Hipoteca cerrada vs. hipoteca abierta: ¿qué es lo más adecuado para ti?

Cuando obtienes un préstamo hipotecario, debes elegir entre una amplia variedad de tipos de hipotecas y prestamistas. Una decisión menos conocida que deben tomar los compradores de vivienda es si elegir una hipoteca abierta o una hipoteca cerrada.

Las hipotecas cerradas son lo que viene a la mente cuando la mayoría de las personas piensan en préstamos para vivienda. Son mucho más frecuentes. En 2023, de los aproximadamente 10 millones de solicitudes de préstamos hipotecarios, 7.7 millones fueron para préstamos cerrados y solo 2.1 millones fueron para préstamos abiertos.

Aunque Rocket Mortgage® no las ofrece, las hipotecas abiertas, que te permiten pedir prestado dinero adicional, pueden ser útiles para las personas que quieren renovar o mejorar su vivienda después de comprarla. Veamos en detalle lo que necesitas saber.

¿Qué es una hipoteca cerrada?

Con un préstamo cerrado, puedes pedir prestado solo el dinero suficiente para comprar la casa, y estás limitado por el valor de tasación de la vivienda. Por ejemplo, si un tasador de viviendas dice que una propiedad vale $350,000, un prestamista no te aprobará un préstamo mayor a esa cantidad.

Ventajas y desventajas de las hipotecas cerradas

Los préstamos cerrados tienen mucha demanda por buenos motivos, pero también es importante considerar sus inconvenientes antes de solicitar uno.

Ventajas

Algunos motivos para solicitar una hipoteca cerrada incluyen:

• Tasas de interés más bajas que las hipotecas abiertas.
• Tienen una disponibilidad más amplia, lo que te ofrece muchas opciones de prestamistas, incluyendo los principales bancos y cooperativas de crédito.
• Tu pago de la hipoteca es predecible durante la vida del préstamo con una tasa fija y un plazo cerrado.

Desventajas

Las hipotecas cerradas también tienen algunos inconvenientes que debes considerar antes de solicitarlas.

• Si necesitas más financiamiento, tendrás que tramitar una segunda hipoteca o refinanciar en el futuro.
• Podrías terminar con dos pagos, uno para tu primera hipoteca y otro para una HELOC.
• Es posible que tengas que pagar un cargo por pago anticipado si liquidas el préstamo antes de lo planificado.

¿Qué es una hipoteca abierta?

A diferencia de una hipoteca cerrada, las hipotecas abiertas te permiten pedir prestado más de la cantidad que necesitas para comprar la casa y, a veces, pueden exceder el valor de tasación de la propiedad.

Por ejemplo, si obtienes una hipoteca abierta con una cantidad de aprobación de $500,000, podrías usarla para comprar una casa de $450,000 y retirar los $50,000 adicionales del préstamo para usarlos en mejoras.

Eso significa que puedes pedir prestado dinero de una hipoteca abierta varias veces. Si lo haces, tu pago podría aumentar; sin embargo, estos préstamos no suelen tener penalizaciones por pago anticipado.

Estos préstamos son más riesgosos para los prestamistas y menos frecuentes que los préstamos cerrados. Eso significa que pueden tener tasas de interés más altas y generalmente es más difícil encontrarlos.

Ventajas y desventajas de las hipotecas abiertas

Las hipotecas abiertas pueden ser útiles para las personas que quieren renovar una propiedad, pero también es importante considerar los inconvenientes antes de solicitarlas.

Ventajas

Algunos motivos para solicitar una hipoteca abierta incluyen:

• Puedes financiar la compra de tu casa y las renovaciones futuras con un solo préstamo y un solo pago.
• Normalmente puedes hacer pagos adicionales o prepagar sin penalización.
• Tienes más flexibilidad, pudiendo pedir prestado más a tu propia discreción hasta tu límite.

Desventajas

Las hipotecas abiertas no son adecuadas para todos, así que considera estos inconvenientes:

• Las tasas de interés suelen ser más altas que las de las hipotecas cerradas.
• Generalmente hay un período de retiro de dinero limitado.
• Tu pago cambiará a medida que pidas más prestado, haciendo más probable que tu pago supere rápidamente tu capacidad de pago.

Alternativas a las hipotecas abiertas

Si te está costando encontrar una hipoteca abierta, pero quieres comprar una casa y financiar renovaciones, hay otras opciones disponibles. Estos préstamos pueden ser una buena opción si ya tienes una hipoteca cerrada o piensas que un préstamo cerrado es la mejor opción para ti.

• Préstamo sobre la plusvalía: Los préstamos sobre la plusvalía te permiten obtener fondos de tu capital en una suma total.¹ Son buenos para proyectos con costos predecibles y gastos grandes únicos.
• HELOC: las líneas de crédito sobre la plusvalía te dan acceso a un fondo de efectivo del que puedes retirar varias veces, con un límite basado en el capital de tu vivienda. Pueden ser una buena opción si necesitas flexibilidad en la cantidad que pides prestada. Por el momento, Rocket Mortgage no ofrece HELOC.
• Refinanciamiento con desembolso de efectivo: el refinanciamiento con desembolso de efectivo reemplaza tu préstamo existente por uno nuevo y más grande, lo que te permite quedarte con la diferencia en efectivo y usarla para otros fines.² Pueden ser buenos si quieres tener un solo pago de préstamo o si ya quieres refinanciar tu hipoteca.
• Préstamo para mejoras de la vivienda: estos préstamos están diseñados especialmente para usarlos en mejoras de la vivienda. Suelen ser por cantidades flexibles y con tasas similares a las de los préstamos sobre la plusvalía.
• Refinanciamiento 203(k) de la FHA: los préstamos 203(k) de la FHA te permiten combinar los costos de la hipoteca y la renovación en un solo préstamo, de forma muy parecida a un refinanciamiento con desembolso de efectivo, pero para préstamos de la FHA y con límites sobre cómo puedes usar los fondos.
• Préstamo Fannie Mae HomeStyle: los préstamos de renovación HomeStyle pueden cubrir ciertos proyectos de mejora del hogar, como techos, plomería, añadir una suite para invitados o mejorar el diseño del jardín.

Conclusión: Las hipotecas abiertas son más flexibles

Aunque las hipotecas cerradas son mucho más frecuentes, si quieres renovar la casa que planeas comprar, podrías considerar una hipoteca abierta. Estas ofrecen más flexibilidad, permitiéndote pedir prestado más del valor de la casa para que puedas destinar los fondos a mejorar tu futura propiedad.

Aunque Rocket Mortgage no ofrece hipotecas abiertas, estas no son adecuadas para todos. Si crees que una hipoteca cerrada es lo adecuado para ti, puedes solicitar una hoy mismo.

¹ El producto de préstamo sobre la plusvalía exige documentación completa de ingresos y activos, puntuación de crédito y las relaciones máximas de préstamo-valor (LTV), préstamos combinados-valor (CLTV) y préstamos combinados y capital-valor (HCLTV). Los requisitos se actualizaron el 2/5/2024 y están escalonados de la siguiente manera: puntuación FICO mínima de 680 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 80%, puntuación FICO mínima de 700 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 85% y puntuación FICO mínima de 740 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 90%. Tu relación deuda-ingresos (DTI) debe ser del 50% o menos. Válido para cantidades del préstamo entre $45,000.00 y $500,000.00 (la cantidad mínima del préstamo para las propiedades en Michigan es $10,000.00). El producto es un segundo gravamen independiente y no se puede usar para transacciones piggyback. El producto no está disponible para productos Schwab. Las directrices pueden variar para las personas que trabajan por cuenta propia. Algunas hipotecas pueden considerarse de “mayor precio” según la prueba de diferencia con la APOR. Los préstamos de mayor precio no están permitidos para las propiedades en Nueva York. Se aplican otras restricciones. No disponible en Texas. Esto no es un compromiso de préstamo.