Mi hipoteca no se cerró el día de cierre. ¿Qué hago ahora?

Como comprador de vivienda, es posible que te sientas profundamente decepcionado al enterarte de que tu hipoteca fracasó en el último minuto. Tu compra de vivienda podría colapsar por diversos motivos, y desafortunadamente, algunas cosas podrían estar fuera de tu control.

Cuando estás obteniendo la preaprobación para una hipoteca por primera vez, quizá no te imagines que alguno de los motivos por los que las hipotecas fracasan pueda sucederte a ti. Sin embargo, es importante recordar que no todos estos eventos son un obstáculo final para ser propietario de una vivienda; algunas circunstancias podrían causar simplemente un retraso en el proceso de cierre.

¿Qué puede hacer que la venta de una casa (o el financiamiento del comprador) fracasen?

Hay muchos motivos diferentes por los que una hipoteca podría no aprobarse el día del cierre o demorarse a pesar de estar preaprobado. Estos son algunos de los posibles motivos por los que podrías tener problemas en la mesa de cierre debido al financiamiento y a otros aspectos logísticos de la compra de una vivienda.

1. Financiamiento denegado porque financiaste una compra grande

Usar crédito para financiar una compra grande después de la preaprobación de la hipoteca puede afectar tu relación deuda-ingresos (DTI). Tu DTI es una comparación de cuánto debes con la cantidad que ganas por mes. Para calcular tu DTI, suma los pagos mensuales de tus deudas y divide la suma entre tus ingresos mensuales antes de impuestos.

Tu mejor opción es no comprar nada grande cuando aplicas para una hipoteca. Pero ¿qué debes hacer si ya hiciste una compra grande? Considera hablar con tu prestamista sobre tus opciones para continuar. Es posible que incluso necesites volver a empezar y comprar una casa más pequeña.

2. Financiamiento denegado porque pediste más crédito

Aplicar para más crédito después de la preaprobación puede ser también una señal de alerta para los prestamistas. Cada vez que aplicas para un crédito, podrías estar reduciendo tu puntuación de crédito. Puedes evitar que esto pase absteniéndote de adquirir más deuda o hacer cambios en tu situación económica.

Si tu prestamista te dice que tu puntuación de crédito es el problema (según la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito, tiene la obligación de decirte por qué te rechazaron), puede ser conveniente mejorar tu puntuación. Mientras lo haces, puedes hacer una pausa en el proceso de búsqueda de vivienda.

Puedes mejorar tu puntuación de crédito siguiendo una estrategia variada:

• Pagar las deudas pendientes
• Paga todas tus facturas a tiempo
• Evita solicitar demasiado crédito
• Revisa tu informe de crédito para asegurarte de que no tenga errores
• Mantén las cuentas antiguas abiertas
• Encárgate de las deudas vencidas
• Consolida tus deudas

3. Cambio de trabajo o pérdida de empleo

Un cambio profesional también puede hacer que una hipoteca fracase. Si decides iniciar tu propio negocio, pierdes tu trabajo o tienes un descenso de categoría, tu prestamista podría pensar que estás en riesgo de incumplir el pago de tu préstamo. Los evaluadores de riesgo, que hacen una revisión de tu situación laboral antes del cierre, deben hacer todo lo posible por asegurarse de que tus ingresos puedan respaldar el pago mensual de la hipoteca.

Lo mejor que puedes hacer para evitar problemas es ser transparente con tu prestamista sobre los cambios: puede ser que tus cambios laborales no sean un problema. Sin embargo, si tu prestamista dice que no calificas para una hipoteca, es posible que te pida que esperes un tiempo para demostrar que tienes ingresos adecuados con tu nuevo trabajo.

4. La tasación de la vivienda fue más baja que el precio de compra

Una tasación de vivienda baja puede retrasar o detener tu financiamiento.

Durante la tasación, un tasador independiente autorizado por el estado determinará el precio justo de mercado (tasado) de una casa. Una tasación baja ocurre cuando la evaluación del tasador del precio justo de mercado de la casa es menor que la cantidad acordada en la oferta. Desafortunadamente, cuando esto sucede, un prestamista no puede financiar el préstamo completo porque la cantidad del préstamo supera el precio justo de mercado.

Quizá puedas sortear este obstáculo ofreciendo un down payment más grande o pidiendo un precio de venta más bajo.

5. La inspección de la casa reveló problemas serios

Una inspección puede revelar reparaciones inesperadas y costosas que retrasarán o detendrán el cierre. Algunos problemas que pueden surgir incluyen cableado dañado, problemas en el techo, problemas de HVAC o fontanería, problemas de drenaje, daños estructurales o un mantenimiento deficiente en general.

Si esto sucede y negociaste una cláusula de inspección en tu contrato de compraventa, puede ser conveniente negociar el precio de compra de la casa para incorporar posibles reparaciones, pedirle al vendedor que haga las reparaciones o retirarte del negocio.

6. El vendedor retrasó la fecha de cierre debido a problemas con el título

Una investigación de títulos, que examina los registros públicos de una propiedad, también puede revelar problemas. Por ejemplo, los gravámenes existentes sobre la casa pueden retrasar o interrumpir el cierre. Los gravámenes son reclamos legales contra una propiedad que se pueden usar como garantía para pagar deudas.

Los vendedores deben pagar cualquier deuda pendiente vinculada a la casa antes de ponerla en venta.

7. Retraso en el cierre debido a documentación

La información incorrecta en los documentos de cierre necesarios o la falta de documentos puede retrasar el proceso de cierre. Mantenerse en comunicación con el prestamista antes del día de cierre puede evitar retrasos ese día.

8. Cierre atrasado o en pausa porque no se cumplieron las contingencias inmobiliarias

Otra cosa que podría afectar el cierre (aunque quizá no lleguen hasta el día de cierre) son las contingencias. En un contrato se pueden establecer contingencias para proteger tanto al comprador como al vendedor si surgen problemas. Algunas contingencias frecuentes incluyen la de inspección, del título o de tasación. Si la inspección, la investigación del título o la tasación revelan algún problema, puedes retirarte del negocio.

Otras contingencias o condiciones que pueden afectar el cierre incluyen, entre otras:

• Contingencia de venta de la vivienda: Una contingencia de venta de la vivienda te ofrece un cierto número de días para que otro comprador compre tu primera casa.
• Contingencia de derecho de rechazo: Esta evita que una venta permanezca en el aire demasiado tiempo y permite que otro comprador adquiera la casa si la venta está tardando demasiado.
• Cláusula de expulsión: Esta cláusula también puede impedir que compres una casa, similar a la contingencia de derecho de rechazo. En este caso, sin embargo, un comprador no está buscando activamente más compradores.

La mejor forma de asegurarse de que las contingencias no interfieran en el cierre es trabajar con un agente de bienes raíces. El agente te dará la mejor oportunidad de asegurarte de que se cumplan todas las contingencias y de evitar retrasos importantes o conflictos que cancelen el trato.

El préstamo hipotecario fracasó el día de cierre o antes: preguntas frecuentes

Veamos varias preguntas persistentes que todavía puedas tener sobre tu hipoteca que no se concretó en el día del cierre.

¿Con qué frecuencia fracasan los cierres?

Según la Asociación Nacional de REALTORS^®, solo el 4% de los contratos se rescindieron en el primer trimestre del año según su encuesta de abril 2024, lo que significa que la mayoría de las ventas de vivienda sí se cerraron. El mismo estudio encontró que el 11% de los contratos se atrasaron, y el 6% se retrasaron específicamente debido a inconvenientes en la tasación.

¿Puede fallar un préstamo después de estar aprobado para el cierre?

Sí, un préstamo todavía puede fallar después de que te hayan aprobado para cerrarlo. Aprobado para el cierre significa que tu prestamista estableció que ya cumpliste todos los requisitos para cerrar el préstamo. Sin embargo, algunos de los obstáculos mencionados arriba todavía pueden hacer que el préstamo fracase antes del día del cierre, aunque estés aprobado para cerrarlo.

¿Recupero mi depósito en garantía si mi hipoteca fracasa el día del cierre?

Puedes recuperar tu depósito en garantía/depósito de buena fe siempre que tengas una contingencia, completa con una oferta por una casa y un contrato de compra con las contingencias incluidas. Si no tienes una contingencia, es posible que pierdas tu depósito en garantía.

¿Cuánto tiempo puedes retrasar el cierre de una casa?

No hay un “límite de tiempo” máximo para el retraso de un cierre. Sin embargo, si el vendedor implementó una contingencia de derecho de rechazo o una cláusula de expulsión, puede aplicar cualquiera de las dos y “cancelar” la venta. También depende de lo que esté escrito en el contrato de la hipoteca. Algunos contratos te dan unos días más para organizarte.

Conclusión

En algunos casos, cuando una hipoteca fracasa, no hay nada que puedas hacer. Sin embargo, en otras situaciones es posible que tengas que empezar desde cero explorando diferentes prestamistas o tipos de hipotecas. En última instancia, si te denegaron el financiamiento justo antes del cierre, pregúntale a tu prestamista cómo puedes superar este obstáculo durante el proceso hipotecario.

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