¿Qué es un CMA en bienes raíces? una guía completa

Si decidiste vender tu vivienda después de haberla tenido durante algunos años o incluso décadas, probablemente te estarás preguntando: ¿Cuál sería un precio justo para ponerla en el mercado?

Mediante un análisis comparativo de mercado, o CMA, los agentes de bienes raíces comparan ventas recientes de viviendas similares en tu área para estimar el valor de mercado de tu propiedad. Un CMA puede darte una idea de cuánto vale una vivienda, lo que te permite fijar un precio competitivo o determinar si una casa que estás considerando comprar tiene un precio justo.

¿Qué es un análisis comparativo de mercado?

Un CMA analiza los precios a los que se venden las viviendas en un área para determinar el valor de una propiedad específica. Examina inmuebles de tamaño similar, con el mismo número de habitaciones y baños, y situados en una zona comparable, con el fin de establecer un parámetro de referencia de precios en el mercado local.

Los agente de bienes raíces y otros profesionales utilizan los CMA para calcular el valor de las viviendas al ayudar a un cliente a definir una estrategia de precios para vender su propiedad o determinar cuánto ofrecer por una vivienda en venta.

Cómo preparan los agentes un CMA

La preparación de un CMA implica los siguientes pasos:

1. Recopilar datos de la propiedad. El analista revisará la información de la vivienda en evaluación. Entre los datos más frecuentes están la superficie en pies cuadrados, el número de baños y dormitorios, características como piscina o terraza, y el año de construcción.
2. Buscar viviendas comparables vendidas recientemente. Luego, el analista buscará ventas recientes de viviendas cercanas con características similares. Por ejemplo, si estás realizando un CMA para una casa de tres dormitorios y dos baños, deberías buscar ventas recientes de propiedades similares. Es común aplicar la “regla de tres”, es decir, encontrar al menos tres comparables.
3. Ajustar por diferencias. Cada vivienda es única, por lo que es necesario hacer ajustes. Si las propiedades comparables, conocidas como comps de bienes raíces, son ligeramente más grandes que la que estás analizando, deberás ajustar el precio a la baja, por ejemplo.
4. Analizar las tendencias y las condiciones del mercado. Finalmente, el analista considerará las tendencias del mercado inmobiliario, como si se trata de un mercado de compradores o de vendedores. Si el mercado está en alza, podrías vender tu vivienda por encima del precio de venta de las propiedades comparables.

¿Qué incluye un informe de CMA?

Si pides un informe de CMA para una propiedad que quieres comprar o vender, puedes esperar que incluya los siguientes elementos.

Descripción general de la propiedad objetivo

La primera parte de un informe de CMA suele ser la descripción general de la propiedad objetivo. Describe la información básica de la vivienda cuyo valor se está evaluando, incluyendo su dirección, superficie en pies cuadrados, tamaño del terreno, características especiales, número de dormitorios y baños y año de construcción.

La persona que prepara el CMA utiliza esta información al buscar propiedades comparables (comps).

Comps vendidos recientemente

A continuación, se presenta una lista de viviendas comparables que se han vendido recientemente, preferiblemente en los últimos seis meses. Estas propiedades son similares a las que se analizan en aspectos como la ubicación, el tamaño y las características.

Esto proporciona una indicación sólida del valor de la vivienda ya que muestra cuánto han pagado recientemente los compradores por propiedades similares.

Listados activos

El reporte también incluye propiedades comparables que actualmente están en venta, pero aún no se han vendido. Esto puede ser útil para mostrar el nivel de competencia en el mercado y el posible posicionamiento de precio de la vivienda analizada.

Propiedades pendientes o bajo contrato

Esta sección describe viviendas similares que están activas bajo contrato o con venta pendiente. Aún no se han vendido, pero, salvo circunstancias imprevistas, se espera que cierren pronto. Al igual que los listados activos, ofrecen información del posicionamiento de precios y la competencia en el mercado.

Ajuste por diferencias

El analista describe los ajustes realizados en función de las diferencias entre la vivienda analizada y los comps. Por ejemplo, una propiedad puede tener más superficie en pies cuadrados o contar con una piscina. Naturalmente, una casa más pequeña o con menos características tendrá un valor menor.

Los factores comunes de ajuste incluyen:

• Superficie en pies cuadrados
• Fecha de la última remodelación o actualización
• Número de habitaciones y baños
• Tamaño del lote
• Si tiene garaje
• Características como piscina o terraza
• Vista del terreno o nivel de atractivo del lugar

Análisis de condiciones del mercado

El mercado de bienes raíces está en constante cambio, por lo que las condiciones del mercado pueden hacer que la vivienda analizada tenga un precio distinto al de las propiedades comparables. El analista indicará si el mercado está en alza o en desaceleración, y cómo eso influye en la recomendación de precio.

Recomendación de precio

La culminación del reporte consiste en la recomendación de precio o la valoración de la propiedad. El analista que prepara el CMA generalmente no dará una cifra única, sino un rango de precios determinado a partir de los datos del análisis y su conocimiento de las tendencias locales.

La recomendación también puede depender de los objetivos del vendedor. Por ejemplo, fijar un precio para atraer más ofertas o cerrar una venta rápida. Establecer un precio en el extremo superior puede resultar en una venta más lenta, pero ayuda a los vendedores a obtener el mayor beneficio posible de la propiedad.

Cuándo solicitar un CMA

Hay tres situaciones en las que solicitar un CMA es una buena idea.

• En la venta de una casa. Solicita un CMA antes de poner la propiedad en el mercado para tener una idea del precio al que deberías listarla.
• Al hacer una oferta para comprar una vivienda. Tu agente puede elaborar un CMA para indicarte qué tan justo es el precio de lista y si debieras ofrecer más del precio anunciado.
• Durante una evaluación del impuesto sobre la propiedad o un refinanciamiento. Un CMA puede ser una herramienta útil si deseas conocer el valor justo de mercado de tu vivienda para decidir si debes impugnar una tasación fiscal o si el refinanciamiento te permitiría dejar de pagar el PMI porque el valor de tu vivienda ha aumentado.
• Si estás comprando o vendiendo una vivienda, puedes pedirle a tu agente que te prepare un CMA. En el tercer caso, es posible que debas contactar a una agencia de bienes raíces para pedir ayuda.

CMA vs. tasación de la vivienda: diferencias clave

Los CMA y las tasaciones de vivienda estiman el valor justo de una propiedad. pero existen diferencias importantes.

Una de ellas es quién los prepara. Los CMA generalmente los elaboran agentes de bienes raíces, mientras que las tasaciones las hacen tasadores profesionales autorizados que trabajan con prestamistas.

También se utilizan de manera distinta. Los CMA se emplean para determinar el precio al que debe listarse una vivienda o cuánto ofrecer al comprarla. Por lo general, los prestamistas solicitan las tasaciones para verificar que el valor de la propiedad sea suficiente para respaldar el préstamo.

Las evaluaciones fiscales, que son similares a las tasaciones, pero las hacen funcionarios gubernamentales, se utilizan para determinar la cantidad de impuestos sobre la propiedad que debe pagar el propietario de vivienda y los prestamistas las usan para asegurarse de que la vivienda tenga suficiente valor como garantía del préstamo.

Esta diferencia en el uso es uno de los motivos por los que los CMA suelen ser menos formales que las tasaciones. En general, los CMA se utilizan en etapas más tempranas del proceso de compra o venta, mientras que las tasaciones ocurren después de que se ha aceptado una oferta y los prestamistas hipotecarios intervienen.

Preguntas frecuentes

Los CMA son una parte esencial del proceso de compra y venta de viviendas, por lo que es importante entender cómo funcionan.

¿Cuánto cuesta un CMA?

El costo de un CMA puede variar según tu ubicación y quién lo prepare, pero generalmente oscila entre $200 y $400. Si trabajas con un agente para comprar o vender una vivienda, muchos ofrecen el CMA sin costo como parte de sus servicios.

¿Puedo hacer un CMA por mi cuenta?

Es posible hacer un CMA básico por tu cuenta utilizando datos de propiedades disponibles públicamente. Sin embargo, el mercado inmobiliario es complejo y las condiciones cambian con frecuencia, por lo que un profesional inmobiliario podrá ofrecerte un CMA mucho más preciso que el que podrías hacer por tu cuenta.

¿Cuántos comps se utilizan en un CMA?

En general, los agentes intentan incluir al menos tres comps al elaborar un CMA, aunque pueden usar hasta cinco si hay suficiente disponibilidad en el mercado.

¿Qué tan preciso es un CMA?

Los CMA proporcionan un cálculo razonable del valor de una vivienda, pero hay un motivo por el que la mayoría de ellos presenta un rango de valores en lugar de una única cifra. Son menos formales que las tasaciones, que suelen ser más detalladas y precisas.

¿Es obligatorio un CMA al vender una vivienda?

No, no estás obligado a obtener un CMA al vender una vivienda, pero eso no significa que debas omitirlo. Los CMA ayudan a establecer un precio realista y competitivo, y con frecuencia se incluyen sin costo como parte de los servicios de tu agente de bienes raíces.

The agent would then round the total to the nearest $100. After gaining the home buyers’ approval, the agent would present the offer of $431,600 to the listing agent, using the CMA as proof that the house is actually worth a little over $18,000 less than the asking price.

Do you need a comparative market analysis?

A comparative market analysis is a crucial tool for estimating the value of real estate. If you’re a homeowner who’s interested in listing your property for sale, a CMA will help you determine an appropriate asking price based on the sales prices similar local homes on the market have received.

A CMA can also assist you in negotiating asking prices and coming up with competitive offers if you’re ready to purchase a new home.

Conclusión: un CMA es una herramienta valiosa para determinar el valor de una propiedad

Un análisis comparativo de mercado es una herramienta útil tanto para compradores como para vendedores, ya que les permite tener mayor confianza en que el precio establecido para una vivienda es aceptable. Ya sea que estés comprando o vendiendo, trabaja con un agente inmobiliario con experiencia para que te haga un CMA y te asegures de obtener un buen acuerdo.

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Este artículo es solo para fines informativos y no tiene la intención de proporcionar asesoramiento financiero, de inversión o fiscal. Debes consultar a un profesional financiero o fiscal calificado antes de tomar decisiones relacionadas con tus fondos de jubilación o tu hipoteca.