Estados con escritura fiscal: guía completa para inversionistas

Para los inversionistas inmobiliarios que buscan ofertas, comprar casas que fueron ejecutadas por la falta de pago de impuestos sobre la propiedad podría ser una oportunidad interesante. En los estados con escritura fiscal, los condados pueden vender propiedades inmuebles cuando el propietario no ha pagado los impuestos a la propiedad obligatorios durante un período de tiempo prolongado. Si bien este resultado puede ser doloroso para el dueño de la propiedad, les da a los inversionistas inmobiliarios la oportunidad de comprar casas por debajo del valor de mercado.

Esta guía explora los estados con escritura fiscal y cómo funcionan las ventas de escrituras fiscales.

¿Qué es un estado con escritura fiscal?

Un estado con escritura fiscal permite a los gobiernos del condado vender una propiedad al mejor postor cuando el propietario se atrasa en el pago de impuestos a la propiedad. Los ingresos por impuestos a la propiedad a menudo permiten que el gobierno local preste servicios, como mantenimiento de escuelas públicas y pagar a los trabajadores de seguridad pública.

Los propietarios de viviendas tienen algo de tiempo para ponerse al día con los pagos de los impuestos sobre la propiedad vencidos. Por ejemplo, en Florida, los propietarios tienen al menos 2 años desde que se atrasan en el pago de impuestos sobre la propiedad para ponerse al día con el pago antes de que el condado esté autorizado a iniciar una venta por escritura fiscal. Pero con el tiempo, el gobierno del condado puede ejecutar la propiedad para proceder con la venta de la escritura fiscal.

Durante una subasta de escritura fiscal, lo que el gobierno busca es recuperar los ingresos no recibidos de impuestos sobre la propiedad. Por lo general, el mejor postor en una venta de escritura fiscal gana la escritura de la propiedad. A partir de ahí, el nuevo propietario toma posesión del bien inmueble y el condado se queda con un cheque.

Escritura fiscal vs. embargo fiscal

Una escritura fiscal no es lo mismo que un embargo fiscal. Una escritura fiscal transfiere legalmente la propiedad del inmueble del dueño original al comprador de la venta de impuestos o al gobierno.

Por el contrario, un embargo fiscal implica que el gobierno local imponga un reclamo legal sobre el inmueble cuando un propietario se atrasa en el pago de los impuestos. El gobierno local puede vender el embargo fiscal a un inversionista o no. En cualquier caso, el dueño de la propiedad puede pagar el embargo fiscal para conservarla. Si el propietario no puede pagar el embargo, entonces el tenedor del embargo puede tomar posesión de la propiedad por medio de un proceso de ejecución hipotecaria.

Cómo funcionan las ventas por escritura fiscal

Aunque los detalles de las ventas de escrituras fiscales son diferentes en los distintos condados, la mecánica básica sigue siendo la misma. Dale una mirada al proceso:

• El propietario no paga los impuestos sobre la propiedad: el proceso comienza cuando el propietario se atrasa en el pago de impuestos.
• El condado inicia los procedimientos de escritura fiscal: después de un período predefinido de mora, el condado comienza el proceso de venta de la propiedad.
• Subasta: la casa se somete a subasta pública con un precio de oferta mínimo establecido.
• Oferta: los compradores interesados asisten a la subasta y hacen ofertas.
• Oferta ganadora: el mejor postor gana la subasta y obtiene la propiedad del inmueble después de hacer su pago. Pero, si el propietario actual ejerce cualquier derecho de redención disponible, básicamente pagando lo que debe, el postor ganador termina perdiendo.
• El nuevo propietario puede usar la casa como mejor le parezca: dependiendo de la situación, el ganador puede alquilar la propiedad, vivir en ella o remodelarla.

Períodos de redención

El dueño original de la propiedad puede tener derechos de redención. Esto significa que el propietario original tiene la oportunidad de salvaguardar su propiedad pagando lo que debe.

Aunque las reglas de redención varían según el estado, los propietarios pueden tener algo de tiempo para reunir los fondos y potencialmente evitar perder la propiedad. Por lo general, las reglas establecen un plazo específico dentro del cual el propietario original debe hacer un pago para conservar la propiedad.

Por supuesto, si el propietario puede reclamar sus derechos de propiedad, esto pone al ganador de la subasta en una posición incierta. Afortunadamente, suele hay un calendario claro establecido, lo que significa que el ganador sabrá exactamente cuánto tiempo tiene el propietario anterior para hacer un pago de última hora.

Si el propietario original consigue los fondos necesarios, el ganador de la subasta probablemente reciba la totalidad de su pago de vuelta. En algunos casos, el ganador de la subasta podría incluso tener derecho a una indemnización por daños y perjuicios.

¿Qué estados son estados de escritura fiscal?

Los estados pueden elegir cómo manejar los problemas del pago de impuestos a la propiedad. Algunos usan escrituras fiscales. Algunos usan embargos fiscales. Otros permiten ambos. Por ejemplo, Nevada, Florida, Ohio, Pensilvania y Nueva York permiten que los gobiernos locales elijan la escritura fiscal o el embargo fiscal.

Abajo aparecen los estados con escritura y los estados con embargo:

Estados con escritura fiscal con período de redención

Aunque el período de redención para las leyes de escritura fiscal varía según el estado, suele ser de 30 días o menos. No todos los estados de escritura fiscal incluyen un período de redención.

Abajo aparecen los períodos de redención para los estados con escritura fiscal:

Estados con escritura fiscal sin período de redención

No todos los estados ofrecen un período de redención para que los propietarios anteriores se presenten con un pago que salve la propiedad. Para los inversionistas que buscan evitar la molestia de posibles redenciones, invertir en estados sin derechos de redención podría facilitar las cosas.

Estos son los estados de escritura fiscal sin período de redención:

• California
• Idaho
• Utah
• Nuevo México
• Dakota del Norte
• Dakota del Sur
• Kansas
• Minnesota
• Wisconsin
• Michigan
• Arkansas
• Carolina del Norte
• Virginia
• Delaware
• Massachusetts
• Maine
• New Hampshire
• Nevada
• Ohio

Decide si invertir en una propiedad con escritura fiscal

Invertir en una propiedad con escritura fiscal podría ser una buena oportunidad. Pero no es una buena opción para todos los inversionistas. Vale la pena considerar los siguientes detalles antes de avanzar:

• Suma todos los costos: comienza por considerar los numerosos costos, incluyendo el monto de la oferta, la certificación del título, los costos de mantenimiento, los impuestos sobre las ganancias de capital de tu futura venta y los posibles costos de renovación, contra el posible rendimiento.
• Considera el compromiso de tiempo: más allá de los costos financieros de comprar una propiedad con escritura fiscal, reparar una propiedad a menudo requiere un compromiso de tiempo significativo. Confirma que tienes espacio en tu vida para asumir un proyecto antes de avanzar.
• Investiga antes de lanzarte al agua: cuando sea posible, investiga las propiedades antes de ofertar. De lo contrario, podrías verte obligado a pagar costos de renovación inesperados o problemas de título ocultos.
• Considera el mercado: las condiciones actuales del mercado pueden tener un gran impacto en si tu inversión es un éxito o un fracaso. Si es posible, consulta con un experto en bienes raíces para que te explique los mejores y peores escenarios.
• Ten en cuenta los derechos de redención: investiga más sobre tus leyes locales para determinar cuáles son los derechos de redención en el área. Así tendrás una mejor idea de qué esperar.

Si decides que quieres seguir adelante con la compra de una propiedad con escritura fiscal, puedes buscar información sobre las próximas subastas de venta de escrituras fiscales en el sitio web del condado. Por lo general, los gobiernos locales anuncian las próximas subastas de escrituras fiscales y las llevan a cabo de forma regular.

Conclusión: Comprar propiedades en estados con escritura fiscal puede ser rentable

Aunque no todos los estados son estados de escritura fiscal, muchos lo son. Los inversionistas que están dispuestos a investigar para entender las reglas sobre las propiedades con escritura fiscal en su estado podrían encontrar una oportunidad lucrativa.

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