aunque nuestros amigos de Redfin rastrean esto en su centro de datos del mercado inmobiliario, también tienen una métrica que estima el número de compradores y vendedores en una zona.¹

Primero mirando los meses de inventario, esto es de 3.7 meses a nivel nacional. Cabe destacar que esto varía mucho según dónde estés. En San Francisco y San José, California, esto es tan solo 1.7 meses. En el otro extremo, en Miami llega a 8.1 meses.

Pero el inventario no siempre cuenta toda la historia. A nivel nacional, hay un 46.86% más de vendedores que compradores en los datos de Redfin. Al observar las regiones, esta diferencia va desde que hay un 129.77% más de vendedores comparado con compradores en Nashville hasta el condado de Nassau en el estado de Nueva York, donde hay un 38.31% menos de vendedores que compradores.

Venta de la casa

Qué es: Es el número de ventas realizadas en una región geográfica durante un período determinado. También existen indicadores de ventas pendientes que muestran las viviendas en contrato. 

Por qué es importante: Las ventas de viviendas pueden ser un indicador útil del movimiento dentro y fuera de un mercado Aunque suelen reflejar datos históricos, también pueden indicar tendencias generales del mercado. La Oficina del Censo y el HUD publican conjuntamente un informe sobre las ventas de viviendas recién construidas, mientras que la NAR publica uno sobre viviendas existentes. A mayo de 2026, la tasa ajustada estacionalmente para la venta de viviendas nuevas era de 580,000. La tasa de ventas de viviendas existentes fue de 4.17 millones, según NAR. 

El Centro de Datos Redfin incluye datos semanales y mensuales tanto sobre ventas de viviendas cerradas como sobre ventas pendientes en mercados de todo el país.

Precios de la vivienda

Qué es: Estos índices analizan los precios de las viviendas o utilizan un promedio ponderado con respecto de una base para mostrar tendencias. Por ejemplo, Redfin hace un seguimiento del precio de lista promedio; el Índice de precios de vivienda de Redfin mide los precios en ventas repetidas para mostrar cambios relativos con el tiempo. 

Por qué es importante: Si eres comprador o vendedor, el precio de la vivienda que puedes esperar recibir u ofrecer es el factor clave. Junto con herramientas personalizadas como los análisis comparativos de mercado realizados por agentes de bienes raíces, esto te da una idea de qué esperar.

A nivel nacional, los precios han subido un 2.13% en el año a fecha de abril de 2026. A nivel metropolitano, San Francisco lidera con un crecimiento de precios del 10.79% desde abril pasado. Mientras tanto, Dallas baja un 3.51% en el extremo opuesto.

Tasa nacional de propiedad de vivienda

Qué es: Analiza el porcentaje de personas en EE. UU. que son propietarias de su vivienda. Según datos de la Oficina del Censo, la tasa de propiedad de vivienda para el Q1 de 2026 fue del 65.3%. 

Por qué es importante: En términos generales, cuando la economía se encuentra en un estado en el que más personas son propietarias de su vivienda, esto favorece la capacidad de pago. Más personas que quieren ser propietarias logran serlo.

Índices de construcción de viviendas

Los constructores se centran en el margen de ganancia para sostener sus negocios. Por ello, solo construirán cuando exista un mercado que respalde el precio que necesitan obtener. Aunque los proyectos de vivienda del gobierno no cuentan con los mismos incentivos económicos, un alto nivel de construcción privada indica una demanda sólida.

Inicio de construcción de vivienda

Qué es: Los inicios de la construcción de viviendas registran el momento en que se inicia la obra de nuevas viviendas residenciales. Los permisos de construcción también pueden ser un buen indicador anticipado, pero no todos los permisos se traducen en viviendas construidas. Por otro lado, la construcción también se reporta como terminada, pero cuando la vivienda está lista, a menudo ya tiene comprador. 

Por qué es importante: “Los inicios de construcción de viviendas están entre los indicadores prospectivos más seguidos en el mercado inmobiliario residencial porque reflejan el impulso de la oferta, es decir, cuántos constructores están dispuestos a aprobar proyectos dados los costos y la demanda actuales", afirma Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. 

En términos simples, más inicios significan una mayor oferta, mientras que menos inicios implican menos viviendas disponibles. Los inicios de construcción bajaron un 2.8% en el mes, pero subieron un 4.6% en el año, según los datos más recientes disponibles de la Oficina del Censo de abril de 2026.

Gastos en construcción

Qué es: La Oficina del Censo monitorea el gasto en construcción tanto público como privado en toda la economía. Este indicador mide el costo de la construcción. Como comprador de vivienda, debes prestar especial atención a la cifra de construcción residencial en este reporte. 

Por qué es importante: “El aumento del gasto en construcción es un indicador de crecimiento económico y una señal de que los constructores y renovadores se sienten lo suficientemente confiados en la economía como para invertir en proyectos de vivienda. También es un fuerte predictor del crecimiento económico local”, afirma Fairweather. “Las áreas metropolitanas con economías en crecimiento atraen a más residentes, quienes necesitan más vivienda”.  Cuando los constructores tienen un excedente de viviendas, pueden ofrecer incentivos como mejoras gratuitas o reducciones temporales en las tasas hipotecarias.

Según los últimos datos de abril, el gasto en construcción residencial ha aumentado un 1.72% interanual.

Estudio NAHB

Qué es: La Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (NAHB) encuestan mensualmente a sus miembros sobre las ventas actuales, las expectativas para los próximos 6 meses y el tráfico de compradores potenciales. Las cifras superiores de 50 en la mayoría de los indicadores reflejan una mayor confianza en el mercado, mientras que las inferiores de 50 indican preocupación. 

Por qué es importante: Si los constructores se sienten más seguros, construyen más. La confianza general se encuentra actualmente en territorio negativo, con 35 en junio de 2026. Las expectativas futuras de crecimiento también son negativas para los próximos 6 meses se sitúan en 45.

Emisión de préstamos hipotecarios

El número de emisiones de préstamos hipotecarios exitosos, es decir, nuevos préstamos cerrados, puede ser un indicador de capacidad de pago, ya que sugiere que, en general, a las personas les resulta más fácil obtener aprobación y alcanzar sus objetivos en el entorno actual de tasas de interés. Hay un par de reportes que podemos analizar para dar seguimiento a este indicador.

Total de emisiones de préstamos hipotecarios

Qué es: La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda mantiene la Base de datos nacional de hipotecas, que incluye el número total de hipotecas cerradas en EE. UU. cada año. 

Por qué es importante: Conocer simplemente el volumen de préstamos otorgados cada año puede ayudarte a entender el tipo de mercado que existe. Si más personas obtienen préstamos, significa que las condiciones financieras son más favorables. 

Las cifras más recientes disponibles llegan al segundo trimestre de 2025, así que el gobierno se queda algo atrasado en las estadísticas. El número total de originaciones del año fue de 4.291 millones. El total de originaciones hasta el segundo trimestre de 2025 asciende a 2.129 millones, lo que supone algo menos de la mitad del total de 2025. Eso es más o menos cierto, porque en 2025 hubo movimientos de mercado limitados.

Emisión de préstamos de FHA

Qué es: HUD mantiene datos separados sobre el número de préstamos FHA realizados mensualmente, y sus características².

Por qué es importante: Las originaciones FHA son buenas para compradores primerizos y personas con problemas de crédito anteriores porque ofrecen pagos iniciales bajos y directrices más flexibles. Las tendencias de este informe ayudan a proporcionar a las personas una mayor comprensión sobre la disponibilidad de financiación hipotecaria para quienes tienen calificaciones imperfectas.

Indicadores de salud hipotecaria

Existen indicadores en el mercado hipotecario que también reflejan la situación de la economía en general y sirven como señales de presión. Por ejemplo, si muchos están morosos o entran en ejecución hipotecaria, no solo es un presagio de problemas en el mercado hipotecario, sino que también es una señal de que la gente está pasando dificultades porque tiende a priorizar la cuota de su vivienda.

Morosidad hipotecaria

Qué es: La morosidad hipotecaria general se refiere a los pagos atrasados. Estos comienzan a aparecer en los informes de crédito cuando las personas tienen 30 días o más de atraso, momento en el que se vuelve visible para entidades de seguimiento como la CFPB y la FHFA. 

Por qué es importante: Aunque en esta etapa aún hay tiempo para ponerse al día o explorar opciones de mitigación de pérdidas, este es un indicador temprano de cuántos consumidores están teniendo dificultades para cumplir con sus pagos hipotecarios.

Hipotecas en mora grave

Qué es: La NMDB y la CFPB también mantienen datos sobre hipotecas con atrasos de 90 días o más en sus pagos. 

Por qué es importante: Este indicador es relevante porque, en este punto, las personas están a un mes de la ejecución hipotecaria. Refleja el número de hipotecas que enfrentan dificultades graves. Al igual que con los datos con un retraso entre 30 y 89 días, estos puntos pueden consultarse a nivel estatal, de condado o metropolitano.

Subasta de la ejecución hipotecaria

Qué es: El número de subastas de ejecución hipotecaria da una idea del estado general del mercado de la vivienda. Indica cuándo los prestamistas proceden a recuperar las viviendas y venderlas. 

Por qué es importante: Fuentes locales pueden proporcionarte datos más detallados, pero a un nivel más general, la firma de análisis inmobiliario ATTOM™ rastrea las ejecuciones hipotecarias a nivel estatal, para que puedas hacerte una idea de la salud de la economía.

Aunque la cifra ha aumentado desde el año pasado, los datos de ejecuciones hipotecarias de mayo de 2026 mostraron que solo hubo solicitudes de ejecución hipotecaria en una de cada 3,562 viviendas. Si eres comprador de vivienda, puede que consigas una oferta en una ejecución hipotecaria, pero se venden tal cual.

Tendencias del capital del propietario de vivienda

El capital de la vivienda es el valor de una propiedad después de restar el saldo pendiente de la hipoteca. No es una relación perfecta, por motivos que veremos más adelante, pero los aumentos del capital pueden indicar que los precios de las viviendas están subiendo.

Aumento del capital

Qué es: Un aumento del capital significa que, con el tiempo, los pagos de la hipoteca, junto con el incremento del valor de la vivienda, hacen que debas menos en relación con su valor. 

Por qué es importante: "El aumento del valor neto de la vivienda genera riqueza y protege contra la volatilidad de otras inversiones, mientras que la caída del capital aumenta el riesgo financiero", afirma Fairweather. “Además, cuando los propietarios tienen mucho capital, pueden utilizar su vivienda como una especie de cuenta bancaria, retirando dinero mediante una HELOC o un refinanciamiento con desembolso de efectivo”. 

Según ICE Mortgage, en marzo de 2026, los propietarios tenían 17 billones de dólares en patrimonio existente. 11 billones de este valor se consideraron disponibles para aprovechar, lo que significa que los propietarios podían convertirlo manteniendo al menos un 20% de capital.

Prestatarios con bienes devaluados

Qué es: Estar “underwater” en una hipoteca significa que debes más por tu vivienda de lo que realmente vale. 

Por qué es importante: Los propietarios pueden estar bajo el agua por un par de razones: o bien compraron la casa y no han podido hacer los pagos regularmente, o el valor de la propiedad ha bajado. En cualquier caso, un alto número de prestatarios con capital negativo puede indicar un mercado de la vivienda poco saludable.

Por suerte, la tasa de los prestatarios con patrimonio neto negativo no es tan alta. A mayo de 2026, una estimación sitúa la cifra en torno al 1.7% a nivel nacional.

Conclusión: optimiza la compra de tu vivienda con información del mercado

Comprender el mercado inmobiliario puede ayudarte de muchas maneras, desde determinar cuánto puedes pagar hasta definir qué oferta presentar. Otros indicadores también pueden ayudarte a evaluar la salud de la economía e identificar dónde podrías encontrar una buena oportunidad.

Complementar este conocimiento con la asesoría de un agente de bienes raíces en el terreno puede ayudarte a convertirte en un comprador de vivienda mejor informado. ¿Listo para saber más sobre para qué podrías calificar? Enviar una solicitud en línea.

¹Rocket Mortgage es una afiliada de Redfin. No es obligatorio utilizar sus servicios de préstamo. Obtén más información en redfin.com/afba.

²Rocket Mortgage no actúa en nombre de FHA ni de HUD. 

Rocket Mortgage y Redfin son marcas comerciales o marcas de servicio de Rocket Mortgage LLC o sus filiales.