Formularios de impuestos del Anexo E: reporte de ingresos por alquiler

Dado que básicamente todos los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos, tendrás que completar este formulario tanto si eres propietario de un pequeño reino de propiedades de alquiler como si alquilas una habitación de tu casa. Veamos, pues, qué es el Anexo E, en qué se diferencia de otros formularios similares y cómo se completa.

¿Qué es el Anexo E?

Primero, es importante entender qué es un anexo cuando se trata del IRS. Si tu declaración de impuestos es muy sencilla, es posible que solo tengas que completar el formulario 1040. Pero si tienes otras fuentes de ingresos o deducciones, quizás tengas que completar un anexo para detallarlas e incluirlo junto con tu formulario 1040.

El Anexo E se usa para ingresos por alquiler, y algunas otras formas de ingresos, como:

• Bienes raíces en alquiler
• Regalías
• Sociedades
• Sociedades anónimas de tipo S
• Patrimonios
• Fideicomisos
• Intereses residuales en conductos de inversión hipotecaria en bienes raíces (REMIC)

Si eres una persona que recibe cualquiera de las fuentes de ingresos mencionadas, usarás el Anexo E. En cuanto a los ingresos por alquiler de bienes raíces, esto incluye cualquier tipo de propiedad de inversión inmobiliaria. También es importante señalar que las sociedades y las corporaciones S presentan el Formulario 8825 en lugar del Anexo E. Para que la lista anterior sea clara: cuando menciona sociedades y corporaciones S, significa que tú recibes ingresos de ellas.

El Anexo E no es solo para reportar ingresos. También debes reportar aquí los impuestos sobre la propiedad y otros gastos ordinarios y necesarios relacionados con tu propiedad de alquiler, reduciendo con eso tu carga tributaria.

Anexo E vs. Anexo C (y el impuesto por trabajo por cuenta propia)

Existe una distinción importante que el IRS aplica a los diferentes tipos de ingresos por alquiler, y es especialmente pertinente en nuestro mundo actual de alquileres vacacionales a corto plazo.

La mayoría de los ingresos y gastos de alquiler se reportan en el Anexo E, ya que el IRS los clasifica como ingresos pasivos, por ejemplo, la inversión pasiva en bienes raíces. Los ingresos pasivos no están sujetos al impuesto por trabajo por cuenta propia y las pérdidas son limitadas.

Sin embargo, si tu actividad de alquiler se parece más a un negocio, como cuando administras un Airbnb y prestas más que servicios básicos, es posible que debas completar el Anexo C en lugar del Anexo E. Según el IRS, una actividad califica como negocio y debes usar el Anexo C si:

• Tu propósito principal al participar en la actividad es obtener ingresos o ganancias.
• Participas en la actividad de manera continua y regular.

Según el Anexo C, tus ingresos por alquiler están sujetos al impuesto sobre ingresos ordinario y al impuesto por trabajo por cuenta propia. Básicamente, ante la mirada del IRS estás dirigiendo un negocio, no invirtiendo de manera pasiva. Aquí es cuando probablemente debas completar un Anexo C:

• Ofreces una amplia gama de servicios adicionales a los servicios básicos (por ejemplo, limpieza diaria, comidas, servicios tipo asistente, cambio de sábanas, entretenimiento).
• Eres un comerciante de bienes raíces que compra y vende propiedades como oficio o negocio.
• Operas alquileres a corto plazo (Airbnb, VRBO, bed and breakfast) y ofreces servicios similares a los de un hotel.

Ejemplos frecuentes de cuándo aplicaría cada uno:

• Anexo E: administras un alquiler a largo plazo, como cuando alquilas una segunda vivienda, con servicios básicos como calefacción, agua y recolección de basura.
• Anexo C: administras un alquiler de vacaciones con servicio regular de limpieza y comida.

Aunque todo esto parezca muy sencillo, siempre debes consultar con un profesional de impuestos o utilizar un software de impuestos confiable para asegurarte de completar el formulario correcto de manera adecuada. Es fácil que los impuestos se compliquen muy rápido.

¿Cómo funcionan los impuestos del Anexo E?

Cuando tienes una propiedad de alquiler o recibes regalías u otros ingresos que debes reportar en el Anexo E, los incluyes, junto con cualquier gasto aplicable relacionado con la entidad. Eso lo restas de tus ingresos. El resultado final, sea ganancia o pérdida, lo reportas en tu 1040 y se tiene en cuenta a la hora de calcular tus ingresos anuales y tu carga fiscal.

Lo que puedes deducir:

• Intereses hipotecarios pagados por la propiedad de alquiler (reportados en el Formulario 1098)
• Impuestos sobre la propiedad de alquiler
• Costo de seguros
• Mantenimiento y reparaciones (ordinarios y necesarios)
• Servicios públicos (si los pagas tú)
• Depreciación de la propiedad de alquiler (excluyendo el terreno)
• Cargos administrativos, honorarios legales/profesionales
• Publicidad, viajes relacionados con la actividad de alquiler
• Para las sociedades de bienes raíces/fideicomisos, etc.: tu parte proporcional de los ingresos/pérdidas de la entidad de paso

Lo que no puedes deducir (o limitaciones):

• La parte de uso personal de la propiedad
• Las pérdidas pueden estar limitadas por las reglas de actividad pasiva
• Si prestas servicios tipo hotel y se convierte en ingresos de negocios, es posible que el Anexo E ya no se aplique y debas usar el Anexo C
• Las reparaciones deben ser “ordinarias y necesarias”. Es posible que las mejoras grandes deban amortizarse y deducirse a lo largo de varios años.

Quizás te estés preguntando a qué tasa impositiva están sujetos estos ingresos. Básicamente, como es un ingreso pasivo que se reporta en tu 1040, se grava según la categoría personal de impuestos sobre ingresos en la que estés.

¿Quién debería presentar un formulario de impuestos Anexo E?

El Anexo E se aplica a una variedad de tipos de ingresos. Si eres propietario de una propiedad de alquiler que recibe ingresos pasivos de tus alquileres, presentarás el Anexo E. Esto se aplica tanto si es de una propiedad de alquiler como si alquilas parte de tu casa.

Pero recuerda, si tu alquiler adquiere un matiz más comercial (haces más que prestar servicios básicos) es posible que debas usar el Anexo C. Y las sociedades de bienes raíces y las corporaciones S usan el Formulario 8825 en lugar del Anexo E para los ingresos pasivos.

Estos son otros ejemplos de quienes necesitan presentar el Anexo E:

• Personas que reciben regalías: si recibes regalías por libros, música, arrendamientos de petróleo, gas o minerales, y son de naturaleza pasiva, necesitarás el Anexo E. Usa el Anexo C si las regalías son parte de tu negocio como trabajador por cuenta propia.
• Personas que reciben un Anexo K-1: si eres socio en una sociedad o accionista de una corporación S, tu parte de las ganancias y pérdidas se reportará en Anexo un K-1, que luego se incluirá en el Anexo E.
• Ciertos beneficiarios e inversionistas: si heredas ingresos de un patrimonio o fideicomiso, o recibes ingresos residuales de REMIC, normalmente usarás el Anexo E. El Anexo K-1 muestra tu parte de las ganancias y pérdidas.
• Sociedades y corporaciones S: aunque estas suelen usar el Formulario 8825 en lugar del Anexo E, si recibes ingresos de ellas, los ingresos o las pérdidas pueden reportarse en el Anexo E.

¿Cómo preparo mi formulario de impuestos Anexo E?

Como hemos visto, el Anexo E cubre una amplia variedad de ingresos. Pero no te sientas presionado a rellenar todas las casillas. Completa solo lo que se aplique a tu situación. Cuando termines, debes incluirlo con tu formulario 1040 y otros formularios que envíes al IRS como parte de tu declaración de impuestos.

Para preparar tu Anexo E, necesitarás cierta información y documentos. Esta es una lista de cosas comunes necesarias:

• Formulario 1098: declaración de intereses hipotecarios
• Formulario 1099-MISC: ingresos por regalías
• Contratos de arrendamiento: términos del alquiler e información de ingresos
• Facturas de servicios públicos: gastos de la propiedad
• Declaraciones de impuestos sobre la propiedad: impuestos pagados sobre la propiedad

Si la propiedad también se usa con fines personales

Si compras una segunda vivienda y la usas como casa de vacaciones, pero también la alquilas ocasionalmente o durante parte del año y son ingresos pasivos, usas el Anexo E.

Sin embargo, debes reportar la cantidad de tiempo que tú usas la casa, o que la usa un amigo o un familiar, para uso personal. Deberás usar esto para prorratear cualquier gasto que reclames en el anexo.

Si una empresa es dueña de la propiedad

La empresa reclamaría todas las deducciones de impuestos comerciales aplicables, incluyendo la depreciación, los cargos administrativos y los intereses hipotecarios asociados con la propiedad. Si la empresa es una sociedad, presentaría el Formulario 1065; si es una corporación S, presentaría el Formulario 1120-S. Y si cualquiera de ellas tiene bienes raíces de alquiler, presentaría el Formulario 8825 en lugar del Anexo E para declarar los ingresos y gastos pasivos.

Preguntas frecuentes sobre el Anexo E

¿Cuándo debo presentar el Anexo E?

El Anexo E se presenta con la declaración de impuestos federales, que vence a mediados de abril o, si solicitas una extensión, a mediados de octubre. Pero recuerda, si solicitas una extensión, solo se refiere a la presentación, no al pago. Si debes dinero, deberás pagar antes de la fecha límite de abril o podrías tener que pagar intereses y multas. Además, para las sociedades y corporaciones S, los K-1 que recibes (que alimentan el Anexo E) suelen llegar a mediados de marzo, así que planifica en consecuencia.

¿Cómo presento el Anexo E?

La mayoría de los programas de software para declaraciones de impuestos en línea son compatibles con el Anexo E; sin embargo, si tu declaración es compleja, es posible que necesites una versión especializada. Si tienes un asesor fiscal, deberás proporcionarle toda la información y documentación para completar el anexo. El Anexo E también está disponible como PDF descargable para completar en el sitio web del IRS.

¿Los ingresos por alquiler a corto plazo están sujetos al impuesto sobre el trabajo autónomo?

Posiblemente. La creciente popularidad de los alquileres a corto plazo en los últimos años no es ningún secreto. De hecho, el IRS se ha dado cuenta y ha anunciado que se supervisará más de cerca a los propietarios de alquileres a corto plazo y que sus ingresos podrían estar sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia. Esto es solo si prestan servicios más allá de los servicios básicos de arrendador. Independientemente, si administras un alquiler a corto plazo, debes conocer todas las leyes locales, estatales y federales aplicables.

Conclusión: Usa el Anexo E para reportar tus ingresos complementarios

Entender cuándo y cómo usar el Anexo E es vital para cualquier persona que reciba ingresos de una propiedad de alquiler. No solo te mantiene en cumplimiento con la ley tributaria, sino que podría ahorrarte dinero en tus impuestos, ya que el anexo también se usa para reportar gastos y pérdidas.

Pero es fundamental saber cuándo tus ingresos por alquiler son pasivos, y apropiados para el Anexo E, y cuándo no lo son y debes usar otros formularios con sus propias reglas.

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Este artículo tiene fines informativos únicamente y no sustituye el asesoramiento profesional de un proveedor médico, abogado autorizado, asesor financiero o profesional tributario. Los consumidores deben verificar de forma independiente que cualquier servicio mencionado cubra sus necesidades.