Cómo comenzar a invertir en vivienda a precio asequible

Según la National Low Income Housing Coalition, en 2025, habrá un habrá un déficit de casi 7.1 millones de viviendas de alquiler para personas con ingresos extremadamente bajos. Este número solo aumenta cuando consideras a las personas en otros niveles de ingresos que tienen dificultades para subsistir. Se necesitan más viviendas a precio asequible para aliviar esta crisis, pero ¿cómo se puede lograr esto?

Invertir en vivienda a precio asequible es una forma de ganar dinero mientras ayudas a las personas y mejoras la comunidad. Veremos qué es la vivienda a precio asequible y cómo puedes invertir en ella, así como sus ventajas y desventajas.

¿Qué es la vivienda a precio asequible?

Según la definición del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), la vivienda a precio asequible es cuando el inquilino paga el 30% o menos de sus ingresos para cubrir todos los costos de la vivienda, incluyendo los servicios públicos.

Existen programas tanto públicos como privados que intentan poner más viviendas a precio asequible a disposición de las personas que las necesitan. Puede ser que hayas oído hablar de la vivienda de la Sección 8, por ejemplo.

Muchos programas gubernamentales subsidian el costo de la vivienda para los inquilinos que cumplen los requisitos. Las organizaciones benéficas y los grupos sin fines de lucro también patrocinan la vivienda a precio asequible. También existe la “vivienda asequible de origen natural”, cuyo precio permite que las personas sin ingresos significativos puedan pagarla.

El mercado actual de la vivienda a precio asequible

Hay una escasez de vivienda a precio asequible en Estados Unidos, y ha sido así durante bastante tiempo.

En 2023, el 49.7% de todos los inquilinos en Estados Unidos se consideraban agobiados por el alquiler, lo que significa que gastaban más del 30% de sus ingresos en gastos de vivienda. Sorprendentemente, este dato no es muy diferente de lo que fue en 2022 y cada año desde 2011.

Puede tomar mucho tiempo subir en la lista de espera para los programas de vivienda a precio asequible. El tiempo de espera promedio para una vivienda subsidiada en Estados Unidos era de 2 años y 3 meses en 2024.

Umbrales para grupos familiares de bajos ingresos

Quizás te preguntes cómo los programas de vivienda a precio asequible deciden quién es elegible para recibir apoyo. Si bien las organizaciones benéficas y sin fines de lucro tienen la flexibilidad de establecer sus propios criterios, existen directrices claras para las viviendas subsidiadas por el gobierno.

El acceso a los programas de vivienda a precio asequible del HUD se basa principalmente en el ingreso promedio del área (AMI) donde está la propiedad. La edad o una discapacidad física de una persona también pueden hacerla elegible para recibir asistencia para la vivienda.

Por ejemplo, digamos que el AMI para un hogar de una persona es de $60,000. Los niveles de ingresos del HUD serían los siguientes:

• Ingresos extremadamente bajos = por debajo del 30% del AMI (menos de $18,000)
• Ingresos muy bajos = por debajo del 50% del AMI (menos de $30,000)
• Ingresos bajos = por debajo del 80% del AMI (menos de $48,000)
• Ingresos moderados = entre el 80% y 120% del AMI ($48,000 – $72,000)

Consideremos el umbral para estar agobiado por el alquiler. Si alguien aquí tiene ingresos moderados, ganando $50,000 al año, entonces su alquiler debe ser menos de $1,250 al mes para no estar agobiado por el alquiler. Mientras tanto, alguien con ingresos extremadamente bajos, ganando $17,000 al año, tendría que encontrar una vivienda por menos de $425 al mes.

Como puedes ver, incluso las personas en el nivel de ingresos moderados podrían tener dificultades para pagar el alquiler.

Si tienes curiosidad sobre cuáles son los ingresos promedio de tu área, el HUD ofrece un buscador de ingresos. Si prefieres una representación visual, echa un vistazo al mapa de ingresos de Fannie Mae.

Inversionistas en el mercado de la vivienda a precio asequible

Hay muchas personas implicadas en el mercado de la vivienda a precio asequible. Esto se debe a que no está estrictamente subsidiado por el gobierno. Cualquier persona con los conocimientos, la motivación y los recursos puede ayudar a expandir las opciones de vivienda asequible.

Si planeas invertir en la vivienda a precio asequible, te tocará trabajar con algunos de estos actores clave:

• Desarrolladores de vivienda a precio asequible
• Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) de vivienda a precio asequible
• Agencias de vivienda pública
• Inversionistas y prestamistas de vivienda a precio asequible

Tipos de vivienda a precio asequible

Hay muchos tipos de vivienda a precio asequible.

Propiedades del crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos (LIHTC)

El crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos fue creado por el Congreso en 1986 para animar a los desarrolladores y propietarios a ofrecer viviendas a precio asequible. Si el propietario de un inmueble accede a alquilar un porcentaje de sus unidades (por lo menos del 20% al 40%) a una tarifa más baja a familias de bajos ingresos que ganan el 60% o menos del AMI, califica para un crédito fiscal. El alquiler debe fijarse a un precio que no exceda el 30% del 50% o 60% del AMI, dependiendo de la ubicación.

Las propiedades LIHTC tienen una alta demanda y suelen tener listas de espera largas.

Programa de vales de elección de vivienda (Sección 8)

Los vales de la Sección 8 son una forma para que las personas de ingresos bajos y muy bajos paguen el alquiler. Aunque la cantidad varía mucho según el lugar, la Sección 8 generalmente solo está disponible para personas que ganan como máximo el 80% del AMI.

Una persona con un vale de la Sección 8 puede alquilar la mayoría de las propiedades, independientemente de si la vivienda en sí está clasificada como de bajos ingresos. Cuando usa el vale, el gobierno paga la diferencia entre el costo real del alquiler y los servicios públicos y del 30% al 40% de los ingresos mensuales. Ten en cuenta que en algunos estados no es ilegal que un propietario rechace a un inquilino que tenga un vale.

Las listas de espera para estos vales son muy largas, y muchas personas esperan años.

Vivienda patrocinada por organizaciones sin fines de lucro o por el gobierno

Los programas de vivienda patrocinados por organizaciones sin fines de lucro y por el gobierno desempeñan un papel importante en hacer que la vivienda sea asequible. La vivienda pública es propiedad del HUD y se alquila a personas que cumplen requisitos de ingresos específicos.

Las organizaciones sin fines de lucro incluyen organizaciones tan conocidas como Hábitat para la Humanidad, una organización benéfica que construye casas para los necesitados. Otra organización benéfica conocida es Mercy Housing, que ofrece viviendas asequibles con servicios incluidos para personas mayores y con discapacidades.

Vivienda para la fuerza laboral y de ingresos medios

Muchos americanos ganan demasiado para calificar para los vales de la Sección 8, pero aun así tienen problemas para pagar el alquiler. Esta vivienda está disponible para quienes ganan entre el 60% y el 120% del AMI. Las directrices exactas varían según el estado y pueden ser diferentes para ser propietario o para alquilar. Algunos estados incluso exigen que haya de este tipo de vivienda disponible.

Fideicomiso de tierras comunitarias (CLT)

Un fideicomiso de tierras comunitarias es una organización sin fines de lucro que posee una parcela grande de tierra con casas que vende a bajo precio a quienes lo necesitan. El comprador paga solo por la casa y arrienda el terreno al fideicomiso. Eso hace que el precio sea más asequible. Cuando el propietario decide vender, vende la casa de vuelta al CLT a bajo costo. Esto asegura que la casa siga siendo asequible para el siguiente propietario.

Cómo funciona la inversión en vivienda a precio asequible

Aunque invertir en vivienda a precio asequible tiene muchas similitudes con la inversión en otros tipos de vivienda, existen algunas diferencias en cómo las encuentras y cómo obtienes ganancias.

Cómo encontrar propiedades de inversión de vivienda a precio asequible

No tienes que comprar propiedades en el mercado estándar. Puede valer la pena investigar algunas alternativas.

• Edificios históricos: los edificios históricos sin uso se pueden adquirir y convertir en vivienda a precio asequible. Cuando esto sucede, podrías ser elegible para el crédito fiscal federal por preservación histórica.
• Ejecuciones hipotecarias: a menudo, estas viviendas pueden adquirirse por poco dinero, aunque es posible que necesiten muchas reparaciones.
• Casas del HUD y de Homepath: tanto las casas del HUD como las de Homepath son tipos específicos de propiedades ejecutadas que son, también, económicas.

Fuentes de ingresos de la vivienda a precio asequible

Los ingresos de las inversiones en vivienda a precio asequible provienen de una variedad de fuentes, siendo el alquiler solo una de ellas.

Puedes obtener créditos y exenciones fiscales. Una de ellas proviene de las zonas de oportunidad. Estas zonas son áreas de bajos ingresos reconocidas en 2017 para animar a aquellos con fondos sustanciales a crear más vivienda asequible. Los inversionistas a gran escala que tienen ganancias de capital significativas en otros lugares pueden invertir en vivienda asequible en zonas de oportunidad y obtener beneficios fiscales. Después de 10 años, los ingresos de las ganancias de capital invertidas en la zona están exentos de impuestos.

Cómo empezar a invertir en vivienda a precio asequible

Si te interesa en invertir en vivienda a precio asequible, quizás te preguntes cómo empezar. Sigue estos cuatro pasos antes de invertir dinero.

1. Haz tu investigación de mercado

A la hora de invertir en bienes raíces, siempre es importante entender el mercado. Así como no quieres comprar una casa de vacaciones para alquilar en un lugar turístico que ha estado en fuerte declive, no quieres invertir en vivienda a precio asequible en un área que tiene baja demanda y alta oferta.

Estas son algunas de las preguntas que debes considerar al hacer tu investigación:

• ¿Cuánta vivienda a precio asequible hay disponible comparado con la necesidad?
• ¿Qué tan largas son las listas de espera para la vivienda a precio asequible? Esto te dirá más que solo ver las estadísticas de ingresos, ya que no todas las personas elegibles para vivienda a precio asequible la están buscando.
• ¿Cuántas organizaciones benéficas y sin fines de lucro de vivienda están activas en el área?
• ¿Hay disponibles propiedades de bajo costo que podrían comprarse y alquilarse con una ganancia neta?

2. Considera asociarte con desarrolladores u organizaciones sin fines de lucro

No tienes que entrar en este tipo de inversión solo. Busca un socio de inversión que pueda equilibrar tus fortalezas y debilidades.

Como este es un mercado de inversión de nicho, es importante encontrar un socio que sepa lo que está haciendo. Quizás puedas asociarte con una organización local sin fines de lucro para expandir las opciones de vivienda para los necesitados. O puedes encontrar un desarrollador que pueda construir esa vivienda tan necesaria, financiada por ti y un socio inversor.

3. Agota todas tus opciones de financiamiento

Cubriremos algunas de tus opciones de financiamiento más adelante en el artículo, pero hay muchas oportunidades disponibles. La desventaja es que obtener financiamiento puede ser un desafío, ya que muchas subvenciones gubernamentales son competitivas o se limitan a regiones específicas. Es importante no rendirse. Hay financiamiento para la inversión en vivienda a precio asequible. Solo podría tomar algo de tiempo conseguirlo.

4. Considera trabajar con un asesor de inversiones

Es posible que quieras trabajar con un asesor de inversiones antes de financiar un proyecto. Un asesor de inversiones con experiencia en vivienda a precio asequible puede ayudarte a encontrar financiamiento y a entender las leyes y regulaciones locales, al mismo tiempo que ofrece sus conocimientos del mercado. También puede analizar los riesgos y beneficios para tu situación específica.

Maneras de financiar proyectos de vivienda a precio asequible

Como se mencionó, hay opciones cuando se trata de financiar proyectos de vivienda asequible. Gran parte de esto es financiamiento puente. Esto es el dinero necesario para llenar el vacío entre el dinero disponible y el dinero necesario para desarrollar vivienda a precio asequible. Este es un término general que no está ligado a una organización específica. Sin embargo, el financiamiento puente se puede encontrar por medio de subsidios gubernamentales, organizaciones sin fines de lucro y donantes. Estas son algunas oportunidades disponibles.

Préstamos y subvenciones respaldados por el gobierno

La fuente de financiamiento más conocida es el propio gobierno. Los gobiernos federales, estatales y locales ofrecen préstamos y subvenciones a los desarrolladores de vivienda asequible. Muchos se ofrecen por medio del HUD.

Estos son solo algunos programas y subvenciones federales que proporcionan fondos y apoyo a desarrolladores e inversionistas en vivienda a precio asequible:

• Programa de Asociaciones de Inversión en Vivienda HOME
• Subvenciones en Bloque para el Desarrollo de la Comunidad
• Fondo Fiduciario Nacional de la Vivienda

Para obtener más información sobre oportunidades estatales y locales, comunícate con tu gobierno local o explora la Base de Datos de Programas de Vivienda de Alquiler.

LIHTC

El crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos es un programa de crédito fiscal que subsidia la vivienda a precio asequible. Si un desarrollador acepta reservar una cierta cantidad de sus propiedades para vivienda a precio asequible, recibe un crédito fiscal. Las organizaciones sin fines de lucro, las organizaciones con fines de lucro y los particulares pueden aprovechar este crédito cuando ofrecen propiedades de uso mixto.

Alianzas público-privadas

Dado lo competitivo que es el financiamiento gubernamental, quizás también quieras considerar las alianzas público-privadas. Si bien estas varían ampliamente en todo el país, hay algunas que están disponibles en la mayoría de las regiones. Una de ellas es el Programa de Vivienda a Precio Asequible, que se financia por medio de los bancos Federal Home Loan. La Fundación Ford también es un contribuyente significativo que ofrece subvenciones grandes a organizaciones benéficas que desarrollan vivienda a precio asequible y vivienda para personas con discapacidades.

Busca en línea lo que está disponible cerca de ti. No tengas miedo de preguntar. Incluso si una fundación no menciona directamente la vivienda asequible, pero ofrece subvenciones para fortalecer la comunidad, vale la pena preguntar.

Beneficios de invertir en vivienda a precio asequible

La inversión en la vivienda a precio asequible tiene muchos beneficios. Aquí presentamos solo algunos de ellos.

Demanda constante

La demanda de vivienda a precio asequible es alta. Incluso cuando consideras que no todas las personas elegibles la están buscando, es razonablemente seguro creer que sigue habiendo hay una demanda significativa. Es poco probable que esto cambie.

El porcentaje de inquilinos (casi el 50%) que están agobiados por el alquiler y podrían beneficiarse de una vivienda asequible se ha mantenido relativamente estable durante los últimos 14 años.

Tasas de vacancia bajas

Debido a que la demanda es tan alta y constante, las tasas de vacancia en la vivienda a precio asequible son bajas. A finales de 2024, estas unidades de vivienda tenían una tasa de vacancia del 2.7%, comparado con el 7.6% para la vivienda dirigida a personas con ingresos más altos, a pesar de que la vivienda disponible ha crecido más del 17% en los últimos 5 años. Esto significa que incluso a medida que aumenta la cantidad de vivienda a precio asequible, es probable que las tasas de vacancia se mantengan bajas.

Incentivos del gobierno

El gobierno ofrece bastantes incentivos para los inversionistas en vivienda a precio asequible, particularmente en lo que respecta a impuestos, subsidios y subvenciones.

El respaldo del gobierno a cierta vivienda a precio asequible también reduce el riesgo. Si administras una propiedad de la Sección 8, el gobierno sigue pagando el subsidio incluso si un inquilino pierde su trabajo.

Impacto social positivo

Se sabe que una vivienda estable y asequible mejora significativamente la salud mental y física de los ocupantes. Los niños rinden mejor en la escuela cuando crecen sin el miedo constante de perder su casa. Asegurar que todos en la comunidad tengan un lugar donde vivir construye una sociedad más fuerte y segura en general.

Diversificación del portafolio

Diversificar tus inversiones suele ser una elección inteligente cuando se trata de bienes raíces. Probablemente no quieras que todo tu dinero de inversión se destine a una sola cosa debido a lo cambiante de los mercados.

Retos esperados al invertir en vivienda a precio asequible

Estas son algunas de las desventajas de invertir en vivienda a precio asequible.

Obstáculos regulatorios

Como la vivienda a precio asequible suele ser subsidiada por el gobierno, es posible que haya más obstáculos regulatorios que cumplir. Por ejemplo, algunas regiones prohíben el uso de casas prefabricadas para vivienda a precio asequible. Incluso cuando está permitido, podrías enfrentar problemas con las leyes de zonificación locales.

Control de los alquileres

Es posible que hayas oído que los propietarios ganan menos dinero con los inquilinos de viviendas asequibles. Esto no es necesariamente cierto, ya que el gobierno subsidia el alquiler incluso si el inquilino no paga. Sin embargo, estas propiedades pueden tener que estar sujetas al control de alquileres, lo que significa que incluso en tiempos de inflación, el alquiler no puede aumentarse o solo puede aumentarse una cantidad pequeña. La investigación ha mostrado que el control de los alquileres aumenta la vivienda a precio asequible para los inquilinos de muy bajos ingresos, mientras que disminuye la vivienda disponible para aquellos de ingresos moderados que siguen teniendo dificultades para encontrar una casa.

Demandas de mantenimiento más altas de lo normal

Podrías tener demandas de mantenimiento que son más altas que el promedio si ofreces este tipo de vivienda. A veces, esto se debe al hecho de que la mayoría de estas viviendas se adquieren por medio de ejecuciones hipotecarias, y dichas casas tienen más probabilidades de necesitar reparaciones extensas.

Debido a las regulaciones gubernamentales sobre los requisitos para la vivienda, el mantenimiento podría tomar más tiempo y ser más costoso. Si la vivienda está sujeta al control de alquileres, podrías tener un margen menor para pagar las reparaciones necesarias.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre la inversión en vivienda a precio asequible.

¿Cuál es el ROI promedio en la vivienda a precio asequible?

El retorno de la inversión promedio varía cuando se trata de viviendas a precio asequible, como ocurre con cualquier cosa. Sin embargo, las estimaciones sugieren que generalmente está en el rango del 4% al 7%.

¿Cuál es el ingreso máximo para acceder a una vivienda a precio asequible?

La elegibilidad para la vivienda asequible se basa en el AMI, que varía en todo el país, por lo que no hay un único ingreso máximo. Las áreas con más demanda pueden tener requisitos más estrictos. También se consideran otros factores, como la discapacidad, el estatus de veterano y la edad.

¿Necesitas una licencia o certificación para invertir en vivienda a precio asequible?

No. Hay opciones de certificación para administrar dichas propiedades, como la Certificación Nacional de Profesional de Vivienda Asequible, pero generalmente no se necesitan.

¿Puedes invertir de forma pasiva en vivienda a precio asequible?

Sí. Busca fideicomisos de inversión en bienes raíces que administren viviendas a precio asequible si te gustaría participar sin involucrarte demasiado.

Conclusión: Invertir en vivienda a precio asequible requiere un esfuerzo adicional

La vivienda a precio asequible es una inversión rentable que puede contribuir en gran medida a la calidad de vida de una comunidad. Tiene muchos beneficios, pero también hay complejidades que vienen de trabajar de cerca con el gobierno. Las oportunidades de financiamiento están ampliamente disponibles, aunque puede haber mucha competencia por ellas. Asegúrate de investigar tu zona antes de invertir.

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