Qué es la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA)

Cuando compras o refinancias una casa, la cantidad de documentación, normas y reglamentaciones puede ser abrumadora. En algún lugar de ese mar de documentos, es posible que te hayas topado con una mención de RESPA y te hayas preguntado: “¿Qué es RESPA y qué tiene que ver conmigo?”.

La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces de 1974 (RESPA), también conocida por su nombre mucho más llamativo: Reglamento Z, es una ley federal que protege a los consumidores de costos ocultos y prácticas desleales en los acuerdos inmobiliarios residenciales. Básicamente, la ley garantiza que los prestamistas, los agentes de bienes raíces y otros proveedores de servicios sean completamente transparentes en lo que respecta a costos, cargos y relaciones. Esto permite que los prestatarios como tú tomen decisiones informadas basadas en información honesta y completa.

Por supuesto, es una ley, por lo que puede haber mucha terminología legal potencialmente confusa. Romperemos con eso y, al final de este artículo, entenderás cómo funciona la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces, qué prohíbe y cómo protegerte si algo no parece estar del todo bien en tu proceso de compra o refinanciamiento de vivienda.

¿Qué es RESPA?

RESPA existe para proteger a los prestatarios durante su proceso de préstamo hipotecario. Su objetivo principal es asegurarse de que los prestamistas revelen toda la información clave, como los términos del préstamo, los costos de liquidación y más, por adelantado, antes de que firmes un contrato. En resumen, RESPA protege contra sorpresas en el cierre.

La ley también prohíbe los sobornos —pagos ilegales a cambio de recomendaciones— y establece restricciones sobre el uso de las cuentas de depósito en garantía. Esto es importante ya que protege tus fondos y garantiza que se utilicen para cosas como impuestos sobre la propiedad y seguros.

RESPA se aplica a una amplia variedad de tipos de préstamos y bienes raíces residenciales. Regula las propiedades residenciales de una a cuatro unidades, los préstamos para compra, los refinanciamientos, líneas de crédito garantizadas por la plusvalía (HELOC) y los préstamos para mejoras de la vivienda.

Protecciones al consumidor de RESPA

Abajo se presenta un resumen de las protecciones que la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces otorga a los prestatarios:

• Plena divulgación de los costos del préstamo
• Protección de los derechos de los prestatarios frente a prestamistas, corredores inmobiliarios y administradores de préstamos
• Prohibición de sobornos y regulación de afiliaciones comerciales
• Límites en los requisitos de las cuentas de depósito en garantía
• Prevención de requisitos preferenciales de seguro de título

Estas protecciones, y más, aseguran que el mercado inmobiliario se mantenga justo y transparente, y que tú, el prestatario, obtengas documentación clara y honesta.

Además, los prestamistas que ofrecen préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos del VA o la FHA, tienen que cumplir las normas de la Ley de Veracidad en Préstamos (TILA) y de Comunicación Integrada de RESPA (TRID). Estas simplifican la información del préstamo en formatos más legibles para ayudar a garantizar que los prestatarios entiendan los términos y costos.

Cronología de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces

RESPA fue creada en 1974 y entró en vigencia en 1975, pero ha pasado por muchas revisiones para seguir siendo relevante ante los retos que enfrentan los prestatarios. A continuación, se resumen algunos de los hitos más importantes de la ley:

Diciembre de 1974: se firma la ley RESPA con el objetivo de aumentar la transparencia de los costos de cierre y prohibir sobornos y comisiones por recomendación en las transacciones inmobiliarias.

20 de junio de 1975: RESPA entra en vigencia para la mayoría de los préstamos hipotecarios residenciales de propiedades familiares de una a cuatro unidades.

2011: se crea la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) que asume la aplicación de RESPA en lugar del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

8 de octubre de 2015: la CFPB emite el Boletín de Cumplimiento 2015-05, que advierte que los Acuerdos de Servicios de Marketing (MSA) pueden plantear riesgos significativos bajo RESPA.

7 de octubre de 2020: la CFPB rescinde el boletín de 2015 y actualiza su guía con un enfoque basado en el análisis de cada caso (“hechos y circunstancias”) para evaluar los MSA, fondos donados y promociones.

¿Qué prohíbe RESPA?

Veamos en detalle lo que la ley realmente prohíbe o restringe en las transacciones inmobiliarias.

RESPA prohíbe los sobornos y los honorarios no devengados

Un de los principales objetivos de RESPA es prevenir la práctica de sobornos y comisiones por recomendación, ya que estas no necesariamente benefician al prestatario. Por ejemplo, imagina un escenario en el que un agente de bienes raíces remite a todos sus clientes a un prestamista específico, no porque ese prestamista sea el mejor o tenga las tasas más bajas, sino porque el agente recibe un soborno por cada persona que le remita.

Eso es un claro conflicto de intereses e ilegal según RESPA. Es posible que veas estas comisiones como “comisiones no devengadas” (unearned fees), y pueden elevar el costo de tu préstamo y reducir tus opciones.

Cabe aclarar que los agentes de bienes raíces aún pueden remitirte a prestamistas u otros proveedores de servicios, pero deben darte la información correspondiente y cumplir la ley. Recuerda que se supone que siempre deben actuar en tu beneficio.

RESPA limita el uso de fondos de depósito en garantía

Según RESPA, las cuenta de depósito en garantía están permitidas, pero la ley regula cómo se manejan. Por ejemplo, los prestamistas pueden exigirte que deposites dinero en una cuenta de depósito para cubrir los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y otros gastos similares. No obstante, es importante señalar que existen límites sobre cuánto pueden cobrar.

La regla establece que los prestamistas pueden recaudar 1/12 de los costos anuales del cargo o tarifa respectivo, más un colchón de 2 meses. Cualquier cantidad por encima de esto se considera un excedente y debe reembolsarse después de haber hecho los desembolsos finales.

Si un prestamista infringe estas reglas, los prestatarios pueden presentar quejas o demandas y podrían tener derecho a un reembolso.

RESPA prohíbe las compañías de seguro de título preferenciales

Otra protección crítica que la ley ofrece es impedir que los vendedores exijan a los compradores el uso de un proveedor de seguro de título en particular, especialmente cuando existe una relación económica entre el vendedor y dicha compañía.

Sin embargo, hay una excepción: si el vendedor paga el costo total del seguro de título y no añade dicho costo a la transacción, entonces está permitido. De lo contrario, dirigir a los compradores hacia una compañía específica sin revelar la relación puede resultar en una violación de la ley.

Esta regla detiene los conflictos de intereses y garantiza que tú, el comprador, tengas la libertad de elegir la compañía de títulos adecuada para tu transacción.

Penalizaciones para los prestamistas

Violar RESPA no es una falta menor; puede tener consecuencias graves para los prestamistas, agentes de bienes raíces y proveedores de servicios, incluyendo multas cuantiosas e incluso tiempo en la cárcel.

La CFPB hace cumplir la ley mediante investigaciones basadas en quejas de prestatarios, informes de las propias compañías y monitoreo en línea.

Las posibles penalizaciones para los prestamistas incluyen:

• Demandas judiciales y sanciones civiles
• Requisitos de reembolso de cuentas
• Multas
• Tiempo en la cárcel

Qué hacer si tu prestamista viola RESPA

Si crees que tu prestamista violó la ley, es fundamental que no esperes para actuar. Lo primero que debes hacer es comunicarte con un abogado de bienes raíces.

También debes comprender algunos plazos críticos. Debes presentar una demanda civil para la mayoría de las violaciones de esta ley en el plazo de 1 año. Ciertas violaciones de la Ley de Veracidad en Préstamos (TILA) tienen un plazo hasta de 3 años, y la CFPB también tiene un plazo de prescripción de tres años para su aplicación.

También deberías consultar las leyes de tu estado, ya que, en algunos estados, incluso si el plazo vence, los prestatarios aún pueden usar la infracción como defensa en casos de cobranza.

Es importante seguir los pasos adecuados: antes de tomar medidas legales, primero debes enviar una queja por escrito al administrador de tu préstamo. Este tiene 60 días para responder o resolver el problema.

¿Cuándo se aplica la ley?

Un prestamista debe proporcionar una estimación de préstamo en el plazo de 3 días hábiles después de recibir estos seis datos clave de un prestatario potencial:

1. Nombre
2. Ingresos
3. Número de Seguro Social
4. Dirección de la propiedad
5. Valor estimado de la vivienda
6. Cantidad de hipoteca solicitada

Una vez que proporcionas esta información, la solicitud se vuelve oficial bajo TRID. Eso significa que se aplican las protecciones de RESPA y las de TILA. Sin embargo, las solicitudes incompletas o la información previa de transacciones pasadas no hacen que comience a correr el plazo establecido por RESPA. Los prestamistas no pueden exigir más información adicional, más allá de estos seis datos, antes de emitir una estimación de préstamo, aunque tú puedes elegir proporcionar más si lo deseas.

Esta norma garantiza la equidad y la coherencia, y evita que los prestamistas retrasen la revelación de información o exijan datos innecesarios.

¿Quién hace cumplir la ley?

La CFPB es responsable de la aplicación y supervisión de esta ley. La agencia fue formada por la Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor de 2010 en respuesta a la crisis financiera de 2008.

Antes de la CFPB, la aplicación de RESPA estaba a cargo del HUD.

¿Por qué hay críticas contra RESPA?

Incluso con protecciones sólidas y documentos de declaración de cierre transparentes, muchos argumentan que la ley no es perfecta. La queja principal es que existen lagunas que permiten a algunas compañías eludir las reglas y disfrazar con éxito las comisiones por recomendación, o sobornos.

Por ejemplo, Justia afirma que la aplicación de la ley no es congruente, especialmente al definir qué cuenta como “algo de valor”.

La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) incluso ha publicado informes sobre las ambigüedades, particularmente en cómo la Sección 8 de la ley define las actividades prohibidas.

Básicamente, aunque la intención de RESPA es clara y sin duda ha reforzado las protecciones para los prestatarios, su aplicación no es perfecta.

Conclusión: RESPA protege a los prestatarios

RESPA es una ley clave de protección al consumidor que promueve la transparencia en la compra, venta y refinanciamiento de viviendas. Desde prohibir las comisiones por recomendaciones y los sobornos hasta regular las cuentas de depósito en garantía y restringir la presión de las compañías de seguro de título, la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces es una ley poderosa a favor de los prestatarios.

Te ayuda a detectar señales de alerta antes de que se conviertan en dolores de cabeza financieros. En el proceso de compra de vivienda, el conocimiento es poder, por lo que se recomienda explorar varios recursos y todas tus opciones, especialmente cuando llega el momento de elegir prestamista. Ponte en contacto con un experto en préstamos hipotecarios de Rocket Mortgage® hoy mismo para comenzar a explorar tus opciones.